“深圳地产三剑客”要改版：专业万科，产业招商，旅游华侨城文/李宗苗地产风云变幻，每5年就应该来一次大换血。只不过这一次，我们觉得时间太长，我们忍得太久。稀缺经济时代一去不复返，后SARS时代悄然爬墙。中海从香港带来的高层楼宇开发经验、排队神话，在城市边界消失、经济一不留神就一体化的当下，越来越听着不对劲了。现在的市场，一个概念被迅速制造出来，又很快被无情抛弃。“价值论”颠覆“地段论”。地段不是一切，价值决定一切。谁拥有或制造了价值，谁就拥有话语霸权，谁就主导一切。改变价值构成的力量包括政府，包括企业，包括交通，包括学校，包括商场，包括城市化光芒照射下的每一缕阳光。在过去，万科、中海、金地等市场意识觉醒较早的房地产公司成为那个时代地产风尚的“带头大哥”，他们找地、挖地、种地、卖楼，他们从一个项目的成功，到另一个项目的成功，从一个城市的角落，到另一个城市的角落，从一个高度到另一个高度，他们的腰杆子越来越丫挺，他们的底气越来越雄壮，他们的感觉越来越牛逼，他们越来越喝多了。“文科万科，工科中海，理科金地”，不知道是哪个缺德的家伙先把它们嚷嚷出去的，“深圳地产三剑客”，好像就这么着约定俗成了，尽管有一大幢的人对此叽叽哇哇，很不服气。不能否认“三剑客”给深圳乃至中国房地产业带来的可喜变化——他们不仅为中国房地产码上了“品牌”、“创新”、“专业能力”、“职业经理人”、物业管理”、“诚信”、“核心能力”等时髦并且有意思的砖头，也为这个行业树立了某种“话语标准”和娱乐风向。然，深圳房地产业的普遍法则是谁拥有项目谁就是大爷，土地决定一切，钱多有什么了不起。除了万科还在拼命地往深圳这个火炉里继续添柴添火，金地的注意力这一两年严重移情别恋，中海也似乎没了刘爱明治下的那股子觉悟与猛劲。土地和项目分配的严重失衡，注定被压在下面太久的哥们站出来说“重排座次”。相比之下，一觉睡醒的招商和华侨城这5年来的进步可圈可点。不用说这对英雄惺惺相惜，在国土局的年度排名直追万科，它们手里最厉害的武器是到哪个城市都认的“模式”。李嘉诚的和记黄埔从来不在明处拿地，至少在深圳，传闻和黄一般是先打探好土地情报，再手眼通天到中央，一个条子下来，顶万科吭哧吭哧干两年的利润。前阵子听谁说来着：深圳最牛的是两城（诚），李嘉诚和华侨城。在地产界，华侨城就是深圳的李嘉诚，尽管华侨城没有李嘉诚那么“毒狠”。华侨城的拿地方式可谓高矣，在旅游的掩护下，华侨城地产几度出手如电，次次兵不血刃。当然，华侨城也定然会在前期投入甚巨，一边赚游客的钱，一边等土地升值大搞“旅游地产”。我把“华侨城模式”理解为“边缘打劫主流”，即以边缘的方式，豪夺主流霸权。这种模式，不仅别人复制不了，华侨城自我克隆的成本也相当昂贵。如果有人问我：中国多几个华侨城好不好？我会毫不犹豫地回答：不好！人造景观有什么好？好好的自然资源不开发，非得在一块荒地上玩传奇！华侨城模式的核心能力和竞争优势，似乎除了旅游产业链上的强大能力，别的不大好说。虽然如此，仅凭屁股下坐着的约5平方公里土地，华侨城地产仍然可以坐上“深圳地产三剑客”的宝座。手握招商局集团、蛇口工业区等几张王牌的招商地产，其获得的大股东支持，在中国房地产上市公司或以房地产为主营业务的上市公司中，绝无仅有。华侨城集团会一次给华侨城地产10个亿吗？招商局集团可以！华侨城地产的生态链应该是投巨资做旅游→旅游成气候后儿子做地产（但也不一定是由老子出钱）→地产赚钱后拿一部分孝敬老子→再琢磨着把旅游项目扩大……可以看出，有130多年历史的招商局集团对旗下地产业务的支持程度！招商地产因此成为可以说是一家纯粹的地产公司，这种责权利分明，将有利于招商地产的持续发展。个人认为比赛长跑，招商地产的耐力应该好过华侨城地产。在拿地方向上，招商地产倾向于在能与产业发生激情碰撞的区域拿地，这是“蛇口模式”的一种延续，在林少斌眼里，蛇口过去、现在将来都不是一个单纯的居住区，而“抛开产业发展谈社区综合开发，是毫无意义的”（林少斌语）。招商地产比较固执地认为，是否具备可持续发展、更新的能力，是决定一座城市、一个区域、一个片区、一个项目乃至一幢建筑是否成功的关键。招商地产的赢利模式也是极为清晰的。在招商地产的企业管理线上，可以发现这样一个有意思的安排：房地产开发、销售、租赁环节，都设了专门的分管副总岗位。这样的安排，既符合历史，也是现实需要——中国超高速的城市化进程为发展商提供了巨大的舞台，跨地域、规模化、专业化开发成为中国大型地产商的必然选择；但房地产行业回报周期长的特性，也使以房地产为主营业务的上市公司不得不未雨绸缪——要么费尽心机统筹项目开工、销售周期，要么在房地产租赁业务上寻找稳定的利润流。招商地产出招刹那，已赢在模式。所以，“深圳地产三剑客”应重定人选和座次。至少在今年，“深圳地产三剑客”不仅是我个人，市场也比较倾向于万科、招商、华侨城这样的排名。还要不要“分科”？分专业好些吧：专业万科、产业招商、旅游华侨城。

（首发于2003年11月深圳房地产信息网）