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维加斯地产林秀华
维加斯地产林秀华
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住家委員會是為了維護社區的環境與價值。

住家委员会是为了维护社区的环境与价值。

 

在拉斯维加斯买房,很多新社区或康斗社区,都有住家委员会(Home Owner Association, HOA),这些社区有的祗有十几幢房子,有的则大到像沙漠林,有上万个住户。这些住家委员会是为了维护社区的环境与价值,开发时建筑商成立了住家委员会,由所有的住户分担维护社区的费用。

 

住家委员会并非新玩意,早在19世纪,美国的一些新社区就开始有了,在60年代,美国的都市发展走向郊区,因为可建的土地越来越少,盖高密度的社区成为趋势,而大多数的社区都有公共设施,需要维修,于是成立住家委员会就流行起来了。

 

这种社区有自己的法律,当社区刚形成时,因为空地很多,投票权

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林秀華表示,拉斯維加斯的獨立小型辦公樓供不應求,常有一個以上的買主競價,最後成交價高於要價的情形很普遍,估價也很難精準。(林秀華提供)
 
林秀华表示,拉斯维加斯的独立小型办公楼供不应求,常有一个以上的买主竞价,最后成交价高于要价的情形很普遍,估价也很难精准。(林秀华提供)
 
2013年拉斯维加斯的商业地产投资有很明显的復甦,总成交量约20亿元,其中一半以上投资在大型公寓上,虽然距离2008年经济萧条前的水平 (2007年的50亿元)仍差一大截,但与最低谷时 (2009年的2.5亿元)相比,已不可同日而语。
 
最近有一个加州
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拉斯維加斯將近一半的新屋購買者是來自東西兩岸的高稅州。(胡懋嘉提供)

拉斯维加斯将近一半的新屋购买者是来自东西两岸的高税州。(胡懋嘉提供)

 

拉斯维加斯的平均房价经过15个月的上涨后,明年的房市走向是否继续大幅增高,是很多投资者有兴趣的话题。

根据GLVAR(Greater Las Vegas Association of Realtors)日前发表的11月统计资料显示,独栋屋(Single Family House)中间价位是18万3000元,比去年同期上涨26%,集合住宅(Condo and Townhouse)的中间价位是9万9000,比去年同期上涨34%。自从去年8月以来,如此强劲的涨势已维持了15个月。因此有些专家认为,拉斯维加斯的房市有过热现象,2014年将会降温。

 

事实如此,市场已有慢下

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房产

拉斯維加斯的房價從2012年1月份的谷底價11萬8000元,回升到五年前,房市崩盤一年後的行情,已與本地居民的平均所得有合理的對應,預期未來一年的升值空間將很有限。(林秀華提供)
拉斯维加斯的房价从2012年1月份的谷底价11万8000元,回升到五年前,房市崩盘一年后的行情,已与本地居民的平均所得有合理的对应,预期未来一年的升值空间将很有限。(林秀华提供)

内华达州政府推出一个新法案SB321「屋主权利法案」(Home Owner's Bill of Rights),主要目的是让让银行不能轻易法拍违约屋主的房子,因为它于10月1日开始生效,许多银行赶在它生效之前提出违约
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房产

買地是很複雜,風險高,學問大的事,不可掉以輕心。(吳維安提供)

买地是很复杂,风险高,学问大的事,不可掉以轻心。(吴维安提供)

 

拉斯维加斯的房价节节高升,市场上的二手房地产紧俏,有些投资者开始考虑买地自建。不管是要买地盖个房子自己住,或是纯投资转卖,或是盖个商业楼做生意,有十件事情要衡量一下。

 

首先是地点,买房大家都知道最重要的是地点,地点,地点,买地这个黄金守则更是重要,如果将来是盖房子,要看看附近将来会不会车水马龙吵了,离学校、工作、购物和餐馆有多远?买地就像是要把附近整个社区买下来一样。如果是要做商业用,就要看看附近有没有什麽大的发展计画,人口成长有多快,前途在哪裡。其次就是要估算除了地以外

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房产

 
溺水屋只要不推出来拍卖,银行就不需要报亏损。(吴维安提供)
 
最近有地产公司估计,拉斯维加斯大约还有4万多栋溺水屋。该报告说,要完全清理掉这些房产,大约还要五年时间。但奇怪的是,银行并不急于把这些房子推出来拍卖。即使在9月底房屋供应量勐跳了一次,使我们上市的房屋数量比上半年的平均多了一倍,从每月3000多栋增加到将近7000栋。可是,这比正常市场上应当有的数量,仍然低很多。既然有那麽多存货,为什麽银行不推出来?这是一个相当令人不解的问题。
 
内华达房地产经纪水秉和提供一个答案,他拿大家都能懂的股票买卖作比喻。比如说,在金融海啸发生前,你手中股票的价值为10万。之后,就说在2009年吧,它就只值5
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房产

拉斯維加斯房地產市場目前有150個新屋社區,交通方便,生活機能完備及合理的價格是投資人首先要考慮的事項。(圖:胡懋嘉提供)
拉斯维加斯房地产市场目前有150个新屋社区,交通方便,生活机能完备及合理的价格是投资人首先要考虑的事项。(图:胡懋嘉提供)

随着婴儿潮渐渐进入退休年龄,当此美国的房价仍价美物廉时,许多华人到拉斯维加斯买房,准备将来自己退
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房产

 沙漠景觀的庭園。(圖由吳維安提供)
沙漠景观的庭园。(图由吴维安提供)  

许多外地来的投资者在拉斯维加斯买了新房子,建商交屋后,屋主面对一片光秃秃沙石的院子不知该怎麽办。
 
拉斯维加斯不像北加州土壤肥沃,雨水充足,种什麽长什麽,拉斯维加斯的土以沙石为主,坚硬不好挖,加上雨水不够,种植不易。
 
种草皮的话,不但费水,水公司也不鼓励,现在大部分人将庭院做成「沙漠景观」(Desert Landscape),主要
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房产

 「活動屋」社區,不是投資好對象。(圖:吳維安提供)
「活动屋」社区,不是投资好对象。(图:吴维安提供)

说到游牧民族,就想到蒙古人,他们逐水草而居、住蒙古包。美国也有很多住「活动屋」(Mobile Home)的人,他们逐工作机会而到处迁徙。当拉斯维加斯的房价节节上升时,有投资者问买个「活动屋」不知道是不是好主意?
 
「活动屋」的正式名称是「工厂製造的房子」(manufactured house),和在地上盖起来的
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房产

內華達房地產公司負責人林秀華表示,拉斯維加斯的經濟前景是否持續看好,端視娛樂業的轉型是否成功。(林秀華提供)

内华达房地产公司负责人林秀华表示,拉斯维加斯的经济前景是否持续看好,端视娱乐业的转型是否成功。(林秀华提供) 


拉斯维加斯堪称全美国经济復甦速度最勐的城市之一,从原来名列全美100个城市裡经济最不景气的20个城市之一,到今天排名全美就业成长率最高的城市第19名,

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