翟瑞超—真诚力量

中央经济工作会议结束，【促进房价合理回归】为明年的房地产宏观调控指明了方向、明确了目标。我从四个方面解读【促进房价合理回归】的含义：

一、【合理回归】跟【回归合理】的差别：

合理回归强调了下降过程的合理性，也就是隐含了避免楼市恶性、过大幅度下挫的意味。但是如何定性回归是否合理，操控在中央手中，而不是合理的【房屋租售比】和【房价收入比】，增加了政策的灵活性。

回归合理其实很简单，世界通用的合理房价的指标只要有【房屋租售比】和【房价收入比】。

【房屋租售比】是指房屋月租金与售价之间的比值，判断房地产市场泡沫化的重要指标，国际认可的合理租售比是1：250到1：150。我国近几年始终低于1：400，房屋租赁的投资价值严重偏低。

【房价收入比】是指住房平均价格与家庭年平均收入的比值，用来衡量消费者对于房产的实际购买能力。世界银行提出发达国家正常的房价收入比一般在1.8~5.5之间，而发展中国家合理的房价收入比则在3~6之间。比值越大，说明居民家庭对住房的支付能力越低。我国近几年平均房价收入比约为7.3，大城市中房价收入比最高的前三位分别是深圳(16)、北京(14.2)、杭州(12.4)，远高于合理水

限贷政策的取消将是房价见底的信号！

房价会降吗？

大概率事件。

房价下降多少？

我看还是以成交量为判断依据吧。

目前的楼市，投资型需求被限购，改善型需求和刚性需求被限贷，还有谁在买房？

看到合适的房子就出手，只有不差钱的改善型和刚性需求。

限购不会短时间取消，估计是跟全国统一的房产税无缝对接。

房价回归合理水平的水平是多少呢？成交量大幅度上升，现金流足以支撑开发商的正常经营，房价就会企稳。

但是市场是买涨不买跌，一味等待市场信号将导致楼市无量下跌，直至土崩瓦解，严重危害中国经济和金融安全。这中间就有一个政策信号的作用。房价下降到中央认为的合理水平后，针对改善型需求和刚性需求的限贷一定会取消，甚至放出鼓励性的房贷政策，鼓励改善型和刚性需求的购买者入市购房，但是限购和针对投资型客户的限贷还是不会取消，只要没有金融海啸和重大的经济危机，等到房产税成熟后再放开市场管制，一定是大概率事件。

特定客群限贷政策的取消将导致楼市成交量的

我们的未来之思考

“世界潮流浩浩汤汤，顺之者昌、逆之者亡！”。中国民主革命——三民主义为旗帜的民主革命在100年前发端，100年后，重温前总理的这句至理名言，仍然余音绕梁、振聋发聩。

2008年国际金融风暴的阴霾散去，2011年中东民主政局曙光初现，欧债危机的阴云飘来。纵观全球风云变幻，依托于国家的民族主义在全球化的浪潮中，迟早将融合成地球村的文化记忆，唯一不变的是民主和民生的大潮汹涌向前。

看过宋鸿兵先生的《货币战争》一书的朋友们，不知道是否都有这样一个感触：

自从布林顿森林体系瓦解之后，美金变成了美元，纸币泛滥，信贷膨胀，“取之不尽、用之不竭”的纸币推动着世界经济在不断的“通货膨胀”中膨胀向前。

在民主的体制下，最大多数的老百姓通过政治的博弈，基本可以合理的分得迅速膨胀后社会资产的相应份额。所以贫富的差距并没有扩大，只是所有人的资产的数字剧烈的增长，完全的数字游戏而已。

非民主体制下的人民，通货膨胀却完全是一个噩梦，纸币贬值的速度远远超越收入增长的速度，“通胀税”变本加厉，底层人民没有博弈的力量，“人为刀俎我为鱼肉”

向东京消防厅的自愿者致敬及英雄的三六九等

日本大地震震惊世界，也震动了人们的心。

次生灾害核泄露更加造成了世界的恐慌。几十名东京消防厅的自愿者和东京电力公司的退休老工人、技术骨干坚守岗位，冒死处理事故，却让人们在恐慌之中看到了英雄的火光和人性的光辉。

按照基本常识，接近核泄漏无异于跳下滚烫的油锅救人。这是任何灾害发生后不曾遇到的。

我们遇到的勇敢行为和英雄的行为，大多数是在不确定危险或者尚有一定生存希望的情况下，勇敢的做出选择。是超出正常的、冒险的英雄行为。

回想起在汶川地震中，灾后地貌异常，军人们从直升机跳下去抢险救灾被称赞为英雄，据说灾后还获得什么奖章。事实是，他们认为灾情复杂，直升机机降极为危险，迟迟不愿意出动，反应迟钝。最后是被温总理逼下去的。我一直纳闷，中国如果在战争中使用直升机机降，难道必须要地面部队先给他趟平道路？类似令人费解

王石，等着你王者归来

　　在我的精神感受中，王石是活的最精彩的中国人！

　　中国人的传统、美德、人类未来的价值理念都在他的身上熠熠生辉！

　　他是一个伟大的平凡人！

　　他是一个真诚的中国人！

　　他是一个包含着童趣又深谙人性，音容笑貌闪烁着人性光辉的人！

　　那些满身沾满铜臭、“流淌着不道德鲜血”的开发商们，相形见绌！

　　那些充满智慧和良知的开发商们，你们如何接过“后王石时代”的中国地产与时俱进的大旗？

　　王石，等着你王者归来。

楼市调控七年之痒：“限购令”到了，“房产税”还会远吗？

从2003年6月《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（“121号文”）算起，中国楼市紧缩性宏观调控从紧缩开发贷款开始，已历时七年。原本赤膊上阵的买卖双方，由于政府调控角色的介入，逐渐演化为“多空”两大阵营。楼市多空论战之硝烟从此弥漫于中国楼市。

然而，七年的调控，多以“空调结束”，楼市深层次的问题没有得到根本的解决。比如，中央和地方的分税机制造成地方政府的土地财政；城乡二元分割造成土地市场的供给被地方政府垄断；住宅市场保障性、政策性住房缺位造成全民购买商品房导致供需失衡；住房作为公共产品，个人房产监管缺失和信贷杠杆作用造成投资、投机性需求激增导致供需更加失衡和房价的持续暴涨；不合时宜的调控政策始终难以持续有效改变购房客户对房地产市场的预期，进入越是调控越是涨价的怪圈。

第一次市场预期的改变发生在2007年9月开始的“二次房贷”新政以及媒体炒作“拐点论”之后。但是大约半年的时间，由于银行之间“囚徒

“聪明球”败给了“智慧球”

世界足坛，巴西球员平均的个人能力和才华无疑是最佳的。

巴西队，是高智商、“高球商”球员组成的一个球队。

巴西队员踢球非常的聪明，快、准、机灵、极富创造性。故称之为“聪明球”。

在刚刚败给荷兰队的上半场，巴西队打出了行云流水般的技战术水平。

这45分钟是南非世界杯开赛以来最快的45分钟。不知不觉中上半场就结束了。

巴西队的进球，如一把利刃，直插荷兰队的心脏。

思如闪电，传似彩虹，接如云卷，打门似惊雷！

太漂亮了！

即使那个越位进球，也是在一系列准确、快速、巧妙的传接球配合当中完成的。

很可惜，11名“高球商”的球员，在一个“低情商”的教练员的带领下，彻底的输掉了下半场，也输掉了全场比赛。

巴西队的失败，主教练邓加无疑是重要的因素。

第一．下半场的战术完全败给了荷兰队主教练“范”。巴西队员很难进入禁区，中场拿球也没了上半场的快速传接，反而屡屡被荷兰队

地产是圆的

有个老朋友是大龄老男人，终于“名草有主”准备婚房。四月份，乐呵的带着女友在某项目交了定金，如释重负。晚上回家一看新闻就傻了眼了，立即操起电话问我咋办。

我告诉他：爱咋办咋办。

其实这个朋友和其准夫人两个人的收入还是比较高和比较稳定的，家庭年收入在15万左右。房奴谈不上，顶多买了房算是贫下中农。我相信、他俩也让我相信，他们能承受住短期的波动，重要的是他俩对于楼市的长期和趋势怎么看。而关于楼市的长期趋势，大多数人都有自己比较肯定或者自负的看法，都能滔滔不绝讲个半天，一般人改变不了。所以，我只能对他俩“凉办”。

足球是圆的，一切皆有可能发生。谁能想到巴西打朝鲜，还能2:1？赛前谁要这么预测，会被周围的朋友用这个比分来嘲讽。

但是抛开90分钟的比赛，让巴西和朝鲜每个月踢一场，一年下来，你看看总进球的比分会是多少？！

地产也是圆的，地产跟足球不仅“型”似，而且“神似”。

理由一，地产政策和市场价格起起伏伏，就像足球一样起起落落，实属正常。

理由二，地

最近写了一篇关于物业税的博文，有网友建议我学习一下任志强的《中国能实行物业税吗》。

任先生是著名人物，本人名不见经传，首先绝无哗众取宠和沽名钓誉之意，其次绝无成见把任先生归入哪一派别，最后对任先生的一些文章还是非常赞赏的。

本着开诚布公、坦坦荡荡、就事论事的做事风格，本人仔细认真专心一心一意一丝不苟揣摩推敲咬文嚼字（对比起，喘口气吧）的拜读了任先生的博文，生出很多想法，跟任先生探讨，欢迎斧正。为了节约读者时间，引用的段落有些省略，但是不改变作者原意。

1、  从上到下都在风传中国将实行物业税的说法，中国真的能实行物业税吗？

能

2、  中国的情况却是土地归国家所有（或集体所有），那么也就是说中国人并不完全拥有理论定义上的不动产了，或只拥有土地出让期限内的房屋不动产，而并不拥有能产生增值潜