万科要有夹着尾巴做人的心态

李宗苗/文

    有一位叫“jiangsuhuangye”的网友在我的博客上留言谈到，“南京是一个奇怪的城市，万科和中海的进入，并没有带动整个房地产市场走向更高端，反而把自己给搞得不伦不类，本地企业能做出一些精品，却都是实力有限逐步在退出，央企实力雄厚，懂经营的又太少太少。也许万科和交通合作是今后南京的一条新的路线。”

    这位网友说得没错，南京就是这么一个让人说不清道不明的城市，而南京客户，更让人深不可测——远看像大萝卜，极易忽悠，熟识之后才发现其实南京人很精明，很识货。安徽和县的碧桂园想忽悠南京人去买别墅，打出了广告语“像买白菜一样买别墅”，表面上号准了南京人的喜好，爱捡便宜，爱凑热闹，但白菜最终能否把萝卜忽悠住，却是个未知数。

    可能万科或中海一开始也想好好对付来着，后来做完调研一看，哇靠，南京人太容

外来的和尚好念经？
——南京外来品牌开发商扫描

（原文以〈墙内开花墙外香〉为题发表于万科周刊，此为最近修订版）
李宗苗/文

    保利，华润，复地……最近南京土地市场外来品牌“大鳄”屡屡现身，要么斩获“地王”，要么圈下新的土地资源，令业界再度聚焦外来军团版图。新任市长到任只是开端，南京城市转型与产业升级正在推进中，外来品牌开发商的“一线”、“二线”之争、发展模式之辨，渐见分水岭。

    仁恒江湾城一期今年7月开盘，含精装修1.5万元/平方米的“高价”，两天成交10个亿，卖出九成，这些数据的背后，与地段无关，与产品无关，除了“钱多”的因素，主要还是仁恒品牌强大的号召力。

    仁恒置地，新加坡上市公司，中国总部在上海，而它来到南京，今年刚好15年，比任何一个外来品牌开发商都要早。而且梅花山庄、玉兰山庄、翠竹园、仁恒国际公寓等项目都当仁不让成为南京当时标竿。如此深耕细作之下，仁恒在南京的地位竟如绿城之于杭州，龙湖之于重庆。据传，仁

保利为何“放过”华润？

李宗苗/文

上周9月25

    可能，我们已经习惯了碧桂园、苏宁环球、明发、红太阳这样，通过低成本规模拿地、滚动式规模开发的“大盘模式”，但很少有人注意到，另一种“深耕”，正在中国一线城市大行其道，大赚其钱。

看到了一组数据。2009年8月份，华侨城天麓、波托菲诺、华润幸福里这三大项目以占全市该月总成交套数7%，成交量16%，实现成交额40%的比例，轰动一时。这三大项目与其他项目相比，成交均价是

为什么“捷达”被当作“君威”卖？

李宗苗/文

市场正在出现一些微妙的变化，一些敏感的开发商和购房者已然洞察与觉悟，而更多的

楼市盲点

李宗苗/文

    近期跑了一些城市，大大小小的城市的工地上，一派热火朝天的景象，去年严冬的寒意似乎已远离，好像我们又迎来了2007年后的第二次普涨。市场真的会继续这样好下去吗？

    量跌价涨。这是最近各类媒体频繁报道的市场情况。为什么量跌价涨？这里头有多少是供应的问题，有多少是因为楼盘盲目涨价导致需求观望？很难有一个比较靠谱的说法。有人说“八二开”（前者占八成，后者占二成），也有人说，“九一开”。不管怎样，我们看到市场上有两个现象是很突出的，值得注意：

    一是大风来了，并非所有的猪都会飞。在南京、深圳、成都等城市，仍然有房子愁卖。在南京一核心地段的一个公寓项目，即使今年这样疯涨行情，它的价格几乎没怎么涨过。有一个叫阅江广场的楼盘，有人报料说2007年就拿到预售证了，现在还有八九成的房子没卖出去。在深圳，在2007年价格飙得特别离谱的豪宅，至今依然没回到当年的价位。这当中关键还是因为产品，稻草卖不出金条价。提醒

 这是一篇写于2008年下半年的旧文。一方面受云锦路改造工程进度影响，金地名京的营销节奏一再变更；另一方面，面对2008年的惨淡与萧条，不论是金地还是其它开发商，对未来都不敢打保票。这些都无所谓。

最主要的，还是因为身处南京这个看似开放与包容的媒体环境。金地南京掌门人邓总和分管营销的陈总，他们内心想必经过挣扎。这是金地在南京的第一个项目！曾经，因为参与扬子晚报“地产大片”活动，整个金地南京公司几乎要被扬子晚报的竞争对手闹翻天。

我们很理解金地最后的抉择，我们最后也放弃了一些我们自认为比较适合的文章与方案，选择与金地一起并肩作战，同舟共济，共渡时艰。

金地名京的深刻语境

 （一）

    以此为题，是因为这两年南京有太多深刻的“内幕”，与金地有关。

    2007年4月6日，金地以8.4亿元取得建筑面积15万平方米的所街地块（即“金地名京”）。时隔4个月，金地再次以22.5亿元拿下占地46.8万平方米、建筑面积过百万平方米的板桥地块。

不要到房子卖不动了才去做品牌

李宗苗/文

    南京一高端公寓最近又涨价，但效果并不理想，问计于我，我说，楼市已进入僵持阶段，是该做品牌了。

    上半年各地楼市涨势凶猛，一些城市更是死命飙升，赶上了国际国内拼命地发票票吹泡泡的特殊时期，即使每平米涨几千上万一样有人抢着买。但是，资金毕竟不是从实体经济赚来的，这种钱来得快，去得也快，这不，股市一旦有机构资金撤离，整个就撑不住呼啦啦往下跌。大家都知道这轮资产泡沫是怎么回事，都想着怎么借路拿钱，股市暴跌，楼市我看也难以为继。

    不确定性在于经济形势变化，以及国家据此做出的政策部署。确定性在于，我们的开发商呼呼卖房的同时，是时候静下心来，好好地做品牌，做企业，做消费者体验，而不是贴牌式地盖房，卖房。

    早年的深圳几大品牌地产企业，砸了不少钱做品牌体验，形象广告哗啦啦地打了好几年，于是有了万科等品牌企业和忠实的品牌粉丝。当千千万万的粉丝瓜熟蒂落，万科们光老业主重复购买与口碑传播就大