李宗苗：Vane闻锐咨询

开发商兜底缩短了寻底交易的时间

李宗苗/文

（南方都市报2011.12.30，《黄金楼市》约稿）

    近段时间以来，包括深圳在内，全国不少城市的楼盘纷纷祭出“降价补差(价)”、“原价回购”等“宁可自伤八百，不愿伤客一千”的承诺。笔者认为，这当然是苦逼的开发商在苦逼的政策和市场环境下，面临苦逼的客户(被银行拉高了的首付成本与利息成本)，不得已使出的苦逼招数。但是，事实证明，如果楼盘的价格不能一步降到位，这些个招数带来的后果也是相当苦逼的。
　　
　　“回购”、“补差”等等类似手法，或称“保价协议”的流行，说明了什么？为什么做出“保价承诺”的开发商都是“中小型房企”，而那些全国知名的大型巨头、品牌开发商不仅拒绝“补差（价）”，而且，每每在彪悍的大降价背后，无一例外地“横眉冷对”前期业主的谈判诉求？
　　
　　一个显而易见的事实是，没有回款压力的话，开发商一般不会选择“降价”或做出“保价承诺”。但是，走出这一步，也并非完全由于开发商的“资金链紧张”———行业人士深知，

转：万科的时代性和绿城的历史性之比较

意识篇

万科
想人间婆娑，全无着落；看万般红紫，过眼成灰。这就是我的红尘，须臾花开，霎那雪乱，我可以握住每一把杀人的刀，却握不住一滴真心的眼泪。——许多人会感谢万科，无人会怀念万科。

绿城
遥想卫平当年，桂花初建了，精致典雅。眯缝小眼，谈笑间，樯橹灰飞烟灭。蒋村神游，多钱应谢我，花开城西。人生如梦，一尊还酹江月。——有的人会憎恨绿城，但有钱后都会爱上绿城。

背景篇
万科
王石军人出身，遵循准则是“站好每一班岗”，潜意识里认同的是“铁打的兵营流水的兵”。所以，有了万科成熟的职业经理人制度，有了万科“顾前不顾后，顾左不顾右”的决绝的执行力。所谓“把剑四顾心茫然”，万科的成功源于个人与企业的分离

一篇旧文，刊登于2008年12月26日《扬子晚报》——

绿城共识

“我或许是商人，但在我心里，我从来根本就不是商人。”宋卫平说。

    大多数事业有成的人，都有在优美的自然环境里自己动手盖别墅，从而实现田园牧歌般生活的梦想。

　　这样的梦想却往往难以实现。你离不开这座城市，这座城市也离不开你。所以他们自然而然更多地把这个梦想，交给了能够读懂他们心思的开发商。

　　那些生活在拥有绿城玫瑰园的城市的人们是幸运的。绿城的别墅，也已然成为这些城市的一张名片。

　　某种程度上，绿城之所以被聚焦，是因为它坚持用品质挑战速度。我们姑且称之为“绿城之道”。

万科公布了半年业绩，增长惊人，有同行问我的看法，我把这条微博翻了出来。美国尚且如此，中国更不在话下。买房成为中国人的习惯，不知这是我们的功劳，还是我们的罪过？我们宏大的保障房计划试图自己革自己的命，改变这个习惯，或者换句话说，回到自己的本位，天知道这有多难！

@李宗苗：为了自保，大公司更舍得降价，而且手段更狠。在住宅市场低迷期（市场增长为负），大开发商也保持明显正增长。在94至95、98至99、99至00和01至02几个年度，美国房地产业整体出现负增长，而大地产商相应年度的增长率分别达到3.9%、25.6%、12%和14.2%。

南京标杆豪宅降价跑量 楼市下行通道洞开

 再穷不能穷实体，再富不能富地产，再伤不能伤民心。中国折腾这么久，这次总算有了共识。

李宗苗/文

    微博上的一条消息今天在南京楼市炸开了！天正滨江，一个在南京颇具代表性的标杆豪宅在今天下午早些时候宣布降价，7套特价房最低价降到15980元/平方米，最高价到17980元/平方米。按最低价，相当于此前均价打七六折！而且，据说除了试水的7套特价房，开发商可能会根据市场反应继续“出招”，快速跑量。

    政府限购，银行限贷，楼市购买力因此大幅萎缩，原来市场颇为乐观的豪宅客户至少消失一大半。天正滨江降价，可谓时也势也。即使今天不降，明天肯定也要降。

    天正滨江这样做，会引发一连串的多米诺骨牌效应。目前市场环境下留给豪宅项目的客户已经很少了，人家降了，你不降，你就只剩下一条路：等死。因为“解放军”不会再来救你了，即便来，在路上，你可能已经等不到那一天了。

让Townhouse成为历史的翻页

市场交投旺盛的时候谈专业和理性是多余的，各类资金围巢下，大豆、大蒜、食糖都无法幸免，号称货币战争年代“避风港”的中国房地产，自然不在话下。而随着严厉的政策出台，市场回归理性，越来越多的买家“迷途知返”，两极分化下，联排别墅可能很受伤

让Villa成为历史的翻页

别墅批地越来越少，做出了味道和感觉的别墅越来越少，而中国富人这些年可以说是在爆发性增长，其对大平层的需求发生剧烈的分化，这一块市场的供需矛盾好比堰塞湖，越积越高，越来越大，大平层的“黄金时代”可谓呼啸而来

     1.26楼市新政即“国八条”最厉害的地方，一是扩大限购范围至全国城市政府，二，不满5年转让，营业税从原来按差额征收改为按全额征，三，继行政手段、市场手段之后，现在加入一个组织手段来调控房地产价格。

    大的方面不说了，关于房地产应该如何调控有效，也不说了，说了没什么用，中央有中央的逻辑，商业有商业的逻辑。最主要的是，如果执行到位，如果不出意外，1.26新政将对2011年楼市起到速冻的作用。对不起，我再一次使用了“速冻”这个词，此前，2010年我用过两次，但市场不仅没有“速冻”，而且在货币超发、负利率、通货膨胀等因素的作用下热得发烫。是的，前面两轮我高估了中央政府的能力，低估了货币超流动性带来的资产升值能力。

    此轮调控，决策层再一次拿中国家庭资产最重要的组成部分来下赌注，而原因据说是怕管不住房价而失信于民。

    由于沪版房产税的刺激，上海房地产市场直至今天为止都在上演疯狂的买房行为。只要你不在1月28日以后买房，哪怕你自己之前已经买了10000套房，都不用交房产税。今天出来的

大开发商为什么敢大把砸钱拿地而不敢精雕产品？

李宗苗/文

面粉贵过面包，大开发商面不改色，拿！一开发商老总一语道破天机：不拿地，死路一条；拿地，还有一条活路。

大开发商逐渐坐大，大势所趋。问题的关键是，为什么他们不愿精雕细刻产品，提高产品溢价？

据说是因为行业政策多变，不稳定，大开发商只好快出快进，以价换量，以量换规模份额。

政

有一种变化叫坚持

文/李宗苗

当史上最严厉的楼市调控遭遇可能的通货膨胀，会是一个什么样的局面？

今年是调控年，没错！相比2007年下半年甫一出台即“速冻”楼市的“9.27房贷新政”，今年上下两个半年决策层两度祭