房屋买卖质量瑕疵责任

　　房屋质量瑕疵是指出卖人所交付的房屋不符合法律、国家或行业有关技术标准及合同约定的质量标准。房屋质量瑕疵可以分为履行瑕疵和损害瑕疵。
　　1甭男需Υ寐男需Υ檬侵赋雎羧嗽诮桓妒保房屋已具有质量瑕疵，即履行具有瑕疵。瑕疵履行是一种违约行为，所以又称违约瑕疵。对于履行瑕疵，可根据经济效益原则视具体情况作不同处理：
　　(1)瑕疵不影响房屋的使用性能、安全性能和价值，可以安全、放心使用的，可以采取修理措施，以消除瑕疵。费用应当由出卖人承担。
　　(2)瑕疵不影响使用、安全性能和价值，但无法修补的，买受人可以要求减少价金，并有权要求出卖人承担违约责任并赔偿损失。
　　(3)因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。
　　(4)因房屋质量问题严重影响正常使用，买受人有权请求解除合同和赔偿损失。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托

房屋买卖意外风险责任承担

　　意外风险承担，是指因不可归责于合同双方当事人的事由，房屋买卖在合同订立后，债权债务清结之前发生灭失的损失由谁来负责承担。房屋买卖过程中发生意外风险的责任负担，按以下原则确定：
　　1币婪课莸娜ㄊ羧范ㄒ馔夥缦赵鹑巍Ｔ诼蚵舴课莨户登记以前，由出卖人承担，登记以后由买受人承担。在商品房买卖法律关系中，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担。
　　2币拦错确定意外风险责任。在通常情况下，都是以房屋的权属作为确定房地产买卖意外风险责任负担的原则，但因买受人的原因至使房屋不能按照约定的期限转移登记的，其房屋意外风险责任的承担应当自约定之日起转移给买受人。在商品房买卖中，买受人接到出卖人的书面通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定的除外。
　　3狈课莸囊馔夥缦沼陕蚴苋顺械５模并不影响出卖人履行债务不符合约定，买受人要求其承担违约责任

龙万鹏诉天津市中基集团有限公司商品房买卖合同纠纷案
（商品房买卖合同）

　　（一）首部
　　1．判决书字号
　　一审判决书：天津市塘沽区人民法院（2003）塘民初字第1914号。
　　二审判决书：天津市第二中级人民法院（2004）二中民四终字第94号。
　　2．案由：商品房买卖合同纠纷。
　　3．诉讼双方
　　原告（被上诉人）：龙万鹏，男，1957年出生，汉族，天津市塘沽区广州道小学教师，住天津市塘沽区。
　　诉讼代理人：郑国瑞（一审），男，天津市塘沽区广州道小学教师，住天津市塘沽区。
　　被告（上诉人）：天津市中基集团有限公司（原名称天津中基实业有限公司，以下简称中基公司），住所地：天津市塘沽区和平路中泰大酒店13层。
　　法定代表人：杨春堂，董事长。
　　诉讼代理人（一审、二审）：王健，大有律师事务所律师。
　　4．审级：二审。
　　5．审判机关和审判组织
　　一审法院：天津市塘沽区人民法院。
　　合议庭组成人员：审判长：刘洪喜；代理审判员：杭宝林、陈玮。
　　二审法院：天津市第二中级人民法院。

商品房买卖中的惩罚性赔偿

　　根据最高人民法院的司法解释，在商品房销售中房地产开发企业的五种欺诈行为将导致“一倍上限的赔偿责任”，这实际上是消费者权益保护法中对经营者欺诈行为实行“双倍返还”原则的变相适用。
　　这五种欺诈行为包括：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人或又将该房屋出卖给第三人；故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。对此，法律都规定了基本相同的法律责任，就是解除或撤销合同，同时返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
　　这里根据对立法意图理解需要提示的是：
　　1钡笔氯酥髡藕贤无效、合同可撤销、合同解除的，其行使相应诉讼权利的时效是不同的，主张无效的诉讼时效2年，主张撤销是1年，主张解除则应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定分三种情况处理。
　　2倍杂凇耙槐

　　原告：戴雪飞，女，34岁，香港居民，住上海市古北新区。
　　被告：江苏省苏州工业园区华新国际城市发展有限公司，住所地：苏州工业园区都市花园。
　　法定代表人：奚正刚，该公司董事长。
　　原告戴雪飞因与被告江苏省苏州工业园区华新国际城市发展有限公司(以下简称华新公司)发生商品房订购协议定金纠纷，向江苏省苏州工业园区人民法院提起诉讼。
　　原告戴雪飞诉称：2004年4月18日，原告与被告华新公司签订一份协议，约定由原告支付定金5万元，订购被告开发的房屋一套；如果原告在被告通知的时间不与被告签订正式的商品房预售合同，5万元定金不返还；如果被告在此之前卖出房屋，应当双倍返还定金。收到被告的签订合同通知后，原告于4月25日至被告处，与被告商定，待原告的丈夫5月7日从香港回来后再签合同。5月7日原告至被告处签合同时，由于被告出具的格式合同中有样板房仅供参考的条款，原告对此持有异议，与被告协商未果，特以书面表达了由于被告“不能给予明确答复，需要另择日签约”的意见，希望与被告继续协商，被告的工作人员表示同意。不料被告竟于5月9日通知原告，要没收原告的定金，并要将房屋售与他人。请求判令被

我买了一套带庭院的住宅,合同交房日期是2004-12-30,当天我去收房发现一些问题就没有办入住手续.2005-3-21年我去收房,发现问题仍然存在,就给开发公司发函催促,对方答应整改.以后我们之间就没联系.过现在我又去收房,物业让我从2005-1月开始全额交物业费,我没有入住,该交那么多吗?开发公司符合交房的条件只是证件齐备,不管业主是否有异议吗?盼复.谢谢.

解答:

根据物业管理条例，在正式收房以后，不论业主是否入住都应该缴纳物业管理费，但如果没有正式收房则不用缴纳物业管理费。在办理收房手续时，你应注意两个问题：一是看开发商是否具备合同约定的交房条件。一般来说，房屋交付时，购房者可要求开发商出示《房屋竣工验收证明书》、《入住许可证》以及《房屋质量保证书》和《房屋使用说明书》，如果合同约定产权交房的，还应要求开发商出示“大产证”。二是仔细验收房屋。验收时，应在物业人员的陪同下，具体检查房屋有无质量问题，水电是否开通，合同中约定的房屋设施是否安装到位，水表、电表、煤气的数额等。如有质量问题，应在房屋交接单上注明，先不要接收房屋。如有疑问可以向徐滔法律服务网黄律师咨询，电话：13671344995

来源: 法制网——法制日报周末  　(组稿人：劳动法世界laboroot.com高级研究员李伟)

      漫画 苏亚鹏

劳动法专家与知名企业人事总监的对话 劳动法三人谈

劳动法务是公司法务的重要组成部分。

公司运营中的法律风险，包括用工风险。

最受用人单位和劳动者关注，关乎劳动者和用人单位切身利益的全新的劳动合同法已于2007年6月29日经人大审议通过，并将于2008年1月1日起正式颁布执行。该法案的出台，将直接提升企业人力资源的管理成本，企业人力资源管理理念也势必将面临颠覆性的挑战。

企业应该利用劳动合同法颁布实施的契机进一步做好人力资源管理工作，提升管理水平，避免劳资冲突，建立和谐的劳动关系。为此，法制日报公司法务专刊