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万事宜敬

  八十年代后生人,蒙南开授业之恩。无才提笔安天下,但求新闻自由魂。文思静默窗前影,江湖险阻任我行。六载从文通风雅,一入财经似海深。 

  来京一载,几度飘零。历惊涛初衷不改,遭磨难壮志尤宏。

  惜民生,断趋势,记录历史,警醒当世。观中华之崛起,察世界之万变。赞理想主义真诚身影,揭不法分子丑陋德行。

  吟诗做书,闲情偶寄,逍遥无拘,穷也开心。嗨,谁叫咱色艺双绝呢!

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前几天,蛤蟆送我一本《商道》作为生日礼物。里面有一段劝诫主人公从商的说辞很经典。“机遇这东西是脸朝后的,当他向你走来时,你看不见他的真面目,但却可以抓住他的头发;而当他擦身而过,你能看清楚时,却抓不住了。”

2009年,我感觉到了机遇的众多以及取舍的艰难。机遇少的时候生活简单,无需权衡也不用后悔。机遇多了便有点心潮起伏。而且做任何事都有最佳的时机,错过了便很麻烦,或者永远不用做了,有时一个机会就是一条人生道路。

 

    近日,恒大地产(03333.HK)以内地最大“土储王”的身份在香港上市。获超额认购高达46倍,冻结资金近300亿港元;国际配售超额近12倍,冻结资金近700亿港元,总共冻结资金近千亿,为近期罕见。

    据高盛最新预测,恒大2010年的营业额将暴增到410亿元,盈利将达到77亿元,较今年预测盈利10亿元暴涨7.7倍。

    恒大以高折让赢得投资者及机构的青睐,今年的旺销也确实锁定了2010年的部分利润,在高速扩张之后完成的惊险一跳着实漂亮!但它超速发展中形成的硬伤仍不容忽视,去杠杆化的努力仍不可松懈。

最大土储?

    恒大在招股书中引用一份2009年10月9日来自克而瑞的报告,高调宣称自身是国内拥有最大土储的开发商,拥有土地总建筑面积5120万平米,平均价格445元/平米。《证券市场周刊》曾质疑过此排行榜的准确性及公正性(参见前文《恒大地产的上市秀》)。

    恒大从2006年末土地储备600万平米,到2007年一年内急剧扩张8倍到4380万平米,到如今的5120万平米全国布局,仅用了不到三年时间。

    尽管大多

    巨额资本支出

 

    假使我们宽容一些,承认恒大的土地储备,其面临的巨额资本支出也相当惊人。除了116亿元的土地出让金待付,房地产开发开支承担中待付款也高达143亿元。

    恒大的经营现金流自2006年一直为负,直到2009年上半年转正为28.17亿元,即便如此,资本支出也是经营现金流的若干倍。这个缺口除了自有资金,就要靠借债或者增发来补上了。之前恒大没有资本市场的支持,只能不断提高债务杠杆。由表3可见近年来有息贷款的激增。

    这种情形对高速扩张的企业而言是必然的。

    作为民企,恒大在短短几年能达到如今的规模是很不容易的。但其在高速发展中不应忽视资产负债表的恶化。

    我们引入权益负债比(股东权益/有息负债)来衡量恒大的财务安全状况。美国主要的房地产企业大都将权益负债比大于2.5定为安全底线,国内房地产上市公司平均的权益负债比要低得多,为1.4。而恒大上市前的权益负债比为0.9,有息负债已经超过净资产,财务状况亟待改善。

    另外,巨

 

一个女人也许阅人无数,她却是普通妇女。

一个女人也许只嫁了一个丈夫,她却是妓女。

妓女把色相用作交换用途,与交往的男性数量无关。无所谓好坏,妓女也是一种职业女性。

资本市场外憋了多年的恒大地产又见到了曙光,其内心的激动和焦虑之情是可以理解的。本来为了讨好投资者梳妆打扮一番很正常,提高一下土地储备,搞点促销。不过最近恒大的上市秀也未免太夸张了。

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由公开资料可查,2007127

     水光潋滟晴方好 山色空蒙雨亦奇

 

金金金下江南:乌镇(2009-10-10 23:27)

       枯藤老树昏鸦 小桥流水人家

       古道西风瘦马

          夕阳西下 断肠人在天涯

春水碧于天 画船听雨眠 垆边人似月 皓腕凝霜雪