在北京朝阳区黄金地段“广渠路15号地”拍卖尘埃落定前，不少人都问我估价多少，我猜应该超过40亿，结果果然被猜到。

    今天拍卖地王又产生自北京南部的大兴新城。

    一般情况下，开发商拿地都采用所谓的“敏感性分析”倒算法，就是根据不同的市场预计售价反过来推算楼面地价的合理价格。不过每个企业的情况不同，因为拿地涉及到：

    1、企业如何决策，是否相信现场竞价人举牌的水平？

    2、企业的现金有多少，是不是唯一需要靠出售来滚动开发？是不是志在必得？

    3、企业现有的土地储备是否已经足够，或者饥不择食？

    4、该地块对于企业来讲是不是有战略、品牌等多种含义？

    2009年6月30日下午，北京乃至全国房地产行业关注的“广渠路15号地”的拍卖举行，虽然之前小道消息不断，现场竞拍还延迟四十分钟，但是都没有阻挡“楼面地价”和“总地价款”的双料地王产生。

    我没有现场凑热闹，向《北京青年报》的王晓溪老师要了现场照片看看。

    280121的建筑面积，减去15000配建的廉租房，40.6亿元的总价，楼面地价已经为15314元/平方米，预计市场售价将超过25000元/平方米。

    就在拍卖之前的几周，周边的一手房及二手房均减慢推售节奏，由于预期该地块将出现新地王，因此都希望能够期望借地王产生立刻涨价。

    这一轮楼市的“小阳春”中的成交量指标虽然已经下降，但是就像当下的天气一样，楼市依然已经达到“最好水平”。

    我们看一手楼房销售现在已经涨价10%-15%，平均价格已经接近或达到2007年最高峰时候的楼价，而成交量虽然已经下降，但是下降原因主要是由于又出现“供不应求”的局面造成，而非像很多人讲到的需求下降。

    刚性需求拉动保值需求承接了楼市的“小阳春”，“百年一遇金融危机”对楼市的影响已经过去，至少所有人都相信，2009年的楼市肯定比2008年的要好，因此当下正式买楼的好时机。

    二手楼也是如此，就像地价和楼价互相促进的关系一样，二手楼的楼价和一手楼的楼价也是互相促进的关系，当“地王归来”把2年后的一手楼价预期锁定的时候，二手楼的楼价在第二天立刻闻风上涨，进而又带动周边的一手楼价上涨，因此可以见得，虽然最近3年房地产市场历经大起大落，但是每一轮的波动最终的结果都是超过原来的价格水

    我同意没有“物业税”支撑的房地产市场，房价最终的结果将是“不是暴涨就是暴跌”的观点。

    房地产行业兼具“民生”的一面，也兼具“效率”的一面，最近的房地产市场的“小阳春”演变为全面暴增的“大阳春”肯定将还持续相当长的时间，“供不应求”的局面再次上演，政府对房地产市场的矛盾心态中给了市场极大的喘息的机会。

    但是没有“物业税的支撑”，我们等于透支了未来70年的土地税收用于今天的发展

新投入使用的北京电视台大楼内部实景

    现在普遍的看法是楼市已经接近或重回2006-2007年的水平，如何理解呢？首先我们看成交量在各地虽然都出现了“见顶回落”的局面，但是仍旧已经基本都是当地有史以来的最好水平之一，其次由于成交量的带动房价已经接近或达到2007年中的价格历史最高位，因此完全可以定论说是楼市供销两旺。

    开发商当下的心态呢，由于回款的持续增加，现金流大大改善，同时由于宽松的信贷政策，开发商一定进取地拿地，包括境外资本在内的各路资本均再次涌入房地产行业淘金，分得中国刺激经济

    日前国家发改委下发《关于进一步加强扩大内需中央投资项目管理有关问题的紧急通知》要求“地方对中央投资落实情况进行整改”，及5月中旬，国家审计署发布《关于中央保持经济平稳较快发展政策措施贯彻落实的审计情况》披露“截至2009年3月底，审计抽查的18个省（自治区、直辖市）335个新增投资项目，中央投资资金平均到位率为94%，其中有的项目按工程进度地方配套资金到位仅为48%”，可见金融危机大背景下地方财政已经捉襟见肘。

    反过来看，1994年分税制

    最近的经济数据我们看到，各项指标虽然“好于预期”，但是全球乃至中国的经济仍旧可以说是未确定已经全面复苏走出低谷，这种不确定主要体现在失业仍旧维持在高位甚至还在增长、企业盈利的能力也远没有复苏、政府财税收入持续下降、人均收入没有增长、中小企业仍旧经营困难。

    但是由于刺激经济的“量化宽松的信贷政策”，又重新导致市场资金泛滥，商品价格不断走高。

    我们近期看到“广渠路10号地地王归来”，以及开发商抢地风潮再现，再看到不断走高的土地价格以及不断走高的石油、贵金属、原材料等，就不难理解房产总体销量虽然上升，但是仍旧未达到高峰期的成交量，不由得让人担心在实际需求没有增长的前提下的，楼价的增长后续支撑不足，反而是资金泛滥导致买楼重新成为资金的避险选择。

    最近在市场层面，不断有人打听“有没有项目出售？”、“能不能托人买房？”、“有大宗资金收购”等消息，让人不禁想起2006-200

    北京房子贵大家都知道，不过或许有多贵？这些城区豪宅在哪里？这个表格可以参考看看。

备注：以上是近期二手的交易价格中间价，只供参考。

    和其他文章不同，对《物业税开征是房地产市场的大势所趋》文章的评论短时间内就有几百条，充分反映出“物业税”开征的消息受到的关注程度。我仔细看了一下评论，其中的一些关注点不能不说明网民观点的代表性，也充分说明物业税开征远非有人们想象中的速度及难度。

    评论大都关注在：

1、物业税的开征是否应该和家庭的个人收入及家庭缴纳的个人所得税关联，这样才能充分保证中低收入家庭不至于陷入税负过重的陷阱；

2、对于过去政府公务员透过种种途径获得的住房，可能们有产权，但是是否需要将这些违规住房公开化及可查询？是否应该承认既得利益？

3、特别是70年使用权的问题，如何处理已经一次性缴纳土地出让金的购房人？

4、实际上物业税可以从根本上做到“平衡财富”、“

    可能很多人对开发商所建项目的资本金比例没有什么概念，因此自然对27日国务院明确的政策了解不多。实际上从今年4月底，政府已经用该政策预热为房地产拉动经济增长就埋下伏笔，希望降低开发的门槛，让更多的项目能够动起来。

    房地产行业是资金密集型行业，因此金融政策历来是房地产行业的“七寸”，影响极大。行业发展初期几乎没有门槛，凭批条子信誉贷款就可启动一个房地产项目，真所谓只要有请客吃饭的钱就可以做开发商，直到现在要求自由资金比例不断上升最高到35%。

    35%是多少呢？基本上至少足够购置土地及启动项目，加上垫资及信贷支持，对开发商的资信要求越来越高，因此造就了2005-2007年的开发商疯狂圈地的背景，实际上是资金大举介入房地产行业的结果。