一、09年楼市上半场：出乎预料的好
上半年楼市回暖的速度和力度，以及六月几乎完美的收官表现，相信大大超出所有业内人士的预料。年初那种普遍的悲观、谨慎的情绪，早已被到处弥漫的乐观一扫而光。
用二个字来概括上半年楼市行情，可以说是“旺”、“涨”。
“旺”是说交投活跃，成交剧增。
过年后楼市快速回暖，一手、二手都是这样，不少城市创下了比07年市场还高的交易量，例如，北京上半年二手楼网签数超过10万宗，比08年同期高1.5倍，超过07年全年的交易量，并历史性地超过一手楼，各大中介公司业绩不断创出新高；一手楼网签数超过8.3万宗，离08年10万宗的交易量差距不大。广州、上海、深圳等一线城市市场成交同样火爆，差不多相当于去年全年交易量的八成到九
大家关注的珠江新城最后一块住宅用地今天下午终于出了结果，城建集团以15324元/平方米的楼面地价、总价3.45亿元收入囊中。估计这次拍地又会成为社会议论的焦点。
有网站第一时间短信通知此次拍地结果，并致电采访看法。我认为，此次拍出如此高的价格，反映了开发企业开始弥漫过于乐观的情绪，这个结果并不理性，市场风险很大。
为什么这么说？简单来讲，目前还不是楼市乐观的时候。我们看到，从2007年第四季度直至2008年全年楼市大幅度调整以来，其中与过去几年最大的改变就是，宏观经济的基本面改变了。全球金融危机的爆发可能将长时间、深刻地影响和拖累世界经济，同时也给我们国家的经济增长带来了不确定性。某种意义上可以说，过去低通胀、高增长的好日子结束了。也许现在会有不少乐观的看法：经过1年多的调整，经济和楼市都有复苏的迹象，接下来会更好。但是，我认为，目前的复苏并不意味着，经济与楼市从此会就一路重新步入上升通道。如果是这么看，那就过于乐观和简单。实际上，全球动用宽松货币政策释放流动性来刺激经济，可能会带来很多负面效应，例如，可能会重新吹起金融和经济泡沫，可能引发经济的
两条政策
近日，有两条消息引起楼市的热议，一是国务院批转发展改革委关于深化经济体制改革工作意见的通知中再次提出要深化房地产税制改革，研究开征物业税。一是国务院决定商品住房项目的资本金比例从35％降至30％，而普通住宅和保障房项目降低至20%。
研究开征物业税，很早就在谈论，曾经一度在少部分城市空转试验，对房地产市场来说，物业税不亚于一枚“重磅炸弹”，是个利空；而房地产开发项目资本金比例自96年以来就没有下调过，是防止投资过热的重要政策手段，这次首次出现松动，确实说明目前特殊的经济时期，如果房地产投资增长没有起色，也会影响到固定资产投资的拉动力，影响整个经济的发展，当然也直接影响到住宅的后续供应量。鼓励开发投资的宏观意义是明确的，而从微观层面上，开发项目资本金比例下调，意味着开发商的资金压力会大大减轻，资金利用效率提高，可更好地利用资金杠杆作用，无疑是个大的利好。
利空、利好，接踵而来，很容易让人联想政府是不是在像“老顽
最近，有关楼市是否回暖的争论很热，否认楼市回暖的看法也不少，有认为刚性需求不存在的，也有认为需求集中释放后市场重回清淡的，而开发商雇托排队买房或“假按揭”现象成为质疑楼市回暖的最佳例证。
作为在市场一线的研究者，我认为从最近三个月的市场表现看，完全可以得到目前全国绝大多数城市楼市基本回暖的结论，这是毋庸质疑的一个事实。
国家统计局的数据表明， 1-3月，全国商品房销售面积同比增长8.2%，其中商品住宅销售面积增长8.7%；商品房销售额同比增长23.1%，其中商品住宅销售额增长24.7%。商品房市场特别是住宅市场成交显著上升，交投开始活跃，这是最有说服力的数据。
通过对满堂红集团分公司所在的9个大中城市和其他城市的房地产市场的即时监测，发现很多城市2、3月份的市场签约量达到近一二年来的高点或者次高点，新建商品住宅市场是这样，存量住宅市场也是这样，如北京、广州、上海、深圳、南京
日前《理财周刊》以下简称〈周刊〉就《自住型置业入市机遇》问题进行采访，我个人的看法是，目前虽然市场比较活跃，一些楼盘提价，但还不能说楼价就调整到位了，因为，经济面与市场面不确定因素还比较多。至于能否出手置业投资，我的看法是可以考虑的，但需要更加理性和关注物业的性价比。
《周刊》：随着全球经济危机的到来，目前各行都在谈振兴、谈政策，您认为房地产行业该不该救，如果该救，那又该从哪些方面入手？不该救又是因为什么？
龙斌：谈房地产业的政策时，大家一般都说“救”或“不救”。我一直的看法是，其实实质不是“救”或“不救”的问题，而是政策应该随着经济大环境和市场的变化调整的问题。
这一轮经济危机和萧条对各行各业冲击很大，经济由高速增长转为快速下行，房地产也由过去一路上行，甚至疯狂上涨，转变为快速萎缩下跌，最关键的是，过去有关房地产的政策的目的一直是打压、抑制，是进行反周期操作的，随着房地产市场彻底走熊，过去的政策已经不合适宜，存在的条件丧失了，没了合理性，所以应该重新调整。由于房地产是支柱产业
最近不少媒体、证券以及想投资置业的朋友跟我讨论09年楼市投资机会，正好年前我给《香港文汇报》商务版写了篇稿《2009年投資置業策略》，尽管目前楼市出现一些变化，但我的观点没有改变，拿来跟大家作个交流。
2009年樓市投資有沒有機會？我認為，回答應該是肯定的。但這種投資機會，主要還不是樓價下跌已經超過一年多將要反彈的“抄底”機會，而是房地產作為不動產，一定會給長期持有人帶來比較理想的回報，體現經濟和城市快速發展的財富價值。簡單說，2009年樓市的投資機會不在於短線炒作，賺價差，而是著眼長期、理性投資獲取穩健回報的價值。
溫和調整
2008年是中國樓市發展的重要轉捩點。實際上，從2007年第四季度開始，樓市告別了“量增價升”的快速向上的升勢，轉為縮量調整，樓價掉頭向下運行。珠三角地區樓市最早出現調整，到了2008年中，全國各個城市的樓市幾乎無一例外地陷入縮量觀望，整個房地產市場不再呈現過往幾年只漲不跌的輝煌，進入新的週期。而隨
进入3月以来，楼市成交活跃的行情仍在延续。我们看到，一线城市如上海、北京、广州、深圳等楼市交投比较活跃，成交量比08年底大幅度提高。二线城市大多数成交都出现明显增加。几乎是全国楼市交投一片“红”。正如去年底政策蜂拥出台时写博文预测的那样：《“12.17”新政将掀起楼市“小阳春”》（http://blog.sina.com.cn/s/blog_498c08c40100bvey.html）。久违的一些现象也出现：一手楼有“日光盘”、不少项目优惠减少或取消、不少楼盘小幅提价；二手楼看楼量大幅增加，成交速度加快，有小业主开始小幅提价（反价）。这些现象令不少人乐观起来，有的甚至非常乐观，觉得可能市场又要变了，那么，怎样判断目前的市场？楼市V型反转到来？
根据我个人的观察，结合对于多个城市的市场调查和了解，谈谈自己的初步分析判断。
首先，目前仍是阶段性反弹的“小阳春”行情。简单说，目前成交放量是过往积蓄了几乎大半年时间的刚性的首次置业与换
新浪乐居编辑发来电邮约稿：09年房价走向何方？其实这个问题之前我已经在多篇博文中有阐述，在此，再从基本面、市场面两个大的方面入手，谈谈自己的个人看法。
从基本面看，影响2009年楼市的走势有两个主要因素。
一是明年经济是否能够重回快速增长的轨道。国家刺激内需、保增长的四万亿投资，一定会对相关行业如钢铁、水泥、机械、建筑等行业产生较强的拉动作用，但整个经济环境能否就此好转，还有很多不确定因素，例如随着美国、欧洲等发达国家经济体衰退，外贸出口面临大幅度减速的压力，对于我们外需拉动型的经济十分不利；企业经营状况是否会随着刺激经济方案的实施而好转，依然是不太乐观的；人们对就业前景的担忧没有完全消除，对未来收入的预期也偏于减少，估计2009年整个经济将会是十分困难的一年，特别是上年。
二是政策支持楼市的力度是否继续加大。从政策面上看，目前楼市调控政策已经完全转向，不再打压楼市，反周期发力的，试图遏止楼市大幅下跌。我们可以看到，2007年“9.27”二次房贷政策已宣告终结；住房转让营业税减免政策出台；对合理开发
周日深夜，国办出了个《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》。内容大都延续17日已经宣布的政策，但也有全新的方面。
全新的方面有两个。
第一，《意见》第四条提出“对其他贷款购买第二套及以上住房的，贷款利率等由商业银行在基准利率基础上按风险合理确定。”白纸黑字，这个表述的精神再明确不过了，非首次置业和非改善性置业，由银行自主确定其利率。这个规定与银监会此前重申二套房贷遵循“9.27”政策完全不同，反而与央行对“10.22”政策的解释一致。可以说，这条规定新就新在，正式宣告“9.27”政策终结，应该可以看作是过往对楼市抑制、打压政策的全面转向。
第二，《意见》第六条说“引导房地产开发企业积极应对市场变化。房地产开发企业要根据市场变化和需求，主动采取措施，以合理的价格促进商品住房销售。” 这条规定的“新”简直有点让人莫名其妙。此话怎讲？“引导发企业积极应对市场变化”，政策职责所在，是没错的，但是，政策要引导企业“促销”，确实是太过了，直接干涉企业作为市场主体的经营定价行为了，属于“高射炮打蚊子”，与政策要落在实处完全是两回
千呼万唤，12月17日终于迎来房地产第二波实质性的新政策：明确放松第二套房贷、减免住房转让营业税、有条件支持开发贷款、取消城市房地产税、加大保障性住房建设力度，等等。政策力度大，解决了上一轮政策留下的疑虑及不确定预期。
先看看国务院公布的“12.17”新政的具体措施：
（一）加大保障性住房建设力度。争取用3年时间，解决近750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题，并积极推进农村危房改造。中央继续加大廉租住房建设和棚户区改造投资支持力度，适当提高中西部地区补助标准。选择部分有条件的地区试点，将本地区部分住房公积金闲置资金补充用于经济适用住房等建设。
