十年，来到香港

1996年，天安门广场东侧国家博物馆门前立起了香港回归倒计时的牌子。情侣们在这里合影，感受着自己瞬间的幸福与浩荡历史之间短暂的交汇。10年之后，很多当年牌下合影的年轻人，已经成了香港每年两次购物节的常客。他们与香港之间，不再是前景与背景的关系。

10年来，这种经济纽带的吸引力远远超越了购物天堂的诱惑。内地公司不断走进香港资本市场，为联交所提供大量新鲜血液的同时也带走了丰厚的发展资金。

面对最自由的市场、最容易创办公司的环境、最活跃的国际资本，为什么不去香港？

市场宠儿

律师孔鑫最近把自己的捷达车换成了宝马5。近几年，这个不到30岁的年轻人经常奔忙于香港与北京之间，他所在的通商律师事务所承担了中远、中海油等红筹公司香港上市的工作。香港上市，让一切于此相关的行业如日中天，不论投行、会计师还是律师。

在香港中环金融区，“懂中国”或者有“内地北京”成为投资银行家们一项必备素质。出身内地且有着良好教育背景的毕业生大量进入，“中国投资银行家”成为市场新宠。

1997年，中国电信（现中国移动）香港上市开启了内地企业赴港上市的盛宴。

10年来经济迅猛发展的中国内地已成为香港股市最为重要的“输血线”。过去10年，与中国有关的股票，包括H股和红筹股，其成交额占香港整个市场的比例，从1996年的25%上升到目前的近60%。“中国概念”已经成为香港市场唯一的主题。香港已经成为名副其实的中国的国际金融中心。

1997年，在香港联交所挂牌的H股和红筹股总市值为5216亿港元，占香港上市公司总市值的16.29%；截至2007年5月底，H股和红筹股总市值已达6.793万亿港元，占香港上市公司总市值的45.79%。以成交量计，H股和红筹股的权重已由1997年的38.19%升至2007年的59.08%。源自内地的股票已占据香港市场半壁江山。

2006年在内地众多公司的推动下，使当年香港股市的融资额超越了纽约。与此同时，香港股市也达致十年来的巅峰。两地股市的相关性业已显现，近年来，几乎内地A股的每一次大幅波荡，都会令香港股市陷于“一荣俱荣、一损俱损”的担忧。

在国内IPO对地产公司的要求愈加苛刻时，香港联交所的大门始终打开。上海证大、复地、富力、世茂房地产、绿城中国、盛高置地，以及最近的合景泰富和接下来的SOHO中国，内地开发商的面孔越来越多。2006年

第一次去香港，住在中环繁华处的万豪酒店。据说在香港，如果酒店房间的视野超过100米，就是五星级，如果这100米内还有海景，那就是豪华五星级。万豪虽然地段金贵，但前面被太古广场等高层围住，后面背山，处境也颇为局促，倒是早餐厅的视野十分开阔，可以眺望维港。

1975年，前殖民地总督麦理浩拨划4.1万公顷——占全港土地百分之四十——为法定不准开发公地，分属23个郊野公园。香港特区只有不到20%的地面试覆盖着建筑物的，另外80%的土地没有开发。700万人口生活在特区20%的土地上，核心区每公顷超过1000人，相对于东京的150人，新加坡的200人，慕尼黑的160人，香港是个极夸张的例子，旺角区一平方公里内人口是12万。这让很多游客既窒息于中环、铜锣湾的熙攘人群，又在海洋公园的缆车上赞叹海山天下的壮美景观。

2007年6月，香港地产业的重要指数——“中原城市领先指数”徘徊在55%左右。十年前的1997年10月，这一数字曾高踞100峰值。

在过去的十年中，越来越多的香港地产商走出了这个局促之地，寻找更大的生意场。无论主动与被动，在内地的广阔天地中，他们以不同的姿势起飞，寻找属于自己的落脚点。

占领市中心

从上个世纪80年代，香港商人开始参与内地房产、基础设施与公建的投资。这种商业行为与爱国情绪互为表里，以半公益的方式回应改革开放的巨大变革。在这个时期，已经退出地产生意的霍英东开始在广东南沙埋头造城，而邵逸夫热衷于在大学中兴建图书馆和教学楼。

进入90年代，香港地产商开始通过各种“招商引资”的活动进入中国核心城市。位于北京南四环的怡海花园就是90年代初期北京市赴港招商而来。更多的大牌地产商开始选择性的进入内地中心城市。有意思的是，他们都喜欢在城市的中心地带营建地标式建筑。

1992年，董建华公司的周凯旋，在北京意外得了解到东长安街和王府井的改造计划，她提出了全面开发新东方广场，并用半年时间，迁走了长安街上20余个国家部级单位、40余个市级单位、100余个区级单位、1800余户居民；又如传说一样，在某个早晨，用15分钟时间，说服李嘉诚为此项目投下20亿美金，轻取4亿港币的酬劳。

尽管这个距离天安门1公里的项目不断遭到反对，抗议者认为它突破了限制性高度，过大的体量和蓝色玻璃幕墙伤害了古都风貌。但是在建国50周年之前，东方广场还是开工了，而其在今天已经成为城市的奢华所在。

重庆“拆迁户”事件终于以调节告终，这样的方式也在预料之中。其实很多时候，“拆迁户”吴萍、杨武一直被媒体架的太高，自己又把梯子撤了，还把国旗插上屋顶，家里贴满宪法，以此姿态要挟政府。当然哪一级的政府也是不敢让红旗落地的。

上个星期，受重庆本地一家开发商之邀前往重庆看盘。自然要去参观一下这个“革命”圣地。那个项目就在九龙坡区的商业中心，与轻轨杨家坪站接驳，从天桥上的滚梯可以直接进入，地理位置相当优越。过街天桥上可以俯瞰那座孤楼，红色的国旗与白色的标语在重庆阴霾的天空下十分醒目。天桥上挤满了围观群众，分成几团热烈的讨论着，人群中心总是个无事的大爷或大妈，向看客们介绍情况，发表意见。很久没有看到人大伙在街上讨论和自己相关的事情，这至少是对物权法的一次广告。

陪同的开发商，也在附近的地块开发了名为龙湖天街的商业项目。当初他们也很想拿这个问题地块，而现在却暗中庆幸了，算是人品爆发因祸得福。

我后来又问了一下我们重庆的驻地记者，她说政府对这件事情的态度已经明确了，就是妥善解决拆迁问题，同时又不能助长漫天要价的风气。房子是一定要拆的，法院已经判决了，不执行要法院作什么？

但是作为物权法刚刚颁布的首个案例（实施在今年的10月1日），拆迁户事件的解决方式又成为一个敏感问题。

刚刚结束的两会，通过《物权法》是最重要的议题之一。有一天看新闻联播，头条就是胡锦涛主席、温家宝总理以及中央常委学习《物权法》，主讲的是物权法两个起草小组的组长：社科院的梁慧星和人民大学的王利明。这件事情放到央视7点新闻的头条，足见中央推行《物权法》的决心。

物权法的核心就是对共有财产和私有财产的平等保护，以及界定物上所有权的各种权利与义务。就像民主制度的基础是需要民主的人，保护私有财产的基石也在于我们能否正确理解“私有财产”。

真正保护私有财产不是简单的高喊“风能进、雨能进、国王不能进”，而是在维护公共利益的前提下确立私有财产的不可侵犯。而不是我的财产我完全说了算。另一方面，当公共利益与私有财产发生冲突时，必须对有产者进行适当的救济，对于他的损失应给给于补偿，而不是剥夺他的私有财产。

对于公共利益的理解应该是宽泛的。

在本周的《经济观察报》发表了对江平的采访。引用其中一段，：“《物权法》规定，出于社会公共利益需要可以征收私人财产，但是并没有具体列举

重庆“钉子户”事件终于以调节告终，这样的方式也在预料之中。其实很多时候，“钉子户”吴萍、杨武一直被媒体架的太高，自己又把梯子撤了，还把国旗插上屋顶，家里贴满宪法，以此姿态要挟政府。当然哪一级的政府也是不敢让红旗落地的。

上个星期，受重庆本地一家开发商之邀前往重庆看盘。自然要去参观一下这个“革命”圣地。那个项目就在九龙坡区的商业中心，与轻轨杨家坪站接驳，从天桥上的滚梯可以直接进入，地理位置相当优越。过街天桥上可以俯瞰那座孤楼，红色的国旗与白色的标语在重庆阴霾的天空下十分醒目。天桥上挤满了围观群众，分成几团热烈的讨论着，人群中心总是个无事的大爷或大妈，向看客们介绍情况，发表意见。很久没有看到人大伙在街上讨论和自己相关的事情，这至少是对物权法的一次广告。

陪同的开发商，也在附近的地块开发了名为龙湖天街的商业项目。当初他们也很想拿这个问题地块，而现在却暗中庆幸了，算是人品爆发因祸得福。

我后来又问了一下我们重庆的驻地记者，她说政府对这件事情的态度已经明确了，就是妥善解决拆迁问题，同时又不能助长漫天要价的风气。房子是一定要拆的，法院已经判决了，不执行要法院作什么？

但是作为物权法刚刚颁布的首个案例（实施在今年的10月1日），钉子户事件的解决方式又成为一个敏感问题。

刚刚结束的两会，通过《物权法》是最重要的议题之一。有一天看新闻联播，头条就是胡锦涛主席、温家宝总理以及中央常委学习《物权法》，主讲的是物权法两个起草小组的组长：社科院的梁慧星和人民大学的王利明。这件事情放到央视7点新闻的头条，足见中央推行《物权法》的决心。

物权法的核心就是对共有财产和私有财产的平等保护，以及界定物上所有权的各种权利与义务。就像民主制度的基础是需要民主的人，保护私有财产的基石也在于我们能否正确理解“私有财产”。

真正保护私有财产不是简单的高喊“风能进、雨能进、国王不能进”，而是在维护公共利益的前提下确立私有财产的不可侵犯。而不是我的财产我完全说了算。另一方面，当公共利益与私有财产发生冲突时，必须对有产者进行适当的救济，对于他的损失应给给于补偿，而不是剥夺他的私有财产。

对于公共利益的理解应该是宽泛的。

在本周的《经济观察报》发表了对江平的采访。引用其中一段，：“《物权法》规定，出于社会公共利益需要可以征收私人财产，但是并没有具体列举

一道数学题：如果10年后实现收入增长10倍，每年的平均增长率是多少？运用复利计算公式查一下对数表，就可以得出答案是25.89%的答案。

回到2004年，万科提出了企业十年发展战略规划，明确十年以后即2014年实现1千亿的销售额，当年万科的销售额在百亿左右。换句话说，万科只要平均年收入增长率达到25.89%，就能实现这个宏伟的目标。

根据万科刚刚发布的年报，2006

春节前， 孙博士来我家闲谈。我们是多年的同学。他老婆在500强外企做工程师，他自己在一所大学教书。按成分说，是典型的城市中产阶级了。

以前我们的话题是电影、独立制片、小说和女人，而现在则是房子、基金和汽车。孙博士一家住在五环以外，北京最大的经济适用房区域天通苑还要向北。他们两年前买的房子，贷款还没还完。去年，他们最大的决策是在三环附近投资了一套小户型。买房的过程颇为离奇。房价开盘大概每平米1万元左右。孙博士起了大早赶到售楼处，就被告知全部售完，场面是相当的壮观，向售楼小姐许以两万元回扣，都没人搭理。托了几层关系，他们找到了某房虫，被告知3.5万元可以买个房号。于是孙博士当场写下欠条，随房虫来到经理室，给某局的打了个电话，某局就给开发商批了个条子。随后孙博士和房虫直接去银行取钱付款。

这样的故事总让我回忆起计划经济时代，买什么都要排队，买什么都要凭票。那年百货公司好不容易来了一批电冰箱，老爸天没亮拿着小板凳去

上海有一处房子，打着豪宅的名义索价十几万/平米。其中一个理由就是，每两户5部电梯，两户的佣人都有一部专属电梯，而主人绝对不会在电梯里遇见别人。按照这个思路，下一代豪宅要为狗设计一部专用电梯了。

电视里一直在放10集的纪录片《故宫》，断断续续看了两级。电视片花了很大的精力讨论故宫的历史与文物。故宫本身就是一处豪宅，严格的说是专门为皇帝开发的“建筑综合体”，满足了皇上的工作、学习、居住、游玩的全面物业需要。当然到了夏天他还需要一个Summer Place，于是有了颐和园。

因为记者工作，也去了一些故宫东西两路没开放的地方，看到了故宫这个“豪宅”的另外一面。两个月前看了一处珍妃的浴室，十分可爱。“浴室”的侧后面是口井，井已用了多年，井绳在侧壁上都勒出了深深的槽痕。与井口相连的是一个石质水槽，太监们在这里汲水，