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深圳房地产律师骆训文
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深深佩服贺卫方老师,法律界的斗士.

为了法治,为了我们心中的那一份理想

——致重庆法律界的一封公开信

 

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判例解析:按揭贷款未获通过,退房!

 

 周庆元

 

【事件经过】

 

原告:A女士,

 

被告:M开发公司。

 

2007年底至2008年初,原告与被告经过协商,签订《认购书》,约定:

 

1、原告购买被告位于M楼盘的房产;

 

2、定金××元,首期款为成交总价的40 %(已扣除定金);交纳契税××元;银行按揭为成交总价的60 %,即×××元,原告于签署《商品房买卖合同》时提供银行所需资料并签署贷款合同相关文件。(注:收费标准最终以办理相关手续时相关部门收费为准,按揭比例须经银行审核确定为准);

 

3、签订本认购书前原告已经了解最新的政策规定,并就自身情况是否符合贷款条件已经向银行咨询,以自己符合贷款条件为选

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无法取得按揭贷款,买受人可以解除商品房买卖合同吗?

 

 

案情介绍:

 

 

    2001年5月,居民古某与某房地产公司签订预售合同,古某购买其正在建设中的商品房一栋,总房价款120万元。双方就房价款支付方式达成补充协议如下:(1)古某于2002年3月31日前向房地产公司支付20%房款24万元;(2)古某于2003年8月向中国农业银行西北支行(以下简称“西北支行”)以办理银行按揭方式支付70%房款84万元;(3)房地产公司交房时,古某一次性支付余下10%房款12万元。合同签订后,古某按约定向房地产公司预付了24万元。2003年2月份,古某向房地产公司出具了委托授权书,委托房地产公司代理其同西北支行办理按揭贷款的有关事宜。2003年8月,房地产公司以古某名义同西北支行签订了抵押贷款合同,该贷款合同在送交西北支行有关领导审批时,因故未能通过。2003年10月8日,房地产公司通知古某所购房屋已竣工,要求交付使用。古某提出,因抵押贷款未能办成,而目前无法通过其他方式支付余下房款,要求解除

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二手房买卖反价违约须赔差价

 

  二手房业主今后若因房价涨而反价违约,不仅要双倍返还买家定金,还须赔付涨出的差价。近日,广东省深圳市中级人民法院出台《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见(初稿)》(以下简称《指导意见》),对于违约赔付有了统一判决标准。

 

 

    据了解,在现行的深圳市国土房管局统一版本《二手房买卖合同》中,已有解约定金约定的条款,买、卖双方可分别以丧失定金或双倍返还定金为代价而解除合同,但没有“房屋差价”这条约定。在去年房价大跌期,有买家宁愿损失已交付的两三万元定金,也要违约不再买可能一个月内下跌十几万元的房子;今年房价再次上涨,有卖家宁愿双倍返还定金,也要留着房子等涨价后再卖,由此引发不少纠纷。针对这种情况,《指导意见》第十八条规定,“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同目的不能实现,另一方主张差价损失的,予以支持。双方对房屋差价有约定的,从约定;没有约定的,以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与

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按揭贷款申请未获批准,买受人应有权单方解除合同

 

 

近日笔者代理了一起商品房预售合同纠纷案,因业主按揭贷款申请未获批准造成合同无法履行而成讼,在诉讼过程中笔者对此略有感触,附笔记录如下:

 

基本案情:2004年5月12日白某与广西桂建房地产有限责任公司(以下简称开发商)签订了合同编号为桂建房(商)字第216号《商品房买卖合同》(以下简称合同),合同约定白某以银行按揭贷款的方式购买开发商开发的“华星时代广场”商铺一间,即白某支付40.03%的首期款219609元后,余款329000元由白某向银行申请按揭贷款。

 

合同签订后白某依约定向开发商支付了首期款,并将申请银行按揭所需文件交付开发商代办按揭,同时白某办理了按揭贷款所需的保险手续并交纳了保费、抵押登记费。

 

2005年6月A银行出具一份《关于对申请个人贷款的审查意见》,以白某不符合规定条件为由决定不予发放个人住房按揭贷款。在这里笔者不想去探讨在申请

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政策变化买方贷款不成 仲裁裁定合同可解除

 

 

  2005 年3月10日,马某将向某房产公司预购的虹口区某商品住宅以118万元的价格出售给杨某,并签订了《上海市房地产买卖合同》。根据合同约定,房款一半以现金方式支付,另一半通过银行贷款。2005 年5月16日,杨某与马某办理了上述房产转让手续和房产交接手续后,杨某即着手准备贷款申请工作。此时,杨某从多家银行征询获悉,由于国家银行贷款政策于2005 年3月下旬始已发生重大变化,根据杨某的个人情况贷款申请将无法获得批准。杨某欲解约,但与马某和中介协商后无法达成一致。为此,杨某只得依照合同约定向上海仲裁

委员会提起仲裁申请,要求解除购房合同,返还已支付的房款。马某接到仲裁通知后,提出反申请,要求杨某依约支付总房款的30%即30余万元的赔偿金。经仲裁庭审理后,最终裁定,合同解除,马某返还杨某购房预付款人民币59万元。

 

  律师观点

 

  近期,不少因宏观调控无法获得相应贷款

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二手房买卖20%违约金的问题

 

问:二手房买卖合同约定20%违约金法院会支持吗?

 

 

 

房产律师解答:

 

各个法院的判定不同,如果卖方违约,房价上升,说明是买方有损失,20%的违约金法院会支持的可能性比较大。现在房价如果下跌了,买方因卖方违约不卖的损失就减小,对方有可能会主张违约金过高而要求减少。

 

现在如果买方没有能力补齐贷不到的款,为了减少卖方因房价下跌造成的损失,需要及时聘请律师向卖方发出书面解约通知,这样就不再承担通知以后房价下跌给卖方造成的损失。还有很多都是口头通知,去年我接触到有一个案例,开发商多次电话通知买方来办理入伙手续,买方看到2008年时房价正在下跌,就以质量问题为借口拖着不入伙,双方合同有约定的,多少天卖方迟延交房,买方就有解除权。买方后来就抓住这个卖方迟延交房的借口要求解除合同,法院判决支持了买方。因为卖方难以举证是按期通知过买

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深圳房地产律师赔同购房手记

广东创基律师事务所  骆训文

 

2009年10月,魏小姐欲购买罗湖区云景豪园某房产,因其是第一次购房,对购房合同及流程不熟悉,故来到广东创基律师事务所找到骆训文律师,希望协助其谈判签署合同,并为其提供相关咨询,出具法律意见。现本律师就陪同魏小姐购房过程中出现的法律问题简述如下,或对其他购房者也有所裨益。

 

一、购房价格包含哪些项目未予明确。

在见到本律师之前,魏小姐电话告知其仅仅签署了一份非正式的仅仅写明83万元购房价的定金合同,交纳了2万元定金,其它条款尚未谈妥也并未签订正式合同。但是当本律师看到魏小姐交来的所谓“定金合同”——《二手房买卖合同》时才发现,该合同已经涵盖了房地产买卖合同的主要条款,且买卖双方已经签字盖章,具有完全的合同约束力。同时,合同中约定过户过程中产生的一切税费(包括本应由卖方缴纳的税费)、担保费、公证费、赎楼费全部由买方承担,即83万元为卖方实收价格,但魏小姐并不知道这一点,且中介公司并未如实告知。

对此问题,本律师提出如下建

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房地产中介法律风险防范

 

广东创基律师事务所  骆训文

 

房地产交易中,买卖或租赁双方要注意防范各自的风险,同样,作为房地产中介公司也应注意防范自身的风险。

 

一、托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险。

当一方违约时,是退还买方、卖方还是谁也不退,能否抵扣拥金?

以托管的定金为例,如无特别约定,一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是:卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。但在交易过程中发生一方违约时,未达到合同约定的放定条件时,是否应该退还守约方?

买方认为应该退还给买方,其理由是:如果卖方违约应该双倍返还定金,而托管在中介公司处的定金属于自己实际缴纳,中介也不可能将其交给卖方,故应退还给买方。

卖方认为应该交还给卖方,其理由是:如果买方违约,则上述定金自然应该交给卖方没收;如果卖方违约,

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深圳房地产法律咨询问答(2009)

 

房产证的变更

 请问,房产证有夫妻两个人的名字,现在要变更为一个人的名字,怎样去办理?麻烦吗?

 

答:市场商品方可转让。

房地产权利人改变的,需办理三级转移登记,可根据实际情况按'买卖'或'赠与'方式进行。

'买卖'需提交的材料如下:1.深圳市房地产转移登记申请表;2.买卖双方身份证明;3.房地产证;4.房地产买卖合同;5.个人委托他人代理的,提交经公证的授权委托书及委托代理人身份证明复印件;6.法律、法规及规范性文件规定的其他文件。

'赠与'需提交的材料如下:1.深圳市房地产转移登记申请表;2.赠与人、受赠人双方身份证明复印件;3.房地产证;4.赠与合同公证书;5.法律、法规及规范性文件规定的其他文件。

感谢您的来访!

 

工业房产的转让

信访内容 工业房产是我司的董事以A公司名义购买的,现在如果要把产权转让给董事

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