发博文
添加到我的博客近日，明德管理咨询地产研究中心高级顾问张宏磊，受邀对“万科斥资亿元送千名员工赴日留学”一事接受四川日报成都报道新闻总监采访，本文根据现场采访内容整理而成，本文为上篇：《万科，三大发展战略与人才策略完美结合，从人才策略看万科战略调整》
3月13日，万科总裁郁亮在年度报告媒体沟通会上透露，万科将启动“千亿计划”（即耗资亿元选派千名员工出国研修的计划），陆续组织大批工程系统管理干部和技术
加载中…加载中…近日，明德管理咨询地产研究中心高级顾问张宏磊，受邀对“万科斥资亿元送千名员工赴日留学”一事接受四川日报成都报道新闻总监采访，本文根据现场采访内容整理而成，本文为上篇：《万科，三大发展战略与人才策略完美结合，从人才策略看万科战略调整》
3月13日，万科总裁郁亮在年度报告媒体沟通会上透露，万科将启动“千亿计划”（即耗资亿元选派千名员工出国研修的计划），陆续组织大批工程系统管理干部和技术
在调控政策无调整的情况下，预计第四季度的房企业绩数据会更加难看。
进入三季度后，开发商们的钱袋子正迅速地干瘪下去。
截止到25
在外界看来，6月7日这一天对万科而言是个不太平凡的日子。这一天万科公布了5月份的销售数据，在调控之下，销售情况很不错，万科共实现销售面积81.0 万平米，销售金额90.1亿元，分别比2010年同期增长72.4%和76.4%。更重要的是，这一天万科公布了公司执行副总裁、上海区域总经理刘爱明的辞职消息，随后，万科在上海和深圳两地同时举行媒体沟通会就此事做说明。
这是今年以来，房产龙头企业万科的第三位高管离职，这接二连三的离职不由得引起了业界的许多猜想和推测，众多分析刘爱明离职原因的文字充斥在各大网站头版。但是，在这里我想说，对万科本身而言，它绝不缺一个“刘爱明”。
要证明这一点，我们首先应该明确万科对刘爱明的定位是什么。在万科健全的职业经理人制度之下，恐怕刘爱明也只是其中之一，充其量只是个很优秀的职业经理人。尽管总经理郁亮自称在海盗行动中最大的成果是挖到“刘爱明”，尽管董事长王石曾经多次邀请刘爱明促膝长谈，尽管万科曾经欲打破规则欲补贴刘爱明在薪金上的损失，但这一切都可解释为万科对人才的重视和珍惜，而绝不意味着他在万科的职业
土地财政：国家的“毒药”
土地财政是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出的形式。实际上，除了土地使用权的出让外，地方政府还能获取包括建筑业、房地产业等营业税为主的财政预算收入，这些收入全部归地方支配。仅此两项就占到地方税收的近四成。在一些地方，“土地财政”成了名副其实的“第二财政”，有的甚至成了财政收入的主要来源。
近10年来，各地土地出让金收入迅速增长, 在地方财政收入中比重不断提升。2001年—2003年, 全国土地出让金达9100多亿元, 约相当于同期全国地方财政收入的35%；2004年，收入近6000亿元。2009年达到1.5万亿元，相当于同期全国地方财政总收入的46%左右。在有些县市, 土地出让金占预算外财政收入比重已超过50%, 有些甚至占80%以上。
由此可见，地方政府对土地财政的依赖程度之深，获益之厚。同时，社会对土地财政的批评与指责力度同样水涨船高。大多的观点认为土地财政推
环球金融中心的高空置敲响商业地产的投资警钟
近日，一则关于上海环球金融中心的新闻引起了业内的高度关注。
这则新闻则所以能够引起业内的关注，有两方面的原因，第一，是环球金融中心的知名度。上海环球金融中心是目前中国内地的第一高楼。第二，是目前第一高楼的高空置率以及失败的商业。据报道，目前环球金融中心的入住率仅为70%左右。更为严重的是，由于人流稀少，导致大楼的商铺无法获得足够的人气而出现亏损，大量商家声称退出经营。如此尴尬的局面不禁令人扼腕叹息，也十分值得人深思。
从2009年末开始，国内的商业地产一度占据了各大地产媒体的头条位置。首先是万科高调宣布以二八比例进军商业地产。此后保利、龙湖、华侨城、华润、中海、恒大等地产巨头也纷纷加大在商业地产领域的投资。最为重量级的新闻则是在国家宏观调控的大背景下，专注于商业地产开发的万达地产业绩一路飙升。正是在这样的大背景下，商业地产成为了业内的最热话题，众多
在“史上最严房地产调控年”接近尾声之际，中国地产界却迎来首个千亿房企：截至2010年12月1日，万科销售额达到1000.6亿元，这也是全球房地产企业的“老大”。从100亿到500亿用了两年，从500亿到1000亿用了三年，万科以往20年的复合增长率都在35%以上，到底是什么推动着这地产界的大亨迅猛发展呢？
王石10月29日对外坦言：“2010年万科75%的销售收入来自合作项目。”合作项目到底是什么样的一种模式呢？或许从万科最近竞拍的地块中我们就能略知一二。笕桥板块草庄25号地块是浙江万科南都二季度竞拍的地块。拍地时，强劲对手滨江集团放弃竞标，让万科南都轻松以竞拍底价+100万元的总价获得，随后两家开发商达成了开发分工，即由滨江集团主要负责项目工程和销售，万科负责前期企划、财务和后期物业管理。如此分工，让万科在草庄25号地块上成为典型的品牌输出者、财务投资者。当然这仅仅是万科合作项目的冰山
1、万科近年在从外延式发展向内涵式增长方向努力。请问有哪几方面的具体措施来实现这样的内涵式增长？
个人认为，郁亮此处提到的“万科也一直在从外延式发展向内涵式增长方向努力”是就资金利用而言的。因为万科自2007年以来，在融资方面没有任何动作。万科之所以能够在此基础上仍旧保持业绩的高增长，有以下几个方面的原因。首先是万科的快速开发模式。万科一直视帕尔迪为学习榜样，有数据显示，万科刚开始学习帕尔迪时，帕尔迪的资金周转率是0.56，而万科是1.2，帕尔迪的周转速度是万科的2倍。正式基于这样的认识，万科采用了快速开发的模式。另外加大进度控制，快速销售成为了快速开发模式的必然要求。所以今年万科多次采用“随行就市”的策略，其根本的意图还是快速周转的需要。当然除去快速开发，快速销售之外，资金使用的理性也必不可少。所以我们可以看到万科一直在提倡的是“不囤地、不捂盘，不当地王”。不囤地，其实是减少资金的占用。不当地王，是指资金使用的理性决策。所以若要问万科“外延式发展向内涵式增长方向努力”的具体举措，实际上就是万
地票：游戏新规则，影响几何？
20110年12月17日可以作为成都市土地市场发展的一个新起点，因为从2011年1月1号开始，在成都市辖区内参加国有经营性建设用地使用权竞买的申请人，必须持相应面积的《建设用地指标证书》方可报名，即竞拍方须持“地票”才能获得国有土地的竞拍资格。而就在17号上午十点，成都市首场国有建设用地指标，即所谓的“地票”，开始公开拍卖。据统计，经过一天激烈的争夺，2000亩“地票”总共拍出14.578亿，平均每亩成交价为728900元，比起15万元/亩的起拍价，溢价率高达386%。
惊人的拍卖总价和惊人的溢价率从侧面突显了成都市土地市场的火爆，据了解，2010年国家规划的成都中心城区土地利用计划是1.3万亩，而成都市的土地刚性需求达到6.8万亩，高达5.5万亩土地的巨大缺口让成都市不得不寻找新的加大土地供应的途径，在这样的背景下成都市的“地票”制度应运而生，但是对大多数人来说“地票”制度还是个新鲜事物，先让我们开看看 “地票”究竟是什么。
其实“地票”制度并不是成都市率先采用的，早在0
后千亿平台该如何搭建，是一个非常大命题。虽然是管理咨询公司的顾问，恐怕也无法在短时间内对这个命题进行一个全盘系统的思考。我想这盘棋该怎么走，万科内部的人王石、郁亮、解冻等应该是有一个清晰的思路的。
不过通过这几年万科的一系列动作，外部的机构和专业人士还是可以看到万科针对这个平台所做的管理调整。第一是管控体系的调整，具体的时间应该是2007年左右（需确认）。原来万科是二级管控体系，集团总部和一线公司。后来提出了“后千亿”的命题后（注意，“后千亿”这个命题是在2008年之前就提出来的，而且在2008年解冻就曾对媒体提到2010年千亿目标实现的事情。http://money.163.com/08/0102/14/4177QGB900252GRI.html）。三级管控体系，集团管人力资源、财务和投资。区域总部作为派出机构，主要是在专业上对一线城市公司进行支持。这样的设置，实际上也和万科的“与城市共同发展”主题相一致。万科通过住宅领域的深耕，实现千亿的目标，千亿之后如何增长，是一个不容忽视的命题。一方面，
