许子枋观察

在中国经济增长过程中，房地产曾经是支柱，仍然是支柱，但房地产色彩斑斓的华羽将渐蜕渐隐，而代之以一种灰度角色出现在中国新一曲经济舞台剧中，这种灰度角色不仅仅是外相的转变，而内涵了更多的限定下的变异。

事物在上升的发展过程中，是螺旋式前进，事物在下行的发展过程中，便也是螺旋式消退。基于感性依恋，国人会不自觉地沉溺于惯性守旧的模式思维中，对事物发展的新趋势视若无睹；基于理性模糊，国人会不自觉地陷入黑白皆可的灰度思维中，对事物发展的大方向选择短期功利唯上。

         不久前读到一则猜测性通讯《传政府欲动刀库存房，销售超7成才可推新房源》，该消息未经住建部确认。去库存是中国楼市之重，迟早要面对，迟早要解决的问题。但笔者在本文探讨的还不仅限于短期的楼市去库存问题。

房地产库存对产业前景的影响异常深远。笔者将房地产库存粗略划分为三大类：当前已建未售的房

今年4

       当前，政府之手挥舞权杖，意图红袖暗香，让中国房地产业处于弱平衡状态：力图房地产价格在不大涨，也不大跌中找到平衡，力图让房地产政策在挤压部分地区房地产泡沫和防范全国性经济风险中找到平衡，力图在扶持刚需置业和抑制投机置业上找到平衡。

        针对楼市冷暖的猜测由来已久，近期8.5折房贷利率政策、公积金贷款额度上调以及全国楼市成交数据的一片向好，似乎都显示楼市自冰寒中开始复苏。

三月北京，

宏观调控政策实施历时一年多以来，举国上下对房价的纠结不但没有消除，反而不仅局限于房地产的投资者与消费者了，还蔓延到地方政府官员和房企高层管理者了。

笔者在做战略咨询时，就发现地方政府官员对房价走势非常关注，一是因为房价关乎地方投资和政绩，二是房价关乎土地出让和地方财政。开发商尤其是大型房企集团高层管理者对房价走势也异常忐忑，一是房价走势关乎项目销售业绩和企业现金流，二是房价走势关乎企业土地储备

地方财政收入出现负增长并不意外，倒是中央政府有关房价异常具体的表态略显意外。地方政府的土地财政依赖早已成为国人的常识，但地方政府去土地财政后何去何从？到目前为止还没有形成有效见识。于是乎，在地方政府财政收入将持续负增长的背景下，会出现哪些房地产政策方面的变数？房价又会出现什么样的变数？成为人们关注的焦点。

要判断政策变数或房价变数，我们需要厘清地方财政收入负增长的原因，以及原因背后的差别。

地方财政收入负增长原因：一则源于

从我国城市发展20年的数据来看，城市建成区快速增长，但城镇集聚的人口明显滞后，造成了城镇过度扩张、土地城镇化速度过快，城镇用地增长的弹性系数大大超过了合理预值。

土地城镇化速度过快，既有可能显性或隐性、也有可能主动或被动侵蚀中国的18亿亩耕地红线，触及中国粮食安全底线；同时也有可能因土地资源的极大浪费，造成城市土地供应因寅吃卯粮而逼近土地供应底线，导致未来年代土地限供或断供，恶性推高地价，继而恶性推高房价，使房地产业的发展不可持续，使中国未来的城

    房地产调控政策已无悬念，但政策调控下的市场本身力量对房价的影响将有新的变数，未来的市场悬念比政策悬念更大。

    房地产调控政策从严酷回归平衡、从全面打压回归有保有压是确定的，抑制投资、投机性需求，刚需购买力得到支持将是2012年乃至未来房地产业的主旋律。

改革三十年来，房地产因其万夫所依的产业属性，推动了中国经济的持续增长，同时也因房价的骤速上扬，也成就了其千夫所指的骂名。拨开这个表象，我们看见的是因中国有关效率和公正体制建立的迟缓，强化了中国弱势群体在社会资源分配上的窘境，扩大了弱势群体的数量和质量，我们也看见了与权贵阶层相对举而言的弱势群体正顽强但非理性地表达自己的经济强权。

如何阻止这种弱势群体的扩大化、消解这种弱势群体的非理性情绪蔓延，并重建中国的以中产阶级为主体的社会结构？其实将成为未来中国政府的核心使命。

为阐明这个观点，我们先明确一下定义。