通过最近受到媒体和开发商关注的楼市1-7月销量数据，房地产市场中的“夹心层”楼盘浮出水面：这些楼盘的单价目前主要停留在15000元以上，20000元以下，说这些楼盘是“夹心层”的主要原因在于，多数此类楼盘目前销量不佳，进退两难，而位于此类楼盘价位之上的豪宅与位于此类楼盘价位之下的近郊普宅楼盘，都取得了相对较好的市场表现。

   笔者目睹了多个此类楼盘的价格调整过程，如东四环外两个相临的楼盘，去年6月份前的价格在9000-10000元之间，在周围楼盘快涨的背景下，半年之内都迅速拉高到了16000-17000元单价的水平，目前两个楼盘中，一个销售进展缓慢，一个暂时封盘不售，而两者皆印证了目前“夹心层”最典型的症状。

   与此两楼盘一路之隔的另一个大型楼盘在今年3月份迅速反应，启动新案名，精装改毛坯，将本来已经达到16500元均价的产品直接下调到13000元左右，一直热销，今年成为进入北京楼市销售榜前列的知名项目。

从宏观数据和局部的案例来看，楼市的表现都印证了业内关于市场将会两极分化的趋势，具体到北京，15000单价以上和20000元以下可能就是一个槛。

   去年楼市也曾流行过一

奥运前夕北京楼市销售两极分化，豪宅与低价盘支撑楼市，“夹心层”楼盘滞销

前言

     8月奥运的召开，对于北京的楼市而言，是一个分水岭，自从奥运会申办成功以来，直到2008年7月前，北京的楼市深受奥运利好的影响，走过了一个不寻常的“前奥运”时期；8月后的北京楼市将进入“后奥运”时期。

     今年1-7月是北京楼市的转轨期，也是北京“奥运楼市”的“末班车”，总结这段时期的市场表现，转折时期的楼市呈现明显的两极分化趋势：豪宅销售看好，中低价格的万元左右楼盘销售在低迷的市场中呈现出较强的支撑力。对于开发商而言，造更好的房子，或者更低价格的房子，成为今后市场的必然选择；而对于最近苦于不知在何处置业的买房人而言，1-7月销售看好的一些板块和楼盘，应该可以优先考虑。

                            东北部三、四环豪宅领跑奥运末班市场

   现在的楼市还有什么疑问吗？今年以来，最大的疑问就是价格的涨跌和高低了，本周伊始，看到有相关部门又发布了一个关于房价的调查报告，千字文章中只有很短的一句话被网友关注了：有1%的专家说目前房价较低——惹得网上几乎要启动 “人肉搜索”，要把这百分之一的专家从茫茫人海中找出来质问。

随着最新一轮的半年报揭晓，过去的疑问已经没有了：无论过去专家怎么制造争议，现在可以说，房价肯定是偏高了，今年的楼市肯定是疲软到年底了。最新公布数据显示，房地产领跑者万科全年量价齐跌趋势已经确立，媒体判断其销售面积月度累计出现负增长近在眼前。万科是行业的一面镜子，富力楼盘打折，首创退地，上海、长沙也传出要退“地王”的“迷雾”都在本周同步登场。

   这次还是王石先发话了：万科做好了最坏的打算。听完了这句话，首先感觉是形势很明朗，不用再理会那1%的专家了，随后新的疑问又出现了：最坏会有多坏？

据报道，万科的打算是下半年直接降价出手了，和年初率先推出打折策略一样，王石在直接降价的问题上，再度采取先走一步的

   在楼市将不得不在困难条件下面临8月更冷清的局面时，不少人又想起王石的一句老话：狼来的时候，谁跑的比别人快一步，就能避免被狼吃掉。

   王石表态说要做最坏的打算，在打折促销的策略上，万科已经先跑了一步，引起楼市出现大片的特价房、精装修、送汽车、折上折等种种名头跟进；近日，万科四季花城等楼盘的价格策略浮出水面，万科正在考虑在8月份通过各种策略低价格楼盘的销售门槛，现在万科已经在考虑不用这些遮掩，来自项目一线的消息显示，多个楼盘正在考虑目前是否去掉这些“遮羞布”，而还有更多楼盘继续在和市场作博弈，在尽力避免“裸降”。

  但各种促销名头用尽后，“裸降”的压力无疑在持续加大，有人说去掉遮掩已经在所难免，有人说，可能单凭全国有钱人支撑，北京的楼市就可以避免出现类似深圳的“裸降”压力，而来自业内的消息，北京市政府下属的相关研究机构已经在讨论是否救市的话题。

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      三里屯SOHO卖火了，从房地产销售来看，这个项目的销售在行业不景气的背景下，创造了一个很高的眼球效应；但是在商业地产行业内部，对此却有另一番看法，散卖的室内商业是难以经营成功的，在主流的商业地产开发商已经全面转向持有商业的背景下，当SOHO尚都、朝外SOHO尚未摆脱困境的时候，潘石屹再度大卖商业，被视为“疯狂”，甚至是为了追求新上市公司的业绩报表好看，而不惜拿品牌“铤而走险”。

                              资源类企业主追随SOHO品牌

     金怀南是三里屯SOHO的销售总监，三里屯SOHO大卖的消息最近受到各方媒体的关注；在他看来，接近50亿的销售额有些出乎意料之外，朝外SOHO和SOHO尚都远远没有这样的数字，但是也是在情理之中：因为多年的客户积累，三里屯SOHO已经有了相对稳定的追随者，山西、内蒙的资源性企业的企业主

    为去年轻率赌房价上涨一事，某大学教授徐滇庆近日正式对深圳市民道歉；余音未了，该事件再度出现戏剧性一幕，深圳一“摩登女郎”（后被确定是男性反串）认为该教授道歉不够，奉献“玉体”，再度脱衣举牌道歉。一直觉得教授就房价问题道歉，是件严肃的事情，但是现在看来，这事有点尴尬了。

   教授本是一个受人敬重的角色，为何教授严肃道歉，有人却产生“恶搞”的冲动？凡事必有诱因，比如，教授为何需要道歉，那就是当初他违背了学者应该以严肃的心态去严谨治学的本分，去做了一件非常不严肃的非分之事。

  在过去楼市不正常高烧的背后，有一干人等作为推手在混淆视听，其中教授、专家是最常见的鼓吹者，利用了社会对于这一特殊身份的信任，谋求一己私利，是对社会尊重的亵渎。教授道歉后，我们需要对更多曾经参与过楼市各类鼓吹活动的专家、教授、学者们说：严肃点，教授在道歉呢！

   楼市的涨与跌，都是牵涉到国计民生的大事，不仅是教授，更多的人都应该以更严肃的心态来关注和讨论这件事，不严肃往往伴随着不理性。不理性上涨的背后，是楼市各方参与者对楼市平稳发展所持的不严肃

博弈过后，开发商已经出现了明显的分化，随着愿意降价销售的开发商增多，打赌不降的专家也开始道歉，7月似乎可以成为一个分水岭：现在楼市主流的问题已经不是降不降的问题，而是怎么降的问题。

回首开发商的降价历程，最早登场的是打折，万科打折引发的纠纷已经让不少老业主气愤难平，纷纷发难，企业一方面要招揽新客户，另一方面又要维护在老业主心中的形象，避免麻烦，进退维谷。

从万科开始，打折的并发症问题就没有处理好，于是开发商开始想别的招。特价房算是比较体面的一种形式，每次拿出的套数不多，十几套居多，只限定一定的时间，有一个比较体面的理由，如周年庆典、奥运倒计时、上期剩余尾房等等，这样的措施过去也有，老客户要来找麻烦，也很难有充分的理由，但是总感觉是偷偷摸摸，规模做不大，效果不明显。

 随后登场的有团购优惠，很久不受开发商待见的团购，前几个月还比较受欢迎，但是做了几单之后，组织者开始发现了其中的难题：团购者仗着人多势众，预期越来越高，效果自然也越来越差了。

 内部员工价是最近某开发商推出的措施，附近的楼盘也有仿效，内部员工价比特价房规模大一些，理由也充足一些，不过从

5月份以来，随着北京楼市的观望的加深，媒体上关于“退房潮”的报道呈现“传染”之势，官方网站上的退房记录在“不恰当的时机”，显示出较高的数据，与南方城市出现业主闹退房和索赔的新闻相呼应，让北京舆论出现了明显的倾向性声音。

不少业主也在网络上呼吁，要向开发商集体退房，或索赔；一些楼盘，如美利山、远洋一方、华纺易城、富力桃园等等，都是最近受到媒体关注比较紧密的“退房嫌疑盘”。

有开发商已经私下透露，自己的楼盘被业主要求退房状况比较多，压力比较大；有楼盘已经出现业主聚众向开发商讨说法的事件，北京有退房潮并非完全空穴来风。

与此同时，目前，在地产业界，有相当部分人对“北京退房热”的消息持气愤的态度，抱怨媒体抢眼球的浮躁心态和缺乏深入调查的责任意识；政府相关部门对目前的退房潮的说法也持有不同的意见。

理智判断楼市是否会出现退房成潮，要考虑两个关键的因素，首先是业主是否有主动要求退房的动机：如房价明显下跌，楼市降价是否到了业主不可忍受的地步？从北京来看，截止6月中旬，这个前提尚不充分；其次，开发商是否会允许业主成批地退房？从目前的法律来看，因为买贵了而退房是得不到法律明

今年以来，多个公司开始举办和筹备自己的周年庆典，6月12日，远洋地产迎来了十五年的周年，金地开始运作二十年的周年庆典了，富力地产也在筹备自己十五年的周年庆典，浙江的知名企业金都也到了15年的周年……

    过周年是个喜庆的事情，但是今年的周年却适逢了楼市低谷；周年庆典可以以很多隆重而盛大的形势来进行，而部分公司将周年庆典用作了促销打折的噱头，让人觉得有一种异样的感觉。

2006年，行业内的领头大哥万科率先过了自己的20年庆典，当时的形势一片大好，2005年万科销售过百亿，王石放言再过10年，能让万科的利润过百亿，随后的2007年，房产行业走过了巅峰时期，房价一路飙升。

在2008年，当一个高调的行业进入周年之庆时，却显得如此低调，前后的反差让人不禁感慨。

大约在1988年，深圳率先出台政策——房地产使用权可以交易，于是诞生了内地首批萌芽期的房地产企业，中海地产1988年开始在中国内地发展房地产业务，广州和深圳是首批房地产企业的萌芽地，1991年至1992年是中国房地产爆发式增长的时期，房地产的暴利空间带来了投资者的非理性进入，在开发商和投资客都充满了强烈的投机心理，1993年6月，中央政

   6月7日，央行年内第5次调高存款类金融机构人民币存款准备金率。此次调整的幅度为1个百分点，同时，地震区金融机构暂不调整。

   银根持续缩紧，对于已经身处资金困境的房地产企业而言，无疑是雪上加霜，这就不难理解为什么6月10日地产股会集体大幅跳水。对于目前的住宅企业而言，尚有降价促进资金回笼的方式可以用，在持有思维已经深入人心的一线和二线城市，资金的压力已经明显的显现，并且有加大的趋势，在北京奥运前的开业潮过后，需要投入养铺的新商业体如何顶住资金压力，已经成为了需要提前考虑的问题。

                       资金压力下开发商“变卖”商业

   近日，立水桥的龙德·紫金项目(龙德广场二期)正式入市了，其采取的是精装小户型公寓的定位，而知情的人士透露，该楼盘实际上是一个商业立项，与龙德广场原来是一体的，变为“住宅”来销售，其中有一个很重要的原因是，开发商现在需要回笼资金，该公司旗下的商业地产龙德广场的资金周转较慢，给公