作为宏观经济的一个部分，房地产经济的走势受到各种因素的影响，存在明显的周期波动现象，地产的波动过程有明显的复苏、繁荣、衰退和萧条四个阶段，这种波动会循环往复，周而复始。近期以老潘为首的地产大腕，在各新闻媒体大肆宣传的地产冰河期的来临，虽有哗众取宠之嫌，似乎并非无稽之谈。

中国房地产的价格自1998—2005年，持续7年以百分比两位数的速度增长。全国住宅用地平均价格指数在五年间上涨了54.2%，京、沪、穗、深等地房地产价格均上涨一倍以上，杭州则超过了200%。据上海明骏地产研究机构统计，2006—2007年的全国地产价格指数在100.6%。

    这种跳空的增长速度势必给中国的房地产市场带来巨型的泡沫，不仅带动了经济发展的超速，也使供求关系严重失调，农村城镇化蕴藏着大量非理性繁荣的因素，中国房地产超速发展对中国经济的负面影响是有目共睹的。

对于中国的地产市场而言，不确定因素是诸多的，没有哪个专家可以预期中国地产市场的周期，在“2009年是低谷临界点”提出半年的时间后，又有身先士卒的地产 大腕们提出，中国的房地产市场已走进了衰退的冰河期。

    那么我们能做的只有理性的对待任何不确定因素的到来，我们来简单了解一下发达地区的房地产市场周期情况，以寻求中国地产的周期变化趋势。

美国地产的长周期维持了50-60年左右，首先，科学技术的创新推动房地产周期性波动。其次，资本设备和耐用消费品的发展存在着一定的先后关系。从经济周期的繁荣时期生产力达到严重过剩阶段发展到萧条时期的低投资水平，至少要经历50年。第三，人们在其成年时期和事业的早期阶段经历会影响其一生。因此，只有新的一代出现才能使其上一代人的经验教训的影响不再那么强烈，从而社会经济进入一个新的循环过程。这至少需要两代人以上的时间。

    日本的土地价格从1955年左右开始持续上涨。进入60年代，由于经济的高速增长，人口、产业趋向都市化，出现所谓的“土地必定升值”的土地神话。特别是在20世纪80年代中后期的地价高涨中，以东京为首的几个大城市区域的地价一下子上涨了数倍之多。但是，90年代地价开始暴落，衰退期持续十年多，陷入长期的萧条状态，土地神话终于沉寂。

    中国的香港地产市场是一个极为独特的市场。一方面，它作为世界上开放程度最高的房地产市场，与香港整体经济一样，

中国人的投资行为不外乎受两种理论的交替影响，即价值理论和搏傻理论。

最先引导投资行为的当然是价值理论，比如投资第一套住房的主要目的一般是改善居住环境和生活质量，这种价值观念指引下的行为是趋于理性的，这是房地产开发初期的普遍现象，大约维持了十几年的时间。随着经济的发展，地产投资的商业行为有了质的飞跃，从起初以居住为主的观念过渡到投资赢利需求中，搏傻理论也就应运而生，当然其间个别的投机现象也是有的。

经济学的搏傻理论在艺术品拍卖或股票、期货交易中表现得淋漓尽致，比如一幅画卖到上亿元，是因为购买者坚信还会有人比自己“更傻”，将来一定能以更高价格出手——是谓“博傻”。近期维持了5年多的地产市场就是搏傻理论在作踪，一套位于五环外的普通住宅从50万买到了现今200

    物业是指已建成并投入使用的各类房屋及与之配套的设备、设施和场地。通常情况下，物业是房地产(不动产)的别称，物业税即指房地产税或不动产税。在不同国家、地区其名称不尽相同，有的称“房地产税”，有的称“不动产税”，有的则称“物业税”，要求其产权所有人或承租人每年缴付一定税款，税值随土地、房产等不动产的升值而提高。不少业内人士认为，这项政策的酝酿出台，也是政府将继续加强对房地产业进行调控的信号。

    按现有模式，房地产税主要是在两个环节体现，即购买环节和转让环节，而在保有环节的税收几乎处于空档期，除了房屋出租的租金要收取一定的税收外，占有多套物业即使空置也不用收取费用。而物业税主要是增加对保有不动产的税收，那么今后拥有多套房产的人将付出更高代价。

    房价一直牵动着千百万人的神经，每次有新的调控政策出台，老百姓都在期盼，房价能否出现下调。那么，开征物业税真的能如人们期望的那样，使房价下调吗？

 

 猜测一：物业税只是一种简单的税种而已，对房价的影响微乎其微

     物业税更大的作用在于可能会延长购房者的观望期，从而打击开发商用高价购买土地的热情，而不能直接作用于房价本身。影响房价的最本质的关系是看供需变化，不能单纯从成本考量，在房价全面飙红的情况下，购房者一般考虑的是市场价而不是成本价。房价与房地产市场是否升温以及百姓对房产的追求趋势是密切相关的。当地产市场景气时，大家拼命加价买，不景气时，大家赔本出清，两种情况几乎都不太考虑成本，只有在市场不好不坏（理论上的正常状态）的时候，才会考虑成本。故而物业税在其中产生的影响太微乎其微了，几乎可以忽略不计。以北京为例，即使物业税在短期内就出台，对于房价影响也很有限。

 

猜测二：物业税在一定程度上可以拟制房价上涨

     理论上征物业税降房价的做法是对的。开征物业税，在房子的持有环节上增加持有成本，可以抑制、减少商品房的投资性需求，并将闲置房产挤出市场，增加住房供给。如果征收物业税，土地出让金就应相应减少或取消，开发住房的土地成本就会相应减少，也就是说商品住房的开发成本相应减少。自然可以降低房价。

对于一般的地产投资客来说，如果征收物业税，

    十一长假刚过适逢十七大胜利召开，A股股市的一路飙升，毫不费力的冲破6000点大关，大象起舞不负众望，着实长了中华民族的志气。

但随后宽幅震荡，让市场再次体会到“530”的心惊肉跳。虽几次格局回稳，但细心的人已不难发现，以万科为首的地产股停滞了脚步，K线缓慢的攀行，成交量的日益萎缩，给地产亮出警示红灯，市场大力度调控房地产的时期，已进入孩子喊出的最后一声“狼来了”的时刻，冠以奥运概念的北辰实业也不能幸免。

市场遭遇地产革命的新时期已经来临，不仅如此，针对地产推出的各种产品，让善思考的人们思维升华到了“冷静思考价值观和人生观”的地步，譬如以房养老就是其中最具挑衅意义的保险产品。现今60岁以上的老人可以吃老本，被一刀切下来的已“从头来过”一次的那批“50后人”，正在走进青黄不接的尴尬中,一边是勉强维持生计唯一的子女, 一边是身体零件日渐老去的人生,于是“以房养老”的新产品就倍受关注,但同时给人带来了奋斗后的思考:这一生奋斗出的房子,最后因为养老的问题还是要归还出售者,养儿不再防老,人生岂不只是为了一张嘴?

    据报道以房养老也是十七大的议题之一,让人们不禁发出感慨:我们还会有家产吗?我们为什么还买房? 买房只是防老的一种选择吗？节衣缩食的置业真的不如吃好喝好。

 

房价到底招谁了？ 

    
不知从什么时候起，每当翻开报纸或是打开网站，总能在最显著的位置看到关于房地产的新闻，其内容的重点大多是目前“楼市的价格”，几乎每篇报道不论清晰或是隐晦，都能透露出记者对于“高楼价”的不满，且大部分都把所有造成“高楼价”罪责都归于了房地产开发商们。
随着通信传播的不断发展，媒介与公众舆论的作用力和影响力也就越显强大，政府作为土地出让金的最大受益者，考虑到社会的和谐与稳定，不得不把房地产业当作调控的重点。什么房贷调息、温总理的新国六条相继扑面而来，对象直指所谓导致房价升高的根源，当然也是公众和媒介公认的，炒房、地产泡沫、开发商恶意囤房、开发类型等等。
我所想的降低税收及土地出让金，打开二手房市场，目前并没有提及。很多业内人士，都共同意识到05年的调控又将卷土重来，真正的猛虎还在后面呢。
商人是“狡猾的”，房地产商们当然也不例外，以“小潘”为首的一拨房地产老总们，面对国家的政策，表达了出自“肺腑”的欢迎，几乎都把巴掌拍到了屁股后面，甚至大声高呼：我们总算松了口气，政策来的太及时。也不知道是真心还是违心，我猜他们大概也有苦水吧。不过，也冒出了一个敢说“真话”的人物，也是我比较“崇拜”的一个地产老总-----任志强，相信很多人对他的经典“真话“也比较了解，这里我就不多说了，但他忘记了，“穷人当家作主”的道理，在公众舆论与政府的压力下，他“终于”封口了，我也明白了什么是“唾沫淹死人”，现在，不老实的他也只能在自己的博客里继续自己的“真话”演说了。
房子是每个老百姓的生活必须品，不像汽车卖的价格在高，不去买它，也不会影响生活。但房子就不一样了，没有住所，就不能安身落脚，就不能取妻生子。从99年取消了福利分房政策，进入住房商品化以来，住房就成为了千百万家庭需要首要解决的问题，但相当大的一部分人，是处于中低收入水平，没有足够的钱去买房置业，当然政府也考虑到了这一点，建造了经济适用房，供低收入人群居住，但由于经济适用房数量有限，在加上许多经济适用房的违轨、暗箱操作，很多低收入者买不到或很难买到合适的经济适用房
仍旧没有房住。可以说，在人口中占大部分的低收入人群，是对目前楼市价格最大的不满者。
有成交，就代表价格是合理且双方认可的，这是我比较认可的道理，以北京的统计数

房价到底招谁了？     

不知从什么时候起，每当翻开报纸或是打开网站，总能在最显著的位置看到关于房地产的新闻，其内容的重点大多是目前“楼市的价格”，几乎每篇报道不论清晰或是隐晦，都能透露出记者对于“高楼价”的不满，且大部分都把所有造成“高楼价”罪责都归于了房地产开发商们。

随着通信传播的不断发展，媒介与公众舆论的作用力和影响力也就越显强大，政府作为土地出让金的最大受益者，考虑到社会的和谐与稳定，不得不把房地产业当作调控的重点。什么房贷调息、温总理的新国六条相继扑面而来，对象直指所谓导致房价升高的根源，当然也是公众和媒介公认的，炒房、地产泡沫、开发商恶意囤房、开发类型等等。

我所想的降低税收及土地出让金，打开二手房市场，目前并没有提及。很多业内人士，都共同意识到

是义举还是个人炒作

 

像往常一样，拿起今天的报纸，瞪大双眼，像雷达一样仔细搜寻有关房产的任何目标。突然，屏幕出现了不明目标，锁定、识别，原来是异类“深圳‘不买楼’发起人昨日抵京”。

可能有些人还不清楚，让我们简单的回顾一下事变经过，焦点人物是32岁的深圳普通市民邹涛，4月25日，他在报纸上看到一季度深圳市房价同比上涨了

开展“真话运动”

                 

“真话运动”开始了，但不同于文革的是：多了一个概念，多了一份思考，少了那种洗脑。

《sohu小报》上清华的社会学孙教授也支持“真话运动”。

此次运动的概念是动员全民说正确的谎话，让社会朝着正确的方向进步。孙主张：在这场运动中，人类个体要对正确的假话容忍，体制要对正确地假话默许，这种“真话”要得到事实上的褒奖。而接下来的《老潘博客》就提出了“央行加息让我们都长出了一口

诠释政策博弈之

喜忧参半“新六条”          

 

陈劲松主张：股市、楼市不应死盯着跟数字无干的“国务院XX号令”、“央行XX文件”不放，市场曲线也不应因国家政策而动荡。

但对于中国房地产而言，千年沿袭的“不用数字管理”的传统，让地产人不得不跟着感觉走，以适应并维护长期延灌的“大一统家长式”责任。因为中国政府是社