龙斌的BLOG

今天，网上传来扬州财政和房管部门奖励购买成品房的消息。扬州规定：个人新购买的成品住房，建筑面积在90平方米及以下的，对购房人给予所购房屋合同价款6‰的奖励；对90平方米以上、120平方米以下的，给予所购房屋合同价款5‰的奖励；对120平方米及以上、144平方米以下的，给予所购房屋合同价款4‰的奖励。

这个措施，奖励购买成品房，显然是符合国家产业政策导向的。早在1999年，国家就有《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见》，推进住宅产业化。2002年住建部出台《商品住宅装修一次到位实施细则》，随后又制定《商品住宅装修一次到位材料、部品技术要点》，加强住宅装修管理，推行一次装修模式，规范住房建设市场，提高住宅装修集约化水平，力图取消毛坯房，但是，时至今日，毛坯房依然在很多城市一统天下，成品住宅推进成效不大，国家缺乏有效的管理和激励机制。

然而很多评论说扬州是“救市”。到底是鼓励引导消费还是救市？

国家最严厉限购措施在47个城市推行，整整一年多了，效果明显。效果之一，房地产市场过往投资性比较重，转变为以自住为主，主要是限制了第三套

最近作为合富辉煌的代表之一，我参加了南宁和珠三角的房博会论坛，与知名学者易宪容和钟伟等同台讨论房地产的问题。从他们的观点看，有两个倾向，一是刚性需求因城市化过程农民无购买力而逐渐萎缩（易宪容甚至认为刚需因无购买力是个虚假的概念），一是经济转型减速及金融信贷收缩，为“四万亿”买单，未来房地产面临较大问题，似乎对为房地产的发展比较悲观。

过去十年房地产一路向上，各路资金一齐涌入房地产，资金推动市场不断高涨，这个黄金时代如今很难再重演。今后房地产发展前景如何，所谓房地产下半场的动力怎么理解，这些基本问题，行业很有必要站在一定的高度来认真思考。

经济社会转型、房地产调控是当今房地产发展的两大背景。

因为转型，房地产今后在三个方面的影响力会下降：一是房地产对经济增长、对GDP的影响力会逐渐下降。过往它绝对支柱的地位，如1998-2009年，房地产开发投资对GDP增长贡献率平均为10.4%，拉动GDP平均为1个百分点；2009年房地产业对GDP贡献率达19.4%，拉动经济增长1.8个百分点，房地产从重要支柱将逐渐转向一般性产业；二是土地对财政的影响力会逐渐下降。2006年时

羊城晚报记者就“合理房价”问题征求意见，特别提出要畅所欲言。

自从温总在他最后一次公开记者会谈合理房价后，舆论对于此问题讨论不少，甚至有列出几个大城市的具体合理房价，多数在5千、6千这个水平，这显然是应景之作，理论依据和对城市、房地产的现实发展缺乏认识。

目前房价合理不合理？原因是什么？我主要表达了三个基本看法。

首先，在中国城市化快速发展、大城市群不断扩容、经济常年高增长、居民收入增加且差距拉大、住房保障缺位的条件下，房价在相当长的时间都不同于西方成熟城市的房价水平和房价收入比水平。“金砖”国的房价都有类似特点。金砖国大城市的房价很高，但我们不能笼统说不合理。这是一个总的判断。

目前广州十区一手网签房价平均水平为14093元/平方米（阳光家缘数据），平稳运行一年多时间，相当于京沪2万元每平方米房价的70%，较深圳、杭州等平均房价低约5000元，应该说,从城市实力、经济发展、产业结构、中高居民收入、购买

我的看法是，目前广州迎来比较好的置业机会。

从大环境看，国家对房地产的限购、限贷等调控不会动摇；经济虽减速，但依然保持较快速度；首套房贷略有松动，有利于刚需置业。对于市场交投低迷，不少开发企业已改变策略，着手大力促销，争取出货回笼资金，观望多时的首置或首改人群果断入市。根据合富辉煌监测数据，从2月最后一周到3月的第二周，广州十区住宅周度网签数据超过1100宗，交投回升明显，达到去年平均水平。如果说市场、地段、个别项目有底部，那么，目前这个底部就出现了。

数据来源：合富辉煌市研监测

几个热门板块：一是南沙板块。南沙的未来发展前景相信大家都清楚，政府的高定位使得这个板块去年迅

两会再次确定今年房地产调控格局

3月两会的政府工作报告，再次明确了2012年经济、社会发展以及房地产调控的基调。

两会报告列出的主要预期目标有：

——国内生产总值增长7.5%；

——城镇新增就业900万人以上，城镇登记失业率控制在4.6%以内；

——居民消费价格涨幅控制在4%左右；

——进出口总额增长10%左右；

——广义货币（M2）预期增长14%；

——保障性安居工程基本建成500万套，新开工700万套以上；

——城镇居民人均可支配收入和农村居民人均纯收入年均实际增长超过7%；

——拟安排财政赤字8000亿元（中央财赤5500亿元，代发地方债2500亿元），赤字率1.5%；等等。

经济增长不再提“保八”

所有这些指标，最引发关注的莫过于政府第一次将GDP增长目标明确地调到在了“八”以下，为7.5%。不提“保八”，这是这些年政府工作报告前所未有的。

经济目标不再提“保八”，意味着什么？报告说，是为了与“十二五”规划目标衔接。“十二五”规划提出的目标是

前面两篇文章谈了经济、货币信贷大环境、国家房地产调控政策、供求关系等三大因素对2012年楼市的影响，这里谈谈另外两个重要影响因素：房企资金、市场预期。

第四、房企资金状况。

房地产是资金密集型行业，资金与土地一样是最重要的要素。开发企业获取资金的难易、成本的高低、市场与资金环境，对楼市、楼价有重要影响。

2011年国家对开发贷款、个人房贷进行限制，与过往房地产宽松的资金环境性相比发生改变。从国家统计局最新公布的数据看，2011年开发贷比2010年零增长，在房企资金来源中占比仅一成五，下降3.2个百分点；个人房贷下降一成二，占比仅10%，下降2.7个百分点；房企自筹资金大幅度增长28%，占比超过四成，上升4.2个百分点。

贷款和按揭可视为直接来自银行的资金，两项合计占比四分之一略强，过往至少要占三成以上（当然，房企自筹资金里有间接来自银行的资金，获取难度加大），说明银行对房地产金融限制明显，房企借银行的钱很难，特别是中小房企。

影响2012年楼市的因素还有：

第二、房地产调控政策走向。

调控政策的走向是2012年楼市最大看点之一，将直接影响2012楼市量价情况。

2011年房地产市场四季度不断走低，不论是交易面积、宗数、金额、房企土地购置量，也不论是一手、二手，都缩量下行。可以看作是两个严格限制需求的政策效力显现。

2012年的广州楼市能否走出低谷？交投萎缩的状况是否改变？楼价能站稳吗？置业投资该不该出手？最近在不少场合讨论的多是这些问题。

我觉得，下面五个因素不能不要考虑。

第一，经济、货币信贷大环境。

看这些年的房地产市场，城市区域市场的独立性大大减弱，它和大环境联系异常紧密，全国市场运行趋势、方向几乎一样。所以，如果要判断楼市的形势，经济大环境首先要分析。

这几年的经济、货币信贷大环境决定了楼市的基本走向，相信没有人不会认同。经济增长情况，景气与不景气，过冷或者过热，通胀水平高低，货币信贷环境紧或者松，成为影响房地产市场的致命的大环境。

这几年经济波动加大，成为楼市的最大背景。 

2012房地产要关注的三句话

关于2012年国家对房地产调控的基本方向，年底的中央经济工作会议和政治局会议已经确定。

用其中的三句话说就是：“坚持房地产调控政策不动摇”、“促进房价合理回归”、“促进房地产市场健康发展”。

2012年房地产要认真领会这三句话。

不动摇、不放松，今年反反复复都这么说调控，彻底弱化了“放松”这个词的意义。

限购、限贷、限价、限外、保障房建设、增加普通住宅供应，等等，这些政策措施2012年将保持延续性，相信是大家都可以预期的。

与2011年相比，来年的房地产调控政策不会有大的改变，这是第一个判断。第一句话好理解。

“促进房价合理回归”，这第二句话从前没说过，似乎是第一次提及，其他都是大家熟悉的，引发了最广泛的关注和猜测。

回归是不是要打压房价？高房价要终结？回归是要降价？回归是不归路？各种各样的解释都有。

近来在各种场合讨论房地产形势，以及明年的走势。

9月份的时候，虽然当时一线城市楼市在缩量，但全国整体市场尚可，特别是一些不限购的城市和区域表现不错，加上宏观经济面基本稳定，无硬着陆迹象，所以当时的判断是谨慎偏乐观，对楼价持“调整、大致稳定”的看法。

不过，进入到10月中以后，国内外形势均出现明显变化。外围如欧债危机愈演愈烈，美日经济疲软；国内则出口减少，中小企困难，社会资金普遍紧张，民间高借贷地区资金链断裂事件不断，房地产市场继续大幅缩量，不少地区的项目价格“跳水”，甚至有前期业主不满贬值砸售楼部事件，媒体大肆渲染，市场观望情绪浓重。形势异常复杂。

可以说，目前楼市同样出现变化，情况同样变得复杂。变化不仅仅源自本轮历时近两年的长期打压式调控（从2010年1月开始至今），而且与国家应对高通胀采取持续紧缩信贷的政策以及由此带来的资金面不断告急、经济减速直接相关。

如果观察自2008年以来的流动性M1、M2同比走势，会比较清楚地发现，2008年流动性持续紧缩，2009年则反过来不断放松，而从2010年2季度开始，信贷又开始紧缩，一直持