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林蕾2010
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从国家统计局公布的数据看,70个大中城市成交价格上涨的幅度已经明显降低,从环比数据来看,6月份价格下降的城市有12个,持平的城市有14个。与5月份相比,6月份环比价格下降和持平的城市增加了6个。

 

今年以来,房价涨幅偏快的地区,主要是以未实行限购政策的二三线城市,而实行了限购政策的城市,房价涨幅已受到明显遏制。在限购政策执行最为严厉的北京,近期开始出现知名开发商进行较大幅度的降价。北京二手房5月和6月份,价格连续两个月环比负增长,有些区域,二手房出现较大幅度的松动。这说明限购政策是有效的。

 

对于未实行限购政策,而房价涨幅较快的二三线城市,国务院常务会议已明确要求这些城市也采取限购政策,二三线城市的涨幅很快就会降下来。当然,不排除在这些城市出台限购政策之前的短时间内,出现抢购并带动房价上涨的现象。

从目前情况来看,限购政策执行较为严格的城市,商品房市场库存量降持续增加,楼市将逐渐步入买房市场。随着限购政策的持续推进以及限购城市范围的扩展,至少今年年内,全国各主要城市房地产市场清淡的格局已经基本确定,很难改变。开发商下半年主动实质降低销售价格,以价换

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    7月14日,国务院常务会议明确指出,要求二、三线城市采取限购政策,同时会议认为,当前是房地产调控的关键,必须坚持调控方向不动摇、调控力度不放松。

 

自信来自于政策实效

    中央政府本次决议精神的基础,是见到了限购政策起到的实效。限购政策执行半年以来,全国各大主要城市房价上涨基本得到遏制,北京、深圳等一线城市新房打折销售现象日益普遍。以深圳为例,据21世纪不动产数据显示,5月份深圳新开楼盘均价为15263元/㎡,环比下降23.95%,达到了10年至今以来的最低位,进入6月,降价趋势进一步加强。二手房价格上涨同样得到了有效遏制,数据显示,上海、深圳两地二手房价格已经连续两个月环比下跌。各城市成交量受到到更大的冲击,北京二手房当前的成交量相比调控前的1月份,暴跌64.5%,上海下跌37.8%。

就短期而言,限购效果明显。可以想见,限购政策推至二、三线城市后,将对二、三线城市房地产市场更大范围的冲击。

 

楼市资金去向何方

行政限购政策意在挤出房地产泡沫,使楼市价格回归理性的同时,也降低了金融风险。各地执行限

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(2011-07-06 17:19)

没有比现在这个时候推出北京中服地块更合适的了。

与6月崇文门商业用地拍出高价地王的火爆情况不同的是,之前备受关注的CBD中服地块在7月6日的投标,波澜不惊。综合最新消息,9宗地均为商业金融用地,规划建筑面积共计109万平方米,总底价169.93亿,现场最高投标报价合计246.55亿,溢价率45%。包括中信、万科、SOHO中国、远洋在内的房地产开发商以及安邦、苏宁等近20家投标主体参与现场投标。

目前这个时间点推出北京CBD核心地块,相当合适。首先,它很难产生地王。其次,可以及时缓解北京市土地财政窘境。再次,或许可为冷清的土地交易市场注入一些活力。

9块地性质多半为金融企业办公自用,此次参与投标的地产公司并不多,投标的价格也相对理性,相较于去年3月份中服地块“地王”价格频频被刷新的历史,早已不可同日而语。

今年年初以来,土地市场一直成交冷清,尽管不少业内人士看好商业地产的发展前景,但从实际成交上来看,这半年来商业地产拿地也相对谨慎,溢价率普遍不高。此次开发企业较少参与到此次投标,说明住宅开发商要真正转型做商业地产,并不容易。同时

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北京楼市将迎来供应高峰。2009年下半年到2010年上半年房地产行业经历了一场拿地高峰期,据21世纪不动产监测数据显示,2009年下半年(自2009年6月1日起)到2010年上半年(2010年6月30日为止),北京土地市场中,成交的住宅用地以及含住宅用地的地块总规划建筑面积为1586万平米,同比上一年度(2008年6月-2009年6月)的607万平米,上涨幅度为161%。据测算,从拿地到开盘出售的时间周期,以一年为计,2011年下半年起,北京住宅市场将出现供应高峰。

据国家统计局数据显示,2011年1-5月,北京市住宅施工面积为5210万平方米,同比去年增长19.5%;1-5月新开工的住宅面积为778万平米,同比去年上涨幅度为26.6%。另外,2011年1-5月,一年以内住宅待售面积为510.7万平米,同比去年1-5月住宅待售面积,上涨幅度为25.7%。

从上半年新房市场供应情况来看,随着北京最严限购令的出台,1-5月新房放量较缓,新房市场一直处于试探性供应的氛围中,经过3-4个月的适应期,6月新房供应热潮初现端倪。从6月开始,新房市场在供应量上,将出现拐点,下半年北京市住宅市场将出现供应的井喷现象。在限购政策持续运行的情况下,新盘供应的持续增加,将逐渐导致供需关系的变化,也将

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下半年房地产市场走势如何?二手房市场,一线城市价格已经松动。伴随着成交量的持续下滑,北京市4月二手房价格就已出现同比负增长,这是三年来首次出现的价格下行现象。以目前的成交情况来看,刚需已不足以支撑市场,三季度北京价格仍将继续下行。在供给保持平稳而需求下降的情况下,价格下行是一定的。目前投资者长线投资居多,他们认为这是短期波动,不会急于出手。因此短期内房源迅速放大的可能性不大,预计三季度二手房价格会有所下调,不过急剧下跌可能是一种奢望。

新房市场,因为限购政策,住房需求已明显缺乏动力,开发商都是在观望之中谨慎推盘。前两年土地供应量较大,今年三季度新开楼盘将会增多,这对价格下降将会起到一定推动作用。不过,从深圳打折新盘遭受抢购的现象来看,需求的抑制或许没有市场想象的那样严重。目前多地土地收入大幅下降,开发商拿地冲动下降,对开发商资金链将起到缓和作用。

综合来看,三季度房价可能会下行,但幅度不会很大。

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新闻背景:

今后,商业、办公类项目将不得每户单独设卫生间;若开发商自己打隔断,分成多个房屋当作住宅出售,将不能办理房产证。5月16日,北京市住建委等五部门联合出台《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目管理的通知》,严禁“商改住”等违规行为,《通知》从6月1日起执行。

 

新规的各种措施将有效防范开发商“商改住”行为。“商改住”项目,从严格意义上来说,属于违规行为,因为它是开发商擅自改变规划部门批准的规划用途,将办公改为住宅出售。“商改住”现象长期存在,禁而不止,一个主要原因是存在这种需求。去年4月以来,对住宅的限购令反而成为“商改住”项目的所谓利好消息,在开发商的宣传之下,很多此类项目甚至成为市场上难得的“畅销”产品。

消费者购买商改住项目存在诸多风险:商住项目的土地使用年限只有40年;用水用电、物业等费用均按照商业标准收取,远高于住宅,累积40年是个不小的数目;定位为商业项目的区域,往往不是宜居区域,周边配套也不是为居住服务;从城市发展来看,“商改住”打乱城市原有的功能规划和功能布局,可能导致某些区域人口和车流超

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4月CPI指数与我们之前预期的一致,相比3月5.4%的增速有微幅下调,但这并不意味着通胀高点已经过去,从趋势来看,短期内可能仍难以见到高点,通胀将成为今年的主旋律。不过,随着美国量化宽松政策的缓和以及新型国家进入加息潮,随着时间的推移,输入型通胀压力可能会稍有缓解。

伴随通胀预期的形成,楼市里出现一个现象,即CPI已成为开发商推盘促销时的“流行用语”。新盘开盘的促销广告,往往会有“买房增值,跑赢CPI”的字样。不过,通胀对推动投资资金进入一线城市楼市的效果非常有限。因为限购令已将这些城市投资需求几乎清理殆尽。据21世纪不动产监测数据显示,北京大部分二手房投资需求被抑制,上海二手房投资需求仅剩4%左右。通胀预期和实际未改变的负利率有助于推动投资需求,但限购政策构成了一道鸿沟,使社会投资资金难以进入一线城市的房地产市场,这些资金将被迫涌向未实行限购政策的二、三线城市。

为控制通胀,加息是首要货币手段,它对北京租赁市场的影响是,惯用规则“押一付三”已开始被“半年付或一年付”的模式所取代。因为房东将加息预期提前兑现。

加息和信贷紧缩,令房地产行业的资金压力和资金成本均愈来愈大。从一季度的

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房产

背景:近期,在实施严格的限购政策的情况下,部分城市房价仍然在高位运行,少数城市甚至还在上涨,伴随着“一房一价”的执行,国家发改委表示将考虑在商品房价格领域实行“反暴利”的规定。且不论这种调控手段是否更有效,有几个实质性问题值得探讨。

何为暴利?

房地产暴利的定义是什么?对此无论是政府部门还是学界,都暂未给出清晰的界定。

按照上市企业利润率的估算,如果以毛利润率30%或者35%以上定义为“暴利”,那么,一些垄断企业算不算是“暴利”? 根据中石油年报,其2009年毛利润率为37.89%,2010年为33.79%。高过大部分房地产上市公司的毛利润率。

国务院1995年1月颁布的《制止牟取暴利的暂行规定》,“适用于对国民经济和社会发展有重大影响的和与居民生活有密切关系的商品和服务”,商品房价格的管理,从法理上说,适用于该规定。但是,商品房是一个市场化程度较高的商品和服务,应当主以市场化手段进行管理(调控),行政手段偶尔为之,且有明确边界。以行政手段或透过相关规章直接对商品价格或者企业利润进行规制,短期可能是有效的,但从长期来看,必定会扭曲市场,恶化资源配置效率,因而必须特别慎重。

 

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国家发改委3月16日发布《商品房销售明码标价规定》,要求:商品房销售要实行一套一标价,并明确公示代收代办收费和物业服务收费,商品房经营者不得在标价之外加收任何未标明的费用。该规定自5月1日起实行。

 

其实,商品房明码标价制度,早已有之。作为国务院2010年4月17日房地产调控政策的配套文件,住房和城乡建设部去年4月下发的《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》重申:房地产开发企业应将取得预售许可的商品房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格,并严格按照预售方案申报价格,明码标价对外销售,并在销售现场明示。,未取得预售许可的商品住房项目,房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向购房人收取或变相收取定金、预订款等性质的费用。笔者认为,“明码标价”实际上就是指每套商品房都要标明相应的价格,与“一房一价”意思相近。

 

此前的2010年2月,北京市住建委等11家单位联合发布《关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见》(简称《实施意见》),提出从2010年1月1日起,。取得商品房预售许可证后,房地产

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21世纪不动产监测数据表明,2月以来,北京、上海、深圳等一线城市自限购政策出台后,成交量均暴跌5成以上,新房价格有所松动,但二手房价格仍然坚挺。与此同时,房租在大幅上涨。

房地产调控将持续多久?这是开发商和消费者普遍关心的问题。笔者认为,限购政策至少会贯穿全年。如果通胀步入长期化轨道,那么房地产调控也可能长期化。

 

通胀形势不容乐观

此前多家主流机构预测,1月将是2011年的通胀高点,2月CPI将有所回落,预计环比回落0.1个百分点左右。但国家统计局公布的结果是,2月CPI涨幅为4.9%,与1月持平。这意味着通胀压力依然不减,通胀高点延后。

经调整后的CPI构成中,食品价格和房租是引发通胀的两个重要因素。2月全国食品价格同比上涨11%,影响居民价格总涨幅3.3个百分点,占同比涨幅4.9%中的67%左右。纵观粮价未来形势,上涨压力依然不减。尽管今年夏粮增收仍未板上钉钉,但种植成本上升与农民惜售却已经是可以肯定的事。京郊一位徐姓大妈表示“每亩地小麦收成大概一千多斤,加上100元左右的粮食直补,刚够种子钱、化肥钱和人工,忙活一年也就赚个勉强肚饱。”加之国家提高收购价以及粮库增加,农民卖

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