11月至今的楼市又出乎人们意料的供销两旺。

    一手楼各地基本无房可售，虽说交易量萎缩但是价格自然坚挺，二手房交易量大增，客户业主纷纷要赶在年底前优惠政策到期抢闸交易，楼市并没有出现媒体分析的拐点，楼价也在继续爬升，对政策走向的猜测成了人们的关注焦点，换句话说，政策的走向左右了楼市和楼价。

    这是中国特色的房地产市场，其实归根结底就是“有形的手”影响了人们的预期，导致有机会获利可图。

    纵观最近几年，楼市的大涨和大跌无不和政策有关，但是却又和大的周期性经济环境和投资环境有关，特别是房地产特有的周期性及资本密集型又注定了对楼市调控应和对油价的调控不同，楼市的资产属性有决定了投资属性，因此我个人认为实际上最近几年楼市的大起大落首先和土地市场有关，供不应求导致楼价急升，另外和总体宏观经济有关，这决定着需求，政府频频出台的政策往往滞后于楼市的发展，因此关联度我认为并不高，虽说是政策影响楼市，但是并不是决定性的影响，换个角度也可以说成是起伏的推手。

    因此我认为应保持政策的稳定和延续，频繁的调整不利于人们对购房的规划，会给投资者可趁之机。

    除了打黑除恶，重庆市最近的惊人举动就是两位市长及副市长表态：“工作十年人人都可以买房”，这应该是内地城市父母官首次表态，而且如此信心满满，不过私下里，我还真替他们捏一把汗，我不知道当时市长们表态的场合是什么，以及为什么会有这样的保证，但是有人会问既然十年买房，你政府敢书面签字保证吗？

    住房在中国始终是个社会问题，特别是房价问题也相当复杂，随着近年游资大举进入楼市，使得楼价高企，房价问题因此变得更加敏感，我迄今为止得到比较可行的表态是所谓“居者有其屋，就是人人都住得起房”，不过和“人人都买得起房”相比，一字之差失之毫厘谬以千里，意思完全不同。

    现在的住房保障体系中，廉租房、公共租赁住房、经济适用房、限价房大家对号入座，虽说目前老百姓并不满意，但是保障性住房可以预见的是应该越来越完善和充足，因此对于住房问题显然并不是简简单单楼价都降下来就可行的，之前重庆为了“西部大开发”和“城乡统筹发展试点”招商引资，过快批出了大量土地，而充足的供应也使得重庆多年房价稳定，当然这也可能是市长认为可以十年买房的依据之一，不过从其他各大城市楼价走势来看，楼市非高即低，楼市不是白菜，还有特定的区位属性，边远的楼房虽说便宜但是无人问津，因此十年买房可能根本就是空穴来风。

    更何况老百姓想的是十年太长呢........

    昨日国土资源部《限制用地项目目录（2006年本增补本）》和《禁止用地项目目录（2006年本增补本）》文件中，其中针对商品住宅用地的宗地出让面积首次给出明确的上限：

        小城市（镇）    不超过7公顷 （约100亩）

        中等城市        不超过14公顷（约200亩）

        大城市          不超过20公顷（约300亩）

    实际上就我了解这是首次对土地招拍挂制度中的面积设限，虽然出台晚了，但是仍旧是对目前较为混乱的土地招拍挂制度有了较大的改进。

    目前对于楼市新房近几年出现的供不应求的局面，除了受到宏观经济无可避免的影响外，比较一致的看法就是土地供应制度方面长期存在缺陷，一方面储备面积供应不足，另一方面IPO企业大量囤地购地增加土地储备，动辄是上千亩甚至几千亩，大块土地面积出让导致结果是“土地供应充足，但是上市房源不足”的现象，均源于开发企业滚动开发的经营模式，我们看到本轮房价复苏中，像长沙、重庆、郑州等城市的房价上涨并不多，主要原因均由于土地供应充足，因此其实最终的房价供求中，可上市销售房源的土地供应才是根本原因，本次土地招拍挂的上限设定有助于将目前的招拍挂宗数提高，提高实际供应量，缓解新房销售的供不应求的局面。

    不过只设定上限我认为是不够的，还应该重视：

    1、应注重拆小地块出售后的统一规划问题，特别是商业办公地块位置、面积的统一规划协调，防止各自为政导致过于分散，最终会降低土地利用价值及减少开发商拿地的积极性；

    2、除了重视出让地块的开工年限约定外，还应该对竣工年限周期约定，也可以防止开发商“慢慢干，等土地升值”的遁地动机。

    3、另外城市虽然人口不同，但是在房地产行业来看，确实重点将从大城市向小城市转移重点，新兴城市未来将是发展重点，因此在出让土地上限方面大小城市区别对待似乎不妥，而应该一视同仁，按照集约利用土地的平均容积率2%来计算，20万平方米的项目始于合理规模，照此估算，200亩上限对于所有城市应该都是合理的。

土地拆小出售：有助刺激楼市 2008-12-12撰写

    在2009年的各地两会上，房地产是广大代表们十分关注的行业，而保障性住房又成为大家热议的话题，很多城市的父母官也都纷纷表态今年要加大保障性住房的建设力度，争取让更多普通百姓有房可住，抑制过快上涨的房价。在国家发改委公布的“4万亿”投资计划中，民生工程，主要是保障性住房总规模达4000亿左右。

    转眼已近年末，各地保障性住房完成情况又如何呢？

    据10月28日全国人大常委会发布的《关于保障性住房建设项目实施情况的调研报告》显示，我国保障性住房建设存在规划不够扎实、摊子铺得过大、资金配套困难、保障标准偏高、模式单一等五大问题。截至8月底，今年以来中央安排保障性住房建设资金下达471亿元，占预算的95.5%；地方保障性住房建设完成投资的394.9亿元，完成率为23.6%。一些地方由于配套资金不到位和征地、拆迁等前期工作准备不足，可能难以完成今年的建设计划。

    以下是部分城市的完成情况：

    广州：今年保障房建设计划16个项目中，总用地面积80.4公顷，拟建建筑面积167.9万平方米。其中,拟建廉租住房66.3万平方米、经济适用住房85.5万平方米、拆迁安置新社区住宅16.1万平方米。完成情况：今年前三季度政府保障性住房工程5个项目已开工建设，总建筑面积达72.4万平方米。其中，在2009年年底前，将确保再新开工92.5万平方米，总开工面积达到164.9万平方米。

    西安：前三季度，西安经济适用房新开工面积达144.47万平方米，竣工126.82万平方米，完成投资26.02亿元，分别完成全年任务的80.26%、84.54%、123.9%。

    长春：2009年，长春市计划新增各类住房供应约850万平方米左右，其中计划建设廉租住房32万平方米、政府保障性住房5万平方米、经济适用住房24万平方米，合计为61万平方米，约占总供应量的7.2%。今年新开工建设的各类保障性住房49.5万平方米，仅占今年1-9月份新开工面积的5.3%，

    然而还有不少城市因为各种原因造成资金不足无法完成投资，老百姓盼望已久的保障性住房不知何时才能从梦想成为现实，2010年，新的两会又召开在即了，对照在2009年的两会期间的表态和决心，那些完不成任务的父母官们又该如何交差呢？要民生？要发展？要效率？要公平呢？

    迪士尼落户上海尘埃落定，伴随着的，也是一夜之间的创富现象，有数据显示自迪士尼传出即将选址上海至今，乐园周边的房价和地价已经飙升数倍，已经购房的客户账面财产也随着消息的公布一夜创富。随着未来乐园的实施，更显示出楼价将飙升是必然的决心。

    和其他地区乐园周边的楼价变化相比，迪士尼乐园周边的楼价飙升肯定有其必然性。从世界发达国家和地区的经验来看，随着国民财富积累的进一步增强，中国的娱乐度假行业、旅游地产版块也必然将是下一个朝阳行业，和娱乐度假有关系的产业也必将被拉动，玩具授权生产、儿童用品超市等必然拥趸至浦东乐园周边，加上本来就已经有的投资炒楼的风气，相信楼价飙升十倍可能只是“一个温和的开始”，未来升值空间不可预测。

    无独有偶，这边厢北京的环球影城也是和迪士尼旗鼓相当的娱乐乐园，这两个美国原址我都去过，对于已经看多了人口密集的城市风景来讲，乐园周边确实是有着无比的吸引，环球影城消息此起彼伏，时隐时现，在这个消息的指挥下，通州的楼价也一起舞蹈，不过相信环球影城或许就是下一个北京的创富焦点，在已经几倍上涨的幅度下再加几倍应该不在话下。

    10月30日，参加我们合作伙伴雅居乐地产“海南清水湾”赞助的“胡润百富榜”十年活动，参加之前，我就想百富榜的上榜富豪大多低调，绝不会亮相参加公众活动，我好奇的是百富榜的奖将颁给谁？

    其实胡润百富榜也是品牌活动，社会责任、慈善、期待、科技等奖项也花落众多企业。

    大洋对岸，美国在热炒中国输美的“问题石膏板”中，并将“问题石膏板”演化为“有毒石膏板”。

    我关注了一下相关新闻，确实该事件的背景相当复杂，当中有近年美国房价持续下跌找退房赔偿借口的，也有别有用心的人借此夸大其词的中伤中国的，也有借机贸易保护动机不纯的，或许可能不排除输美的个别石膏板属于“问题石膏板”，不过总的来讲我相信大多数厂商的质量应该都是过关的，漏网之鱼是少数。

    不过我反过来一下，就像牛奶的“三聚氰胺”事件一样，如果“问题石膏板”有存在的可能的话，那么我们国内是否也有“问题石膏板”存在的可能呢？我看到报道说美国的“问题石膏板”这件事涉及金额高达数百亿美元，如此的问题广泛不能不说也应该引起中国地产界的警示，是不是我们的标准过低？还是存在“问题石膏板”现象没有暴露出来？

    无论如何，对于开发商及厂商来讲，“责任地产”是关键。

    这一周的时间，中原集团高层培训在南京举行，连上全国业务工作管理会议一并召开。会议主要讨论了“无为而治”及“自组织”的管理思路下的发展策略。

    有似乎是云南昆明的网友留言“少一些特权，多一些社会公平！（  一个有良知的房地产开发商 的文章）”我认为不错，值得和大家分享下。

    联想到最近所谓的“二次房改提议”似乎又类似的关联之处。

    以下是网友2009-10-19 10:13:57 留言原文：

    云南省委省政府核心决策层对有权有势部门利用特权在房地产开发中违规操作问题应加以重视！
    一年多来，昆明市辖区内的中企、党政机关以解决职工住房为由，与国土资源部门、房地产开发商联手，上演了一场团购商品房（实为集资建房）的闹剧，表面似乎未违反现行法规，无懈可击，但站在开发商立场看，我以为此举亵渎了房地产开发的公平竞争，扰乱了市场！各部门利用手中的特权和行政资源低价拿地盘，使招、拍、挂形同虚设走过场，以低于市场价得到建房用地。实际上绝大多数部门的职工早已享受过第一次房改的优惠政策，相当一部分人已经住着宽敞豪华的住房，其中少数拥有私人别墅。
    目前，昆明市商品房市场价最低4800元每平米，而多数部门团购价为2500元--3000元每平米，最低2000元每平米，其中差价为1800元--2800元每平米，如算一盘初帐，以一套住房120平米面积算，得到一个指标就为特权部门职工谋取了18万--28万元的福利，可以说是一辈子都拿不到的福利！更有甚者，除少数新参加工作的80后外，大多数职工都不缺住房，在省级指标满足的前提下，还把剩余团购指标分配到地、县两级机关，相互调剂指标余缺，自然就出现了内部间以及向外部转让团购指标的情形。内部职工少则1个指标、多则10余个指标，向外转让1个指标少则6万、多则20万，而且有人还将其挂于互联网上炒作，大有一夜之间暴富之势！
    有的公务员不务正业，工作时间也忙碌与转让指标赚大钱（所得收益绝对是逃税的）！无特权的部门、普通企业、事业单位乃至社会其他人员只能干瞪眼！我认为此违规操作至少有以下危害：
 1、搅乱了当前房地产市场秩序，形成商品房售价新的“双轨制”，破坏了地产商之间的公平竞争。
 2、加大了不同部门、单位、不同社会成员之间分配不公（表面是住房，实际是收入）。
 3、激化了干群矛盾，等于在目前社会群众与党政官员动荡不安、一触即发的“火苗”上浇了一桶汽油。
 4、毒化了公务员的心灵，使之无心履行公务、为民谋利，整天财迷心窍、投机取巧、谋取暴利。
 上述问题如不能引起有关决策部门的重视，并加以调查处理，有效终止如此违规行为，那将进一步激化社会群众与党政官员之间的矛盾，引发不可预料、难以收拾的群体性事件！
（注：省级部门包括人大办、公安、教育、工商联、财政、审计、广电、税务、气象等等，个别实权部门最多已搞过3次团购）。

    受新浪邀请，我有机会为新浪乐居十月新锐博进行点评，我认为新浪的这个活动不仅吸引了更多的博友积极参与，为广大博友提供了展示自我的舞台，同时也促进了大家相互之间的沟通交流，更能从中发掘出更多新锐的精英以及更多闪光的观点，可谓一举数得。

    写博客不易，要持续的写更加不易，不单要求作者要持续的关注房地产，而且要有心得体会及自己的独立观点，并愿意持续写出来和大家分享，新浪房产博客的高关注度也让我十分关注新锐博客的点评，虽然我的观点只代表我个人的观后思考，不过也愿意写出来推荐和大家分享。

    “十月迎来了祖国的六十大庆，同时也处在楼市拐点的前夜。预则与分析，观点与激情，十月新锐博关注每一个闪光的观点！”新锐博的广告语言简意赅、引人关注，新税博的参与者更是群星闪耀、光芒四射。

邓兵 http://blog.sina.com.cn/dengbing8551 做一个地产界优秀的职业经理人

看名字和照片感觉此人应是性格豪爽的性情中人，说话做事雷厉风行，从其《项目开发需要战略思想》、《中小型房地产公司的八步管理法》等文章看出他不仅有丰富的房地产理论知识，而且非常善于观察和思考，有自己独到的观点和见解。

丁延平 http://blog.sina.com.cn/dingdingyp 资深房地产独立评论员

从其资深房地产独立评论员的头衔就可看出此人资历深厚、非同一般，看其文章又感觉他有着很强的亲和力，对待十分敏感的房价问题能够用生动诙谐的文字，大量的事实论据深入浅出地表达出自己鲜明的观点，令人耳目清新，感同身受。

土八哥 http://blog.sina.com.cn/tbg 信息化建设者的行业思考

有点真人不露相的感觉，看其公告栏中内容感觉此人并非房地产业内人士，是因购房而走上房地产的研究之路，不知判断是否准确，如确系如此，那么这位博友可谓是相当专业的购房者了，观其博文更加感慨：题材广泛、观点鲜明、才思敏捷，这位“购房者”的水平已与房地产专家不相上下，真乃敢言！