牛晓峰
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如果您全家（夫妻
孩子）考虑是否能在10个月申请到澳洲绿卡，主申请人符合以下几个条件，即可申请：
1、本科学历（全日制、自学、成人本科等）
2、学士学位（不是必须条件）
3、工作三年以上
4、雅思G类每门5分（听、说、读、写）
5、25-45岁之间
6、愿意登陆到澳洲生活工作一段时间
7、一定经济基础（有能力支付永居申请费用）
09年7月26日，澳洲主要报纸The
SUN-HERALD太阳先锋报刊登了一则报道：悉尼近郊一栋二手别墅以132.5万澳元在房产拍卖会上售出，房主1995年买入价格为32.7万澳元。这一实例印证了悉尼乃至整个澳洲房地产价格过去几十年的一个规律：房价平均每年增长10%左右，大体每7年翻一番。其实这种事例在澳洲每周都在发生，因为澳洲统计局的数据早已揭示了这一规律，而每周例行的房产拍卖会更是直接反映了市场的脉搏。以上实例对房产市场在经济衰退中的前景心存疑虑的澳洲本地人士，乃至对房价到底是会升还是会降仍争论不休的中国朋友，无疑极具参考价值。
作为澳洲首屈一指的个人房地产投资服务商，澳美地产坚信：作为世界上主要的移民国家，联合国评选的最适宜人类居住的国家，澳洲高速增长的人口对房产形成了长期的强劲需求，而可用于建设住宅的用地却是有限的，尤其是靠近中心城市，地处沿海地带的优质住宅用地更是稀缺，从而决定了以上地段的房产价格会稳步上升，因为供求关系决定价格。
澳美地产进一步研究后发现：房产价格持续上涨的最大动力来源于土地。建材、人工的价格也会因通货膨胀而上涨，但会被房屋及设备折旧抵消。因此，独占整块土地的独栋别墅增值最为强劲，
一﹑強大的經濟背景
1﹑澳大利亞連續三年被評為全球經濟適應能力最強的國家。
2﹑澳大利亞強勁的經濟增長速度（自1998年以來﹐年度GDP平均實際增長
率為3.7%）超過了經合組織（OECD）的大多數主要成員國﹐其中包括美國﹑英國﹑德國和日本（經合組織2004年）。
3﹑經合組織﹐澳大利亞2007年的經濟增長率為3.8%﹐2008年為3.6%﹐同期相比﹐經合組織國家的平均增長率分別為2.9%和3.1%。
4﹑2004年﹐澳大利亞的公債淨額僅佔GDP的1.9%﹐而經合組織國家的平均比率是48%（日本85%﹐美國48%﹐英國35%）。
二﹑民主和穩定的政治環境
1﹑澳大利亞是亞太地區政治不穩定性風險最低的國家﹐在全球風險最低的國家中名列第三位。
2﹑澳大利亞在政府決策實施效率和效果方面居世界前四位。
3﹑澳大利亞政治黨派在把握現代經濟挑戰能力方面居世界第二位。
三﹑高度熟練和具多語能力的勞動大軍
1﹑澳大利亞在金融管理人才供應能力方面居亞太地區首位﹐名列世界第四。
2﹑澳大利亞在IT專業人員﹑合格工程師和研發人員供應能力方面名列世界前茅。
3﹑澳大利亞擁有亞太地區多語能力最強的勞動大軍﹐其公民來自世界200多個
BIS Shrapnel住房发展前景报告显示，房价可能在未来三年里上升22％。
澳洲多位专家（高级项目经理Angie
Zigomanis）最近对各大城市未来三年内的房价做出了非常明确的预测，他们认为悉尼、墨尔本和阿德莱德房市在未来三年价格至少上涨19％。
以悉尼为例，2009年6月的房屋中位价格为53万元，而至2012年6月有望突破63万元。而悉尼附近的Newcastle和Wollongong未来几年房价涨势更猛，Newcastle的房屋中位价
预计将在三年里增长22％，而Wollongong同期将增长20％。
墨尔本目前房屋中位价为42.5万元，而至2012年中旬或达50.7万元。
阿德莱德的房屋中位价估计将从36万元上升至43万元。
布里斯本、霍巴特、坎培拉的房价增长较为缓和。
布里斯本目前的房屋中位价为39.1万元，而至2012年或达到45.5万元，增长16％。霍巴特的房屋中位价估计将从33.5万元，达到38.5万元，上升15％。
坎培拉的房屋中位价为44万元，预计2012年它将增长17％达到51.5万元。
因为资源部门投资下降，珀斯和达尔文的城市投资税减，地方经济可能受损，这两地的房屋价格预计不会出现大幅增长。
柏斯房屋中位价估计将在三年里，从42.5万元上升12％达到47.5
现今，海外房产投资已经越来越接近我们的生活，甚至已经有一部分精明的投资者已经先行一步，在海外地产的市场上取得了第一桶金。但是海外房产与国内房产相比有着很多的不同，在政策、距离、信息与实际掌控能力等方面有着本质的区别，所以更多的有实力购买的人群则处在迷茫中，买还是不买，值不值的购买，风险有多大，回报率有多高等等这些都是必须要考虑的、也是时刻困恼他们的难题。下面笔者就目前海外地产市场上比较典型的澳洲房产为例，将澳洲房产投资的相关问题以及注意事项为大家做一个详细分析解读：
澳洲房产投资注意事项
■合理估算自己的收入水平，挑选适合自己的物业
事实证明，一个好的投资计划是需要合理的预算与计划的，如果你不做预算，等於你做了一个失败的计划！尤其是事关每一分钱的支出与消损，这些没有人替你承担结果。检查每一项投资过程中的变数，保证有足够的资金可以动用，应付方法是宁愿低估你的收入和高估支出费用，这样你就可以自由又轻松地避免尴尬局面。
■制定自己的投资计划，切勿盲目投资
这是不少初次入市的新手不知如何著手进行的事。投资前应先制定策略。这就象制定一个游戏规则
1、 了解自己的需要
买房的第一个步骤是知道自己想要买什么样的物业，什么价位，在什么区域。澳洲的物业大体分为HOUSE(独立别墅)，TOWNHOUSE(联排别墅)和APPARTMENT
(公寓)。
其中HOUSE的地属于购买者，房主拥有土地的永久拥有权，不过价格相对高，升值也相对较快。联排别墅的土地归属于物业，联排别墅群里的所以业主集体拥有。
升值相对HOUSE慢些，但是比APPARTMENT快。APPARTMENT的升值相对较慢，但是租金回报比较高。市中心很少有HOUSE
AND TOWNHOUSE，大多是APPARTMENT。买房事最重要的应该是地点和价位，
需要考虑到学校，交通，购物，医院等因素。当您知道你想在那个区域买什么价位何种类型的房子您就可以开始寻找房源了。
2、了解自己的借贷能力
很多人都是先找房子，签了合约再找贷款中介或者银行做贷款，殊不知很多人因为贷款做不下来不仅失去了心仪的房产还要交一笔违约金。预贷就是预先提供申请人的收入状况，财产状况和身份证明给银行做预先贷款评估从而知道是不是能贷款，如果能还可以知道可以申请到多少贷款量。所以最好先询问专业贷款经理帮根据您的经济状况您做一个预贷，这样不仅可以让您安心购房还可以节省合约中贷款的时间。
刘国兴，是澳洲出身的华人（Australia Born Chinese）。
父母亲早在一九四0年就从广州移民来澳洲了。 起初,他父亲开了一间水果店，主要出售香蕉。母亲是家庭妇女，照顾弟兄三人。
杰夫在小时候还能讲一些简单的广东话，但后来工作忙，都忘了，现在讲得是一口地道的澳洲英语。杰夫父亲后来在Campsie区经营中餐馆。杰夫与他二兄弟从七岁起就在父亲的中餐馆帮忙，一直到十八岁。杰夫在Canterbury
Boy High
School上中学，后来进入大学。弟兄三人都是学医的，但杰夫没有在医学界实习和发展，却改行学电脑。因爲七十年代初电脑是一门新兴的热门科学。杰夫毕业后开设了澳洲第一家电脑公司，专做Modem。杰夫继承了华人的传统，喜欢自己做生意，又与人合伙做中国杂货批发，同时还在唐人街经营首家华人肉店，晩上又在TAFE做兼职敎师。
杰夫热衷于地产投资，但他的首次地产投资并非那样成功。早在1978年，他在昆士兰的Sonny
Bank买了一块地，但是空地没有任何收入，反而要支付许多杂费，不久后只能出售。
杰夫最早的地产投资啓蒙是阅读了一位美国人写的'How to make 3 million dollars in Real
Estate'- '怎样在地产上赚了三百万'。后来又认眞阅
如果您在澳洲已经买下了房产，一段时间内您不想自己居住，而是想通过出租收取租金，那么您可以得到哪些服务呢？现在我们为您提供一个服务标准，您可以参照这个服务标准去选择为您服务的代理中介，特别是您可以从中了解您有多少权益。
1、 为您服务的中介必须具备澳洲当地政府颁发的资质证书，必须具有为您服务的充分代理权，包括可能代您诉讼。
2、 由中介为您选择及推荐租客，调查和审理租客的申请,
为您提供所推荐租客的可靠性调查，使您与租客之间免除以后可能产生的所有后顾之忧。
3、 为您确定当时当地同等类型的房产应得的最高租金限额，为您与租客商定租金，力求取得最好的回报。
4、
代您亲自带领租客前去参观您的房产，为您解答租客提出的问题，同时向您转告客户提出的合理要求，在征得您同意的前提下满足租客合理的要求。
5、
为您办理出租房产所必须的手续，保证您出租的合法性。帮您填写房产出租的各种文件。所有手续在代您提交前必须先征得您的同意，并保证所办理的各项手续不会侵犯您的正当权益。也就是说如果发生对您误导，使您的正当权益在当前或整个租期内受到损失，中介必须承担经济责任直至法律责任。虽然说这些要求是得
利率上升 房价在涨；房贷减少 房价在涨；税费增加 房价还涨。
最新公布的全国房价调查显示，尽管利息在上涨，房地产市场依然持续高温。理论上，上调利息旨在抑制过高的价格，而对于澳洲的房价，央行的措施似乎失效了。
有分析人士称，如果房价持续“盲置”利率的调控一意孤行地上涨，那么RBA势必进一步拉高利率以强行控制价格在适中水平。KPMG地产及建筑业务总管
Steve Gatt说，购房者赌的是利息将最终稳住在目前水平附近，不会再有过大的涨幅。
今年第一季度，澳洲7大省会城市房价平均上涨了1.4%，季调后为1.1%。根据RP
Data最新资料显示，截止3月的过去12个月中，省会城市房价平均涨幅为12.5%；而新建房价值仅2010年第一季度就上升了4.2%。
分析师表示，持续攀升的房价（在利息上调的情况下）所体现出的供求不平衡现象令人担忧。根据NHSC最新的调查报告，到2010年6月为止的一年内全国住房短缺将新增78800户
，累计短缺将达到178,400户新居。另外，如果持续按照目前的短缺涨幅递增，预计每年将需要160,000户新居供给才能在未来的20年内（到2029）填补住房市场的短缺。
昆州房市危机正在进一步恶化，NHS
购买房产，是您一生中最重要的决定。但是，在您投资房地产时, 您应该意识到这是处于商业的目的, 因此, 您不是根据自己的喜欢来买,
而是根据投资前景来买。 您投资的目的是为了让房地产给您带来利润, 许多人在投资时通常犯的错误是,
他们总是购买居家型的房产或是本地的房产,
以便可以随时在自己的看管之中。就个人而言，一个好的投资方案可以为其带来丰厚的回报。如何才是一个好方案？专家建议在您的投资过程中要注意的方面有以下十八点：
第一，正确评估自己的资金投入能力，以及自已的财政实力；
第二，确定投资策略，房地产投资不是投机，应该选择中长线；
第三，正确估计投资地区及国家房产的潜力，估机所投房产的潜力；
第四，准确把握投资实际，争取最优价格；
第五，提交国内收入证明，银行评定的个人信贷额度；
第六，征求律师的专业意见，寻求法律帮助；
第七，长期与专业销售代理公司保持联络，以便获得最新的时常资讯；
第八，尊重专家的意见，相信自己的理解与判断，不要相信不经意的意见。
第九，重要的是选择好地段；
第十，考虑发展商的实力，从而保障房屋质量；
十一，项目的配套程度，
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