中央经济工作会议把“化解房地产库存”

中央经济工作会议闭幕了。对明年经济工作，会议提出的是“认识新常态、适应新常态、引领新常态”。怎么理解？其实核心的还是要增长。没有增长，那就是衰退，一切都是空谈，特别是在经济下行周期中，更是第一位的。但是，增长需要有质量、有新动力、可持续、解决过去遗留的问题，因此，改革、结构调整、民生为本、防范风险又成为不可缺少的内容。多重目标都兼顾到，这对决策层提出了相当大的挑战。

“化解房地产库存”如期地成为是明年一项重要工作目标，也是明年房地产政策要解决的核心。库存高，不仅房地产投资急速下降，影响经济、地方财政、税收，还带来就业问题，以及巨大的金融风险。

怎么化解房地产库存？会有哪些政策措施？这是大家关注的问题。

按照新华网新闻公报的报道，化解房地产库存的整体思路是“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。要明确深化住房制度改革方向

最近一段时间，开征房地产税风声又起：有说房地产税立法初稿已基本成形的，有说由地方在中央确定的税率区间内自行决定的，也有说房地产税征收设置了“豁免征收面积”的，还有说“每100万元的房产每月缴税400元”细则的。

　　种种传言，搅动媒体的关注。有人又开始炒作房产税的问题，本来房产税已退出热点问题大半年了。

　　有些人竭力主张早日出台房地产税，主要基于房地产税可以调节房价的认识，甚至有把房地产税当作治理高房价的良药。

　　房地产税真的对遏制房价过快增长立竿见影？我们认为，把开征房地产税与调控高房价等同起来，将陷入巨大的谬误。

　　房地产税作为财产税，主要功能在调节社会财富再分配，或者说从老百姓口袋里掏钱，增加政府税收，它面临巨大的法律、民生和地方发展模式遭遇挑战的障碍。（这些观点，我们在上两篇文章《拨开房产税迷雾（一）：房产税能取代土地财政？》和《拨开房产税迷雾（二）：房产税开征的三大障碍》已有阐述）

　　把本是财产税的房地产税当作调房价的利器，其实从一开始就搞错了方向，既没有厘清税收与房价的关系，也没有搞懂房价、房地产市场运行的真正内在决定因素。

国内经济下行压力加大，是央行采取放松货币来应对的关键。

不久前公布的1月份制造业采购经理指数(PMI)为49.8，跌至最近28个月的最低点，首次跌破50%的荣枯线，数据显示制造业实体经济不容乐观。

2014年GDP增速与第四季度GDP增速为7.4%，也是近年的新低。经济惯性下行的可能性没有排除。去年下半年以来放松房贷、不对称降息、启动高铁基础设施建设投资等对经济有拉动作用，但没有达到彻底扭转运行方向的效果，例如房地产投资这块仍在减速，拉了宏观经济增长的后腿。

很多机构判断，2015年开年经济增长速度仍在下行，可能逼近7%的底线，而包括生产资料和大宗商品价格继续下降，通缩几率越来越大，通胀压力几乎看不到，这些因素迫使央行采取积极的货币调控措施，通过释放流动性来对冲经济滑落压力。

今年货币宽松格局就此确立？毫无疑问！

较为权威的人行研究局首席经济学家马骏解读降准并不意味着稳健的货币政策改变，央行通过预调微调，保持政策的松紧适度，起到稳增长的作用。而资本与金融项目已出现逆差，外汇占款变化不再是创造基础货

2014年已经过去三个季度，从广州房地产市场表现看，今年楼市与去年量价齐升的行情完全不同，调整态势明显：销售锐减，价格松动，市场观望气氛浓。

房王网数据中心的监测数据显示，2014年1-9月广州十一个区新建商品住宅网签量为46916套，面积为541.2万平方米，网签额为814.4亿元，均价15050元/平方米，同比去年销售套数和面积分别减少31.5%、31%（去年同期网签量为68531套、783.9万平方米），销售额同比减少22.5%（去年同期网签额为1050.9亿元）。三个销售数据都“惨不忍睹”。均价虽然上升（去年同期均价为13406元/平方米，今年上涨12.3%），但是，均价只能反映结构变化，加上去年“限价”导致数据失真，与实际不符。如果我们到各区域去看具体楼盘的价格，会发现今年房价普遍比去年低。外围区域普遍下调10-15%，中心区则普遍低5%-10%。今年以来各楼盘大多降价促销，往往是大型开发企业、外围供应集中区域降幅更大，带动了销售。

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为房地产的投资属性正名

——对限购政策逐渐退出的理性思考

合富房地产经济研究院

2014年8月

8月6日晚，有城市再度传来房地产限购政策调整和取消的消息：佛山市宣布外地人购房无需提供社保证明，本地居民限购由家庭改为个人，这意味着一个身份证可买两套房，限购政策松绑了；长沙市则宣布不再对90平方米以下住房实施限购（长沙原本对90平方米以上的住房和二手房就不限），限购政策即告全部取消。

自4月25日南宁第一个放松限购以来，全国46个限购城市已有近40个城市调整限购政策，或者政府明确发文宣布取消、放松，或者口头传达调整。从2010年开始实施的房地产限购政策，历时四年，终于走到了尽头。

怎么看待限购政策的退出？其背后的意义如何来把握？

首先，最直接的原因是今年以来房地产市场低迷、土地市场不振、库存高企，迫使地方政府终结负面抑制作用较大的限购政策。

由于房地产对地方经济、税收、财政非常重要，房地产市场长

7月28日，杭州市住房保障和房产管理局通过官方微博发布消息，“经研究，报市政府同意，从7月29日零时起，购买本市萧山区、余杭区住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录；购买主城区140平方米及以上住房（含商品住房、二手住房）不需提供住房情况查询记录。”杭州成为又一个调整限购政策的城市。自4月25日南宁放松限购以来，全国46个限购城市已经有近30个城市调整了限购政策，或者政府明确发文宣布取消，或者局部放松，或者口头许可“不说只做”。

实行了四年的限购行政干预措施，给房地产市场带来了不少扭曲，终于快走到尽头。

5月初应邀给中国邮储银行广东分行分享房地产走向的时候，就曾预判“2014年或许成政策调整年”，现在的政策形势已经使得政策调整成为现实，思考其中的逻辑，至少可以得到三个判断。

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广州楼市真的“严重供过于求”？

——正确认识广州房地产市场的供应、需求关系和未来走势

合富房地产经济研究院

2014年6月

今年以来，楼市遭受国家信贷房贷紧缩、房地产限制性政策叠加捆绑的双重冲击，市场成交急剧萎缩，观望气氛蔓延。广州市国土房管局公布的数据显示，1-5月广州十区新建住宅网签面积219万平方米，同比减少36%。1-5月广州十区新建住宅批准预售面积达到345万平方米，同比去年增加15%。一手住宅网签面积下降，批准预售面积增加，这一增一降就有媒体因此而得到一个结论：“广州楼市严重供过于求”。

年前大家还在说广州房地产市场存在供应压力，短短5个月的时间就彻底扭转市场供求关系？供应就从短缺变得过剩？从房地产行业和市场发展的规律来看，不到半年时间供求关系逆转，显然站不住脚。

不能否认，当前广州楼市和全国很多城市一样去化率低，市场低迷。从1-5月广州市十区新建住宅的供求比来看，已经达到157：100（2013年全年的供求比是100：10

刚刚过去的五一小黄金周，广州楼市表现不错，市场成交迎来了久违的小高潮。

从阳光家缘的网签看，5月1日至3日广州十一个区网签405套，面积为4.4万平方米，共成交6.2亿元，均价为13974元/平方米，从数据上看，比去年同期比是量升价跌。但比起2012年的五一市场，则活跃度还是有相当差距。

近三年5月小黄金周广州十一区新建住宅网签情况比较