最高人民法院印发《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的通知

    法发〔2009〕42号

 

    各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

    现将《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》印发给你们，请结合当地实际，认真贯彻落实。

    二○○九年七月九日

 

    最高人民法院关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见

 

    当前，稳定房地产市场，保障房地产业的健康发展，是党和国家应对国际金融危机影响，促进经济平稳较快发展的重大决策部署。充分发挥人民法院的审判职能作用，切实做好房地产纠纷案件审判工作，是人民法院为大局服务、为人民司法的必然要求。各级人民法院要深刻认识当前形势下做好房地产纠纷案件审判工作的重要意义，准确把握宏观经济形势发生的客观变化，在法律和国家政策规定框架内，适用原则性和灵活性相统一的方法，妥善审理房地产案件，为国家“保增长、保民生、保稳定”的工作大局提供强有力的司法保障。现就做好房地产纠纷案件的审判工作，提出如下指导意见。

一、切实依法维护国有土地使用权出让市场。要依照物权法、合同法、城市房地产管理法等法律及最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，尽可能维持土地使用权出让合同效力，依法保护守约方的合法权益，促进土地使用权出让市场的平稳发展。

    二、切实依法维护国有土地使用权转让市场。要正确理解城市房地产管理法等法律、行政法规关于土地使用权转让条件的规定，准确把握物权效力与合同效力的区分原则，尽可能维持合同效力，促进土地使用权的正常流转。

    三、切实依法保护国家投资基础设施建设拉大内需政策的落实。要依照法律规定，结合国家政策，妥善审理好涉及国家重大工程、重点项目的建设工程施工合同纠纷案件；要慎用财产保全措施，尽可能加快案件审理进度，发挥财产效益，为重点工程按期完工提供司法保障。

    四、加大对招标投标法的贯彻力度。要依照招标投标法和最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，准确把握“黑白合同”的认定标准，依法维护中标合同的实质性内容；对案件审理中发现的带有普遍性的违反招标投标法等法律、行政法规和司法解释规定的问题，要及时与建设行政管理部门沟通、协商，共同研究提出从源头上根治的工作方案，切实维护建筑市场秩序。

    五、妥善处理因发包人资金困难产生的发包人拖欠工程款、承包人拖欠劳务分包人工程款等连锁纠纷案件。要统筹协调各方当事人的利益，加大案件调解力度，力争通过案件审判盘活现有的存量资金，实现当事人双赢、多赢的结果。调解不成的，要综合考虑连锁案件的整体情况，根据当事人的偿付能力和对方的资金需求，确定还款期限、还款方式，最大限度避免连锁案件引发群体事件影响社会稳定。

    六、妥善处理非法转包、违法分包、肢解发包、不具备法定资质的实际施工人借用资质承揽工程等违法行为，以保证工程质量。对规避标准化法关于国家强制性标准的规定，降低建材标号，擅自缩减施工流程，降低工程质量标准等危及建筑产品安全的行为，要按照法律规定和合同约定严格予以处理；构成犯罪的，交由有关部门依法追究责任人的刑事责任。

    七、妥善处理各类房屋买卖合同纠纷案件，依法稳定房屋交易市场。要依照法律和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，妥善处理房屋销售广告纠纷，认购协议中定金纠纷、房屋质量纠纷、房屋面积纠纷，制裁恶意违约行为，保护购房人利益；对于房地产开发商确因资金暂时困难未按时交付房屋的，要多做双方当事人的调解工作，确无调解可能的案件，可以根据案件的具体情况，依法合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题；对于买受人请求解除商品房合同纠纷案件，要严格依法审查，对不符合解除条件的不能解除；要引导当事人理性面对市场经营风险，共同维护诚信的市场交易秩序。对矛盾有可能激化的敏感案件和群体性案件，要及时向当地党委汇报，与政府主管部门沟通情况，力争将不稳定因素化解在萌芽状态。

    八、妥善审理商品房抵押贷款合同纠纷案件，维护房地产金融体系安全。在审理因商品房买受人拖欠银行贷款产生的纠纷案件中，要依法保护银行的合法权益；对涉嫌利用虚假房地产交易套取银行信贷资金等违法犯罪活动的，要及时向侦查机关提供线索；对案件中出现的新情况、新问题及时与房地产主管部门、银行业进行沟通，依法支持金融监管机构有效行使管理职能，防范房地产金融体系风险。

    九、妥善处理拖欠租金引发的房屋租赁合同纠纷案件。在处理小型企业租赁他人厂房、仓库等经营性用房的案件时，如果承租人因资金短缺临时拖欠租金，但企业仍处于正常生产经营状态的，要从维护企业的生存发展入手，加大调解力度，尽可能促成合同继续履行。

    十、妥善采用多种途径处理房地产纠纷案件。房地产案件的审判涉及到房地产企业和广大人民群众的切身利益，要从保障企业合法权益，保障人民群众居住权益的角度，切实贯彻“调解优先、调判结合”原则，大力加强诉讼调解工作；要借助行政调解、人民调解力量，多种途径、多种方式化解纠纷，维护稳定，切实防止房地产纠纷转变为群体性行为。

    十一、加强对当前形势下房地产业审判工作新情况、新问题的进一步研究。房地产业在国民经济中的重要作用，决定了国际金融危机对房地产业的影响是深远的，要加强对房地产案件审判的前瞻性研究，密切关注国内外经济形势变化可能引发的房地产纠纷案件，对案件审判中出现的新情况、新问题及时提出应对的司法政策；要及时总结审判经验，有效提高解决疑难复杂问题的能力，为房地产业的健康、持续发展提供可靠的司法保证。

 

 

 
　　 我不是搞教育的，但受过教育，因此对教育还是有些体会，还能谈点东西。同时，笔者作为律师，有更多的机会参与关于“公平”问题的讨论，便借着教育说说公平的事儿。
　　 教育公平，主要应是对受教育者而言的。
　　 从法律上讲，每个人都有接受教育的权利。法律上也强调接受教育是一种义务。因此，事实上存在一个作为权利的公平和承担义务的公平。九年义务教育，对于孩子来说，不要搞那么多无聊的课程，不要超出孩子的负载，这也是一个公平的问题。
　　 而作为权利的教育公平，应该是指平等地受教育的权利。目前矛盾集中体现在择校的问题上。对此我是这样看的。
　　 作为讨论的前提，我们必须看到教育资源的分布肯定是不平衡的。不管哪朝哪代，哪一国家，都不可能做到教育资源按地域平均分配。但是教育资源一旦相对集中。那些这些优势的教育资源分配给谁，按什么进行分配就是一个问题了。
　　 以前的重点中学，是按成绩来进行分配的。最好的小学生，升入重点初中。最好的初中毕业生要么择优录取为中专生，要么升入重点高中。
　　 现在有些变化了，优势的重点中学，除了录取一定数量的成绩好的学生外，还拿出一部分名额来搞创收。这已经是非常普遍的做法了。因此，目前优势的教育分配是一种双轨轨制，一是分配给成绩好的学生，二是分配给家境比较富有的学生的。
　　 凭什么有钱就能上名校？这是人们最直观的负面评价。但事实上，择校费的确推动了学校的发展，很多学校高楼大厦及教学配套设施的改善，老师待遇的提高，择校费都是帮了大忙了。学校要发展，有些公平便被牺牲掉了。
　　 政府的态度也是十分暧昧的。比如，我们那个县一中，通过聚敛择校费，没有几年时间，新教学大楼、试验楼、图书馆和运动场都起来了。都是学校自己折腾的，政府没有花什么钱，如果你是县长，你能说些啥？
　　 凭成绩上重点还是凭择校费上重点，从公平上讲（除去人际运作的因素外），似乎是机会均等的。但事实上又有不平等的地方；凭成绩吧，那么对成绩差的学生来说，事实上剥夺其享受优质资源的机会；凭择校费吧，事实上剥夺了成绩较好（不是特别好）家境贫穷的学生上重点的机会。
　　 结果公平的平均主义只是乌托邦的理想，在现实的世界里是不会存在的。我们讲究的公平，应该是分配上的正义。不同的人均能得到合适的对待。既要照顾好成绩好的，也要照顾好成绩差的，既要照顾好品行好的，也要照顾好品行有缺陷的。这不是一个优势教育资源如何分配的问题，还有一点更基础的起点。那就是教学资源的多元化样态。
　　 现在人们对重点中学有一种顶礼膜拜的心理。
　　 现在衡量教育资源，更多的强调是硬条件，对师资要求也是才胜于德。这也是有失偏颇的。在我的记忆里，对我帮助最大的，可能不是教书教得最好的，而是最善良的最有爱心的老师。我在求学期间，得到很多德胜于才的老师的帮助。这是我终生受益的。相反，在重点中学我感受到很多不一样的东西。由于体制性的因素，学生变成了他们的生产资料，学生成绩好，他们的业绩就越好，学生成绩不好，他们便没有业绩。这种体制，对成绩好的学生是一种奖励，对成绩不好的学生无异于一种惩罚。
　　 其实并不是所有的人都适合上目前的所谓的重点中学。我在中学时候有个同学，现在看来她的确有学习障碍，她和我们在一起共同学习真的很辛苦。什么成绩都不好，压力很大，非常的不快乐。而对于有些品行缺陷的学生来讲，他们最缺的不是特级教师，而是有爱心的老师。
　　 对于城市的孩子来讲，公私分立，有更多的选择才有公平。对贫困边远地区的孩童来讲，减轻他们上学的艰辛，同时配备合适的教学资源才是公平。对于智力不足或或都有残疾人的来说，建立更多的特殊教育学校，配备更多善良而又有爱心的老师对他们才公平；而对于艺术特长来说，对无聊课程不作要求才是好学校。
　　 我想教育公平的起点，首先是要打破我们学校的同质化。建立多元样态的学校体系，建立多元投资的体系，创设有不同理念和教育方式的学校。
　　 世界上不会有最好的学校，适合自己的学校才是最好的。因此，教育公平，对最大多数人的最大满足才有真正的教育公平。我们需要有很多类型的学校，满足不同人群的不同要求。在这方面，我觉基础教育在理念和模式上，应该向现在幼儿教育学习。

海南电视台直播海南节目播出了一个拴在树上的孩子。这期节目是应该是跟踪报道，很遗憾没有看到前面的节目。

孩子和父亲终于筹到了1000元钱，由电视台的记者领到人民医院去检查。孩子的父亲早就发现孩子的脑子可能有问题，但一直苦于没有钱去医院做检查。

这则新闻给出了很多信息：孩子非常多动，不仅如此，很多东西都跟不上同龄小孩，语言很落后，大小便不能自理，甚至不懂叫。新闻旁白称孩子有自闭现象。

医生的直觉判断是大脑发育异常，先要作脑影像检查（MR）。结果明天才会出来。

看完这个片子，心理特别的难受。因为我见过很我类似的小孩。有正常的外表，却有古怪的行为，明显的发育落后。绝大多数都于自闭症谱系。至今病因不明，无药可救，只有从小通过教育训练才能得以改善。

自闭症又名孤独症，虽然每年的四月二日，被确定为国际孤独症日，但是在中国的主流社会，仍然存在着许多对孤独症的误解。很多人认为，孤独症就是性格问题，孤僻不合群，仅此而已。

事实上，孤独症的问题是非常复杂的。有一个妈妈发现自己的孩子三岁还不会讲话，带着自己的孩子到全国各地医院检查，没有发现躯体上有任何疾病，发音器官也正常，但就是怎么教孩子也不开口。后来，她辞职回家，历经六年上亿次的重复，孩子终于开口叫了一声妈妈，那一声妈妈，叫处这个母亲泪雨倾盆。最严重的孤独症，始终处于混沌的世界里，在这个属于他的世界里，一切声、光、气味、行为、物品、符号都是混沌的，给他们造成困扰，让他们感觉到恐惧，他理解不了也无法认识这个正常人看来再自然不过了的世界。

早期的统计数据表明，有一半的孤独症患者，终生保持沉默。但是他们的世界远比哑巴要悲惨。他们不是单纯的讲不出话。而是他们不知道语言是个什么东西，语言意味着什么。他们表达需求的方式是用头撞墙，或者拼命地打自己的脑袋，正常人看来他们是在自伤。他们可能会觉得突然推倒他人非常有趣，可以充分满足自己的支配欲望。这在正常人看来，是攻击行为。

孤独症并不都是傻子。医学资料表明，有60%智能较低，有30%智力正常，有10%智力超卓。通常认为爱因斯坦是高功能的孤独症，也有说法是阿斯伯格综合症。但爱因斯坦身上还是残留着孤独症最核心的东西，即行为古怪，不能融入平凡的世界。

绝大多数家长没有爱因斯坦父母那么幸运。恰恰相反，对大多数家长而言，孩子的确诊意味着灾难的降临。很多家长的人生轨迹就此改变了，精神崩溃只是其早期表现。巨大精神压力和沉重的经济负担摧毁了无数的家庭。部分家庭四分五裂，不断有悲剧出现。武汉一个父亲抱着孩子纵身跳下了长江大桥，北京有个父亲纵火毁了整个家。

随着经济和社会的发展，医学上早期作出的“孤独症无可救药，需要终生照料”的论断正在被成功案例改写。但了解孤独症，普及孤独症知识无疑是重要的。，据保守估计毕竟中国至少有80万孤独症儿童，按一家三口计，至少涉及到2400万人的福祉。整个实上，由于孤独症的主要方法是分解训练，以上厕所而言，要分解成10步骤，花数月时间，耗费的人力巨大。因此，一童得病，全家动员，外公外婆一起上阵。会影响的人群远非2400万人。

孤独症已经被国际上定性为精神残疾，排在身体残疾之前。奥巴马上任后，对弱势群体的关注，首先加大的是对儿童孤独症的研究和教育训练投入。中国的残疾人保护法也正式将严重的孤独症纳入残疾人范畴。一些城市开始给孤独症儿童家庭发放补贴，在上海开设了全国示范的康复训练学校。

海南是个小省，什么都走在后面。但是海南的孤独症儿童比例，在全国是比较靠前的。在省人民医院国兴大道门诊，被确诊为孤独症的儿童越来越多。该机构现已人满为患，需要排队了。但是在这些孩子的家长，他们却仍然只是孤独地与孤独症作战，他们精疲力竭，负债累累不说，还时常承受着社会上的种种误解，甚知嘲笑、岐视，他们真的需要这个社会多知道一些孤独症的真相。

 

 

黄文灿律师在海口电视台解释车位权属有关的法律问题

这是黄文灿律师在海口电视台解答施工扰民的法律问题

  央视刚播完纪念季漾林和任继愈两位老先生的片子。

   我第一次看到季漾林这个名字，是北大学报上登载的小故事。是北大新生误将当时的北大副校长当成校工的小笑话。从此记住了这个名字，后来也读了牛棚杂记，再后来了解到他的梵文研究着实了得。再后来文化界开始热棒季老了，温总理也亲自去祝寿。

党和政府重视文人，特别重视大师。前些年的 钱中书教授，再早前的经济学领域的陈岱孙教授，法学领域的王铁崖教授，都很受政府的重视和关怀。

知识界还是很尊重前辈的，特别是那位德高望重的老前辈。只是我们这些人对这些所谓的大师的学问并不了解。不知道这些大师，大在何处。不了解不等于不去尊重，但是不了解就崇拜就不对了。其实，文化界和知识界也不是完全冷静的。没有谁敢说知识文化界不会瞎起哄。

别说再代无大师这样的话，这是伪命题。在这个人人都是知识分子的时代，要用懂得多来充“大师”，几乎不可能。现在的知识来源渠道多起来了，学校并不是获得知识的惟一渠道，学生并不会因为老师告诉给他了一些知识而感恩戴德，所以师道尊严事实上在下降。老师拥有知识并不足以自傲。

当然，学术还是需要传承的，所谓薪火相传还是有一定的道理的。国学有很好的传承，破四旧也是破不了的。但对于法学来讲，却是很尴尬的。中国法学也研究法制史，但是法制史上的法律制度，似乎已经变成了死去的制度，成为文物了。

中国现行法似乎均是现代化的产物，至少在法律形式是极为现代的。但中国人的思想观念还是有传承的。1994年以后，中国在法律上已经废除了事实婚姻制度。但是老百姓的观念理仍然没有废除这个概念。中国人倡导婚姻自由上百年了，但是仍有未婚同居分开后索要“青春损失费”的说法。

由于制度上没有传承，中国法律的学问不好做。邓正来先生提出“中国法学向何处去？”，的确让人深思。

翻开合同法，对传统中国来说，这部法律从内容到形式全新的。当然，中国人的生活方式已经是改变了，还且还在不断改变，甚至可以说在经历着深刻的变更。作为实践性很强的学科，法学肯定不是永恒之学，而是不断变迁之学。没有一劳永逸的法学学问。某个时代的法学大师，在另一个时代可能被彻头彻尾地批评。韩非子作为中国法家集大成者，也一度被批得体无完肤。所以，在某一时代的大师在另一时代可能是荒谬的。

学问家不是拿来崇拜的。学问家的精神，才是大家学习的。钱文忠先生介绍季老学外语的一句话，很有道理，那就是聪明人要下笨功夫。

    当我看到科学家聚精会神地投入到自己的研究中，那种精神很值得感佩。工作投入是美德。

    但如果太投入，就会入戏。有人说张国荣是因为演《霸王》入戏太深，最终导致了悲剧。

    做律师也同样不可太入戏。初办案件的律师，往往太想一举成功，结果入戏太深。入戏太深有什么不好呢？一是混淆了代理人和当事人的角色。二是，不能做到举证和心证并重。律师是替当事人举证，但同时也要考虑法官的心证。在这里，不谈关系和人情那一套，就纯技术上看，律师的举证如果无益于法官的心证，那么这样的举证就失去了意义。入戏太深后，就只会埋头拉车，不会抬头看路了。如果律师过于计较细枝末节，那么一个简单的案件也可以弄得卷帙浩繁，复杂无比，浪费很多资源，或者法庭无从处理。三是，不能冷静地处理对方的攻防。入戏太深后，总是会认为对方是胡说八道，一派有言，不置一驳。似乎真理都在自己这边，对方的理由和观点不言自明那就是错的。
      新办案件，往往注重死扣法律和证据规则，忽视法官的心证过程。另外，对证据制度的缺陷缺乏较深的认识。任何一个案子都受到调查的时间和手段的限制。法庭受到的限制也是非常大的，法官受制于审限和人力紧张和经费缺乏，往往不愿意出门调查。所以，有的案情如果再投入一些资源，是可以搞清楚的，但问题在于，由于社会经济条件的限制，不可能有那么多资源可供投入。所以，如果不设置好要点和准备好关键性的环节，在一方看来是清清楚楚的案件，但体现在法庭上却不明不白了。入戏入深，就会出来一种牛劲，不愿意放弃任何一个细节，这本来是一种很好的敬业精神，但是抓细节太多，往往会浪费掉一些资源。

     大多数案件实际上都是有缺陷的，铁案更象是不可达到的彼岸。敬业精神的体现，恰恰要用在抓要点上，关键性环节选择不准确，什么都不愿放弃，反而适得其反。