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博客七周年

我的博客今天6232天了,我领取了徽章.  

  • 2006.02.13,我在新浪博客安家。
  • 2006.02.13,我写下了第一篇博文:《动了离念》。
  • 至今,我的博客共获得73,915次访问。
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(2010-09-27 00:50)

文章完成于2010年9月初。

 

人口红利的动力尚在,城市化的进程亦没有结束。房地产业从来就不缺话题,且题材层出不穷——高房价、暴利、房奴、地产泡沫和物业税等关键词,不断地出现在媒体上,持续地刺激着居民的神经末梢。看到地产行业的高毛利率,来自其他领域的企业家不甘寂寞,纷纷加入到房地产开发的行列,希望分享地产造富的盛宴(第一财经的近期报道,中国民企500强中221家未来3年有意投资房地产)。在众多的开发商群体中,潘石屹和张欣夫妇无疑是一对耀眼的地产界明星和时尚夫妻。曾经一直活跃于北京的SOHO中国,随着收购了东海广场,潘石屹也正式进军上海滩。

 

1、北京上海:迟到的双城记

拥有上市公司的潘石屹并不差钱,但公司却坚持低的非流动负债率和谨慎的

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(2010-09-15 00:08)
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房产

文章完成于2010年8月初

19-21世纪,随着人口的迁移和城市的变迁,不同的国家和地区依次开始工业化和城市化的进程。由于文化背景和发展阶段的不同,各国的城市化道路呈现差异化。不过其中也有共性的东西,伴随着城市化进程的推进,看到房地产市场的快速发展。

 

2009年上海城市化率88.3%,常住人口超过1900万,处于城市化进程的尾声和逆城市化的开端。上海作为国际化的大都市,正在经历部分国外大城市所曾经走过的摩登时代:高楼鳞次栉比、人才空间集聚、生活节奏快捷、生活成本高昂、高房价等。因此房价的高企,你不必大惊小怪。不过20世纪90年代日本房地产泡沫破灭带来“失去的十年”,这种毁灭性的坍塌,也让部分投资者对沪上的天价楼盘心有余悸。未来上海的楼市将走向何方?让我们拭目以待。

 

1新国十条

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博客五周年

我的博客今天4207天啦!

2006年02月13日,在新浪博客安家。

2006年02月13日,写下了第一篇博文:《动了离念》

2007年01月24日,上传了第一张图片到相册。

这些年来,新浪博客,陪伴着我一点一点谱写生活。

文 章  115篇
图 片  1张
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房产

祸兮福所倚,福兮祸所伏。2009年,房地产业一度成为国内经济发展的重要引擎,将经济从衰退的边缘拉回到复苏的轨道;但也恰恰是房价的过快增长,成为影响民生的重要问题。为了让房价回归理性,国务院调控政策的出台也就显得极为必要。在新政出台后,地产行业还有投资价值么?成为业内人士关注的话题。

 

1、新国十条与商业地产

2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(又称房地产“新国十条”)。此次新政的关键指向是住宅市场,目的在于抑制全国性住宅价格的过快上涨和平抑房价;新国十条限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款,但对商业地产并没有明确做出同样的限制。2010年4-5月份,上证综指接连下挫,股市投资风险加剧;信贷收紧和通胀预期加强,给债券市场投资带来隐忧。国内投资题材出现阶段性缺乏,因此部分资金分流至商业房地产领域。

 

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房产

12010年房地产业的工作方向

2010年政府工作报告指出“…要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头,满足人民群众的基本住房需求…”。而2009年政府工作报告的表述为“…采取更加积极有效政策稳定房地产市场,稳定房地产投资…”。并从继续大规模实施保障性安居工程,继续支持居民自住性住房消费,抑制投机性购房,大力整顿和规范房地产市场秩序四个方面指出房地产工作的方向。

 

对于房地产业的调控方向基本符合市场的预期,这表明中央政府对于房价问题的严重关注以及严控房价的决心。不过由于地方政府土地财政的依赖性强,虽然近期中央政府已经陆续推出相应的调控措施,但是否能对楼市走势产生决定性影响,主要取决于政策的执行力度。

 

2、影响房地产业的相关经济指标

 

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房产

年底了,情况却不同于往年,调控措施纷沓而至;国四条、国十一条,让一度被严重看多的楼市,快速降温;可能最寒冷的时刻还没有到来。

 

2010年1 月12 日晚,中国人民银行网站发布公告:从2010 年1 月18 日起,上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5 个百分点。

 

其实,更值得关注的是上调存款准备金前发生的故事:

2010年1 月6 日,2010 年会议纪要强调通胀预期管理和信贷节奏把控。

2010年1 月7 日,3月期央票发行利率上行4bp。

2010年1 月12 日,1年期央票发行利率上行8bp。

 

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房产

在2009年底,各证券公司纷纷发表房地产投资策略报告。非常有趣的是,对于2010年楼市的走势,不少研究员的观点看法基本一致,认为2010年楼市将呈现“前高后低”的趋势。

 

其实这不难理解,在2009年10月份的时候,我们微观层面调研的结果显示:开发商对于2010年上半年较为乐观,但是2010年下半年不确定性增加。不过现在看来这种观点依然值得商榷。2010年的楼市,未必前高后低,上半年的“前高”可能化为泡影。

 

首先,股票市场是领先于楼市表现的,2010年上半年股市可能呈现震荡格局,基本处于牛皮市的后期和熊市的开端,楼市上半年也难再有波澜壮阔的行情。2010年股市的开局缺乏想象的空间,2010年1月4日,上证指数报收于3,243.76;与2009年12月31日的收盘价3,277.14相比,没有实现开门红的愿望。2010年股市的表现依然难以捉摸,如果股票市场呈现2800-3700点震荡格局,股票市场的不确定性,在上市公司中地产股也会有所表现。需要注意的是,未来将继续有房地产公司上市,他们在全国的市场占有率会继续提高。沪深两地A股上市

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(2009-12-23 00:53)
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房产

1、忙里偷闲的生活

年底了,马上就要到圣诞节了,可是工作却依然忙的一塌糊涂。几乎每天都是在忙碌中度过,一方面,重新梳理2009年的回顾和2010年的展望;另一方面,继续观察宏观经济走向、银行业、零售业、大宗商品等市场动向。白天忙着公司的事情,晚上的时间是属于自己的。电视机开着,财经频道被静音,泡上一杯浓茶,听着舒缓的音乐。书桌上摆满的近期买的书,有些看完了,有些才刚刚看了序,有些已经看了一半。自己属于比较宅的人,不喜欢被太多的事情所羁绊,更喜欢简单、平静的生活。

 

2、重提楼市的“M型”走势

在2009年8月份迄今的系列报告中,阐释了关于楼市“M型”走势的观点。

2009-08-12 | 楼市下一步怎么走? 

2009-08-25 | 股市波动与地产泡沫 

 

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(2009-11-12 23:03)
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房产

2009年11月,上海市的气温陡转,并下起了绵绵细雨,虽然距离寒冬还有一段时间,但是冬雨已经揭开了寒流的序幕,也暗示着2009年将慢慢远离人们的视线。回顾过去,曾将2008年定义为“悲剧性的2008年”,现在我们可将2009年定义为“一路狂奔的2009年”。未来2010年的路在何方?

 

在2009年初时我们展望未来一年楼市的走向,指出此轮楼市复苏的顺序:首先是住宅市场,然后是商业地产,再次才是甲级办公楼市场。在2009年的4月份,我们看到并指出住宅市场的反转基本确立;通过对银行放贷和政府财经刺激等因素的分析,认为2009年三季度后可以明显看到商业地产的上升趋势。现在通过事后检验看,对于楼市的判断与市场的走势基本一致;尤其办公楼市场,我们前瞻性的预判到投资市场的复苏,因此第3季度数宗大规模的收购在意料之中。对于甲级办公楼市场,部分市场分析人士对于2010年的走势给予了乐观的看法,理由是世博效应和经济复苏;我们持相对悲观的看法,认为2010年甲级办公楼的空置率存在继续增加的风险。

 

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