《中国房地产报》案例点评

战略制定程序缺位导致人事剧变

    纵观整个案例，闽隅集团至少在企业管理方面存在三个问题。

    首先，企业战略制定程序缺位。一个企业的战略，必须在一个科学、合理的程序下制定，这样才能保持董事会和执行者的一致性。也只有充分吸收各方意见后制定出来的战略模型，才会充分考虑到各方利益诉求与市场实际情况。但是，闽隅集团的战略看起来是董事长一个人说了算，在整个制定过程当中，总裁得不到参与，就更谈不上认同。最终发生集体离职这样剧烈的结果，显然不是一两件事情引发的，而是长期矛盾的积重难返。

    其次，董事长个人的管理习惯也非常欠妥。在中国的许多房企当中，集权式的管理其实不在少数，哪怕是一些已经上市的大型企业。那么，董事长在“一意孤行”的时候，应该想清楚自己能否为自己的行为及造成的后果负责？例如发生房地产运营团队集体离职这样的状况，董事长是否有能力一手摆平？显然案例中的安国栋也显得 “措手不及”。那么，他应该在日常管理中多一些对人的管理，多沟通，多商量，最大程度地信任并授权于总裁，让他

《中国房地产报》案例点评：

点评：

    纵横京建集团的管理构架，权责不清是其核心病症，而这是管理的大忌。无论是流程管理还是绩效管理，第一步都应当界定清晰的权责关系，但京建集团一开始就走反了方向，所以其变革的结果必然会背道而驰。

    一个健康的企业管理结构，权与责应该对等。也就是说，有责任才有权力，有权力也才有责任。按照案例中京建集团的管理架构设计，营销业务的第一责任人应该是集团总经理，第二责任人是营销总监，那么总经理的权力应该是把控营销方向及定价区间，而营销总监负责具体落实，权力到位才能让其对结果负责，但事实上，这些权力仍然被董事长牢牢把控。

    董事长可以什么都说了算，但要有一个边界，如果事无巨细什么都管，最后要么是董事长累死，要么企业就会陷入一潭死水。面这样的越级管理，最终可能造成“卸责”问题，比如项目没卖好，总经理和营销总监完全可以推卸责任，案例结尾已经表现出这样的迹象，这是非常危险的。

    进一步观察京建集团的流程设计，第一步与项目公司沟通是必要的，第二步与集

    打开早上的新闻，朝阳区奥运村乡住宅地块以楼面地价15217元/平米，超过广渠路10号“地王”15140元/平米的楼面地价，成为北京的新“地王”。可以想象，这几天的舆论一定是铺天盖地的“谴责”声。

    从房地产市场的长期健康发展角度，从一个市民愿望的角度，的确应该给以“谴责”。但以一个房地产专业人士从市场现实的角度来看，这种“地王”肯定还会继续产生。这就是当前市场环境和政府政策下的现实。

您的企业引入了绩效管理系统吗？如果引入了，贵公司绩效管理的考核周期是依据什么来确定？

在我们进行管理咨询的过程中，发现国内的房地产企业真正引入绩效管理的企业并不太多，初略估计应该不到30%；就是在引入绩效管理的这部分企业中，绩效管理的方式还有大部分是有误区的，这不得不引起我们的关注。

在和很多建立了绩效管理的房地产企业

中国房地产报：在房地产企业管理中，销售环节上，有的企业使用自身的销售团队，而有些企业则引入代理商进行销售，这是出于怎样的战略考虑？

闵昱：房地产企业与其他行业企业不同，房地产企业一个非常重要的核心能力是整合能力，房地产开发商是一个整合商。在房地产开发横向的价值链上，从前期的策划和项目定位，到规划、设计、施工、监理等环节都是找到相关专业的公司来做，整个过程是一个整合的过程。也就是说，开发商只是一个责任主体，是一个整合商。这是目前中国房地产企业的一个运作模式吧。

    户籍制度是计划经济时代的产物，对于当时，这项制度应该有它非常积极的意义。但是在改革开放以后，这项制度却越来越走向它初衷的反面。户籍制度把人变成了三六九等；户籍制度阻碍了人的自由流动，违背了宪法赋予公民自由迁徙的权利；人户分离导致城市管理和人口管理的错位和混乱；户籍制度导致了不公平的受教育权利······

    这么多的谬误人人痛恨，但却为什么多年一直难以解决呢？难道这么多的管理者都是白痴吗？当然不是，实际上问题很简单，只要反问一下，当下的户籍制度谁是最大的受益者，一切就都清楚了！

    户籍制度的关键不是户籍本身而是附着在户籍上的利益。如果没有附着在户籍上的利益，户籍就不会有人关心、也不会让人痛恨。附着在户籍上的利益主要有哪些呢？主要有学生高考录取红利、孩子当地上中小学便利、社保便利、办理各种手续（护照婚姻登记等）便利等。大家可以看出，除了学生高考录取红利外其它项都是便利问题，而且现在这些便利也都在解决之中。比如社保问题已经在解决之中，当地上中小学便利也在解决中，虽有些不便但还能忍受，办理各种手续虽然不便就是麻烦些，但也能解决

    房地产市场的波动，这是一个正常的规律。这个观点也许很多人有认识，但并没有把它作为规律来认识。房地产市场这次波动实际上是第一次全国性的房地产市场波动，以后还会发生，认识到它是规律，就不会到时候惊慌失措，就会提前做好应对准备。实际上1993到1997年的时候也有一次，当时只是区域性的波动，是在南方。咱们也能看到，对这个规律认识比较好的是南方的一些开发商，因为他们经历过一次大起大落。他们也认识到这个规律是不可避免的。从王石的一些言论里可以看出，他对这些规律的认识是很深刻的。

    这个规律是由房地产市场的特点决定的。房地产市场的特点是什么？房地产不仅仅是商品，还是投资品。因为房地产最核心的原材料的供应是有限制的，土地是不可再生的有限资源，它的供应商只有一个——政府。这些都导致了房地产不仅仅是一个商品，还是一个投资品。一旦具有投资品的特性以后，它就容易大起大落。所以，最后的结果是，房地产市场某种程度上类似于股票市场。如果我们对这个规律不喜欢、讨厌它，是没有意义的。如果我们能正确认识它，理解它是必须面对的，或者是我们无法逃避这个规律的