深圳房产律师13925267102

判例解析：按揭贷款未获通过，退房！

 周庆元

【事件经过】

原告：A女士，

被告：M开发公司。

2007年底至2008年初，原告与被告经过协商，签订《认购书》，约定：

1、原告购买被告位于M楼盘的房产；

2、定金××元，首期款为成交总价的40 %（已扣除定金）；交纳契税××元；银行按揭为成交总价的60 %，即×××元，原告于签署《商品房买卖合同》时提供银行所需资料并签署贷款合同相关文件。（注：收费标准最终以办理相关手续时相关部门收费为准，按揭比例须经银行审核确定为准）；

3、签订本认购书前原告已经了解最新的政策规定，并就自身情况是否符合贷款条件已经向银行咨询，以自己符合贷款条件为选

无法取得按揭贷款，买受人可以解除商品房买卖合同吗？

案情介绍：

    2001年5月，居民古某与某房地产公司签订预售合同，古某购买其正在建设中的商品房一栋，总房价款120万元。双方就房价款支付方式达成补充协议如下：(1)古某于2002年3月31日前向房地产公司支付20%房款24万元；(2)古某于2003年8月向中国农业银行西北支行(以下简称“西北支行”)以办理银行按揭方式支付70%房款84万元；(3)房地产公司交房时，古某一次性支付余下10%房款12万元。合同签订后，古某按约定向房地产公司预付了24万元。2003年2月份，古某向房地产公司出具了委托授权书，委托房地产公司代理其同西北支行办理按揭贷款的有关事宜。2003年8月，房地产公司以古某名义同西北支行签订了抵押贷款合同，该贷款合同在送交西北支行有关领导审批时，因故未能通过。2003年10月8日，房地产公司通知古某所购房屋已竣工，要求交付使用。古某提出，因抵押贷款未能办成，而目前无法通过其他方式支付余下房款，要求解除

二手房买卖反价违约须赔差价

　　二手房业主今后若因房价涨而反价违约，不仅要双倍返还买家定金，还须赔付涨出的差价。近日，广东省深圳市中级人民法院出台《关于审理二手房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（初稿）》（以下简称《指导意见》），对于违约赔付有了统一判决标准。

    据了解，在现行的深圳市国土房管局统一版本《二手房买卖合同》中，已有解约定金约定的条款，买、卖双方可分别以丧失定金或双倍返还定金为代价而解除合同，但没有“房屋差价”这条约定。在去年房价大跌期，有买家宁愿损失已交付的两三万元定金，也要违约不再买可能一个月内下跌十几万元的房子；今年房价再次上涨，有卖家宁愿双倍返还定金，也要留着房子等涨价后再卖，由此引发不少纠纷。针对这种情况，《指导意见》第十八条规定，“因一方违约导致另一方订立房屋买卖合同目的不能实现，另一方主张差价损失的，予以支持。双方对房屋差价有约定的，从约定；没有约定的，以法院委托的评估机构对起诉之日的房屋市场价与

按揭贷款申请未获批准，买受人应有权单方解除合同

近日笔者代理了一起商品房预售合同纠纷案，因业主按揭贷款申请未获批准造成合同无法履行而成讼，在诉讼过程中笔者对此略有感触，附笔记录如下：

基本案情：2004年5月12日白某与广西桂建房地产有限责任公司(以下简称开发商)签订了合同编号为桂建房(商)字第216号《商品房买卖合同》(以下简称合同)，合同约定白某以银行按揭贷款的方式购买开发商开发的“华星时代广场”商铺一间，即白某支付40.03%的首期款219609元后，余款329000元由白某向银行申请按揭贷款。

合同签订后白某依约定向开发商支付了首期款，并将申请银行按揭所需文件交付开发商代办按揭，同时白某办理了按揭贷款所需的保险手续并交纳了保费、抵押登记费。

2005年6月A银行出具一份《关于对申请个人贷款的审查意见》，以白某不符合规定条件为由决定不予发放个人住房按揭贷款。在这里笔者不想去探讨在申请

政策变化买方贷款不成　仲裁裁定合同可解除

　　2005 年3月10日，马某将向某房产公司预购的虹口区某商品住宅以118万元的价格出售给杨某，并签订了《上海市房地产买卖合同》。根据合同约定，房款一半以现金方式支付，另一半通过银行贷款。2005 年5月16日，杨某与马某办理了上述房产转让手续和房产交接手续后，杨某即着手准备贷款申请工作。此时，杨某从多家银行征询获悉，由于国家银行贷款政策于2005 年3月下旬始已发生重大变化，根据杨某的个人情况贷款申请将无法获得批准。杨某欲解约，但与马某和中介协商后无法达成一致。为此，杨某只得依照合同约定向上海仲裁

委员会提起仲裁申请，要求解除购房合同，返还已支付的房款。马某接到仲裁通知后，提出反申请，要求杨某依约支付总房款的30％即30余万元的赔偿金。经仲裁庭审理后，最终裁定，合同解除，马某返还杨某购房预付款人民币59万元。

　　律师观点

　　近期，不少因宏观调控无法获得相应贷款

二手房买卖20%违约金的问题

问：二手房买卖合同约定20%违约金法院会支持吗？

房产律师解答：

各个法院的判定不同，如果卖方违约，房价上升，说明是买方有损失，20%的违约金法院会支持的可能性比较大。现在房价如果下跌了，买方因卖方违约不卖的损失就减小，对方有可能会主张违约金过高而要求减少。

现在如果买方没有能力补齐贷不到的款，为了减少卖方因房价下跌造成的损失，需要及时聘请律师向卖方发出书面解约通知，这样就不再承担通知以后房价下跌给卖方造成的损失。还有很多都是口头通知，去年我接触到有一个案例，开发商多次电话通知买方来办理入伙手续，买方看到2008年时房价正在下跌，就以质量问题为借口拖着不入伙，双方合同有约定的，多少天卖方迟延交房，买方就有解除权。买方后来就抓住这个卖方迟延交房的借口要求解除合同，法院判决支持了买方。因为卖方难以举证是按期通知过买

深圳房地产律师赔同购房手记

广东创基律师事务所  骆训文

2009年10月，魏小姐欲购买罗湖区云景豪园某房产，因其是第一次购房，对购房合同及流程不熟悉，故来到广东创基律师事务所找到骆训文律师，希望协助其谈判签署合同，并为其提供相关咨询，出具法律意见。现本律师就陪同魏小姐购房过程中出现的法律问题简述如下，或对其他购房者也有所裨益。

一、购房价格包含哪些项目未予明确。

在见到本律师之前，魏小姐电话告知其仅仅签署了一份非正式的仅仅写明83万元购房价的定金合同，交纳了2万元定金，其它条款尚未谈妥也并未签订正式合同。但是当本律师看到魏小姐交来的所谓“定金合同”——《二手房买卖合同》时才发现，该合同已经涵盖了房地产买卖合同的主要条款，且买卖双方已经签字盖章，具有完全的合同约束力。同时，合同中约定过户过程中产生的一切税费（包括本应由卖方缴纳的税费）、担保费、公证费、赎楼费全部由买方承担，即83万元为卖方实收价格，但魏小姐并不知道这一点，且中介公司并未如实告知。

对此问题，本律师提出如下建

房地产中介法律风险防范

广东创基律师事务所  骆训文

房地产交易中，买卖或租赁双方要注意防范各自的风险，同样，作为房地产中介公司也应注意防范自身的风险。

一、托管定金、交楼押金、首期款处理等资金风险。

当一方违约时，是退还买方、卖方还是谁也不退，能否抵扣拥金？

以托管的定金为例，如无特别约定，一般托管在中介公司的定金放款于卖方的条件是：卖方将红本房地产证原件交予中介公司且查档清晰后几个工作日。但在交易过程中发生一方违约时，未达到合同约定的放定条件时，是否应该退还守约方？

买方认为应该退还给买方，其理由是：如果卖方违约应该双倍返还定金，而托管在中介公司处的定金属于自己实际缴纳，中介也不可能将其交给卖方，故应退还给买方。

卖方认为应该交还给卖方，其理由是：如果买方违约，则上述定金自然应该交给卖方没收；如果卖方违约，

深圳房地产法律咨询问答（2009）

房产证的变更

 请问,房产证有夫妻两个人的名字,现在要变更为一个人的名字,怎样去办理?麻烦吗?

答：市场商品方可转让。

房地产权利人改变的，需办理三级转移登记，可根据实际情况按'买卖'或'赠与'方式进行。

'买卖'需提交的材料如下：1.深圳市房地产转移登记申请表；2.买卖双方身份证明；3.房地产证；4.房地产买卖合同；5.个人委托他人代理的，提交经公证的授权委托书及委托代理人身份证明复印件；6.法律、法规及规范性文件规定的其他文件。

'赠与'需提交的材料如下：1.深圳市房地产转移登记申请表；2.赠与人、受赠人双方身份证明复印件；3.房地产证；4.赠与合同公证书；5.法律、法规及规范性文件规定的其他文件。

感谢您的来访！

工业房产的转让

信访内容 工业房产是我司的董事以A公司名义购买的，现在如果要把产权转让给董事