近期，房地产媒介几乎无一例外的都把房价和泡沫当成了讨论的主题，但人们对房价和泡沫的认识普遍存在着误区，要想做一个理性的购房者，要学会从假相中寻找真实的东西，在信息不对称的情况下，学会从新闻报道中找到相对准确的答案。




　　经过笔者的观察发现了最近关于房价和泡沫讨论中的一些有趣现象：

　　现象一，反对泡沫的人并不太愿意用数字说明北京的平均房价没有上涨或上涨很小，而是在宣传房价虽不断上涨但还没形成泡沫，要表达的意

　　受固定资产投资激增43％影响，中国第一季经济增长高达9.7％，中国去年经济成长率达9.1%，固定资产投资增加27％，国外著名投资公司预估我国今年通货膨胀率有可能达到4.5％，为了给过热的经济降温，央行将会紧缩货币政策，有望加息半厘到一厘。

　　据有关报道：从去年10月起，中国消费价格指数结束了连续20多个月的负增长，12月已高达3.2%，由此初步估算，2004年同比价格上涨的翘尾因素为2.2%，也就是说，2004年即使没有任何新的涨价，全年物价上涨也会达到2.2%。

　　由于物价上涨幅度已超过居民一年期存款名义利率1.98%，居民实际储蓄存款利率已经成为负值，因此央行很可能会调高存款利率，这将是1993年以来的首次。

　　北京、上海，哪里房地产市场化程度高？相信90％以上的人都会说是上海；北京、上海，房地产、物业管理纠纷哪多？说北京的恐怕会是异口同声。为什么会出现这种情况，北京的政府有必要检查一下房地产政策是否存在偏差？政府管理是否缺位？

　　上海从1995年起就实行“新建住宅经审核合格取得《住宅交付使用许可证》后，方可交付使用”制度至今，北京1995年发的《北京市居住小区接管综合验收办法》对商品住宅却从来就没有被适用过。上海今年4月1日起实行《新建住宅小区入住收费告知单》制度，北京却一直在执行所谓的“事实服务就要付费”的政策，对物业公司在业主入住时扣住钥匙强迫业主缴纳各种合同约定以外的费用和强迫业主接受物

　　本人曾一再提醒购房人买房时要注意其“用途”，如果买所谓的“商住两用楼”，小心为一时便宜而付出更昂贵的代价，近日，上海十二届人大常委会第十一次会议对《上海市物业管理若干规定(草案)》(修改稿)进行了审议，明确“业主、使用人应当按照规划管理部门批准的用途使用物业”“封闭住宅物业管理区域内的住宅”和“非沿街底层的住宅”“不得改变使用性质”，并拟对“擅自改变物业使用性质的，由区(县)房地产管理部门责令限期改正，可处一万元以上五万元以下的罚款”，“经批准改变住宅使用性质的业主，应当按照所在物业管理区域的物业服务费用的十倍交纳物业服务费用。”此规定目前虽仅是上海准备实行的规定，但笔者相信北京早晚也会步

　　笔者《开征物业税对购房人的影响》发表后，有网友发表不同看法和征询意见，笔者现就两个有代表性的问题发表一下自己的看法：

　　有一种观点认为：通过收取物业税而实现分期收取土地出让金的目的主要是规范政府的短期行为，防治大跃进式的土地开发。笔者对此的看法刚好相反，笔者认为分期收取土地出让金不仅起不到防治大跃进式的土地开发的作用，反而会促进土地在短期内大量开发，因为分期收取土地出让金减轻了房地产商进行开发的成本，会有更多玩“空手道”的人冒险涉足房地产开发。笔者也反对简单地把一次性收取土地出让金

　　近期，关于我国将开征物业税的说法被媒体炒的沸沸扬扬，笔者查了一下，根据应是十六届三中全会《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》一文中的一句话：“实施城镇建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费。”引发关注则起于央行行长周小川先生在2003中国企业领袖年会上的讲话。笔者认为中央的决定也好，周小川先生的讲话也好，均反映了我国与世界接轨、政府转变职能的大势所趋，但这种转变需要时间，购房人应理性看待可能发生的转变。

房价不可能因征物业税而大幅下跌

　　近期某些媒体将征收物业税描绘成会使房价下跌20％－40％，引起部分购房人持币观望。

北京市法治办于2004年3月1日至2004年3月31日在其网站公开征求市民对《北京市房屋租赁管理办法（草案）》的意见，每一个以投资为目的的买房人都应关心，并应积极发表自己的意见，我们购房人不能总是被动的责怪政府无法可依或呼吁立法，而对已有的法律法规根本不知或在立法能发表意见时漠不关心、不闻不问。

对此草案笔者先初步发表自己的三点看法，希望能起到抛砖引玉的作用。

1．第八条不得出租的房屋的第一种为“未依法取得房屋所有权证书或者其他合法权属证明的”应该进一步明确何为“其他合法权属证明”？如果认定购房合同或入住通知书为“合法权属证明”，将对现行的房屋登记制度造成一定冲击，使购房人更觉得办不办房产

2004年1月2日，北京市国土资源和房屋管理局发出了《关于商品住宅实行套内建筑面积计价有关问题的通知》，要求：“经济适用住房预售时应同时标明每套经济适用住房套内建筑面积单价和每套经济适用住房建筑面积基准价格，并按所购经济适用住房套内建筑面积计价，按所购经济适用住房套内建筑面积结算房价款；但经济适用住房竣工后，根据面积实测数据计算，以所购经济适用住房套内建筑面积计价结算的房价款大于以所购经济适用住房建筑面积基准价格计价结算的房价款时，应按所购经济适用住房建筑面积基准价格计价，按所购经济适用住房建筑面积基准价格结算房价款。”这种被形容为“从低不从高”的原则立即招致房地产商的不满，被房地产商置疑没有

　　自从商品房在北京面市，新买的商品房即使一天未住，只要转手不赔钱的能有1％就不错，“定金”不退的普遍现象早把房价会上涨的谎言戳破，笔者对2004年北京市的整体房价继续看跌（笔者的看法绝非简单的基于每年公布的评价房价，而是指同地区同质素的房屋相比）。

　　笔者下此结论基于如下理由：

　　1．被房地产商看成是“人祸”的央行121号文的作用将在2004年真正发挥效力，而被房地产商看成“强心针”的国务院18号令在2004年会失去“强心”作用。理由很简单，所谓央行121号文和国务院18号令的矛盾根本不存在，全是人为炒出来的。18号令所说

《北京市城市房地产转让管理办法》已经正式出台，该办法明确了很多过去模糊的问题，也有不少对买房人有利的条款，因为这些宣传报纸上已登了很多，笔者不再重复，现仅就一些买房人关心的问题做些提示，一些尚有疑问的问题希望国土资源和房屋管理局出台细则或解释时加以明确。

1．本办法题目发生了变化，房屋转让管理办法改为房地产转让管理办法，明确该办法不仅管房，也管地。

2．本办法的适用范围是商品房（包括经济适用房）的预售、现房、二手房买卖，已购公房的买卖，不适用本市城镇职工根据城镇住房制度改革政策购买公有住房、安居工程住房和集资合作建设的住房。施行日期是2003年12月1日，希望政府有关部门能进一步明确在