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杂谈

这两天有点热闹。

第一件事。小米往美的投资12.66亿,拥有一个集团董事席位。雷军终于和方洪波连接成功。这让董明珠确实有点急了,竟然口不择言、发飙呛声。小米与美的合作,是两个骗子在一起,是小偷集团。引起舆论哗然。雷军对此倒还显得有几分大度,认为这是董明珠与自己10亿元的5年赌局,才刚刚过去1年之际的一种认输表现。

第二件事。最近去中心化思维再一次火爆。引爆点是20141211日张小龙通过视频,向他的微信拥趸们阐述了他对微信产品的八点价值观。其中,一个最核心的观点,就是微信要做去中心化的生态系统。而董明珠在呛声小米、美的合作时,似乎丝毫没注意到这样一个社会热点。从格力官方目前在微信上开设的三、四个公众号的情况看。没有一个在认真打造内容,更别说用户服务功能的应用了。由此可见,至少董明珠不重视微信,那就更不会去关心微信的什么去中心化思维。

将这两件事扯到一起是什么意思?很有意思。第一件事,说明董明珠已经认输。第二件事,说明董明珠输在中心化思维。即便如此,那又能说明什么?说明中国在由工业时代向互联网时代转型期,整个中国社会的传统企业家群体,面临着的思维上的艰难突破和现实中的痛苦选择。

无论从任何一个角度来衡量。在传统工业时代的中国,董明珠都是一个当之无愧的巾帼英雄。今年刚刚步入花甲的董明珠,36岁时才只身一人从南京来到珠海打工。从一个最基层的业务员起步,一步一个脚印。24年后的今天,她一人身兼格力董事长、格力电器董事长及总裁三职。正式开启了权力高度集中的格力董明珠时代。作为我们这个时代草根平民励志的典范,她给了太多人力量和希望。她与他的前任董事长朱江洪联手,硬是将一家投产不久,年产能不到2万台,没有核心技术,只能做空调组装的国营空调厂海利,发展成为中国第一家千亿级家电巨头格力。不仅如此,格力空调也成为中国第一家横扫国外发达国家家电巨头的企业。像韩国LG、日本松下、三菱、夏普这些国际著名空调品牌,都一一败在董明珠脚下。格力,连续9年蝉联全球空调销量第一名!有这样的业绩、这样的贡献,她董明珠没有理由不自信、没有理由不自豪!

因此,2013年底,当董明珠与雷军豪赌10亿时,太多的人对她有着绝对的信心。这点,从身为互联网行业大佬的马云,当时竟然并不支持同为互联网行业的雷军,反而力挺董明珠就可见一斑了。董明珠的基础实在太好了。用她自己的话来说:确实没有办法找到什么毛病,这个企业(格力)业绩太好了。而到了今年年末。对这场世纪赌局,有更多人开始为董明珠捏一把汗了。按计划,格力2014年要实现1400亿元的营收目标,但公司前三季度仅实现营业收入984亿元,意味着最后一个季度还背负着416亿元的业绩压力。而第四季度,是空调行业的淡季,格力要想完成全年目标,看似相当困难了。而一直在后面紧紧追赶的老对手美的,前三季度实现营业收入1091亿元。第一次超过格力100多亿。而从之前双方公布的半年业绩数据看。美的上半年营收777亿元,同比增长18%;净利润66亿元,同比增长58%。格力2014上半年营收578.66亿元,同比增长9.4%;净利润57.18亿元,同比增长42.41%。美的也是第一次在营业收入净利润营收增幅净利润增幅四项关键指标上全部超越格力。面对着美的的步步紧逼,从来鄙视价格战的董明珠,也不得不在2014年国庆,破天荒的用价格战来狙击美的了。这说明什么?这说明格力即使在传统工业领域,其阵脚已乱,其企业竞争力已经大大下降。

再来反观雷军。小米今年的营收突破700亿毫无悬念,而格力突破1400亿相当悬乎。难怪雷军一脸轻松:去年我和董明珠打赌,格力1200亿,小米300亿,差4倍,今年小米800亿,他们1400亿,差距小了。再有一两年格力就输了。也就是说,用不了5年。按照这个趋势,再过一两年雷军就会超越董明珠。再加上这次,雷军与格力的老对手美的成功联手。董明珠确实没有任何胜算了,这就让人们不得不思考一个问题。曾经带着格力过关斩将、所向披靡。力压国内巨头美的、横扫海外豪强LG、松下、三菱、夏普的董明珠。在权力进一步集中、话语权进一步放大的今天。怎么反而势头不如当年了。难道董明珠老了?NO!今天的董明珠,比任何时候更搏命、更勤奋。不仅自己做产品代言人,还亲自出镜微电影,甚至著书立说、励志演讲。对自己没有丝毫懈怠、仍然保持着那股狠劲。是一个真正自强不息的女强人。那么,问题究竟出在哪里?出在董明珠的思维和观念层面。说得更直白一点,出在董明珠在传统工业时代培植起来的、根深蒂固的中心化思维层面。正所谓:成也萧何败也萧何。在传统工业时代,让董明珠成为一代英杰的,是这个中心化思维。在互联网时代,让董明珠一世英名毁于无形的,也是这个中心化思维。时代变了,董明珠没有反应过来。

在格力、海尔、美的这三大中国千亿级家电企业中,格力是最后一个开通官方电商网站的,也是最后一个开通天猫官方旗舰店的。说起来大家可能都不相信,全球销量第一的格力空调,至今都没有开通官方的微信服务号,没有开通微信支付。直到今天,董明珠的中心化思维仍然牢牢把控着格力。

其一,产品中心论。董明珠确实非常重视产品质量。但是,眼睛死盯产品,却忽略了用户体验和感受。这一点,是绝大多数传统企业家很难拐过来的一个弯。他们以为产品质量就是一切。不明白,满足用户需求、符合用户体验才是第一。产品质量是第二、第三,它必须要建立在前者的基础上才有意义。产品第一是中心化思维,用户体验第一是去中心化思维。

其二,管理中心论。格力非常崇尚军事化管理。2014年的公司年会,是在珠海市的一个军训基地召开。所有员工都要着军装,接受为期4天的训练。没有年会大餐,没有明星演出,住营房、吃食堂、唱军歌,每天的伙食费只有30块。而这一切,都是董明珠的主意。当海尔已经在探索分布式管理的时候,格力还在强化中央集权、强化总裁禁令

其三,意识中心论。更雷人的是,董明珠认为自己从不犯错。记者问:你从1990年到现在一次都没有犯过错?董明珠毫不含糊:没有。这个世界上,没有不犯错的个人,也没有不犯错的中心。只有不犯错的生态。去中心化的最大意义就在于,任何控制中心、管理中心都会犯错、甚至是致命的错误。唯有去中心化的符合大自然规律的生态系统,才能从不犯错。可董明珠还不明白这点。

董明珠一代人杰,也是千千万万草根大众心中的励志偶像。她的经历让多少人唏嘘!她的故事让多少人感动!她的精神让多少人奋进!真不希望她倒在这样一个真正属于她的董明珠时代。很多人不相信我今天的担忧,认为我是杞人忧天。可是,用不了几年,事实就会告诉我们:人不能逆天!无论你自认为强大到什么程度,不能与趋势对着干。即便曾经强大如爱立信、摩托罗拉、诺基亚这样的国际手机巨头,不也在一夜之间一个一个倒下了。衷心的希望董明珠能看到这篇文章。然后,去了解了一下小米所谓的参与感。去了解微信所谓的去中心化。突破自己的思维桎梏,真正明白时代变了。从而让自己就像当年拥抱改革开放的南方世界一样,满怀豪情的再一次拥抱风起云涌的移动互联网世界。让董明珠再一次绽放。那么,这场赌局的输赢就还远没到盖棺定论的时候。

当然,万一你董明珠的思维仍然无法转变,你输了。也没关系,你仍然是一个时代的英雄。因为,你没有输给别人,即使是雷军,你只是输给了这个时代。

(转自网络)
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杂谈

20141023重要通知:致全体链家经纪人的一封信

各位运营伙伴们:

大家好!经过公司长期和谨慎的思考,最终决定,从2014年11月1日起,北京链家全面终止和搜房的合作。接下来跟大家聊一聊为什么停,有什么影响,下一步的计划。

为什么停搜房?

原因有以下3点,

第一,搜房上户效果越来越差。

从北京链家整体来看,2012-2014年,这三年平均每月买卖端口上户量为:2.5个/月、1.4个/月、0.9个/月,其中2014年9月份跌至0.6个/月。什么概念?搜房端口平均一个半月才能上一个户。效果这么差,我们实在没有必要在这个渠道上浪费精力了。

第二,搜房已经变成一家中介公司,成为我们的竞争对手。现在通过北京市工商局及建委网站,均可以查到,搜房早在2011年就注册了一家公司,全称为“北京怡然居客科技发展有限公司”,经营业务包括房地产经纪业务。目前,搜房已经把原部分端口销售团队转为经纪人,并开始在各经纪公司挖人。除挖人外,搜房也在窃取资源,通过APP、把经纪人电话改为400电话等方式可以轻易窃取经纪人的资源。种种行为已经表明搜房开始要卖房,成为一家真正的经纪公司,成为我们的竞争对手了。

第三,搜房在开历史倒车,链家不愿与之为伍。搜房作为目前最大的网络房源发布平台,北京二手房频道最高峰时房源达到150万套,但我们大家都知道,同一时点上北京在售房源只有10万套左右,搜房网上有大量的重复房源、假房源,公司的品质管理部门掌握了大量相关的录音证据。近几年来,链家持续要求搜房解决重复房源、假房源的问题,但搜房为了自身业绩考虑,一直无所作为。现在,为客户提供真实、丰富的信息,已成为行业甚至整个商业领域的方向,链家早在2011年就推行“真房源”并一直严格执行。相比之下,链家在迎接未来,搜房却仍执迷不悟,开历史倒车,既然在大是大非上出现分歧,那就终止合作吧。

停搜房有什么影响?

终止与搜房的合作,对链家影响非常小。

因为搜房这个渠道对今天的北京链家来说,已经不足为道。根据2014年1-9月买卖客户来源渠道数据,搜房的上户占比仅为8%,同时,搜房和其他渠道的客户重叠率为75%,也就是说,从搜房找到链家经纪人的客户,有75%同时还通过其他渠道找到了我们,这样,只有25%的客户是搜房独有的,那么终止合作,对链家的损失充其量为2%(8%*25%)。对于今天拥有1000家店面、15000名经纪人、链家网成交占比24%、拥有百万成交业主资料的北京链家来说,这个2%完全可能通过我们自身的渠道建设(核心是链家网)来进行弥补。

我们应该做什么?

那么,我们应该做什么呢?分两个层面,公司层面和经纪人个人层面。

公司层面重点做好3点,

第一,链家在线全新升级、全城推广。链家在线升级更名为链家网,并在北京交通广播103.9早晚黄金时间、全北京重点地铁线路、公交站牌、重点盘社区、百度推广等线上线下进行全城推广,链家网的效果将从现有的24%的成交占比提升到28%。

第二,加大对新浪、焦点、58同城、赶集等其他网络渠道的投入,这些渠道目前仍是比较纯粹的、中立的房源发布平台,依然是我们的合作伙伴。

第三,公司的直接资金、活动支持。其中运营购买的未到期搜房网店,将按期限折算,由公司将费用先行补给运营,端口支持部届时会联系大家。同时,公司将投入更多的速销准备金,帮助运营更好的把控资源。

另外,公司明确规定,从2014年11月1日起,明令禁止以下三种行为:

1、在职员工安装搜房帮或其他搜房APP。

2、在职员工个人购买搜房端口、搜房网店等任何搜房产品,或以个人或链家员工名义在搜房发布信息。

3、向搜房泄露房源、客源等任何资源信息。

经纪人个人层面,请大家做好以下2点:

第一点,投入更大精力,用好链家网,链家网成交占比不断提升,说明客户对链家真房源、对链家服务承诺和服务品质的认可。

第二点,看清搜房的行为和本质。搜房最近相继从其他公司挖了一些经纪人,而且主要是新人。对于这部分经纪人,未来其实是蛮可惜的。首先,搜房真正想要的,其实是资源,搜房相当于榨汁机,要把经纪人手中的资源榨干,榨干以后就可想而知了。其次,搜房线下能力非常弱,获取房源能力也弱,并不像链家有千家店面、百万业主资料能够持续获得房源。最后,搜房线下并没有形成高效的房客源管理系统、完善的培训体系、经纪人保障体系、售后服务支持体系,谈何经纪人的保障、收入、成长和未来?同时,搜房经纪人团队鱼龙混杂,谁都能进,也没有形成对客户的服务承诺,也许未来会发展成为一个私单公司,想一想,你愿意选择这样的团队,客户会选择这样的团队来服务吗?

当然,无论搜房未来如何,对链家人来说,最重要的是服务好每一位客户,做好我们自己。

北京链家在从2007年起就是北京二手房行业的老大,至今7年。在今年三季度,目标市占率达到了55.2%,我们正不断从一个胜利走向另一个胜利。

同时,作为行业第一,我们不仅追求高绩效,更应引领行业,为规范行业竞争环境努力,推进真房源,推进对客户的服务承诺,推进经纪人的各项保障,就像老左说的:这些事情如果链家不做,谁又能做呢?

让我们一起努力吧!

北京链家房地产经纪有限公司

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日期: 2014年10月24日 GMT 8上午12:31:22

收件人: <allstaff@soufun.com>

主题: 感谢链家、学习链家、打造房天下(Fang.com) 大平台、全力推动搜房合作伙伴计划

因为在过去的若干年中,链家给了搜房网大力的支持,支持了搜房网上亿的收入;

因为在过去的若干年中,两家公司相互支持,让我们都成为了行业的领导者。

为什么要学习链家?

因为链家在房地产经纪行业树立了多方面的榜样,率先推动(包括在搜房网上)发布真房源;

因为链家的创始人左总是一位伟大的企业家,特别是一位在经纪行业独占鳌头的优秀经纪公司领导人,建立了一个收入和利润都超越所有同行的巨型经纪公司。

学习链家,我们要义无反顾地在房天下网(Fang.com)上大力推动“真房源”,纯洁我们行业,完善购房者体验;

学习链家,我们要义无反顾地推动房天下网(Fang.com)大平台建设,从信息、交易、金融多个方面搭建平台,努力实现为经纪公司和经纪人全面服务的长远目标;

学习链家,我们要真心为经纪公司和经纪人着想,全力推动与经纪公司和经纪人的合作伙伴计划,与我们的合作伙伴共享中国房地产经纪行业发展的“红利”;

学习链家,我们要真心为卖房业主和购房者着想,用房天下(Fang.com)大平台为他们服务,让他们以最省心的方式、最快的速度、最好的价钱实现成交!

时代在变,我们要紧跟时代的脉搏,用互联网的方式、用移动的方式、用新经济的方式,实现全心全意为购房者、卖房业主、经纪公司、经纪人服务的目标,实现与经纪公司和经纪人合作伙伴共享中国经济和中国房地产市场发展成果的目标。

莫天全

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商业银行从去年四季度就流露出不待见个人住房贷款业务之意,各行大幅度上浮二套房贷利率(普遍上浮30%左右)、中小银行基本停止发放二手住房贷款、房贷发放周期也延长到了2至3个月。甚至连首套住房贷款利率也上浮5%至10%。今年以来,这种趋势已转化成了银行抛弃个人房贷的决心。在此情形下,绝大多数媒体和机构认为近期央行“落实住房信贷政策、改进个人金融服务”的窗口指导效果有限。

自央行1998年出台《个人住房贷款管理办法》起,因个人住房贷款一直是各大商业银行大力开拓的主要信贷业务。笔者偶然翻阅到2006年9月央行的《第三季度全国银行家问卷调查报告》,由于央行在2006年4月和8月两次调高贷款利率,加上全国房价持续上涨,加大了居民购房负担,个人购房类贷款需求首次下降。为应对房贷业务规模下降、业务竞争加剧的局面,各家银行纷纷创新个贷产品,向买房人“低头”,如兴业银行突破“购房者年龄+贷款年限”不超过65岁的业内惯例,将其延长到了70岁,招商银行推出“随借随还”业务,中信银行、浦发银行推出了个贷还款创新业务。

那么,是什么导致银行对个人住房贷款这一业务表现出的态度从“追逐”转向了“抛弃”?笔者认为,首要原因是利率市场化在资产端和负债端不匹配的负面激励。上世纪90年代末到本世纪初,国企市场化改革、银行“股改上市”进入攻坚期。市场化改革让国企效率低下、长期冲击银行贷款质量的问题显化,那时商业银行不良贷款率高达40%。为了实现“股改上市”的目标,除了剥离不良资产外,商业银行还面临着改善资产负债表的强大压力,而彼时刚好赶上了住房市场化改革后第一波房价上涨潮、居民购房潮。那时,居民存款基准利率(2%至3%)在扣除通胀率后为零利率甚至负利率。因此,在国企亏损面达到70%以上、新兴产业还没有兴起、金融创新还很遥远时,个人房贷5%至6%的利率水平称得上是最优质的业务了。

但是,上述商业银行经营环境已不复存在。受利率市场化和金融创新的影响,银行存款流失、资金来源高成本。2013年财报显示,16家上市银行全年存款增长9.8%,增速跌破两位数,四季度多家银行存款负增长。另外,低成本存款流失及银行主动提高利率,导致去年下半年平均存款利率上升5.3个基点,拉低年全年净息差约2.1个基点,而平均资金来源成本则普遍超过4%。目前,5年期个人房贷基准利率为6.55%,银行个人房贷业务利差不足3%,而且占用大量人力成本,若扣除管理和人工成本、“拉存款”成本,盈利空间非常小。相比之下,在鼓励金融创新的环境下,小微贷、消费贷和表外(同业和通道)等业务的利润水平则高得多。

另一个原因在于,个人房贷业务恶化了银行流动性风险和资本充足率压力。近年来,以同业和理财为代表的非存款短期负债占比越来越大,同业和理财占银行负债的比例在20%左右,中小银行占比超过三分之一。以短期低成本流动性来“滚资产”,已成银行应对资金来源成本上升的重要策略,这就要求银行具备高超的流动性管理能力与资产变现能力。可偏偏个人房贷期限短则10年、长则30年。另外,巴塞尔协议&#8546;给商业银行资本充足率达标的压力越来越大,缩减占用资本多的业务,增加占用资本少、甚至不占用资本的中间业务、表外业务已是大势所趋。个人房贷无法以证券化来出表,而且期限长,成为占用资本的大户,而盈利贡献却越来越小,被银行抛弃也就不奇怪了。

另外,长期以来,销售回款(首付款 按揭贷款)占开发商资金来源的40%至50%,是开发商最主要的融资渠道。个人住房贷款实行低利率,事实上补贴了开发商的融资成本,成为开发商对冲其他高成本融资(开发贷款、信托、房地产基金等)的唯一选择。但是,个人房贷无法出表,而银行在房地产上升期(1998年至2013年)却发放了大量个人贷款,由此造成绝大部分房价上涨收益被开发商和购房者享有并变现的局面,而银行不仅无法分享收益,反而还背负了房地产下行周期的风险。更为重要的是,目前以土地或房产为抵押的贷款占银行总贷款的40%至50%。随着楼市渐渐进入高风险期,银行不得不追加大量的坏账拨备和资本补充,相当于银行为房地产下行风险买单。

还不能不提的是,在我国处置个人住房不良贷款异常困难。很多城市规定,抵押房屋拍卖必须同时满足房内没有住人、不挂户口和当事人亲自签字三个条件。即使没有这样的规定,也很难通过驱赶债务人来保护银行权益。很多人认为,我国存量房贷中“零首付”很少,房价下跌30%也不会出现负资产,个人房贷违约并不会影响银行的资产质量。但在过去15年房价上涨周期中,很多购房行为是房价上涨预期所致,房价收入比严重失衡,未来可支配收入随经济增速下滑而下降,个人房贷支付能力不断下降。在信用体系不健全、收支不透明的情况下,个人无力支付房贷或恶意违约的集中爆发期会到来。

基于现实,要扭转银行抛弃房贷趋势,笔者以为,当下可选的办法有三:建立政策性住房银行,剥离商业银行承担的供给低成本住房贷款的职能,这是治本之策;利率市场化在银行负债端和房贷资产端同步推进,且存量住房抵押贷款可以通过证券化出表,这样能一并解决房贷收益下降和流动性风险大两方面的弊端;对首套住房贷款贴息,由政府来补偿银行房贷优惠的市场化利息损失部分。鉴于这三个方面的措施很难在短期内实现,银行抛弃房贷的问题尽管在近期会缓解,但趋势很难改变。

 (李宇嘉  深圳市房地产研究中心高级研究员)

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房产































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2011年第41周(2011.10.10-10.16北京中原市场研究部

本周住宅市场二手住宅成交贡献高 新建住宅成交创调控后新低

一、总体市场情况

(一)政策层面

1、京沪穗多家银行上调首套房贷款利率: 1014日,媒体曝光北京建行部分支行已经上浮首套房利率至1.05倍,申请贷款人如希望尽快放款,就需要主动上浮利率到基准利率的1.1倍。引发对沪、穗等多地银行首套房利率的调查显示,多家银行已纷纷上调了首套房利率,广州竟出现“一周一个价”的现象。【中原点评】:目前,影响楼市成交的最主要两个因素是购房者资格限制和不断扩张的贷款压力,限购资格的限定直接地圈定了购房人群,而贷款带来的压力明显的抑制了有效需求,购房者信心降低到谷底;同时,北京商品住宅成交持续的低迷,降低了金融、信用评级等机构对于行业投资的信心。

2、佛山“松限令”朝令夕改:1011日上午,佛山市公布楼市调控新政,宣布从12日起放宽此前颁布的限购政策,作为全国第一个楼市限购“放宽令”当天夜里即被紧急叫停。【中原点评】:紧急叫停限购放宽令,起到了当头棒喝的作用,很多期待政策放松的开发商可能会选择放弃冬眠,逐步降价换量。如果政策不放松,房价拐点很可能在明年一季度出现。

(二)行业动态层面

北京成交2008年以来最便宜地块:1012日,密云县密云镇西滨河派出所北侧新城0203街区0103地块办公用地成交,由北京建宏通旭电气设备安装有限公司以445万元拿下,总建筑面积5630平方米,折扣楼面价790/平米。这一总价创下了2008年以来经营性用地总价的最低价。北京中原市场研究部认为,该地块总价低主要是由于该地块面积小,位于远郊区的办公用地;同时也无法吸引大品牌开发商拿地兴趣,该地块经历4次报价,最终,以3.5%的溢价成交。

 (三)住宅总体成交层面——北京住宅成交增多 二手住宅贡献高

本周(20111010-1016北京住宅网签量2808套,环比上周上涨81.59%,同比上涨19.79%,其中新建商品住宅网签成交量982套,二手房住宅网签成交量1820套,住宅总成交面积30.03万平米,较上周上涨87.06%本周住宅成交比“十一黄金周”上涨明显,其中主要是二手住宅成交增加明显,而新建住宅成交则继续回落。北京中原市场研究部认为,目前,北京住宅成交与房源库存不断增加形成鲜明对比,月成交维持在1.5万套内,并且创新低现象频发。

 

北京新建商品住宅别墅项目供应增多 周成交创6个月来新低

(一)项目开市——本周市场供应主要位于昌平、大兴 其中别墅项目2

本期(2011.10.10-10.16)共新开5个商品住宅楼盘,新增商品房供应量15.31万&#13217;,主要分布在昌平区和大兴区。本周除了融科创滩壹号是首次取得预售许可以外,其他的均为旧盘加推,且全部位于五环外,其中2个别墅项目,周开盘均价26800/平米。

大兴区:本周大兴区黄村组团位于孙村的金融街·金色漫香郡1014日第4次开盘,该项目去年9月底开盘以来,以其较低的价格、刚需户型制胜,成为区域的热销楼盘,同时也是低价快销的典型案例。

昌平区:本周昌平区4个项目取得预售许可证,分别是首开国风美唐、金隅·观澜时代、融创长滩壹号、金科王府。其中别墅项目融科长滩壹号首次入市,与年内入市的西山壹号院同为融创高端作品,该项目周边在售新建住宅定价在22000-24000/平米左右;融科长滩壹号位于白浮泉公园东侧,本周位于该生态公园的金隅·观澜时代也取得114套房源的预售许可,定价在18000/平米,7月份开盘的首期售价在16800/平米左右;首开国风美唐位于13号线地铁霍营站北侧,位置优越,1016日开盘推出70年产权的住宅部分,定价在18000-21000/平米,而7月份该项目推出的50年产权的商住部分售价15000/平米左右,连续数周成为公寓产品的销售冠军;位于小汤山别墅组团的金科王府本周11套房源获取预售许可,开盘拟售价月55000/平米,网签均价约45000/平米,周边温哥华森林北郡上周开盘的拟售价格大约30000/平米。

项目名称

上市量(m2

推出套数

发证日期

区域

环线位置

拟售均价(元/平米)

主力户型

金融街·金色漫香郡

50522.07

492

20111010

大兴区

五、六环之间

12153

一居57平米,二居878890平米,三居114125130138157平米

首开国风美唐

50348.08

531

20111014

昌平区

五、六环之间

21235

90平米二居(465套),120平米三居(66套)

金隅·观澜时代

12348.66

114

20111016

昌平区

六环外

18297

洋房99-213平米,公寓78-133平米

融创长滩壹号

33938.63

248

20111016

昌平区

六环外

27420

220-310&#13217;

金科王府

5969.13

11

20111016

昌平区

六环以外

54915

125230平米平墅、叠墅

总计

15.31

1396

 

套均面积

110&#13217;

表:北京2011年第41周新开盘住宅项目

(二)新建住宅成交——周成交创调控后新低

本周新建商品住宅网签成交量982套,环比上周下降4.57%,与上月同期相比增加11.97%,本周期房网签量822套,现房160套,住宅成交面积共计13.35万平方米,环比上周上涨16.45%,套均面积136平米/套。本周新建商品住宅周成交创调控后新低,日均成交140套,北京中原市场研究部认为,主要是由于有效需求不足引起的,并且这一情况将持续甚至出现更恶化现象;其次,本周成交套均增加,主要是由于最近中高档项目、大户型房源入市增多;最后,郊县区域新建住宅消化库存能力逐步下降,目前平均月消化在5%左右。

 

 

三、本周二手住宅成交量价回升 主要集中于国贸等区位优势明显的区域

本周二手住宅网签成交量1820套,环比上周上涨254.09%,同比上涨24.49%;住宅网签成交面积16.68万平方米,环比上周上涨263.56%根据北京中原市场研究部统计,本周中高档二手住宅(统计对象为一般商品房、公寓和别墅)价格比9月全月上涨0.05%,本周北京二手住宅量价均出现回升。北京中原市场研究部监测到,本周国贸周边等区域成交量相对有所增加,对此,北京中原市场认为,目前住宅市场低迷,成交主要集中在区位优势明显的城区;其次,区位优势明显的国贸周边,又如中关村周边等,成交量地位稳定,且价格波动幅度小。成交集中的话,对目前低迷市场而言,短期内,一定程度上有拉高均价的作用。

 

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(分析师张大伟)

20104月开始的本轮楼市调控潮在11年春节后,政策力度达到了顶峰,叠加信贷收紧的升级版限购,终于抑制了爆发式上涨的北京楼市。春节后北京楼市基本进入了冰河期,成交量持续低迷。在执行5个月后,市场逐渐开始出现了从量跌到价变的质变。开发商已经在部分区域开始了明显的促销。

通州:特价难换销量,年内供应项目签约率依然只有15%

华业东方玫瑰是通州为数不多的百万平米大盘之一。本月将推出近60套特价房。此次华业东方玫瑰特价房价格每平米下调约1000元。另据该项目售楼员透露,部分较低楼层单价甚至只在14500/平方米左右。

 

供应

签约

20101218

40

0

2010428

308

113

2010324

243

162

201019

275

213

 

 

 

 

 

华业东方玫瑰外,M5朗峰近期也推出部分房源“2万抵10的优惠。位于通州新城核心区的月亮河公园也拟在本月下旬推特价房网拍活动,精装小户型起拍价约20000/平米。而月亮河目前在售房源报价26000/平方米。在7月份更是有珠江拉维小镇均价14500/平方米等活动。

 

 

 

 

但是目前来看,促销的行为带来的效果并不大,特价促销并未带来太明显的成交量回升,通州年内供应的6个住宅项目合计供应的3356套住宅,截止目前签约总套数只有520套,而且大部分都为均价15956元的东方玫瑰签约。其他项目的签约套数都非常低。

发证时间

供应

签约

2011-7-31

328

13126.1

0

0

0

0

2011-7-15

408

38172.6

21000

2

227

20035

2011-6-23

296

66671.2

31000

14

2795

24575

2011-5-26

550

46870.1

23000

1

88

17947

2011-4-24

1478

121839

18000

467

27860

15956

2011-3-23

296

52951.8

18300

36

6384

16999

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

通州:预期供应多、库存量多、价格偏高,下调动能充足土

最近三年通州出让的住宅类地块合计为21块,提供的住宅建筑面积为387万平米,占到了全市住宅地块出让面积的13.1%,上半年因为销售萎缩,部分项目延缓了供应,预计下半年供应很可能下面上涨。库存量已经上涨到历史高点的通州很可能继续面临冲击。去年下半年供应的通州项目大部分签约量都不足3成。

首先:房价过高,相比城区的供应资源稀缺,通州区是最近几年的土地供应大户。中远期供应都降明显上涨。但是通州的价格优势并不明显,部分商品房项目均价超过2万,明显超过了购房者的承受范围。

其次:调控政策执行后,通州购房者分流。郊区购房者主要由投资者及刚需组成,北京第三轮政策执行后,市场投机基本已经绝迹。而刚需中对价格明显的部分购房者转向房山等明显价格更有优势的区域。受到政策限制的小部分外地刚需也转移到了不受限购影响的燕郊等区域。明显使得通州需求锐减。

第三:通州区新盘少,大部分是老项目后期而且库存体量都比较大,老项目降价容易导致纠纷上涨。而且目前来看选择小幅度的区域内项目也并未获得市场认可,成交量依然低迷。

第四:房价之前一年上涨过快,二手房供应量比较多,影响了商品房销售。商品房的库存量也居全市最多。

 以价换量成趋势通州市场已经到了大降价的边缘,通州市场均价很可能回到1-1.5万的区间。买房人对于目前的促销行为认可度不高,更期待实质性的降价。

大兴:特价房、低折扣换销量

7月开始,大兴区的促销项目明显增加:旭辉御府、波普工社、CAGO寓所等楼盘不是推出特价房就是利用折扣降低房价来吸引购房者,其中旭辉御府更是在推出100套特价房的基础上再次加推50套特价花园洋房,此行动确实一定程度上助推了销量。

项目

优惠(以售楼处为准)

波普工社

一次性94折,按揭97折,七天签约再享99折。

旭辉御府

折后均价20000/平米

果岭·假日

之前洋房均价18000特价房均价14000

CAGO寓所

特价房为87平米A1101平米A2102平米A3户型

中建国际港

全款94

君安国际

全款9

   不仅通州、大兴,其他很多区域也已经逐渐开始出现特价房的促销行为。

但是随着最近新国五条的出台,预计3-4季度降价求量的行为将增加。北京市下半年的潜在供应量为900-1000万平方米左右、明年上半年潜在供应量超过1000万平米;最近一年北京市场商品房的供应量很可能超过2000万平米,提供住宅总套数有可能超过15万套。根据目前市场消耗量计算,预计在明年初市场很可能达到库存量的顶峰。7月开始已经有超过110个项目有开盘计划,而且其中大部分将在郊区五环外,这将在局部区域出现明显的供应潮,市场将在供应达到顶峰后开始更明显的价格调整。

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    但凡有政策出台,基本从来都是板砖满天飞,口水满地流。我的看法是如果你不能改变现状,与其抱怨牢骚,不如想如何积极面对“新形势下的楼市”。

    各媒体对京版新“国八条”已经有充分的解读,我想从另外一个角度谈谈。

    首先房地产从业人员普遍有种侥幸的心态,就是任何政策都是短期的,是为了应对面前的房价而催生的,我不这么看。目前的限购政策基本是一项长期的楼市政策。

    从最近几年的政策走向看,房地产业的增长方式实际上已经发生了明显转变:

    从政府角度出发:从过去的单纯卖地盖房,已经转变为和区域产业结合的增长模式;

    从开发商角度出发:从过去单纯的买地盖房,已经逐渐转变为多元化、规模效应、社会责任、资源带动型的发展方向;

    从购房人角度出发:历经多次调控,纯粹投资炒楼的空间基本没有,如何保值是新课题;

    从一个城市来看,无限度的人口增长应该变为更多的城市化群的发展模式更合理;

    因此作为房地产行业的各个板块,无论是服务机构、上下游产业、开发商等,大家的角色实际上都面对新的课题,面对新的定位。

    我们知道市场化和民生保障将是一项长期的房地产行业政策,房地产依然是主要经济的拉动力量这个趋势也长期没有改变。因此上述的这种趋势我相信一定不是短期的,更是一种长期的趋势。在这个行业的新的长期的趋势下,行业的思路肯定会发生变化,特别是开发商的产品策略、区域布局策略及自身的经营策略肯定会发生重大调整,因此更多的以积极的心态面对才是上策。

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    有人以为“住宅限购令”只是短期的策略,我认为这可不一定,从现在种种迹象表明,楼市的调控应该是长期的,对整体楼市而言肯定也将是影响深远的。

    历经近20年的发展,楼市从2009年开始,实际上已经进入了一个全面的“调结构保增长”的新阶段,从至今的政策逐渐清晰化的角度来看,坚持商品房市场化和保障性住房民生化是未来房地产发展的一项长期政策。在这个大的政策背景下,加上未来仍旧主要作为拉动经济的城市化进程,实际上我们看到的是楼市长期将面临供不应求的局面。而经过2009到至今的楼市刺激及调控政策,中央集中式的调控已经下放的地方的“对号入座”式的调控,各地根据自己的“价格涨幅”来确定调控的力度,调控也顺利地过度到了政治问责的层面。

    可以预见到的未来将从土地、税收、市场监管、金融、融资渠道等多种角度还将有不断的紧缩政策出炉,宏观经济的变化将不断影响到楼市政策的调控,但是不太可能根本上改变楼市现行的整体政策,以为只各地方政府还会单纯依赖土地财政而放松政策的可能性极低。

    从消费者角度出发,面对现在的调控政策,要做好改变单纯“买房投资的观念”,无论是限购、房产税、还是首付及利率的控制,都将无法持续支撑这个消费行为,因此个人投资的多元化也必将出现,如何更好地理财将是消费者未来面对的一个重要课题。相当一部分的原来计划投资房产的资金将需要寻求出路,一部分的资金将流入到尚未控制房价的新兴的房地产楼市如三、四线城市协助加快城市化进程,一部分也将流入到其他行业。

    房企的整合也将加快,从2010年的房企经营状况来看,账上现金、购地能力及销售回款的能力各家房企差距拉大,中小房企将面临更严峻的竞争环境,房企间的并购产生的更多,横向联合拿地竞标及房企间的整合也多过以往的任何一年,真正能够保持开发量的房企数量加速减少,这也将是政府乐于见到的和园艺鼓励的,因为房企的集中度高,将更有利于房地产市场的整体调控中房企的配合。

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    从提出物业税的概念,历经近十年,物业税内涵的房产税终于今起在上海和重庆落地,无独有偶,紧随前天的三轮调控“国八条”,大有令楼市雪上加霜的意味。

    实际上,包括房产税在内抢闸出炉的本次“三轮调控”,基本是在2010年的前两轮调控未能显效的前提下被迫出台的,就像温总在去年底的媒体广播透露那样“要不遗余力地控制房价”,维护政策威信,加上去年两会政府工作报告的控制房价的承诺,在今年3月全国两会前对楼市落重药也就不难理解了。

    和之前坊间一直传闻的房产会多个版本的细节不同,我个人感觉这次总体来讲,两地试点的政策是“雷声大雨点小”,试点出台公布的房产税细则无论是征收范围还是征税税率,均低于之前的预热,令各界松了一口气,或许这也是有意而为之。

    房产税本质是财产税,我个人认为在全国推广只是时间的问题。这也是“十二五”提到的所谓“调结构、保增长”中转变土地财政的一个环节,当然这需要很长时间,但是万事开头难,只要有了一个良好的开始,后续的很多政策相信就会配套出台。并且很多人总是不自觉的讲房产税出炉的背景和遏制当前飞涨的房价联系起来,如果仔细看细节就不难看到,房产税只对金字塔尖的一部分购房人群征收,“劫富济贫”用意明显。而在过去的十年里,一些城市的房价涨了数倍,因此就算是房价的合理增长,也必将很快抵消房产税的成本,按照目前的价格涨幅,我估计2011年内房产税的成本就将被消化。

    不过我认为房产税对于减少目前的空置率尚无作为,因为只对新增的购买有效,如果保有现在的多套住房,至少可以高枕无忧看看再说。

    在征收环节上,我认为未来还有很多细节需要落实,如征收基准价格的认定、违反征收的处罚、试点范围的扩大、税收用途的公开等,试点的好处就是可以有机会总结后再推广,因此相信最近几年房产税来不及在全国推广,低于预期的有限的影响范围只集中在个别试点城市。

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    刚看到有评论提到“本轮调控将导致房价暴跌”,我认为这有些危言耸听。

    全国各地一月新房及二手房两家齐涨的局面,促成“新国八条”如期来临,既符合出台预期,但是部分细则又严于预期。从地产股今日开盘大幅下挫就能感受到本次调控的政策可能对楼市影响。

    从调控细则来看,多是去年至今的调控的政策的进一步深化,如“限购”更加严格,二套首付及利率门槛更高,对“购房不足5年上市全额征收营业税”等,不过也有“严查资金来源”、“新房涨价过快严查税收”等新的政策,多项政策并出,肯定能有效遏制目前新年以来又一轮量价齐涨的局面,特别是面临春节传统长假,调控效果的影响深远。

    实际上从2010年以来,整个房地产市场基本做好了面临长期调控准备和舆论环境,目前楼市已经单非楼市的问题,更多的是民生保障及宏观经济的联动影响,特别是现在面临居高不下的通胀,导致更多资金越过各种门槛通过各种渠道持续不断进入房地产市场,历经去年“史上最严格调控政策”后,楼市再次在年初出现的量价齐涨,让我们看到影像楼市的因素更加复杂,核心因素和目前宽松的信贷、低利率及通胀走高弥补可分,一月的信贷超于预期放量,也是促成新年以来量价齐涨的核心因素,因此加上银行本身已经进一步紧缩信贷的信号,预计短期内量价齐涨的局面将有效遏制。

    今年楼市主导矛盾是需求强劲及供不应求,只要这两个因素没有根本缓解,目前楼市就将长期面临高位运行的态势。

    本次调控影响突出的仍旧是各地区外围地区、新城组团、供应量偏大的地区,而城市核心区由于新增供应极少,及地段成熟,预计价格将不会有明显的影响。整体来讲市场将对新政有一个适应期,价格不会出现大的波动,未来楼市走势还要看宏观经济的走势才能有定论。

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