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 (一) 美国没有所谓的房地产业务员这一职位

在国内,很多房地产代理中介公司都有很多持有上岗证的业务员,公司付一定的低薪,佣金分成很低,多数是要代领客户看房子,但不能独立签订合同。在美国,没有房地产执照即销售员执照(Salesperson)者一律不准从事任何的房地产业务,不准回答任何与房地产有关的问题,也不准带客户看房子。原因是没有房地产执照就有可能误导消费者,有可能会给消费者造成伤害,就像没有行医执照而给病人看病一样。

(二) 房地产经纪人以已婚女性居多

大约70%的房地产经纪人为女性,原因是结婚以后,生了小孩,不像咱们在国内有双方老人帮着带小孩,美国的老人可没有这个风俗,孩子自己带,往往又不像国内只生一个,所以很多女性就不上班,就考个房地产执照,一边看孩子,一边卖房子,而且做了母亲的人往往比较有耐性,也会交际,生意很容易做起来,绝大多数优秀的经纪人是女性。优秀男性的经纪人往往自己开经纪人公司的较多。

(三) 房地产经纪人的年龄多数在35-55岁之间

因为买房客户的年龄平均是39岁(2004年NAR的统计) ,经纪人与客户几乎是在一个年龄段,生意自然就有了。但国内的情况很特别,经纪人多是二十出头的年轻人,他们的朋友和交际圈子还没到买房卖房的年龄,所以工作起来难度很大。美国的经纪人绝多数是半路出家,中途才转到这个行业的,很少一走上社会就做房地产经纪人的。

(四) 最适合做房地产经纪人的职业是中小学老师

在所有的房地产经纪人中,如果他/她以前做过中小学老师的话,那么这个经纪人就最容易取得成功,因为做房地产经纪人要有耐心,要有爱心,不怕麻烦,又要会说服客户,这正是中小学老师所善长的。

(五) 学历高的房地产经纪人收入高

在所有的美国房地产经纪人中,大约30%是四年制本科学历,5%-10%是博士和硕士学历,40%是两年制专科学历,其余是高中毕业。其中以硕士博士和本科学历的房地产经纪人的收入最高。

(六) 房地产经纪人的淘汰率高

据统计,在十个刚取得房地产执照的经纪人中,半年后,就剩下七个,三个已经不干了,一年后,只剩下四个,又有三个干不下去了。剩下的这四个多少都有些强项,也有业绩,但三年后,其中的三个要么不干了,要么做半工,只有一个成为一个优秀的经纪人或者开了房地产经纪公司。

(七)70%的消费者对房地产经纪人的服务满意

据统计,约70%的买主和卖主对房地产经纪人的服务完全满意,15-20%的不满意,同样,70%的房地产经纪人对买主或卖主的行为也很满意,15%的不满意,由此看来,让大家都满意是很难的,这也是正常的。

 

我了解并总结了一些美国成功的房地产经纪人在从事房地产销售中的心得体会和一些行销规律,供同行们参考。

(一) 要播种,不要只等收获

在房地产行销中,有一个词是Farming, 直译是耕种的意思,这个词在培训新经纪人时,用的最多,因为买卖房子对很多人不是一下子就买或卖的,有的要一,两年,有的要三,四年,当然也有几个月的,所以经纪人要一直随时随地的播种,对周围的朋友,朋友的朋友,同事,邻居中树立自己的形象,要乐于助人,赢得大家的信任和好感,当他们中要买房或卖房时,就自然想到了你,这时就是你收获的季节。你想,在美国,经纪人占人口的千分之五,也就是200人中就有一个经纪人,竟争是很激烈的,所以要平时就做好人际关系。

(二) 留住七个老客户比去找一个新客户容易

这里的意思是说,找一个新客户所花的广告费很高,要相当于让老客户给你介绍七个客户的成本。举例来说,平均在一个新客户上花的广告费是1050美元,但是如果你的老客户介绍一个客户来或者是回头客的成本只是150美元(7X150) ,也就是说在老客户上你花费很少的钱,就能有新的客户来,在老客户上花的钱一般是,逢年过节的卡片和小礼物,请吃饭,平时打电话关心,生日礼物,孩子的礼物等。好的房产经纪人往往是成为了客户家庭的好朋友,这是最好的市场方法。

(三) 人际网络比媒体广告好

所谓的人际网络就是Networking,指的是人与人之间的交际圈子,这是最好的广告之一。一定要扩大你的交际圈子,去教会,同乡会,同学会,商会,社区服务,等等,你多认识一个人你就多播了一次种子,说不定那一天就会发芽,开花结果。

(四) 要Cherry (樱桃) 而不要Lemon(柠檬)

这里的Cherry 是指樱桃,意思是好吃的,暗指好的客户,而Lemon是不好吃的,俚语是次品的意思,暗指不好的客户。在房地产销售的意思是说要做好客户的生意而回避不好的客户,因为人分三六九等,好人很多,坏人也不少,如果你的客人不好,你会很难做,甚至很痛苦,会影响你的情绪,会对你造成伤害。还有一点就是好人的朋友往往也好,所有他们的朋友成为自己客户的机会也大。

(五) 如果你没有回头客,那你就该回家了

当几个新客户买了房子或卖了房子之后,一直都没有介绍他的朋友来,就说明他对你的工作不满意,在房地产销售中如果要靠新客户的话,你是做不下来的,所以,你的回头客的多少就决定了你能不能做这一行,的确如此,在这一方面跟饭店很像,所以,经纪人一定要把现有的客户照顾好才行。

 

跑单和黑中介是经纪人服务行业的心病,那么在美国这两者又是怎样的情况呢?

(一) 跑单

所谓的跑单就是指消费者,买主或卖主在利用了房地产经纪人的服务后,但在正式签订买卖合同时,将经纪人甩掉并拒绝支付本应支付的佣金而直接与买主或卖主交易的一种现象。这种跑单现象在各地均不同程度地存在着。美国在这方面,由于法律制度和房地产代理中介的机制很健全,消费者钻不了漏洞,即使有漏洞也不会,也不敢跑单。在国内由于许多复杂的原因,跑单现象在一定程度上存在,没有见到全面的统计,只有跑单的人和被跑单的经纪人知道。

跑单现象是消费者的不道德行为,是钻了法律和房地产代理中介的漏洞,为了自己的私利,伤害了经纪人的切身利益,拒不支付经纪人的佣金,从本质上讲与骗人家的钱是一样的,虽然不是明抢,也算是暗夺。

(二) 黑中介

黑中介是指房地产经纪人在从事房地产代理中介业务中,用极不道德或违背法律的手段对消费者造成一系列伤害的现象。诸如,撒谎行骗,吃差价,盗用客户资金,挪用客户房款,甚至携款逃走等。黑中介是房地产行业的害群之马,这种现象严重的损害了整个房地产代理中介的声誉,对黑中介仅用常规的行政和罚金处罚是远远不够的,必须要用强有力的刑事处罚才能把黑中介铲除。

(三) 跑单与黑中介的关系

一个消费者,跑了单,占了经纪人的便宜后,虽然可能经纪人也与他有过争执,说不定,也被骂了几句,但几千元,甚至上万元,没有给出去,还是值得,心理还是美滋滋的,他当然不会到各大媒体去声张他跑了单。而经纪人呢,客户跑了单,说不定公司还埋怨他,心理受了委屈,付出的劳动,没有回报,只能怨自己倒霉,也不会向外人透漏,更不会向媒体述说,你去,人家也不见得理你。

但是,一个消费者,如果被黑中介骗了,就不得了,好像世界末日到了,就会向各种媒体,消费者保护机构诉苦,要求见报,上电视。而媒体也盼到了的机会,趁此机会也关心一下百姓的疾苦,所以就众人拾柴火焰高,黑中介就臭名远扬了。但是为什么,媒体不宣扬‘黑警察’ ,’黑法院‘,’黑税务局官员‘,或其他黑的地方呢?因为,媒体不是独立的,不是公正的,媒体不敢这样,相对于很多国内的机构来说,经纪人是弱势群体,媒体也在歧视中介行业。

我们应该站在一个公正的立场,来看待黑中介和跑单问题,不能被媒体误导。广大的消费者痛恨黑中介,实际上,经纪人比消费者更加痛恨黑中介。难道跑单就光明正大吗?,就不值得痛恨吗?不需要铲除么?我们无法让媒体变得公正,但我们自己可以。

所以,中介行业要像美国的同行们学习,团结起来,建立强有力的覆盖全国,各省,市的房地产经纪人协会,为广大的经纪人争取合法的利益,消除媒体的歧视宣传,加强自身的完善,使经纪人成为一个强有力的专业社会群体,来增强对制定有关各种房地产政策的影响力。

 

  除了黑中介,跑单外,房地产经纪人的私单问题也困扰着经纪人服务行业。

所谓的私单就是房地产经纪人在工作中,使买主和卖主成单后,私吞佣金,不把佣金交给公司的违法行为。黑中介是经纪人公司采用欺骗的手段给消费者造成重大的经济损失,跑单则是消费者(买主或卖主) 在利用了经纪人的服务后,为了节省佣金而把经纪人甩掉的不道德作法,而形容经纪人的私单现象,用吃里扒外最恰当不过了,俗话说家贼难防,攘外必先安内才行,我们在声讨黑中介和跑单的同时也要制定相应的措施来铲除私单现象,下面,我们来看一下私单的原因和禁止的办法。

(一) 多家代理是私单现象的主要原因

由于国内卖房时大多不是独家代理而是多家代理,这就给经纪人做私单创造了良好的条件,因为不是独家代理,房源不是在一家公司的控制和监督之下,最后卖给了谁,是那家公司卖了也不清楚,如果是独家代理,则就经纪人就很难作私单,这也是美国的经纪行业中几乎没有私单现象的重要原因。

(二) 加强公司的内部控制及审计制度

经纪人公司应该制定严格的内部措施,来加强对经纪人的监督和惩罚条例,一旦发现有私单现象,就应采取法律程序,而不应该不了了之。

(三) 政府主管部门也应介入铲除私单现象

从国家,到各省市的房地产主管部门也应该制定相关的法规来打击经纪人的不法行为,仅仅靠经纪人公司的内部监控是很难奏效的,要加强对走私单的经纪人的惩罚,比如可以吊销其上岗证或执照并处以高额罚款等。

(四) 铲除私单现象应该是房地产同业协会的重要工作之一

各地的房地产协会的目的是为了广大的房地产经纪人服务的同时也肩负着清除经纪人中的违法 及不道德行为的职能,同业协会也应制定相应的措施来与经纪人公司和政府主管部门一同努力来打击私单现象。

如果我们连经纪人内部违法乱纪的私单现象,都不能禁止的话,那么经纪人的形象就不能为广大的民众所肯定,经纪人行业走上健康的发展道路就是一句空话。

  在美国,买主,卖主都不见面,那如何成单呢?是不是双方的经纪人见面达成协议的?实际上双方的经纪人也不见面的。下面笔者就用上周五(三月二日) 过户的一个房子来介绍一下在美国房子买卖成单的过程。

(一) 找到一个客户喜欢的房子

去年12月中旬,我的一个非常好的客户(台湾人,他是一家大公司的德州总裁,从2004到2006,每年要帮他买一栋房子用于投资,每年都要介绍两三个客人给我) 介绍他的人事部经理给我,要我帮她买房子,因为她是位单身女孩,不想买大的,和她通了电话后,说过了新年看房子。年后,带她看了两次,一共15套房子,每次看七,八个,没有她非常喜欢的。到了二月初,我在我们的房源共享系统(MLS) 看到一栋刚上市的房子,我就先开车30分钟,去看了一下,感觉她一定喜欢(通过前两次看房,就知道她喜欢什么样的房子) ,就打电话给她,让她快来看,怕到周末,看得人多,她来看了之后,非常喜欢,独立屋,2001年建,1700平方英尺(约170平米),三房两卫,两个饭厅,两车库,占地宽60英尺,深120英尺,要价14万7千5百($147500) 美元。

(二) 定下出价(Offer)

一同回到办公室,先在MLS上查一下这个房子的底细,诸如,什么时候买的,屋主是谁,税收值是多少,买的时候多少钱。结果是卖主是在2001买的新房,查不到买价,税收值是13万9千美元。然后再查一下CMA即这个房子的小区在过去6个月销售的情况,来定出卖主的开价是否合理,看了一下,开价合理,估计成交价会在142000美元和145000美元之间,当时我就要跟我的买主定好出价来,最后,定好出价13万8千,并在买卖合同上买主先签字。

(三) 跟卖主议价

先打电话给卖主的经纪人,在Coldwell Banker(与21世纪,ERA是一家母公司)做,叫John Digiovanni,看姓应该是意大利后裔,以前也没见过,但很有礼貌,说他的卖主,买了新房,四月建好,欢迎给价(offer). 我就把合同传真给他,买主给价的形式就是一份完全的合同,不是口头,也不是一张纸。在这份买主已签字的合同,一共12页,合同的版本是州政府统一的,经纪人只准填写,不准改动。

(四) 合同的主要内容

1) 出价:138000美元。 2) 定金:1000美元。3) 首期: 10% 。4) 产权公司:共和产权公司 5) 产权保险:卖主付。 6) 测量图:买主付 。7) Option: 买主7天之内可以无条件中断合约,定金如数退回给买主。 8) 10天内,卖主的产权如有问题,买主中断合约,定金退回。9) 20 天内如果买主贷不到款,买主就要通知卖主,定金退回。10) 买主收到物业公司的资料后,7天内可以中断合同,定金退回。11) 卖主同意支付370美元给买主买一个一年的房屋维修保险。 12) 过户日期2月23日。13)卖主支付买主经纪人公司3%的佣金。

(五) 卖主回价(Counter Offer)

卖主经纪人第二天打电话回来说,其他的都同意,但以下是卖主的回价

1) 价格 145000美元 2) 18天如果贷不到款,就要通知卖主。3) 2月23过户,但是卖主要租到新房建好(4月5日) ,每天卖主付给买主40美元。

(六) 买主再回价

打电话给我的买主,如实把卖主的回价告述了她,我们研究了一下,决定回价14万1千($141000) 美元,第二天(24小时) 我就发了EMAIL给对方,买主的回价是141000美元。但是对方一直没有回话,我有些担心中途出错,问卖主的经纪人,是不是有别的人给价,他说没有,他也没有说我们的回价是不是低。因为房子很好,有别的人等着,看我们能不能谈成,一般卖主的经纪人一定要跟我们谈不成之后才能与别的买主谈。好容易等到卖主回价,144000美元,又降了一千但要我们配合他的新房时间才行。

(七) 买主卖主达成协议

我就跟买主讲,卖主回价144000美元,同时要迁就他搬进新房的时间(新房一好,卖主才交屋,每天付给买主40美元) 。我建议再回价,143500美元给卖主,估价卖主也会同意,打电话给John,问卖主同意不,John回话说卖主同意,在美国,一般成交价是要价的95-97%。

就这样,差不多么5-6天就谈成了合约,重新改好合同,买主先签字,我由扫描到电脑里给John发过去,他在给他的卖主发过去,打印出来,签好字,又EMAIL给我,打印出来四份,一份给买主,一份自己留下,一份给贷款公司,一份给产权公司。

(八) 存定金和申请贷款

第二天,就到产权公司把1000美元定金和合同给产权公司(要求合同生效48小时存定金) ,同时有把买主的贷款资料传真给与我合作的贷款公司(不是银行) ,他们帮助申请贷款,从事房屋贷款也必须有执照,我有德州的执业贷款执照(Mortgage Broker,也有称之为贷款专员的执照,Loan Offer)

(九) 检查房子

打电话给一位有德州房屋检产师执照的朋友,让他去检查房子,第二天,就检查完了,他把检查报告EMAIL给我,凡是有问题的地方,他都用数码相机照下来了。我看一下,没有大问题,几个小问题而已。

(十) 要求卖主维修

把检查报告EAMIL给买主,并写了一个清单要卖主修好有问题的地方,买主说让我看着办就行,之后就把检查报告和维修清单给卖主的经纪人发过去。一天后,卖主除了一项之外不同意,其余都同意,最后买主也就同意了,合同很顺利,如果在合同生效的7天内,买主要中断合同,卖主要退回定金的。

(十一) 贷款批准

买主的信用分数很高,800多分,这是我见到的第三个超过800分的(美国人平均680分) ,估价公司的估价也出来了(贷款公司负责) ,测量图也好了(产权公司负责) ,产权也没问题,产权保险也好了(产权公司负责) ,贷款就批下来,一般大概15天左右。

(十二) 过户

因买主出差,过户日期从2月23日延期到3月2日,也就是上周五,卖主下午一点去签字,因买主很忙,产权公司离她办公室很远,地址她也不熟悉,我就去她办公室接她,与买主下午2:30去签字,交了首期和贷款等费用,就完成了产权的转移,卖主也交了租金,再送她回办公室。当卖主新房建好,大约是3月25号,就把房子交给买主。卖主支付3%的佣金,4305美元就赚到手了,整个过程也非常顺利,买主也很高兴。

最终,买主,卖主,双方的经纪人都没有见过面,买房的人也没有与银行和贷款公司的人见过面,但大家都与产权公司的人亲自见过面而已,同时产权公司本身就是公证处,过户文件多数要公证的,而买卖合同则不需要任何公证。

  房地产交易中的佣金一直是广大买主,卖主和每一位房地产经纪人所关心的最重要问题。中美两国,在房地产佣金制度上的差异可以说是南辕北辙,由于笔者对于美国的佣金制度较熟悉,但对国内的只是从媒体中获得,如有不全面之处,欢迎批评指正。

(一) 佣金与代理制度有关

在美国,由于绝大多数房地产代理都是独家代理制,即卖主只与一个经纪人公司签订代理协议,这个经纪人(公司) 要为卖主服务,同时卖主要支付劳动报酬-佣金,卖主不可以再找其他的经纪人卖这个房子,这里的代理关系也就是雇佣关系,我帮你卖房,你付我酬劳,我卖不掉,你不用付我酬劳(佣金是卖掉才拿到) ,公平合理。政府的法律规定,所有的房地产协议必须是书面的,这样才对双方有约束。

而在国内,一般不是独家代理而是多家代理,即卖主把房子同时给几家经纪人公司去卖,谁卖掉算谁的。这种情况对卖主有利,对经纪人是不利的,这种多家代理的方式中,卖主与经纪人之间不是雇佣关系,同时,令人难以理解的是卖主也不付帮他卖房子的经纪人任何保酬而是由买主支付佣金。

房地产经纪人也是我们广大人群中的一员,也不都是品德不好的人,但这种卖房代理制度显然是对经纪人是不公平的,在一个不公平的状态中,如何有利理由把所有的责任都推给经纪人呢?我们有没有分析一下事情的原由,有没有站在一个公正的立场来看待问题呢?那些经纪人他们也是为生活所迫,难道他们的所付出的辛勤劳动,在卖主眼里就一文不值吗,如果是自己的儿子,女儿呢,为什么不交给一个经纪人独家代理呢?为什么要脚睬几条船呢?

(二) 美国佣金高的原因

很多人都知道,在美国,房地产代理中介的佣金是较高的,大约70%的佣金是房价的6%。原因有两个,一个是美国多是独家代理,95%的交易中是有两个经纪人-一个代表买主的,一个代表卖主的来完成,所以,一个经纪人只得到1-3%不等,往往是带来买主的经纪人(Buyer’s Agent)拿3%,而拥有房源的经纪人(Listing Agent)则有可能少一些,1%,2%,3%都有,也有更少的。

另一个原因是,早期(1900-1950)美国是与中国相反,是地域辽阔,人口稀少,旧金山在1906年才人口四十万。所有那时房价很低,人口也少,房子不好卖,所以佣金就收的高一些,而且是卖主要找经纪人才能卖掉,那时也没有网站,没有经纪人的帮助,买卖房子都很困难,这也是为什么卖主支付经纪人佣金的一个原因了。

美国的房子一直都很便宜,一是人口增加不快,二是土地价格不高。只是到了近十年,房价在很多地方高了起来,所以美国国内也开始说佣金太高了,但佣金是由卖主和经纪人之间协商的,是自由竟争的,在高价位地区,佣金也是低的。

国内的人们常常说,佣金太高了,但国内只是0.5%-3%,而美国却是6%,原因是什么呢?在这里,我们来看一看,佣金是否合理是由什么决定的。

(一) 佣金是否合理是由卖主或买主的收入决定的

先来看美国的情况,笔者所在的德克萨斯州为例,一栋二十万美元的房子,卖房时佣金是6%,一共是一万两千美元,有两个经纪人平分,一个人六千美元,平均卖一栋房子要60到90天,一个经纪人平均一个月卖一栋房子(一面的佣金,在德州,平均房价是十四万美元) 。

一看起来,6%是个很高的比例,卖主要付出12000美元给经纪人,但我们来看一看,买得起二十万美元房子的家庭收入如何,一般他们的年收入要在七万美元以上,所以月收入在6000美元,卖主支付得佣金只是他两个月的工资,他平均6-7年买卖一次房子(买房时不用付佣金) ,所以卖主会感到佣金是合理的。

再来看国内的情况,目前国家规定,佣金是0.5-2.5%,独家代理是3%,只有一个经纪人,而且是买主付佣金。

在北京,一栋100平米的房子,价格是80万人民币,要买这栋房子的家庭收入是一年10万人民币,一个月是8000元。买房时,如果佣金是3%,那么就是24000元,是买主月收入的3倍,如果在很短的时间就买到了,那买主就会感到经纪人赚钱太容易了,心理就不平衡,就会有跑单的想法。

如果佣金是1%-2%,那么,是8000-16000元,与买主的一两个月薪水相当,可能买主就认为合理,

但是,如果,买主的月收入不高,只有5000元,房款是自己多年的积蓄或者是父母给的那么,1%的佣金买主都会认为高。

由于国内的房价与人们的收入相差太大,造成一个房子价高,但收入却不高的局面,所以,在佣金上每个人的心理接受能力不同,有很多时候,买主会认为经纪人没干什么事,就赚这么多佣金,难以接受,所以,常常会有甩掉经纪人而直接与卖主交易,这也是造成中介公司业务困难导致很多公司都把重点集中在高端市场的原因之一。

总的来说,佣金是否合理,不是由房价的高低而是由买主或买主的收入决定的,广大的经纪人也要知道这一点,谈佣金时,不仅要看房价,也要看买主的收入高低才是明智之举。

(二) 佣金比例与经纪人数量成反比

比如,目前美国有150万房地产经纪人(全职,半职,人口的千分之五) ,平均佣金是6%,经纪人的平均佣金收入每年五万美元。如果佣金降到3%的话,那么有可能就会剩下一半经纪人,每个经纪人的业务量增加,佣金收入还是会保持在五万美元左右。这也就是说,佣金比例低,房价再低的话,没有什么人愿意做经纪人这行,如果佣金比例高,房价再高,经纪人行业就很火,这就是为什么,北京,上海,深圳的经纪人到处都是的原因。

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Harvey Mudd学院学生Bohan Gao '19,Anjaneya Malpani '18,Ramita Kondepudi '18和Peter Leung '19(Pitzer)上个月前往芝加哥,获得了区域APICS和Deloitte Consulting赞助的案例大赛的最高荣誉。最后一轮,在年度APICS会议期间举行。APICS是一家供应链管理和非营利性国际教育组织,提供认证计划,培训工具和网络机会,以提高工作场所的绩效。

该团队由制造业实践和工程诊所主任Kash Gokli建议,在最后一轮中排名第七,排在布拉德利大学和佐治亚理工学院之后。

“我们的团队排名前三,重申我们强大的通用工程课程教会我们的学生成为任何工程学科的成功问题解决者,”Gokli说。“几年前我被APICS(一家顶级供应链协会)接洽时,我认为我们的学生不会在这次比赛中取得成功。我觉得我们的学生很难与MBA学生,以及硕士和学士学位的供应链学生竞争。

“但是,我很惊讶,”Gokli说。“2017年,我们的团队首次参加并赢得了西海岸案例大赛。历史在2018年重演。我们的团队再次赢得西海岸比赛,然后有资格在芝加哥参加全球比赛。当他们在全球比赛中排名第三时,我为团队感到非常自豪,击败了大约200支球队。“

最后一轮的任务是评估两家生产零售手袋,鞋类和配饰的时装公司潜在合并的利弊。团队考虑了公司的供应商成本,仓库位置,库存水平,运输策略和运营商成本等因素,以制定他们的建议。

“我们面临的最大挑战是数据可视化和演示,”高说。“全球决赛有两轮比赛。在第一轮中,我们在最后几乎没有时间以一种增加我们叙述的方式可视化数据。幸运的是,我们做得很好,足以获得前三名并有资格参加第二轮比赛。在第二轮中,我们又花了一个小时来完善幻灯片,然后我们在数据可视化方面做得更好。我们的Harvey Mudd教育教会了我们如何很好地分析数据,但我们不能以一种吸引非STEM人员的方式呈现数据,因此我们需要一些时间将数据转换为可视化。“

Kondepudi说:“等待出现在评委面前,并考虑其他非常合格的团队走在我们前面是非常具有挑战性的。” “将所有信息提炼成几张幻灯片,并在10分钟内进行演示也很有挑战性。我们必须管理很多活动部件。“

团队在数据翻译和演示方面可能遇到的任何问题似乎都在最后一轮中消失了。“我们的学生获得了很大的信心,”Gokli说。“他们表明他们可以与任何大学和任何国家竞争。他们能够成功地分析数据,做出正确的决策,提供强有力的解决方案,然后非常有效地展示和捍卫他们的决策 - 这是他们成功的秘诀。“

来源:https://www.hmc.edu/about-hmc/2018/10/19/engineering-students-place-third-in-global-competition/

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根据PayScale的2018-2019学院薪资报告,Harvey Mudd College连续第二年在仅拥有学士学位的美国大学毕业生中获得职业生涯中期最高薪水排名第一  

该排名基于校友的工资,他们以学士学位作为最终学位。“职业生涯中期”被定义为在一个领域有10年或更多年的经验。

哈维·马德(Harvey Mudd)名列榜首,职业生涯中期薪水中位数为157,400美元。排在第二位的是麻省理工学院,其次是美国海军学院,斯坦福大学和加州理工学院。在过去的六年中,哈维·马德(Harvey Mudd)四次获得第一名。

“Harvey Mudd的课程开发不是为了帮助毕业生获得高薪,而是让他们成为能够解决世界挑战的问题解决者,”入学和经济援助副总裁Thyra Briggs说。“我们在更广泛的文科背景下提供严格的数学和科学教育,这不仅为我们的学生提供了解决苛刻技术问题的技能和知识,而且还提供了清晰沟通,团队合作和跨学科思考的能力。这种特质的结合可以使我们的学生与其他高水平的数学和理科毕业生区别开来,并使他们对雇主和研究生院具有吸引力。“

在PayScale的  2018年大学投资回报率报告中,  每年春天发布的另一份报告中,Harvey Mudd在整体大学投资回报率方面排名第六。从2012年到2015年,学院连续四年在PayScale的大学投资回报率报告中排名第一。

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Harvey Mudd在Undergrad Engineering中排名第一
2018年9月10日
哈维马德学院的本科工程课程在美国新闻与世界报道 (U.S. News & World Report’s Best Colleges 2019,) 2019年最佳大学中排名第一  ,与罗斯 - 霍尔曼理工学院并列。Harvey Mudd的排名是提供学士或硕士学位作为工程学最高学位的大学之一。该学院在过去五年中并列第一名。
Harvey Mudd的工程部门也获得了“最佳专业”部分的认可,在电气/电子/通信工程第4名,土木工程第5名和计算机工程第5名。Harvey Mudd提供广泛而深入的通用工程学位,强调体验式,实践性学习和基于团队的项目以及实际应用。
在全国文科院校的整体排名中,Harvey Mudd与Colby,美国军事学院(Westpoint)和Wesleyan分享了第18名。
Harvey Mudd在高中辅导员的顶级大学精选中排名第四,与Amherst,Bowdoin,Swarthmore和Williams分享位置。
Harvey Mudd在与Middlebury和Smith并列的最佳本科教学名单中排名第18位。
在今年的大多数创新学校名单中,哈维·马德(Harvey Mudd)与阿默斯特(Amherst),卡尔顿(Carleton)和瓦萨(Vassar)共同排名第8位,这一排名突显了大学在课程,教师,学生,校园生活,技术或设施方面取得了最具创新性的改进。
在校园民族多样性类别中,哈维·马德(Harvey Mudd)以0.72的成绩排名靠前。越来越多样化一直是Harvey Mudd的战略重点; 2015-2016学年入学课程是该学院历史上种族最多元化的课程,此后每个入学课程都为建立一个更加多元化的社区做出了贡献。哈维·马德(Harvey Mudd)在经济多元化的顶级大学名单中也名列前茅,其中13%的学生获得佩尔奖学金,而在未列入大学的国际学生中,10%的学生来自其他国家。
“美国新闻与世界报道”的  2019年排名基于一系列质量指标,包括:成果,包括新因素,社会流动性,毕业率和保留率(35%,2018年的30%); 教师资源(20%); 专家意见,同行和辅导员对卓越的评估(20%,低于2018年的22.5%); 财政资源(10%); 优秀学生(10%,低于2018年的12.5%); 和校友给予(5%)。

来源:https://www.hmc.edu/about-hmc/2018/09/10/harvey-mudd-ranked-no-1-for-undergrad-engineering/

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房产































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北京

十月

本周

研究

分析

住宅

房产

2011年第41周(2011.10.10-10.16北京中原市场研究部

本周住宅市场二手住宅成交贡献高 新建住宅成交创调控后新低

一、总体市场情况

(一)政策层面

1、京沪穗多家银行上调首套房贷款利率: 1014日,媒体曝光北京建行部分支行已经上浮首套房利率至1.05倍,申请贷款人如希望尽快放款,就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。引发对沪、穗等多地银行首套房利率的调查显示,多家银行已纷纷上调了首套房利率,广州竟出现“一周一个价”的现象。【中原点评】:目前,影响楼市成交的最主要两个因素是购房者资格限制和不断扩张的贷款压力,限购资格的限定直接地圈定了购房人群,而贷款带来的压力明显的抑制了有效需求,购房者信心降低到谷底;同时,北京商品住宅成交持续的低迷,降低了金融、信用评级等机构对于行业投资的信心。

2、佛山“松限令”朝令夕改:1011日上午,佛山市公布楼市调控新政,宣布从12日起放宽此前颁布的限购政策,作为全国第一个楼市限购“放宽令”当天夜里即被紧急叫停。【中原点评】:紧急叫停限购放宽令,起到了当头棒喝的作用,很多期待政策放松的开发商可能会选择放弃冬眠,逐步降价换量。如果政策不放松,房价拐点很可能在明年一季度出现。

(二)行业动态层面

北京成交2008年以来最便宜地块:1012日,密云县密云镇西滨河派出所北侧新城0203街区0103地块办公用地成交,由北京建宏通旭电气设备安装有限公司以445万元拿下,总建筑面积5630平方米,折扣楼面价790/平米。这一总价创下了2008年以来经营性用地总价的最低价。北京中原市场研究部认为,该地块总价低主要是由于该地块面积小,位于远郊区的办公用地;同时也无法吸引大品牌开发商拿地兴趣,该地块经历4次报价,最终,以3.5%的溢价成交。

 (三)住宅总体成交层面——北京住宅成交增多 二手住宅贡献高

本周(20111010-1016北京住宅网签量2808套,环比上周上涨81.59%,同比上涨19.79%,其中新建商品住宅网签成交量982套,二手房住宅网签成交量1820套,住宅总成交面积30.03万平米,较上周上涨87.06%本周住宅成交比“十一黄金周”上涨明显,其中主要是二手住宅成交增加明显,而新建住宅成交则继续回落。北京中原市场研究部认为,目前,北京住宅成交与房源库存不断增加形成鲜明对比,月成交维持在1.5万套内,并且创新低现象频发。

 

北京新建商品住宅别墅项目供应增多 周成交创6个月来新低

(一)项目开市——本周市场供应主要位于昌平、大兴 其中别墅项目2

本期(2011.10.10-10.16)共新开5个商品住宅楼盘,新增商品房供应量15.31万㎡,主要分布在昌平区和大兴区。本周除了融科创滩壹号是首次取得预售许可以外,其他的均为旧盘加推,且全部位于五环外,其中2个别墅项目,周开盘均价26800/平米。

大兴区:本周大兴区黄村组团位于孙村的金融街·金色漫香郡1014日第4次开盘,该项目去年9月底开盘以来,以其较低的价格、刚需户型制胜,成为区域的热销楼盘,同时也是低价快销的典型案例。

昌平区:本周昌平区4个项目取得预售许可证,分别是首开国风美唐、金隅·观澜时代、融创长滩壹号、金科王府。其中别墅项目融科长滩壹号首次入市,与年内入市的西山壹号院同为融创高端作品,该项目周边在售新建住宅定价在22000-24000/平米左右;融科长滩壹号位于白浮泉公园东侧,本周位于该生态公园的金隅·观澜时代也取得114套房源的预售许可,定价在18000/平米,7月份开盘的首期售价在16800/平米左右;首开国风美唐位于13号线地铁霍营站北侧,位置优越,1016日开盘推出70年产权的住宅部分,定价在18000-21000/平米,而7月份该项目推出的50年产权的商住部分售价15000/平米左右,连续数周成为公寓产品的销售冠军;位于小汤山别墅组团的金科王府本周11套房源获取预售许可,开盘拟售价月55000/平米,网签均价约45000/平米,周边温哥华森林北郡上周开盘的拟售价格大约30000/平米。

项目名称

上市量(m2

推出套数

发证日期

区域

环线位置

拟售均价(元/平米)

主力户型

金融街·金色漫香郡

50522.07

492

20111010

大兴区

五、六环之间

12153

一居57平米,二居878890平米,三居114125130138157平米

首开国风美唐

50348.08

531

20111014

昌平区

五、六环之间

21235

90平米二居(465套),120平米三居(66套)

金隅·观澜时代

12348.66

114

20111016

昌平区

六环外

18297

洋房99-213平米,公寓78-133平米

融创长滩壹号

33938.63

248

20111016

昌平区

六环外

27420

220-310㎡

金科王府

5969.13

11

20111016

昌平区

六环以外

54915

125230平米平墅、叠墅

总计

15.31

1396

 

套均面积

110㎡

表:北京2011年第41周新开盘住宅项目

(二)新建住宅成交——周成交创调控后新低

本周新建商品住宅网签成交量982套,环比上周下降4.57%,与上月同期相比增加11.97%,本周期房网签量822套,现房160套,住宅成交面积共计13.35万平方米,环比上周上涨16.45%,套均面积136平米/套。本周新建商品住宅周成交创调控后新低,日均成交140套,北京中原市场研究部认为,主要是由于有效需求不足引起的,并且这一情况将持续甚至出现更恶化现象;其次,本周成交套均增加,主要是由于最近中高档项目、大户型房源入市增多;最后,郊县区域新建住宅消化库存能力逐步下降,目前平均月消化在5%左右。

 

 

三、本周二手住宅成交量价回升 主要集中于国贸等区位优势明显的区域

本周二手住宅网签成交量1820套,环比上周上涨254.09%,同比上涨24.49%;住宅网签成交面积16.68万平方米,环比上周上涨263.56%根据北京中原市场研究部统计,本周中高档二手住宅(统计对象为一般商品房、公寓和别墅)价格比9月全月上涨0.05%,本周北京二手住宅量价均出现回升。北京中原市场研究部监测到,本周国贸周边等区域成交量相对有所增加,对此,北京中原市场认为,目前住宅市场低迷,成交主要集中在区位优势明显的城区;其次,区位优势明显的国贸周边,又如中关村周边等,成交量地位稳定,且价格波动幅度小。成交集中的话,对目前低迷市场而言,短期内,一定程度上有拉高均价的作用。

 

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降价

楼市

京城

蔓延

调控

房产

(分析师张大伟)

20104月开始的本轮楼市调控潮在11年春节后,政策力度达到了顶峰,叠加信贷收紧的升级版限购,终于抑制了爆发式上涨的北京楼市。春节后北京楼市基本进入了冰河期,成交量持续低迷。在执行5个月后,市场逐渐开始出现了从量跌到价变的质变。开发商已经在部分区域开始了明显的促销。

通州:特价难换销量,年内供应项目签约率依然只有15%

华业东方玫瑰是通州为数不多的百万平米大盘之一。本月将推出近60套特价房。此次华业东方玫瑰特价房价格每平米下调约1000元。另据该项目售楼员透露,部分较低楼层单价甚至只在14500/平方米左右。

 

供应

签约

20101218

40

0

2010428

308

113

2010324

243

162

201019

275

213

 

 

 

 

 

华业东方玫瑰外,M5朗峰近期也推出部分房源“2万抵10的优惠。位于通州新城核心区的月亮河公园也拟在本月下旬推特价房网拍活动,精装小户型起拍价约20000/平米。而月亮河目前在售房源报价26000/平方米。在7月份更是有珠江拉维小镇均价14500/平方米等活动。

 

 

 

 

但是目前来看,促销的行为带来的效果并不大,特价促销并未带来太明显的成交量回升,通州年内供应的6个住宅项目合计供应的3356套住宅,截止目前签约总套数只有520套,而且大部分都为均价15956元的东方玫瑰签约。其他项目的签约套数都非常低。

发证时间

供应

签约

2011-7-31

328

13126.1

0

0

0

0

2011-7-15

408

38172.6

21000

2

227

20035

2011-6-23

296

66671.2

31000

14

2795

24575

2011-5-26

550

46870.1

23000

1

88

17947

2011-4-24

1478

121839

18000

467

27860

15956

2011-3-23

296

52951.8

18300

36

6384

16999

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

通州:预期供应多、库存量多、价格偏高,下调动能充足土

最近三年通州出让的住宅类地块合计为21块,提供的住宅建筑面积为387万平米,占到了全市住宅地块出让面积的13.1%,上半年因为销售萎缩,部分项目延缓了供应,预计下半年供应很可能下面上涨。库存量已经上涨到历史高点的通州很可能继续面临冲击。去年下半年供应的通州项目大部分签约量都不足3成。

首先:房价过高,相比城区的供应资源稀缺,通州区是最近几年的土地供应大户。中远期供应都降明显上涨。但是通州的价格优势并不明显,部分商品房项目均价超过2万,明显超过了购房者的承受范围。

其次:调控政策执行后,通州购房者分流。郊区购房者主要由投资者及刚需组成,北京第三轮政策执行后,市场投机基本已经绝迹。而刚需中对价格明显的部分购房者转向房山等明显价格更有优势的区域。受到政策限制的小部分外地刚需也转移到了不受限购影响的燕郊等区域。明显使得通州需求锐减。

第三:通州区新盘少,大部分是老项目后期而且库存体量都比较大,老项目降价容易导致纠纷上涨。而且目前来看选择小幅度的区域内项目也并未获得市场认可,成交量依然低迷。

第四:房价之前一年上涨过快,二手房供应量比较多,影响了商品房销售。商品房的库存量也居全市最多。

 以价换量成趋势通州市场已经到了大降价的边缘,通州市场均价很可能回到1-1.5万的区间。买房人对于目前的促销行为认可度不高,更期待实质性的降价。

大兴:特价房、低折扣换销量

7月开始,大兴区的促销项目明显增加:旭辉御府、波普工社、CAGO寓所等楼盘不是推出特价房就是利用折扣降低房价来吸引购房者,其中旭辉御府更是在推出100套特价房的基础上再次加推50套特价花园洋房,此行动确实一定程度上助推了销量。

项目

优惠(以售楼处为准)

波普工社

一次性94折,按揭97折,七天签约再享99折。

旭辉御府

折后均价20000/平米

果岭·假日

之前洋房均价18000特价房均价14000

CAGO寓所

特价房为87平米A1101平米A2102平米A3户型

中建国际港

全款94

君安国际

全款9

   不仅通州、大兴,其他很多区域也已经逐渐开始出现特价房的促销行为。

但是随着最近新国五条的出台,预计3-4季度降价求量的行为将增加。北京市下半年的潜在供应量为900-1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平米;最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平米,提供住宅总套数有可能超过15万套。根据目前市场消耗量计算,预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。7月开始已经有超过110个项目有开盘计划,而且其中大部分将在郊区五环外,这将在局部区域出现明显的供应潮,市场将在供应达到顶峰后开始更明显的价格调整。

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国八条

心态

角度

调整

策略

课题

房产

    但凡有政策出台,基本从来都是板砖满天飞,口水满地流。我的看法是如果你不能改变现状,与其抱怨牢骚,不如想如何积极面对“新形势下的楼市”。

    各媒体对京版新“国八条”已经有充分的解读,我想从另外一个角度谈谈。

    首先房地产从业人员普遍有种侥幸的心态,就是任何政策都是短期的,是为了应对面前的房价而催生的,我不这么看。目前的限购政策基本是一项长期的楼市政策。

    从最近几年的政策走向看,房地产业的增长方式实际上已经发生了明显转变:

    从政府角度出发:从过去的单纯卖地盖房,已经转变为和区域产业结合的增长模式;

    从开发商角度出发:从过去单纯的买地盖房,已经逐渐转变为多元化、规模效应、社会责任、资源带动型的发展方向;

    从购房人角度出发:历经多次调控,纯粹投资炒楼的空间基本没有,如何保值是新课题;

    从一个城市来看,无限度的人口增长应该变为更多的城市化群的发展模式更合理;

    因此作为房地产行业的各个板块,无论是服务机构、上下游产业、开发商等,大家的角色实际上都面对新的课题,面对新的定位。

    我们知道市场化和民生保障将是一项长期的房地产行业政策,房地产依然是主要经济的拉动力量这个趋势也长期没有改变。因此上述的这种趋势我相信一定不是短期的,更是一种长期的趋势。在这个行业的新的长期的趋势下,行业的思路肯定会发生变化,特别是开发商的产品策略、区域布局策略及自身的经营策略肯定会发生重大调整,因此更多的以积极的心态面对才是上策。

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2011

楼市

消费者

房企

政策

调控

调整

房产

    有人以为“住宅限购令”只是短期的策略,我认为这可不一定,从现在种种迹象表明,楼市的调控应该是长期的,对整体楼市而言肯定也将是影响深远的。

    历经近20年的发展,楼市从2009年开始,实际上已经进入了一个全面的“调结构保增长”的新阶段,从至今的政策逐渐清晰化的角度来看,坚持商品房市场化和保障性住房民生化是未来房地产发展的一项长期政策。在这个大的政策背景下,加上未来仍旧主要作为拉动经济的城市化进程,实际上我们看到的是楼市长期将面临供不应求的局面。而经过2009到至今的楼市刺激及调控政策,中央集中式的调控已经下放的地方的“对号入座”式的调控,各地根据自己的“价格涨幅”来确定调控的力度,调控也顺利地过度到了政治问责的层面。

    可以预见到的未来将从土地、税收、市场监管、金融、融资渠道等多种角度还将有不断的紧缩政策出炉,宏观经济的变化将不断影响到楼市政策的调控,但是不太可能根本上改变楼市现行的整体政策,以为只各地方政府还会单纯依赖土地财政而放松政策的可能性极低。

    从消费者角度出发,面对现在的调控政策,要做好改变单纯“买房投资的观念”,无论是限购、房产税、还是首付及利率的控制,都将无法持续支撑这个消费行为,因此个人投资的多元化也必将出现,如何更好地理财将是消费者未来面对的一个重要课题。相当一部分的原来计划投资房产的资金将需要寻求出路,一部分的资金将流入到尚未控制房价的新兴的房地产楼市如三、四线城市协助加快城市化进程,一部分也将流入到其他行业。

    房企的整合也将加快,从2010年的房企经营状况来看,账上现金、购地能力及销售回款的能力各家房企差距拉大,中小房企将面临更严峻的竞争环境,房企间的并购产生的更多,横向联合拿地竞标及房企间的整合也多过以往的任何一年,真正能够保持开发量的房企数量加速减少,这也将是政府乐于见到的和园艺鼓励的,因为房企的集中度高,将更有利于房地产市场的整体调控中房企的配合。

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房产税

财产

出炉

政策

调控

国八条

房价

房产

    从提出物业税的概念,历经近十年,物业税内涵的房产税终于今起在上海和重庆落地,无独有偶,紧随前天的三轮调控“国八条”,大有令楼市雪上加霜的意味。

    实际上,包括房产税在内抢闸出炉的本次“三轮调控”,基本是在2010年的前两轮调控未能显效的前提下被迫出台的,就像温总在去年底的媒体广播透露那样“要不遗余力地控制房价”,维护政策威信,加上去年两会政府工作报告的控制房价的承诺,在今年3月全国两会前对楼市落重药也就不难理解了。

    和之前坊间一直传闻的房产会多个版本的细节不同,我个人感觉这次总体来讲,两地试点的政策是“雷声大雨点小”,试点出台公布的房产税细则无论是征收范围还是征税税率,均低于之前的预热,令各界松了一口气,或许这也是有意而为之。

    房产税本质是财产税,我个人认为在全国推广只是时间的问题。这也是“十二五”提到的所谓“调结构、保增长”中转变土地财政的一个环节,当然这需要很长时间,但是万事开头难,只要有了一个良好的开始,后续的很多政策相信就会配套出台。并且很多人总是不自觉的讲房产税出炉的背景和遏制当前飞涨的房价联系起来,如果仔细看细节就不难看到,房产税只对金字塔尖的一部分购房人群征收,“劫富济贫”用意明显。而在过去的十年里,一些城市的房价涨了数倍,因此就算是房价的合理增长,也必将很快抵消房产税的成本,按照目前的价格涨幅,我估计2011年内房产税的成本就将被消化。

    不过我认为房产税对于减少目前的空置率尚无作为,因为只对新增的购买有效,如果保有现在的多套住房,至少可以高枕无忧看看再说。

    在征收环节上,我认为未来还有很多细节需要落实,如征收基准价格的认定、违反征收的处罚、试点范围的扩大、税收用途的公开等,试点的好处就是可以有机会总结后再推广,因此相信最近几年房产税来不及在全国推广,低于预期的有限的影响范围只集中在个别试点城市。

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