以后更新日期遥遥无期

最近刚刚通过 CFA 1 的考试 报名了CFA 2

在参加 RICS 的培训，

继续为中年生活而奋斗

在评估投资性物业时候，如果是为财务报表服务的，那么需要参考IAS40 ，公司可以选择使用公允价值模型，在此模型下，有先后选择次序的要求，必须首先靠虑使用市场比较法，在市场比较法不适用的情况下，才靠虑使用收益法。

这样就对有租约限制的物业产生了很多的问题。

如果在租约高于或者低于市场租金时候尤其需要注意。需要审查租约本身的合法有效性，评价起对房产价值的影响，加入到市场比较法的调整系数中，国内的估价规范没有提到租约对房价的调整，这样的靠虑明显会造成两种方法评估之间的差异。

最好的办法是能找到相同情况的市场比较法案例，也就是说在同样租约限制下的成交案例，我认为，空置房产的成交案例仍然在调整之后可以做为市场比较案例。

首先减值测试的准则不适用于存货类房产，也就是那些房地产开发公司开发打算卖出的房产，该类适用于会计准则-存货；

其次，减值测试的准则不适用于投资性物业的房产，也就是那些获得出租收益或者打算获得出租收益的房产；

减值测试适用于生产性企业自己拥有的房产，这时候要从该项房产的账面值与可回收价值高者做比较，可回收价值有两种方法评估：

1.公允价值减去销售成本 fair value - cost to sell

2.继续使用价值 value in use

公允价值一般在这里指的是活跃市场的一个公平交易。

而在计算继续使用价值时，要考虑是否该资产可以单独使用，如果不能，需要按照最小现金流产生单位来计算，CGU.

如果可以单独使用，又没有活跃交易买卖市场，可以考虑使用收益法进行评估。

成本法是不适用于减值测试的评估的。

慢慢进入行业，参加IPO大会（黑西装大会），去全国各地跑，评估各行各业企业的房产，发现自己居然工作的事情一直都没怎么提过。

从现在开始慢慢来说说评估的故事吧。