尽管星巴克不过是一家以重烘焙咖啡豆为基业，再转进咖啡馆、灌装咖啡饮料、咖啡冰淇淋、咖啡馆情景CD唱片和零售家用咖啡机器，最成功的垂直综合企业。其实星巴克的成功并不在于其咖啡品质的优异，轻松、温馨气氛的感染才是星巴克制胜的不二法宝。星巴克能把一种世界上最古老的商品发展到形成了与众不同的、持久的、有高附加值的品牌，与其刚开始创业时坚守的“体验文化”和独特的营销手段分不开。为什么我们古老的茶文化不能发展到如此呢?这大约就是我们落后于人的原因吧。

 

　成功营销需要创意和激情。在这个眼

  众多人，众多事都一一如烟花般昙花一现又或过眼云烟般消逝，近来遇到许多的好事者，许多的事，这个世界有时真的非常非常的奇怪，有的人明明知道有个近水，为什么还要找远水；有的人明明身边站着能人之士，但又偏信亲臣，共同的话由不同人说出会产生不同的效果，这些人情世故我又怎么不明呢？也许这就是人性吧，真是有意思！非常的有意思！

  地产开发模式的决策就是在不断调整，细化，改变，优化中找到一个最合适的模式，没有最好，只有更好。当经历过项目事的种种沧桑与变革，内心变得少有的平静，这也许是操作实施前的安宁吧。

  虽然有些波折，项目的围墙工程终于还是顺利动工，尽管在潜规划则下付出了少许的代价，但对于一个投资几亿元，运营几十年的商业项目来说，有些代价是应该付出的！

  项目作为郊区型商业地产项目，在操作过程，本身就是一个由大部分的细节组成有关的炼狱过程，充斥着执行时推进的艰辛与变故，那有住宅开发来得轻松与自在，错综复杂的事态的变化生出了疲于奔命的论证与尝试，记得前几天我们敬业的财务经理给我信息说：“林总，能不能这是最后一次调整，我的头都大，再如此下去会死人

  新的消费人群会产生新的意识形态与消费观念，一个现代的购物场所，可以改变一个地区的生活方式，同时新的消费人群也会改变一个商业场所。以超女为新一代的人群预示着彰显个性，崇尚互动与体验，强调生活的自由与娱乐性。商业的发展注定是在社会大格局下人的需求为根本进行变革，不随时代进步也必将注定退出历史的舞台，商业世界适者生存定律是历史的发展规律。

  在中国，计划经济下出现第一代商业经营模式太多为供销社形式，自改革开放后出现第二代商业经营模式——百货商场业态，再到九十年代后期开始陆续出现购物中心业态；今天传统购物中心是以满足当地基本生活功能而设置的各种商业功能与业态已经开始出现饱和与千篇一律

飞仕商城设计任务书

委托方：广东飞仕商城投资管理有限公司

致：===建筑设计顾问有限公司

项目名称：飞仕国际广场

工作要求：概念规划设计及规划设计

 

工作对象与内容

提供商业项目设计顧問服务：总建筑面积为10万平方米的商业项目；其中地上建筑面积为8万平方米。地下建筑面积为2万平方米。

开发节点采用分二期开发。

首期在项目南面地块进行开发，建筑形体为集中体+步行街，其中集中体为开发商持有，步行街则进行销售，集中体建议层数为四层，建议为20000平方左右；步行街建议为10000平方，层数为二---三层。首期其它要考虑到地面停车及配套组织。

 

二期项目在项目的北面地块进行开发，建筑形体为集中体+步行街+公寓，其中集中体为开发商持有，步行街则进行销售，集中体建议层数为四层，建议商场部分为32000左右，公寓为8000平方，步行街为10000平方。地下停车场为20000平方。

 

其它考虑因素：

需要考虑地上停车加上地下停车起码要能达到1200个停车位。

  刻意将招商放了下来，毕竟项目的进度是齐头并进的，近来的工作难得的平静，对于此项目启动前的准备工作，我按步骤推进着，虽然平常的工作状态看来外在平静，内在则是繁忙与不断的选择。其实太多的项目操作太多是如此平常细微、系统的工作中积累而成。

 

　

  生活围绕着工作在转，今天与规划设计公司的谭工及同事们到深圳考察近年新开业的益田假日广场、海岸购物广场，感叹行业的升级就是在这种长江后浪推前浪的进阶中演绎。也许是因为走遍全国阅场无数的原因，现在越来越少能引起内心的兴奋与惊奇，还好，陆续仍然会有值得考察与观摩的项目。

  益田假日广场由威斯汀酒店、生态写字楼、国际化购物中心组成。地处深圳华侨城，紧临深南大道，东临五星级威尼斯酒店、南接着知名的世界之窗主题公园、北倚欢乐谷主题乐园、西望两大国际标准高尔夫球场、远眺深圳湾海景。