○中介看市之 张晓端专栏

    二手房业主的惜盘心理以及价格提升将导致市场观望情绪逐渐增加，并进而逐步影响市场成交量。

    大量的居民储蓄流入资本市场，支持购房需求的中长期贷款不断放量，抵御通胀的投资需求以及集中释放的刚性需求，加之现阶段的供求失衡，导致今年来全国各大城市新房价格呈上涨态势。

    单看深圳的住宅新房成交均价从年初的每平方米1.1万一路上涨至9、10月的逾2万元，涨幅高达八成以上。这其中，近月来豪宅市场的销售火爆功不可没。

    豪宅市场的火热，直接带动了深圳一手住宅价格的上涨，10月份深圳新房成交均价20234元/平方米，而高企房价必将在一定程度上抑制普通住宅的成交。对于投资者而言，短期投资获利空间不大，加上二套房贷收紧，导致投资客逐渐淡出普通住宅市场。而房价的升幅远大于租金的升幅，资金回报率降低，也致使以租赁为目的的长期投资行为减少，二手市场小户型单位近期成交量缩减明显。

    与此同时，自住需求在一手房价高企且供应不足的影响下被迫流入房价相对较低的二手市场。地段好、配套成熟、

○置业观 之 黄露专栏

    买房是自己的事，宏观经济走向如何，政策将往何处去，那是普通老百姓琢磨不透的事。

    最近最为火爆的毫无疑问是税费和信贷优惠政策是否延续的问题，现在在百度里边打出“楼市”俩字，自动出来“优惠　政策”的词条，由此就可见一斑了。原本就挺敏感的话题，因为住建部官员、银行以及各类专家的加入，变得更加扑朔迷离。

    一打算买房的朋友最近就被这些专家的言论折磨得不轻，他需要定时刷新网页，看看住建部又有啥新说法，最近的中央会议又传达了什么新精神。要不要赶这趟末班车是他眼下最头痛的问题，但各位专家的讨论不仅没开出药方，反而令他更摸不着北。最终他决定买了，因为他算了一笔账：一套100平方米、150万的房子，在房价、利率不变的前提下，优惠取消后他需要多支付税费、利息约18万元。也就是说，房价下跌1800元/平方米，他的支出也能持平。而眼下，他的确需要一套房。因此他决定买。

    笔者并不认为现在是合适的买房时间，但认同这种结合自身实际作出的买房判断。因为买房就是自己的事，宏观经济

○地产思想 之 陆新之专栏

    周洛华认为，如果放开油价，并让能源价格市场化，我国很多经济运营模式将无法继续，房价就会下跌。

    从11月10日凌晨起，国内成品油价格再次上调。93号汽油大约每升上调0.3元。有关油价的上涨，围绕舆论已经足够多。而在金融学者周洛华的眼中，油价的变化，和房地产则有着更加直接的关系。作为美国杜克商学院培养出来的精英，周洛华一贯使用刺激的语言，风格类似由沃顿商学院毕业的金融学绝顶高人郎咸平。例如，在他最新出版的《经济学家是我的“仇人”》一书的封面，他就赫然强调：“房地产就是孩子，实体经济就是父母，是父母的行为导致了孩子的出生，我们不该去惩罚孩子。”周又断言，在今天的中国，房地产更像是资产，所以其价格甚至不由供求关系决定，而是由这项资产的预期收益和风险所决定。因此，在他看来，最大影响房地产未来走势的因素，竟然是油价！周洛华预言，油价哪天大幅放开，才是房价回落之时！

    周氏的“山寨金融学”理论首先强调，房价不是由成本决定的。虽然物价都在涨，导致施工和拿地的成本都上去了，但是我们不能就此得出，大家都会在成

不必纠结政策优惠年底到期问题

 

“明年还要出什么样的政策，不仅我不知道，温总理也未必知道，就像问医生你们医院有什么药？医生会说我们医院什么药都有，但我不知道你明年得什么病，所以我怎么知道明年吃什么药呢？”近日，住房和城乡建设部政策研究中心主任陈淮用这样一句巧妙的比喻回应记者关于原定年底到期的房地产新政明年会否延续的问题。

目前舆论对于“房地产新政年底到期”问题的探讨可谓白热化，看各大媒体近期的报道，几乎是只要逮到个房地产或经济学领域的专家、学者就要问这么个问题。我认为对此问题大可不必如此关注。

首先，自然是现在无论问谁都问不出个答案来，谈来谈去都是言辞闪烁。陈淮的比喻或许还嫌抽象，那么中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌的回答相当清楚：“因为房地产市场的政策取决于货币政策和财政政策，而这两大政策由中央关于当前宏观经济调控的主要任务决定。那么明年的主要任务是什么，还要到新一轮的中央经济工作会才决定。”

第二，如果只是作推测，可能性已经比较明确。去年一系列的房地产优惠政策，是应对国际金融危机的产物，以刺激房地产的率先回暖来拉动经济

 

经历了4-7月日均240套的新房高成交之后，8、9月新房销售放缓，是供应减少的关系也好，价格上升的影响也罢，秋交会期间日均113套的新房成交量却是不争的事实；然而上周新房日均267套、二手房日均逾400套成交的状况，似乎又有峰回路转之势……

提到楼市的未来走向，就不得不回头看看8-9月一手住宅成交骤降的原因。一方面，上半年的高成交量大幅度地消化了市场存量，官方数据显示一手房源可售面积已经从2009年初的近650万平方米下降到现在的405万平方米。另一方面，自2008年直至2009年上半年，由于开发商对后市信心不足，导致楼市回暖以来市场新供应呈现相对紧张的局面。新供应的趋紧无疑影响到了8月和9月的一手成交，也为新房价格的上行提供了支撑。在以豪宅为主体的成交带动下，8月一手住宅均价已经超过2007年10月的历史高位，房价连续回升6个月。

较高的房价在挤压刚性需求的同时，也提高了投资门槛。如果说此前宽松的信贷政策以及通胀预期是投资者积极入市的主要原因，那么现在在银行普遍谨慎操作投资贷款的情况下，面对1月至8月累计上涨达69%的新房成交价格，投资需求减少的趋势预计将会越来越明显。

另一方面

很多人愿意把“秋交会”当做一个节点，其实并不可靠。因为在非理性的年代，楼市早就没有了固定的节奏。如果非要选出一个节点，7月份算是。近四个月来的深圳房地产市场所呈现的交易量持续下跌的事实已经表达了消费者的意愿。可是，仍然高企的房价和热销的新盘似乎总能掩盖这种真相，也因此让大多数置业者总是心生迷惑和恐慌。

深圳楼市到底该怎么看？这已经成了一个“我是谁”的艰难命题。其实，细细看来，在波涛汹涌的市场表征下，不乏暗流涌动。市场上的道道玄机，让楼市的未来至少充满了不确定性。

玄机一：消费者主体。少数人愿意游戏，多数人只能观看？一个少数人与少数盘的交易市场是目前最能明确做出的判断。与2007年的投资者相比，今天还在进入楼市的人群，除了紧急需求者，显然少有或没有短期投机者(除非他是傻瓜)。这个群体对投资目标的选择并不能说明他们的无知，恰恰是中国近年来的房地产发展路线图给了他们智慧：在不确定的宏观经济年代，资产特别是房产，显然比美元的保值能力更强。唯一的风险是对投资周期的选择，即持有物业的时长。这就是秋交会后的市场仍然能表现出适度活跃交易局面的主要原因。令人好奇的是，深圳的少数人

南方都市报地产评论每周五刊出，下设“市场评论”、“建筑评论”、“地产思想”、“市场观察”、“读者来信”等栏目。

 

现所有栏目都向社会征稿，欢迎您对深圳房地产市场发表简短精悍的评论，来信请附邮寄地址，以付稿酬。EMAIL：nfdsbzl@163.com

为GDP“保十”，深圳无动力调控楼市

南方都市报，2009年8月21日，A3-12版

 

留心最近深圳官方释放的信息后，你会对目前的房地产市场会有更清醒的认识。尽管1000多万深圳人口中，大部分都不希望房价继续上涨，甚至渴望下跌，但无论他们的主观愿望如何，来自官方的信号却很难看到楼市会有调控的压力。

   

本周三本地媒体报道了深圳1—7月的经济运行状况，其中披露出的三点信息值得我们重视。一是前7个月房地产投资持续负增长，政府表态下半年力争“转正”；二是信贷资金流向楼市的总量，仍处于安全水平；三是有效推动房地产投资需求的适度扩大，将是下一步工作的重要一环。

 

这三点信息几乎可以让我们肯定，为了GDP“保十”，深圳地方政府下半年很难出台严厉的政策调控楼市。

如果判断原因有三：一是政府希望房地产投资下半年“转正”，是为了确保今年深圳GDP“保十”。而过去的7个月，深圳完成房地产开发投资是213.71亿元，同比是下降7.6%，如果要在下半年完成“转正”，那么接下来的6个月还要完成至少227亿元的房地产开发投资，才能超过去年的4

进入三季度，深圳二手楼市场在“重申二套房贷政策”的影响下，开始有了观望的信号。世华地产成交数据显示，7月份深圳二手住宅成交量与6月份相比，下降幅度超过10%。据调查，目前观望的买家多数是以短期逐利为目的的投机型购房者，而刚性需求(如首次置业者、改善型置业者)，以及保值型需求(部分市民出于对通货膨胀的预期，欲通过购置房产来进行资产保值)，则依然保持旺盛。未来市场会怎么走呢？

    影响楼市成交量与价格的因素有三个：供应、需求、政策。首先看供应，根据世华地产对十几个典型地铺挂牌量的监测，发现自今年二季度开始，这些地铺的挂牌量就不断递减，到现阶段，与高峰期相比已下降三四成之多。7月以来挂牌量有少量增加，但仍然十分有限。需求方面，投机型买家的观望，却并未影响自住型买家与保值型买家的购买热情。7月份截止至28日，深圳二手住宅的成交套数已达13871套。

    当然，楼市向来是“政策市”。或许下半年会有相关政策出台，但我们也已看到，经过这几年的经验，不论是要卖房的业主，还是要买房的置业者，都对政策调控的规律有了相当深厚的认识，他们基本上已做好了迎接政策调控的准备。这种准

地产泡沫会引发“中国版”次贷危机

如果政府再不对无限扩张的信贷进行管理，那么吹大房地产泡沫也是必然。在这种情况下，“中国版”的次贷危机岂能不会在中国发生？实际上，如果发生，可能比美国次贷危机更为严重。

    最近，东部地区的房价快速上涨，特别是北京、深圳、上海、广州等一线城市房价快速飙升，土地的价格随之起舞，房地产的泡沫又泛起。国内的房地产市场还没有调整却又走入泡沫的陷阱。面对这种情况，有人认为，由于中国住房抵押贷款没有证券化，无“零首付”，因此“中国版”的次贷危机不会发生。也有人说，最近国内房价的快速飙升，只是几个特大城市，因此房地产过热只是局部。

    这些言论看上去有道理，但是实际上是似是而非。如果以5-6月份国内一线城市房价上涨趋势，以及这种房价上涨完全是炒房者利用银行低成本资金高杠杆或无限信贷扩张的结果，那么“中国版”次贷危机不仅会发生，而且严重程度会有过之而无不及。何也？根据本人的研究表明，上个世纪80年代，日本、美国、台湾、香港等发生的金融危机都与房地产泡沫有关。这些地方房地产泡沫的吹大与破灭，既不存在按揭贷款证券