从扬州新政引起舆论一片哗然，再到河南新政撤销，历时一个多月，数十个地方政府的第二波“探底”救市行动似乎有了一个结果——中央楼市调控政策的底线在河南。对比各个地方对刚需购房人资格限制的变通，补贴优惠等，河南此次“误传”政策的金融色彩更重一些，如七折房贷、二套房认定标准放宽、支持开发商贷款、延缓开发商还款期限等说法，都直接与显著增加银行“次贷”风险挂钩，此风险是前车之鉴，引起国际金融海啸，此底线不可碰。

2007年的美国金融危机，让大家记住了一个专业用语：次贷，通俗的讲，就是银行贷款给还款能力相对较弱的人来购房，房产抵押给银行；正常贷款和次级贷款的差别有多大呢？按照严格的标准，其实很小：美国的常规抵押贷款与房产价值比(LTV)多为80%，借款人月还贷额与收入之比在30%左右。而次级贷款的LTV平均在84%，最小差

 鄂尔多斯楼市的危机传言此起彼伏，这个 “暴富”到人均GDP比肩香港的城市，楼市泡沫破灭之剑悬在头顶已经很长时间了，楼市停滞的困局基本已经得到公认，现在，随着当地第一高楼的停建，大家开始关注其楼市泡沫破灭后，是否会引起连锁反应，进而扩散到其他城市。

“第一高楼”是个敏感的词，地产界一直流传着关于摩天大楼的“劳伦斯魔咒”：经济学家安德鲁·劳伦斯创造的“摩天大楼指数”显示，摩天大楼的大规模建造与随之而来的金融危机有着“不健康的关联”：年代较远的，有美国曼哈顿高楼兴建时代的金融危机；年代较近的，有迪拜世界第一高楼兴建与随后的金融危机。

“过于乐观的开发商，建设‘标志性建筑’的愿望，以及乐于把钱借出去的银行”，这些因素都会促成“摩天大楼魔咒”，鄂尔多斯第一高楼的停建，似乎正在应验这一神奇的巧合。当地的地产界人士目前也不否认楼市陷入停滞、民间债务危机困扰这一事实，只是不愿意过多对外提起。

全国的楼市热潮影响到了鄂尔多斯。对于鄂尔多斯房地产热的起源，业内有一个形象的说法，那就是买来当存钱罐使。2009年，鄂尔多斯人均GDP达到13万元，超过了上海成为中国第一。这个城市的富豪数量也随

    近期，随着各地普通住宅认定标准、住房公积金政策的放宽和首套房优惠利率的重启，政策重心显现出调整迹象，对刚需置业需求降低购房成本的实质性支持逐渐明朗。经历了两年的“去投资化”调控后，房价暴涨的重要因素之一“投机炒作”基本得到控制；而另一个更突出的问题：房价构成中的刚性成本过高，将延缓房价调控效果的进一步显现，房价“去成本化”应成为楼市调控的下一个重心。

   房价构成中有四大显性成本：土地出让费、开发税费、二手房交易税费、房贷利率。其中比例最大的应是土地成本，无法统计确定的数据，但业界一直有各种版本，最高的说法是比例达到七成，地价推高房价已是公论；开发环节的税费已经被开发商晒过很多年了，如央视曾报道称，一位郑州的开发商提供的一份房地产成本清单显示，各级行政部门的税费在当中占了20%。这两项加起来，理论上已经占到了当前房价成本的九成，政策操作空间很大。

   如何让“价高者得”的出让模式回归理性？各地有一些试探性的政策，如：限地价竞房价、限房价竞地价等，但此问题一直无明确的共识；而捆绑保障房出让土地是否推高了房价成本的争议也未平息。由于此前政策的重心

最近两月，开发商精装修“质量门”频出，愈演愈烈，让人觉得脚疼！

万科精装做的好，不如公关好——万科的公关能力受到大家的公认，但未能实现“流言止于智者”的效果，精装房产品线对于万科而言，现在可能是“亚历山大”，对于星河湾、中海等一众明星而言，是山大的“鸭梨”。

万科的事件愈演愈烈，各种观点很多，我倒觉得这个事情没那么复杂。应该就是精装修产品线自身的问题：报价注水、质量缩水，与购房者预期不符。

注水到什么程度呢？我个人以前感觉，楼盘一般都是往几千、上万一平米来宣传精装报价的，业内估算实际采购成本以数百元一平米居多。还是看万科的数据，最近的一起深圳项目事件中，有媒体称万科对外曾报3000元/平米，但合同中只注明了500元/平米——“一比六”这个数据，对全行业有一定的参考性。

万科安信地板事件中，媒体曾爆出开发商建材采购分A货、B货的问题，我后来对此进行过简单核实，有业内人士称这个问题确实存在。尽管开发商说自己有严格的采购程序控制，但事实反复出现，应该是可以胜过雄辩了：自检、自控、自查解决不了问题。

精装修的问题应是出在检测程序上。目前，国内建材质量检测程序不公正，

说豪宅，大家会想起一个熟悉的名字——星河湾，虽然最近星河湾麻烦缠身，但我并不想在事情没有明确结论时，就将这个不敬的称号加在它身上。有更多的楼盘可以直呼“伪豪宅”，说实话，个人相信星河湾未来的命运会远好过他们。高房价、高地价催生的一大批“伪豪宅”，目前要慎重考虑可能“倒掉“的压力。

2008年前后，我们曾经讨论过恒大、富力、碧桂园等普通住宅开发商会不会倒掉的问题，今天我们开始担心那些自称“豪宅”的开发商。当时的环境和现在有几分相似，国际金融环境动荡，让投资者相信现金为王，地段偏远的普通住宅首当其冲受到冲击，企业资金链面临压力，降价面临业主索赔，精装修楼盘交房时胆战心惊……

当时的企业是幸运的，不仅没有政策压力，还有资金救市，地价也没有现在这么疯长，大量的救市资金因此涌入房地产行业，恒大不仅走出倒掉的危机传言，许家印随后还荣登地产首富榜。购房人、城市上班族和普通储户分担了房价爆涨，存款被通胀吃掉的极致双重压力，才避免了楼市崩盘带来的灾难性后果。

现在，楼市限购政策导向已经无回旋余地，本质的原因就在于上一次救市已经让城市中产阶级钱包瘪了，存款缩水了，无力再救他们一次，到

首套房贷要放松了，“五大行带头松绑北京首套房贷利率优惠”的消息今日受到媒体的高度关注。对于这个结果，“两会”期间开发商炮轰“银行暴利”功不可没，唱的是一出“周瑜炮轰黄盖”的戏，一个愿打，一个愿挨，随后他们自然也一起成为受益者。

据我所知，银行在历次调控中还没有主动愿意调高利率和提升首付门槛的。房贷一直是银行的优质业务，还关联着巨额的开发商项目开发贷款业务，各行之间竞争激烈， “四大”之外的银行更是一直在垂涎。

过去，这出戏是这样唱的：每次宏观调控，中央主管部门要求银行提高利率门槛，给楼市降温，银行便很不情愿的表态执行，背后多是“擦边球”变相放松，政府再来一个紧急叫停，银行便出来澄清一下：没有放松呀！几个回合下来，媒体炒得很热，主管部门很生气，但是银行真正限贷的时间却没几天，是多次宏观调控沦为“空调”的关键原因之一。

现在大家已经知道，开发商只是个前台戏子的角色，操控他们的后台老板有两个：一个是地方政府，另一个便是银行，没有银行，就没有今天大家见到的很多知名开发商。早年几百万就可撬动上亿的项目，挖个坑就可以开始打广告卖房子，主要是靠银行的土地贷款和按

温总理的工作报告中，最受关注的一点是GDP预期降至7.5%，八年来首次不保8。就业是当前社会无可替代的头等大事，年年要保8，最关键的原因就是要保就业；从房地产行业角度来看，“弃8”，是政府痛下决心对土地财政开启实质变革的标志，关键原因在于土地财政畸形发展，不仅导致房地产行业投资过热，挤占其他行业就业空间的增长，而且自身的就业瓶颈亦已十分明显。

“保增长、促改革”是总理工作报告中对今年宏观经济走向的基调，保增长和保就业之间的直接关系已经为各界所熟知，促进经济增长方式的改革，其中很重要的一点是促进实体经济的发展，为目前过度依赖于土地财政带来的房地产泡沫撤火。

回顾土地财政的历史，抛开其直接显著增加地方财政收入的重要作用不谈，就业和土地财政存续之间也有着明显的历史渊源，房地产行业一直是拉动就业的大户。

房地产相关行业的就业数据很难全面统计，目前大家比较认可的一个基本事实是，国内1300万以农民工为主的建筑大军就业问题，过去一直由房地产行业主导拉动的；2009年房地产

   这是一个神奇的巧合？还是我个人想歪了？小产权房似乎和“大产权”房的价格变化之间存在一种微妙的关联：大产权房价一下跌，小产权就挨揍。

   梳理小产权房的清理历史发现，2007年年中是一个起始点。6月，原建设部发出风险提示，提醒购房者，以城镇居民身份到农村购买农村住房，不符合现有土地管理制度的规定，2007年底至2008年，形成了第一次打击小产权房的热潮。国务院介入了当年的小产权房治理，国务院常务办公会明确要求城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。

   此后，国土部在2008年和2009年先后下发通知，指出不得为小产权房办理任何形式的产权证明；2009年，国土部下发《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，再次向地方政府重申，坚决叫停各类小产权房——这是第一轮小产权房治理的高潮。

   但随后，2010年和2011年，小产权的处理问题进入一个相对的平淡期。期间媒体发布的消息显示，国土部等相关部门主要是对小产权房处理问题进行调研，酝酿执行方式，并无实质政策出台。

   这种状态一直持续到2011年底，国土部再次明确：“小产权房”等违法

春节过后，房地产行业的从业者会例行的讨论新一年的楼市行情和政策走势。2011年的政策打压，与2012年的“末日”流言叠加，新一年的房地产行业前景笼罩着一股悲观的氛围，但笔者个人对楼市有着相对谨慎的乐观与信心。

个人认为，一个行业的兴衰周期，并不是由行业的政策导向决定的，而是由市场的刚性需求决定的，注意，是“刚性”需求，而不是其他需求。春运期间火车站彻夜排队买票的人，与前几年售楼处彻夜排队买房的人有着同样的需求：不否认投机黄牛大有人在，但也无法否认有大量的人就是为了买房而买房，他们并不想投资赚钱、甚至不考虑燕郊与北京之间的距离，不考虑无煤气、高电、底层高商住公寓的宜居与实用性，就是为了拥有一套房子。这样的购房需求是一种精神需求，刚性的，全民的，一如春节必须回家，就算是站票。

大家可以扪心自问，是不是有这样的精神需求？

实际上，在楼市的政策打压下，苦恼的不仅仅是开发商，很多刚性需求者一直都有被误伤的怨言，这部分人看待房子的心态，就像看待一张回家过年的车票：很难，但真的很需要。

有刚需在，楼市前景不必盲目悲观，买房安家的需求在今后数十年中看不到突然消退的