拆迁中非居住房屋承租人权益的法律保护

作者：雷敬祺 上海市震旦律师事务所律师

    本文房屋承租人特指的非居住房屋承租人，即市场上与房屋所有人协商确定租金，订立租赁合同的个人或者单位，也包括其他形式合法占有被拆迁房屋的实际经营人。实践中，房屋承租人的法律保护缺失，使得其不得不扮演起“钉子户”的角色，增加了拆迁的难度，加剧了社会的矛盾。故，完善房屋承租人在拆迁中的法律保障机制，迫在眉睫。
    笔者雷敬祺律师代理的一起案件为例：
    2005年5月3日，上海某贸易公司与上海某实业公司签订《房屋租赁合同》，由贸易公司承租位于上海市某区某路的店面两间，用于经营文化用品销售，租赁期限为2005年5月13日至2015年5月12日。贸易公司依法办理了工商、税务登记。
    2008年6月因某市政工程建设的需要，拆迁人依法制定了《拆迁补偿安置实施方案》，对被拆迁人以及房屋使用人的补偿安置均作了详细规定（其中应补偿的企业搬迁、员工停业生活补助费和利润损失等都有规定）。2008年8月13日，实业公司停收租金，并向贸易公司发出限期搬出通知。2009年1月11日

由“因拆迁殉职，拟申报烈士”所想“违章建筑”之拆迁补偿

【新闻背景】
6月2日，惠州市龙门县南昆山生态旅游区管理委员会(下称“管委会”)副主任邓开华在拆除这座违章建筑时，遭遇户主家人的反抗。混乱中，邓被周伟林三弟周伟宏砍伤。两天后，不治身亡。
周家凉亭建于2004年，至今已投入使用4年多，在此期间，并没有相关部门指出凉亭属违章建筑。
“建凉亭花了一万多，为什么不在兴建时阻止？”周家家属质疑，同时也表示，“我们搭建凉亭，只是为了方便游客休息，又不是做什么违法的事？！”
管委会主任梁秋粦表示，“之前没有统一规划，所以旅游区内有许多乱搭乱建的建筑。如今要申办5A景区，当然要清理整顿。”他同时指出，凡是没有经过相关部门批准，没有审批手续的建筑均属于违章建筑，“如果管委会有规划，都可以拆除”。
6月5日早上，龙门县政府为邓开华举行了高规格的遗体告别仪式，县域内所有副科级以及上干部都要参加。同时，鉴于邓开华一贯作风良好，龙门县已追认其为优秀共产党员，也准备为其申报烈士称号，不过申报工作须等“法院对犯罪分子定罪”后才能开展。（摘录）
【法律分析】
本文姑且不谈因拆

 

周杰驾奔驰撞出租车离开现场的行为是否能认定为逃逸之法律分析

【新闻背景】
青年演员周杰驾无牌奔驰撞翻出租车 致三人受伤
2009年06月03日 19:19　来源：中国新闻网
中新社北京六月三日电(记者 杜燕)六月二日凌晨，北京一辆无牌奔驰车与一辆

出租车相撞，后者被撞翻致车上三人受伤。据证实，奔驰车司机为中国内地青年

演员周杰。

　　记者三日从北京交管部门了解到，二日凌晨三时五十分左右，一辆无牌奔驰

车在北京市朝阳区高碑店北路附近，将一辆出租车顶得侧翻，并撞在一根电线杆

上，车身被挤变形，车上三人受伤。

　　据证实，奔驰车主为在《还珠格格》中扮演“尔康”的中国内地演员周杰。

北京交管部门表示，周杰在事发后曾拨打电话报警，随后离开现场。二日下午，

周杰到北京市朝阳区交通支队处理事故，称事发后感觉身体不适前往医院检查治

疗。

　　就该辆奔驰车无牌上路，北京交管部门表示，车主自称前一日对车辆进行美

容时将车牌摘下。事发后，民警在该车后备厢中找到了号牌。民警称，由于周杰

在现场报警，并报出了自己的车牌号

2009年5月25日，邓玉娇原律师夏律师爆料，爆出如下事实：

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5月10日晚饭之后，KTV服务员邓玉娇在雄风宾馆一楼水疗区五号房洗衣。邓玉娇说：“水疗区就是女性给男人卖淫的地方”。洗衣时，一个“高个子戴眼镜的男的”（即黄德智）进入房间，走入走出两三次后，将门锁上，坐在房间床上，称其要洗澡。邓玉娇答马上出去，并向外走。走到门口时，黄德智说：“你往哪去，你要陪我洗澡”。邓玉娇申明自己是在这里洗衣服，不在这里上班。欲开门离开之际，黄德智一把将邓玉娇拉倒在门口床上，脱邓玉娇的衣服。由于邓玉娇上身挂有斜挎式胸包，黄德智未能脱下其T恤衫，转而拉扯其裤子。此裤子为邓玉娇在浙江时所购，由于邓玉娇从浙江回巴东后身材变瘦，又未系腰带，裤子被黄德智一拉即下，内裤全露。黄德智又脱其内裤，并以手摸其下体。邓玉娇用脚踢黄德智，黄德智试图脱邓玉娇的鞋子，未能脱掉，被邓玉娇踢下床去。邓玉娇将锁解开后跑进休息室。

 黄德智与一名“矮个子客人”（即邓贵大）先后尾随入内，黄德智骂道：“他妈个屄今天被个屄女娃子戏弄了。”邓贵大遂问，“哪个戏弄你的，给我看下，下不了场了，还不得了了。”黄德智便指着邓

邓玉娇案办案思路及辩护切入点之愚见

作者：雷敬祺 上海市震旦律师事务所律师

【案件回顾】
案件过程
2009年5月10日晚7时30分左右，野三关镇招商协调办主任邓贵大，与黄德智及另一邓姓同事一起吃晚饭并饮酒后，前往该镇雄风宾馆梦幻城休闲。休闲之前，邓贵大三人欲前往梦幻城二楼一休息室休息。黄德智在前，邓贵大和邓姓同事紧随其后。
黄德智进门后，发现梦幻城员工邓玉娇正在休息室洗衣服，便询问她是否可为其提供特殊服务。邓玉娇说，她是三楼KTV员工，不提供特殊服务。
黄德智听后很气愤，质问邓玉娇这是服务场所，你不是“服务”的，在这里做什么？双方遂发生争执。争执中，邓玉娇欲起身离开，此时，跟在身后的邓贵大说，“怕我们没有钱么？”便随手从衣袋里抽出一沓钱在邓玉娇面前显摆。邓玉娇拒不理睬，欲再次起身离开时，被邓贵大按在休息室沙发上。
邓玉娇欲起身，却被再次按倒在沙发上，她拿出一把水果刀向邓贵大连刺三刀，黄德智见状欲上前阻拦，右手臂被刺中一刀，邓姓同事吓得不敢靠近。
邓贵大因伤及动脉血管和肺部，在被送往医院途中身亡。黄德智已被转至宜昌治疗，现已脱离生命危险。

                         交通事故认定复核申请书

申请人：黄某，男，1969年3月6日生，壮族，系死者邹某某丈夫
地址：上海市嘉定区江桥镇某某路某某弄某幢某室 邮编：
申请人：黄某某，女，8岁，系死者邹某某女儿
法定代理人：黄某，系其父亲
委托代理人：雷敬祺 上海市震旦律师事务所律师

上海市公安局交警总队：
    申请人因不服上海市公安局嘉定分局交通警察支队2009年5月13日作出的沪公嘉交认字[2009]第F090800x号道路交通事故认定书，特申请复核，事实和理由如下：
一、 事故认定书认定事实不全。
    事故发生地点晋元一路晋元六路路口事故发生之前没有交通标线，交通标线是在事故发生后划上去的。
肇事车辆行驶的晋元一路有限速标志，限速为每小时40公里，嘉定分局交通警察支队对肇事车辆的车速未做鉴定，根据证人笔录，肇事车辆当时的车速高达每小时80公里，而根据撞击的激烈程度，也可以推定肇事车辆事故发

“上海北广场动迁报惊天大新闻”法律分析

最近网上看到一则论坛转载的文章，大概内容如下：

迎世博上海新客站北广场要进行市政动迁，改造工程紧锣密鼓的进行着。就在这一刻，爆出一户人家居住面积只有四十多平米，你们知道里面户口有几个么？说了吓死你们，有62个户口........按照动迁款人头算每个人23万的话，动掉这四十多平米需要动用资金将近 1426万元人民币，我的妈呀，算是50平米好来，1426÷50＝28.52万每平米，是全世界最贵的房子了吧！
此事件已经惊动市政府，动迁暂搁置，调查就此展开.......

【法律分析】
看到这则报道，笔者雷敬祺律师并不觉得是什么大新闻，但是老百姓却觉得是大新闻，原因在于上海拆迁过程中不规范，动迁实施部门给老百姓误导所造成的。
雷敬祺律师认为，在拆迁实践过程中，动迁组为了好操作，也让老百姓容易理解，通常会按照人头来计算动迁补偿，一个人头多少钱，然后给老百姓造成了一种误解，人头多，动迁费就多。然而，无论从法律还是从政策规定来看，从未有人头安置的规定。2001年《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》111号文，规定的是按照面积来补偿（“数砖头”），但是在拆迁实践中遇

杭州飙车撞人事件网上关注的人很多，有记者连线笔者对此事的看法，笔者简单分析如下：
交通肇事罪与以驾车撞人的危险方法危害公共安全罪的界限两者都是危害公共安全的犯罪，都可能发生致人重伤、死亡或者使公私财产遭受重大损失的严重后果，但两者存在明显区别：一是主观方面不同。交通肇事罪在主观方面表现为过失；以驾车撞人的危害方法危害公共安全罪在主观上表现为故意。二是客观方面的要求不同。交通肇事罪在客观方面要求行为人的违章行为必须造成法定的严重后果才构成为犯罪。
笔者雷敬祺律师认为，本案很难定性为危害公共安全罪，应当认定为交通肇事罪，因为很难认定肇事者主观方面为故意，车辆虽然超速，但还是在马路正常路线上行驶。如果要定性为危害公共安全罪，必需有肇事者主观上为故意的依据，客观上有可能造成不特定人生活安全的行为，比如肇事者肇事之前受到了某种刺激要报复社会，驾车乱打方向盘，故意撞人等行为。
关于处罚，笔者认为，本案不存在逃逸或者醉酒驾车情形，如果肇事方赔偿到位，获得家属谅解的话，有可能处三年以下有期徒刑或者拘役。
最后，笔者也希望本案能公正公开依法解决，让国民看到正义的存在。

    博弈论又被称为对策论（Game Theory)，它是现代数学的一个新分支，也是运筹学的一个重要组成内容。博弈论就是研究互动决策的理论。所谓互动决策，即各行动方（即局中人[player]）的决策是相互影响的，每个人在决策的时候必须将他人的决策纳入自己的决策考虑之中，当然也需要把别人对于自己的考虑也要纳入考虑之中……在如此迭代考虑情形进行决策，选择最有利于自己的战略(strategy)。
    古语有云，世事如棋。生活中每个人如同棋手，其每一个行为如同在一张看不见的棋盘上布一个子，精明慎重的棋手们相互揣摩、相互牵制，人人争赢，下出诸多精彩纷呈、变化多端的棋局。
    律师，博弈智者。律师并非棋盘上的棋子，却是影响棋盘的智者。律师的工作不是参与棋局，而是分析棋局，拨开云雾，辨明方向，协助当事人走出胜局。

拆迁过程中的租赁合同纠纷及应对策略

 

作者：雷敬祺  上海市震旦律师事务所律师  彦盟专业律师网http://www.yanmon.com

 

拆迁的过程总会存在多方利益群体的博弈，拆迁人与被拆迁人的博弈、承租人（公房）与同住人的博弈、出租方与承租方的博弈等等。本文所述拆迁过程中的租赁合同纠纷就产生于出租方与承租方之间的博弈当中，比较常见的是出租方为房屋或土地的所有人（或者为二房东），承租方为房屋或土地使用人（一般为公司企业、个体工商户等）。因为只要拆迁许可证颁布之日，出租方与承租方的租赁合同仍然存续，那么，承租方的拆迁补偿安置权利是有法律依据的。根据《城市房屋拆迁管理条例》第二十七条 拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。第三十三条 因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。《上海市城市房屋拆迁管理实施细则》第四十五条（拆迁非居住房屋的有关费用补偿）拆迁非居住房屋，拆迁人应当补偿被拆迁人或者房屋承租人下列费用：（一）按国家和本市规