撰稿·龙 斌

　　今年楼市异常火爆，成交量激增，不少城市前十个月的交易量几乎是去年全年的两倍甚至更多。而楼价在各种需求集中释放的催动下，稳步上行，很多城市的房价已经超过2007年的最高水平，并仍然有继续上行的趋势。与此同时，城市土地拍卖呈现火热景象，开发商拿地异常积极，竞拍激烈，地王不断涌现(近两个月十多个城市有多个地王出现)。很显然，楼价快速上行，以及地王对于楼价的促涨作用引发广泛关注。供应不足，成为不少城市，特别是一线城市楼市的突出问题。

　　加大土地供应，能否解决目前楼价过快增长的问题呢？

　　我觉得，增加土地供应，可以从两个方面看它的市场作用。

    第一是它不能完全解决楼价问题，因为今年楼价过快上升以及需求爆发的原因比较复杂，如有去年正常的购房需求被低迷市场压抑而延后爆发的因素；也有房贷和交易税费政策优惠刺激需求的原因；还有社会担心通货膨胀导致货币贬值，刺激部分带有投资性目的的需求入市的影响；今年流动性足也使不少钱流到楼市，以及2008年楼市低迷

傍晚，我正在昏暗的车流中小心驾车返家途中，接连好几个电话打来，原来政策又有了新的动向。“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施”，都是媒体记者朋友第一时间打来电话作些市场影响的探讨。

政策会作调整，或者叫微调，早在大家预料之中。

原因是今年的楼市包括新房、存量房两个市场太过火爆，特别是一线城市，交易量成倍或数倍增长，楼价也不断上行，导致市场以及去年的扶持优惠政策引来不少质疑。舆论的压力往往会对政府决策产生影响，例如最近广州番禺建垃圾焚烧厂的事件，在社会舆论大范围聚焦下，建厂决策估计会没有了下文。

其实，今年市场成交大幅度增长，究竟与优惠政策是一个什么样的内在具体机制关系？是好事还是坏事（如何评价）？如果政策改变，将带来什么样的市场影响？等等，相信这些比较关键性的问题，政策在制定时肯定没弄清楚。历史经验表明，往往政策都是在匆忙中出台，否则就不会有政策频繁改变了。

还是谈谈营业税减免政策再度回归09年之前将会带来的市场影响：

中央经济工作会议闭幕了，悬在大家面前的政策走向终于定调。初步解读政策，我们会发现以下几个特点：

第一、中央经济工作会议给明年房地产业的发展定下了稳定的基调。积极财政政策和适当宽松的货币政策不变，这意味着明年行业总的政策环境与今年相比不会有实质性改变。政策保持稳定和连续性对房地产市场的影响应该是非常正面的。预计明年市场不会大起大落，以稳为主。

第二、在房地产具体政策中，依然会鼓励自住、自住改善性购房需求，预计明年普通首套住房、自住改善性住房的优惠政策将延续，这将会对中小套型、首次置业、以及首次改善型购房起到刺激作用，该类成交比重会加大。而投资性多套购房会不会被抑制？这个问题现在没有答案，但这个可能性不能排除。要注意是否会有对二套以上（利用银行按揭）的首付、利率上浮的抑制措施，如果出台也许这类具体措施，那么该类购房的需求例如多次置业、投资以及非普通大户性的成交比重可能会因此减少。

第三、政策明确提出要增加普通商品住宅供应，预计明年普通商品住宅的土地供应会大幅度提高。但是，明

武广高铁明年初正式通车，我认为，这是个对广州、武汉、长沙三个城市楼市长期利好的消息。

我们都知道，交通改善对于人们出行与生活的影响非常直接，从而会明显提升周边区域的生活价值；而城际高速铁路对于不同城市的影响将是战略性的，持久的，不仅促进不同城市和区域的经济发展，带来物流、人流、资金流，而且也会改变人们的生活观念，弥合城市之间、区域之间的因时空造成的许多隔阂。日本60年代末兴起的新干线，对于日本城市经济和人们生活方式的影响巨大，带动了整个干线周边区域的发展，对日本“太平洋产业带”的形成和完善起到重要作用，同时大大改变了城市居住地的格局，东京昂贵的房价和租金得以维持和强化，周边几百公里区域成为大批白领居住的选择，各区域的地价和房价都有所上升，形成了从东京核心商业办公中心到边缘地区的房价梯次分布的机制。

很显然，武广高铁开通后，首先会带给广州、武汉、长沙三个城市和区域的经济增添活力，各城市都会有新的人流、物流以及商业机会。实际上，这三个城市目前差异较大，广州作为华南地区的中心城市，经济发达程度、人口规模、收入水平等

从2009年1月1日开始执行的楼市扶持、优惠政策即将截止，宽松的房贷、优惠的利率会不会延续？交易营业税、契税、个税等减免政策是否取消？市场、购房者以及整个行业都十分关注房地产政策面的走向。

近期有两个动向值得关注：

第一，围绕优惠政策是否该延续问题，争论不断。

主张取消政策优惠的声音强大，其中有经济学家、有房地产评论人士也有社会人士，其典型的观点是，经济与GDP发展不应过于依赖房地产业，经济应该均衡增长，优惠也不利于房地产行业的健康发展。甚至有不少人将今年一线城市楼价过快上涨、地王不断、捂盘囤地、炒作投机等不正常现象归于政策过于宽松。

另一方面，主张继续延续扶持政策也不在少数，特别是一些经济倚重房地产业的地区，有的二三线城市楼市复苏不久，开发投资依然低迷，春天刚刚到来就面临政策截止日，自然希望延续扶持政策，如吉林、湖南已经表态希望政策再延续一年。

关于政策是否延续的争论，放大了未来政策的不确定性，直接影响到市场参与各方的心态和预期，进而影响购房置业与投资的决定。

第二，一线城市及部分

日前广州国土房管局公布，12月10日将再推出大学城5块土地住宅用地，总用地面积达6.62万平方米，容积率不大于3.12，这5块地总建筑面积将超过20万平方米。

我个人觉得，政府这一次在大学城推出新的地块，量非常大，5块地总建筑面积超过20万平方米，意图很明显，就是要增大土地供应来平抑大学城不正常的地价。

本次大学城5块出让土地基本情况

还有两个多月09年就告结束，时间很短，但是不是就可以说09年楼市大局已定呢？年底有楼市营业税、契税、个税等政策面临到期是否延续的不确定问题，加上黄金周楼市表现不佳，让人不禁想，高位楼市是否将往下“拐”？

黄金周为什么成交清淡？

超长黄金周结束了，但没有带来楼市的黄金，大家看到一线城市和大城市的情况都是：成交清淡、楼价再走高、货量不多、看房不积极、观望并没有在传统置业投资旺季里消失，反而变得沉重起来。

是什么原因造成了这个让人担心的黄金周行情？居民忙于旅游外出休息和聚会，无暇顾及看楼，是原因；开发商现金充裕，年度销售计划完成得七七八八，无动力促销，也是原因；60周年大庆节目精彩纷呈，还连着中秋，节日氛围浓厚冲淡了楼市吸引力，还是原因；货量少，所以成交少，也可以看作是原因。但是，我觉得最关键的还是楼价过高，涨幅过大，涨速过快，不仅脱离了普通购买力水平，也超出投资、换房人群的预期，直接影响到成交。

楼价拉升过快不是什么好事。好多朋友议论楼市都在说一个看法：太高了。高楼价

本周有两大政策动向值得关注，一是广州明年将推出经济租赁房，另外是深圳将物业税定位为“房产税”，开征在准备之中。

广州明年推经济租赁房

广州在住房保障制度上明年将推出经济租赁房，这是广州市住房保障办有关负责人公开透露的，在经济适用房推行过程中，出现部分不够廉租房条件、又没钱买经适房的“夹心层”住房问题，广州解决的思路是把经济适用房其中一定比例房源将作为经济租赁房。广州09年计划建设1.3万套经适房，10年不会少于这个数目，供应有一定规模，推出经济租赁房的租金问题，将根据申请者的家庭人均年收入分为多个档次，按照收入高低和承受能力来进行确定。到时候，可能同一栋楼内既有购买经适房的住户，也有经济租赁房的租户。

该项政策出台意味着广州的住房保障制度更完善了一步。假如经济租赁覆盖的人群扩大的话，估计会对低价租金市场产生一定影响，对于稳定普通住宅楼价有正面作用。

深圳房产税日渐明朗

深圳物业税试点一直引起市场高度关注，最近深圳市地税局公开宣布，深圳将来开征的不叫物业税，可能叫房地产税，目前，深圳对开征

9月20日晚，中国飞人刘翔在伤愈复出首度参加大赛就表现出超好状态，与冠军几乎同时撞线，吸引了国人的眼球；而20日下午，在广州房博会现场，广州土地拍卖公开举行，经过激烈竞投，城建集团再度囊括两块番禺大学城住宅地块，并创出新的地王。一块珠江新城商务地块也同时创出珠江新城商用办公地价的新高。地王同样吸引了大家的眼球。

先看珠江新城商务办公用地的新高价，D3-4地块，占地5162平方米，总建筑面积34348平方米，由合景泰富4.65亿元投得，折合楼面地价为13538元/平方米。

相信珠江新城商业办公地块拍出新高，大家不会觉得诧异，主要是珠江新城的土地出让已经接近尾声，除了周边的城中村，已经没有什么可供应的了，比较稀缺；而更重要的是，经过重新检讨后的广州CBD，这几年的建设投入提速，珠江新城的各种公共设施、标志性建筑、地下交通，已经成形，落成的甲级以及超甲级写字楼不断有金融机构、跨国公司、大型企业进驻，政府扶持的力度比较大。广州城市经济的地位，未来主要会体现在这块土地上，尽管近年它的办公物业的供应量会相当大，而金融危机也削弱了办公类物业的需求，但前景还是比较光明的。

经济在回暖 暂无通胀之忧

8月的经济数据引起高度关注，最近又恰逢金融危机一周年之际，这些经济数据是判断经济究竟是往上拐还是依然没有走出低谷重要依据。

随着数据出炉，我们基本可以得到经济在回暖的判断。从固定资产投资、工业增加值、对外贸易、社会消费品零售总额、财政收入等指标看，几乎都是增加的。而货币供应情况超出大家预料，8月新增贷款4104亿元，较7月3559亿元增长15%，信贷投放的增加，消除了社会对于流动性收缩的担心。另外两个重要指标CPI、PPI8月份同比双降，CPI同比下降1.2%，连续7个月呈现负增长，降幅比7月份缩小0.6个百分点。PPI同比下降7.9%，降幅比7月份缩小0.3个百分点，为连续第9个月下降。用统计局的说法，目前经济无通胀可能。这一点，也很重要，前段时间通胀预期到处都在谈，对于经济和楼市都有影响，一些投资者就是因为这样的导向影响而择机进入楼市。

时隔两月 “地王”再度出现

9月楼市又出现多幅地王。

9月10日，中海地产以70.06亿元的价格拿下上海普陀区长风6B、7C地块。长风6B、7C地块由两幅相邻