亚洲商业地产李彬晖的BLOG

  

    城市综合体策划、招商建议流程

　　一、邀请相关咨询顾问公司协助进行商业测算和市场调研 
　　邀请顾问公司进行前期的商业调查，也可能在项目拿地前，也可能在拿地之后，但都需要解决以下3个问题。 

　　1、市场条件成熟度调查 
　　项目初期，首先对项目拟选择地区的市场条件进行初步分析判断。该判断可以称之为初判断：不进行针对项目微观角度的分析，仅从所在地区的市场状况及潜力入手判断该城市或地区发展相应商业房地产项目的可行性，对该项目的定位有个宏观的思考。因为商业房地产的形式种类比较多，而且各种商业房地产形式都存在市场成熟性的问题。
 
　　2、项目位置可发展调查&nb

 泰国最具创意的商业事件策划：

 

如今去澳门，你会发现两个截然不

   
    

    英国的玛莎百货（Marksand Spencer) www.marksandspencer.com 从创立至今已经有120多年的历史，    是英国最大的跨国商业零售集团。玛莎百货在英国本土开设了600家分店，遍布英国各个城市和地区，在全球40个国家和地区共开设了285家分店。2008年，玛莎百货在上海开设了中国大陆的第一家分店。综观其100余年的发展历程，会发现玛莎百货一直都在不断创新，并且多次引发百货业的革命性变化,其成功的关键在于其拥有了大批的

　英国最有名气、最高档的百货公司，要数位于伦敦富人区骑士桥的伦敦哈罗兹百货公司。这座看似宫殿的商场共有7层楼，地上6层，地下1层，面积11万平方米，有300多个部门、28个餐厅以及近5000名员工。全世界最顶尖的任何名牌在这里都能找到，每种商品都有几十乃至上千种式样可供挑选，极为精致奢华。

  http://www.costco.com/

     　在瞬息万变的零售世界,轰动一时的理念会像摇滚明星一样昙花一现,而多年来,美国最大的仓储会员零售商Costco(好市多)却稳如泰山，创出了靓丽业绩,现整理其部分相关报道供借鉴参考。

好市多(Costco)是全世界销售量最大的连锁会员制仓储式量贩店(Warehouse　club)。1983年成立于美国华盛顿州西雅图市,最早起源于1976年的Price　Club公司。Costco目前在美国境内有546家分店,加拿大

   看着荒凉的沙漠，我就会充满把这个空间都填满的想象力。我们可以毫无空间限制地追求梦想，自由地探险。

——穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆

   每当人们说我们不可能再发展了，或者说这一切都将要崩溃，我就高兴。因为我会和过去一样，证明他们是错的。

——穆罕默德·本·拉希德·阿勒马克图姆

    在新加坡举行的 World Internet Summit 的压轴戏，是 Brett Mcfall 代表在场的观众采访美国著名的营销大师 Jay Abraham 。其中有一个问题是“如果在场的观众有一本电子书，你会怎样推广？”

   以下是 Jay 的大致回答：

   1. 首先，你要了解这本电子书的市场在哪里，你的客户群在哪里？如果是一本菜谱电子书，餐饮培训学校，餐饮行业协会可能是你的潜在客户集中的地方；

   2. 确定潜在客户群以后，你就可以跟这些机构联系，跟他们合作推广你的电子书。你可以给他们 50% ， 80% 甚至 100% 的利润。只有人家觉得与你合作有利，人家才会跟你合作；

   3. 这些合作伙伴在向他们的学生和客户，购买了你的电子书以后，你就建立了你的客户数据库。等你有了这个客户数据库以后，你需要思考，这些人买了你的电子书后，他们还会需要买什么样的东西呢？他们会需要买调料，买餐具等等。

   4. 然后，你就可以跟卖调料，买餐具的供应商联络，跟他们合作，向购买你菜谱的客户推广他们的产品。你就可以赚取佣金。电

  “城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。

  “城市综合体”模式最看好

    商业地产主要分为纯开发模式、开发+持有模式和全部持有模式。纯开发模式周转率及增长率均较快，但难以形成较强的长期竞争优势；全部持有模式回报期较长，采用该模式的公司业绩较为稳健，但增长速度较慢

   随着商业地产的快速发展，城市商业综合体这个新兴的商业地产形式孕育而生，对开发商来说，城市商业综合体中的住宅、公寓部分及写字间部分可以出售变现，为商业部分及酒店部分提供资金保障，使开发商可以通过开发城市综合体获得商场及酒店等长期投资收益，是获得大量不动产的新方式。城市综合体作为大体量、多功能、高投入、高风险项目对开发商人才团队有很高要求。

如何融资及作好财务规划？
如何作方案规划与设计？
如何能在技术上保证支持？
如何确定租售比例和资金回笼的节奏？
如何做营销策划与推广？
如何招商与运营？如何整合各方面资源统筹管理？
这些方面都对开发团队各方面人才作出高标准要求。本文将从城市商业综合体的市场调研、定位、规划到招商、运营管理等操作流程作逐一介绍。

一、市场调研阶段

1、宏观市场分析　
2、区域市场分析　
3、消费调查分析　
4、商户调查分析
5、业态调查分析　
6、竞争调查分析  
7、投资调查分析  
8、价格调查分析