对于真正高明的商业地产操盘手来说，他不是在出租、出售商铺，而是在贩卖一个较高的投资回报率。

 

　　目前，广州大型购物中心正佳广场的地下负夹层（又称M层）正在大幅调整经营模式。

 

　　商业地产操盘手邓国坚正在主导这次M层的转型。他认为，M层之前没有进行商业规划，在商场的定位、商铺设计以及通道开设等方面都犯了错误；后来不懂商业运营，以简单的物业管理代替商业运营，造成M层的商业布局混乱。

 

　　“现在我们提出了要给承租者制造商机的商业运营思路。在经过详尽调研之后，将M层定位在白领，并从这一群体需要的商品和服务来进行商业布局。目前我们正引导一个个商铺经营者重新定位自己的经营。”据邓国坚介绍，经过5个月的改造，M层的出租率已经达到87%，经营同比增长了241%。

 

　　实际上，商铺增值的关键正是它的高投资回报率。在进入正佳广场之前，邓国坚操盘了广州的流行前线地下商业项目。据不完全统计，现在流行前线每平方米的平均租金在2000元左右，这个均价在全国也是最高的。

 

　　铺王到底是怎么炼成的呢？邓国坚认为，首先是

财经速递

 

　　本报讯  记者孙晶报道：“此前奥运营销做得太多，让消费者产生视觉疲劳，但对于这样难得一遇的机会，又不得不做，购物中心怎么结合自身的经营和特点去跟奥运营销扯上边，是一个值得思考的问题。”美居中心营销拓展总监钟朝晖日前在华商精英俱乐部主题沙龙活动提出了让多数购物中心头痛的问题。

　　事实上，去年以来，羊城的奥运风潮确实让商家火了一把。近几个月羊城各大购物中心更纷纷加快奥运营销计划，从迎奥运非物质文化遗产保护项目展到奥运体验公园活动推广，正佳广场一系列奥运营销活动率先掀起一波奥运营销风潮；天河城借助adidas、三星等国际知名品牌也开展了一系列奥运主题的推广活动；中华广场则将创意与时尚糅为一体，大玩创意理念。

　　“离奥运越近，我们的压力越大。”正佳广场经营管理公司副总经理梁文儿坦言，目前除了等离子之外，正佳广场并没有很畅销的商品。钟朝晖也表示，受房地产市场影响，今年上半年家居行业也进入寒冬，许多企业都在忙于自救，加上消费者对奥运营销产生视觉疲劳，接下来的奥运营销已经进入加时赛。

　　中山大学管理学院市场学系副主任申文果建议，企业

大洋新闻 时间: 2008-07-01 来源: 信息时报 作者: 周芳

 

大洋新闻 时间: 2008-07-02 来源: 广州日报 作者: 何颖思、赖伟行

上海新世界股份有限公司创建于1988年，1995年底在南京路西藏路交汇处建成一座贯通古今、融合中西，总建筑面积达75000平方米的新世界城。新世界城占地面积5500平方米，其中地下2层，地上12层，汇集名品十万余种，是一座集购物、旅游、餐饮、娱乐、休闲等多功能为一体的现代化综合百货商厦。新世界购物广场位于该新世界城一至八楼，一楼精品百货楼，二楼职业女装楼，三楼淑女服饰楼，四楼绅士服饰楼，五楼休闲服饰楼，六楼名店运动楼，七楼现代居家楼，八楼儿童用品楼。新世界文化游艺广场位于新世界城六楼、九楼至十二楼，六楼室内真冰溜冰场，九楼新世界世嘉游艺竞技场，十楼上海杜莎夫人蜡像馆，十一楼上海歌城，十二楼上影华威电影城。新世界美食休闲广场位于新世界城“L”型区域，包括地下的美食休闲楼的肯德基、麦当劳、汉堡王、必胜客、永和大王、真功夫、屈臣氏超市，二楼味千拉面、麻布十番茶坊，三楼一茶一座、中岛咖啡、星巴克咖啡，四楼新概念火锅料理，五楼西堤牛排，六楼荣福记茶餐厅，九楼巴贝拉意式休闲餐厅，十二楼新世界紫澜门大酒店。新世界城开业以来，率先倡导'卖真品、标真价、送真情'的商业新风，公开承诺'无须理

上海华盛街地下商场于1999年12月28日营业，华盛街全长368米，原规划建筑面积为14000㎡，有地下二个层面，共分A、B、C三大地块商业区，地下一层A区有大小商铺166间，主要经营项目为休闲系列、女士系列、文化系列、食品、美发美容、小百货等。北商场B区有大小商铺66间，主要经营中外运动休闲品牌（现已进行重组规划）。地下二层C区有2000平方米左右经营面积。 2007年因上海市市政动迁原人民路婚纱经营一条街而面临集体关门转移的大部分商户“抱团”搬迁到了地下商场华盛街。50余个商铺已全部被来自人民路婚纱街的商户租下，经营各类婚纱和婚庆用品。另外因静安小亭服装市场搬迁，该市场一部分商户迁址华盛街。凭借轨交地理位置优势，在年轻白领中已颇具知名度的人民广场华盛街欲借此契机进行商业定位转型，以原静安小亭商户为主的北商场将主打个性化商品，吸引年轻淘宝客。这些商家以经营服饰、礼品、饰品、包袋为主。同时华盛“北商场”重新定名为“魅购生活街”，商品定位区别于“南商场”的品牌类，走个性化路线，目标定位在25岁左右的时尚年轻人群。据观察和收集的资料分析，今后整个华盛街的商业定位将更加细分和走特点路线。这也是仿效我十年前打造的全国著名的地下

上海月星家居广场。

上海月星家居广场坐落于上海澳门路，是上海家居业的旗舰店，目前总营业面积10万平方米。于2000年4月29日开业，经过几年的运作，无论在营业面积、客流量、销售额、购物氛围均为上海家具商业前列，2002年9月，该广场因打造“月星卢浮宫”国际精品馆再次引起轰动，重新划分了上海家居商业版图，并成为国际超一流的标志性家居商贸中心。吸引了整个长三角地区的家具消费者，在国外家居业态不断涌入的形势下为中国家居业创立了一个典范的商业模式。

上海月星家居广场母公司是月星集团有限公司，创立于1988年，经过二十年的发展，已经发展成为以高档家居产业为主，集家具制造、大型家居商场、房地产投资和海外业务于一体的实业型集团企业，资产总量近20亿元，员工2000多人；是中国家具业的知名企业、上海市市外在沪大企业集团之一、江苏省重点民营企业。月星集团旗下商业营业总面积超过30万平方米，上海、南京、常州三大主力店覆盖中国整个长三角地区。

上海月星家居广场整体规划布局为四层建筑，其中一层为“软体家具馆”经营沙发、精致餐台、窗帘布艺、地毯挂毯、工艺灯饰和装饰画等，已经进驻的知名品牌有包豪斯、雅兰、标

 

2008年5月22日至25日，本人随广州市正佳企业集团董事长出访扬州和上海的购物中心等商业物业并考察经营管理现状，在短短的几天里安排参观考察了扬州京华城全生活广场、上海正大广场、上海港汇广场、上海新世界购物中心、上海恒隆广场、上海中信泰富广场、上海月星家居广场、上海华盛街时尚地下商场以及上海南京路步行街等商业平台。其中对上海正大广场和上海港汇广场的经营管理和规划重组运营变化印象尤为深刻，并结合正佳广场的经营管理现状作出部分比对归纳总结如下：

扬州京华城全生活广场。

建筑面积达39万平米的扬州京华城全生活广场（Living Mall）位于扬州新城西区的核心区域，居润扬大桥、火车站至老城区的枢纽位置，围绕40万平米的景观中央水景公园，是著名的扬州京华城中城近200万平方商务集聚区的一部分。而总占地面积2060亩的“扬州京华城中城”约占新城区的四分之一，建成后总开发面积330万平米，总规划包括了上述核心的京华城全生活广场和住宅区两个部分。未来将与临近的约40万平米行政中心，五星级酒店、弗朗明戈广场、SOHO商务公寓等部分通过空中街廊相互联通，从而形成全国乃至全球面积最大、功能最全的商贸城。作为扬州新

    本报讯  记者马汉青、通讯员刘湛萱报道：

    商铺产权分散的卖场，堪称最难经营的商业地产，广州知名的大Mall正佳广场的地下负夹层（M层），就是一个典型。记者昨天获悉，正佳广场目前已引入全新的商业运营思路，对M层经营模式进行重塑，改造成迷你版的“秋叶原”。操盘手、正佳董事长助理邓国坚表示：如果M层成功转型，将向外输出成连锁品牌。 

　　正佳M层是典型的产权分散的卖场，经营难在哪里？邓国坚表示，正佳M层总规模在1.6万平方米左右，被分割成产权商铺591个。然而，虽然商铺售价不菲，却又由于产权过度分散，造成商业布局相当混乱，出租率不高，商业气氛一直活跃不起来，与正佳广场其他楼层的快速发展形成了鲜明对比。由于产权分散，集中管理难度很大，改造起来也不易。这也是其他产权分散的商业地产的一个通病。 

　　M层将如何改造？邓国坚说，这需要从整个运营理念的变化

    近日和某商业界前辈达人闲聊，论及商业地产和企业管理话题，也谈及私营企业和国有企业的差别，受益匪浅！过程中谈到我一手创办的海印集团的公司治理问题，感触良多，于是找到一篇千禧年发表在《海印人》杂志上的总编的话（当时我创办该杂志并兼任总编），从中可以看到一个典型的民企在集团化公司治理过程中的一些思潮和斑斑点点。给大家批评指点！

 

————————————————分割线————————————————————————

 

注：

1.“打得”：广州方言，普通话的“中用”；“睇得”：广州方言，普通话的“中看”，请大家自己翻译着看。

2. 管理是企业家永恒的话题，但切记不要为了管理而管理啊！

 

 

从“打得”与“睇得”谈经营和管理

 

    在一片喧闹声中，世界跨入了新的纪元。兴许是世纪之交，年代更迭，人类更向往完美，更强调主流的缘故，各种族、各地区、各领域都在争纷中、争斗中、争吵中滑入二千年。各种例子不胜枚举，简单得连何年月为之真正的新旧更替标志，也争闹得喋喋不休，最后新年的钟