法官解析真实案例:小产权房爱你容易'拥有'难

关键字： 小产权房 

来源： 工人日报       作者： 孙之智

　　2009年6月2日，深圳市公布了《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》，被不少人解读为将对小产权房“转正”。一石激起千层浪，《决定》的出台，立刻助推了小产权房话题的热度。虽然深圳市人大有关负责人迅速出来澄清：“转正”一说属于误读，但小产权房的问题却在百姓的生活中继续存在。

　　事实上，在我国现有的法律中，“小产权房”只是一个民间的说法，而非一个真正的法律概念。目前，我国法律尚没有对小产权房的统一规定，经常被大家作为依据援引的，往往都是相关部门的一些政策。

　　然而，尽管如此，与小产权房有关的纠纷却频频出现在诉讼领域。通过法院裁判的三个案例，我们可以看出，在目前没有法律统一规定的情况下，对于

深圳房地产律师经典案例：

恶意跳单  法院酌定买方支付必要费用

广东创基律师事务所  骆训文

原告：中某公司（经纪方）

被告：王某（买方）

一、基本案情：

2008年5月，原被告签署了《中介服务协议（客户）》，约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产，被告的意向购买价为62万元，原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产，被告承诺，若其成功购入涉案房产，须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金，支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前，被告不得自行或委托他人购买上述房产，若被自行或委托他人购买上述房产，其须向原告支付相当于意向购买价的3%（即18600元）但不低于10000元作为赔偿金。

之后，被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元，原告并在收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”2008年5月30日，原告向被告退还上述诚意金1500元。后

被中介强索违约金 霸王条款判无效居间服务可收费

去年买了一套二手房的杨先生近日却为了一桩官司闹得心神不宁，曾带他看过房的中介公司凭着当初杨先生看房时签订的一份《房地产求购确认书》将他告上了法庭，要求杨先生支付违约金1.58万元。浦东新区法院判决中介公司的诉讼请求不予支持，杨先生支付中介公司居间服务费3000元。杨先生提起上诉，市第一中级法院日前作出了维持原判的判决。

    去年4月15日，杨先生通过上海汉宇物业代理有限公司看了位于浦东龙阳路上的一套二手房。过了一星期，杨先生又在原告上海中原物业顾问有限公司处看到了同一套房源，由于对这套房屋比较满意，杨先生又在中原公司业务员的带领下验看了房屋并签订了一份《房地产求购确认书》。

    “汉宇公司和中原公司的门面房是相邻的。”杨先生说，“我当时想多方比较房源和价格，就去看了，签字的时候，中原的业务员说，这是对看房的确认，并没有其它意思。”事后，中原公司表示，房屋的成交总价为

买二手房受骗几乎无法避免 ?

---------------------------------------------------------------------------

　　新华报业网讯  本人虽然是个律师，却极少写关于法律的文章。因为这东西除了业内人以外，没什么人看的。就好比除了接生的医生以外，谁会去看《如何接生》这样的文章呢？并且法律的东西都是枯燥无味，即使有生花妙笔，也不大可能生动有趣。

　　这次，我却要通过一个案例，提示买二手房的，几乎无法避免的巨大风险。

　　先介绍一下这个案子的来龙去脉：

　　有个女士A，在2004年的时候，在上海的松江区，通过房产中介，向一男子B，买入一套二手房，付清了20多万的房款，并且办理了产权过户。看到这里，是不是对绝大多数买二手房的人来说，就意味着万事大吉了？除非是买到的是有人上过吊的房子。

　　但当A要搬到该房屋里的时候，发现

深圳市中级人民法院关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）及说明

为正确理解、适用有关法律、法规及司法解释，统一裁判的标准，审理好各类二手房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》、《中华人民共和国物权法》等法律、法规和司法解释，结合我市两级法院审判实践，提出如下意见：

第一条 本意见的二手房买卖合同是指出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人，买受人支付价款的合同。

该条是关于二手房买卖合同的定义。

商品房买卖合同从商品房的流转划分有两种，一种是房地产发开发企业与买受人订立的买卖合同，俗称一手房买卖合同。另一种是出卖人将向商品房权利人购买的商品房再次转让给买受人的合同，俗称二手房买卖合同。一手房买卖合同特征为：1、出卖人是特定

未签三方合同，仅有承诺书是否需付佣

广东创基律师事务所  骆训文

原告：中某公司（经纪方）

被告：梁某（买方）

一、基本案情：

2007年9月22日，被告梁某与案外人吴某某经原告中某公司居间撮合，签订了一份《二手房买卖合同》，约定吴某某将深圳市南山区月亮湾花园某物业转让给被告。同日，被告向原告出具了一份《佣金支付承诺书》，其主要内容为：基于原告在促成被告与吴某某签署合同、达成房地产买卖法律关系过程中提供的积极服务，被告自愿在与吴某某就前述物业签署《深圳市二手房买卖合同》之前向原告支付佣金21600元。2007年10月30日，案外人吴某某与被告完成了前述物业的变更登记手续，该物业登记至被告名下。后由于被告拒绝支付佣金，原告诉至法院请求被告支付佣金21600元及逾期利息。

二、法院判决：

2008年9月28日深圳市南山区人民法院作出如下判决：判令被告支付佣金21600元及利息（利息按日万分之二点一的标准自2007年10月30日起计至付款之日）。

三、法律分析：

深圳房地产纠纷案例：因物业被查封无法交易，卖方仍应承担违约责任

                                       ◇广东创基律师事务所◇骆训文

原告：曾某（买方）

被告：诸某（卖方）

第三人：中某公司（经纪方）

一、案情实录：

2007年2月11日，原被告及第三人签订了《房地产买卖合同》，约定原告通过第三人向被告购买深圳桃源居某物业，成交价54万元。其中定金5万元为第一部分楼款，在签约时支付并交由经纪方托管；第二部分楼款49万元采取按揭方式支付，买方须于本合同签订之日起一个工作日申请按揭，买方须于2007年3月1日前支付支付首期款并存入经纪方指定账户监管；卖方须于2007年3月2日负责将该物业交买方使用；卖方须保证对上述物业享有完整所有权或处分权；买卖双方须于2007年3月1日前到国

从一则案例看断供的法律后果

广东创基律师事务所    骆训文

[全文要旨]

借款人如果因断供逾期偿还贷款，贷款银行有权解除合同，并拍卖变卖抵押房产以收回全部本息，若拍卖变卖款不足清偿，则银行可继续追偿直至还清为止。

[基本案情]

2004年4月23日，原告中国农业银行深圳某某支行（贷款人）与被告邓某（借款人）、深圳市华某房地产开发有限公司（担保人，以下简称华某公司）签订了《楼宇按揭合同》，约定原告向被告邓某发放贷款159000元，贷款期限10年，每月一期，采用分期等额还款方式。被告邓某将龙岗区某房产抵押给原告，作为上述借款的担保。被告华某公司对上述借款本息及相关费用向原告提供连带担保责任。

2004年6月30日，原告向被告邓某发放了贷款159000元。被告邓某自第20期（即2006年2月20日）开始断供，未按规定归还贷款本息，被告华某公司也未按合同履行保证责任。为此，原告于2006年8月起诉至法院，

交通事故索赔有讲究

2006-12-21　9:56

页面功能 【字体：大 中 小】【打印】【关闭】

　　车祸猛于虎。每一起交通事故的发生，都会打破一个或数个家庭的安宁甚至幸福。道路交通事故的赔偿问题也一直是读者咨询较多的法律问题。那么，在交通事故索赔过程中有何讲究？如何才能保障受害方的权益？日前，记者就近段时间读者咨询较多的交通事故赔偿问题采访了相关律师。

　　能否将保险公司列为被告

　　实例：陈某骑电动自行车过马路时，被李某驾驶的货车撞伤，导致右腿骨折。陈某前后共住院1个多月，花去医疗费两万余元。后经司法鉴定，构成7级伤残。李某家庭经济十分困难，根本无力赔偿，但李某的货车在保险公司投保了第三者责任强制保险，保险金额为20万元，且事故发生时保险并未过期。于是，陈某将李某和保险公司共同起诉至法院，要求李某赔偿全部损失共计18万元，保险公司承担连带赔偿责任。