空明理房工作室的BLOG

    自7月1日起北京市二手房将实行网上签约，中介机构的二手房信息必须上网公示，而且实行网签，必须是在具备资金监管资质的中介公司进行。（所有背景资料和相关文件这里就不再赘述了，相信大家随意搜索即可找到。）

    这对于早已习惯目前模式的二手房买方和卖方来说无疑不能算是个好消息，当然，规范市场，确保“三公”，是大家都愿意看到的，但是如果这些给自己带来了在以往是不必要的经济负担的时候，那么就未必是“众望所归”了。

    今天我们来谈谈如何在二手房网签和资金监管必须实行的情况下，让大家一如既往地进行二手房买卖，其重点无非是还能否合理避税？还能否在避税的基础上不影响从银行获得的贷款？资金监管会否暴露真实的交易价格？

    首先，问题的一切来源于交易价格，以前二手房交易共需签署三份买卖合同，一份是底价合同――用于缴纳税费，一份是正价合同――用于买卖双方确认实际交易价格，一份是申贷用合同――用于买方向银行申请贷款，现在实行网签，势必只能签署一份合同（仍旧

    按前文评论中NOVA的自述来看，你应该是一个正在有计划地跨入小白领（月收入10K~20K）阶层的年轻人，这是目前很主流的情况，我结合房贷为你做个房贷理财的5年规划吧，希望对你小有帮助。

    按照你的计划，价值56万元的房产，贷款30万，13年；

    按目前市场通行的房贷产品，你将会采用6.12％的利率，等额本息的还款法，这样的月供金额为￥2793.11元，相当于你目前月收入的55.9％，13年利息总负担为￥135711.22元，负担偏重；

    按你目前在苏州园区工作推测，主流银行应该基本都已有分支机构，如果采用等额本金，首月将达到￥3443.27元，月供负担较重，但是利息总负担降为￥118575.00元，减少较多；如果采用双周供，月供金额没有明显变化，利息总负担可以下降8％，对你目前的情况没有大的帮助，因为在2年后你的月收入提高一倍后，你会很快提前还贷，那么总利息负担的下降幅度会被进一步压缩；

    基于NOVA月全部收入（含公积金）￥6700元，月度支出￥1500元，可用于还款的金额￥5200元。

    我给你的建议是：将贷款

    “知己知彼，百战不殆。”――《孙子兵法》――在我们的降低房贷成本战略中也是能够得到体现的，现在有房产按揭在身的朋友们绝对不在少数，然而有多少朋友熟知市场上有多少种房贷产品，多少种还款方式，可以通过房贷产品组合满足我们的哪些需求？

    我们首先要为大家介绍的就是这些基本知识，虽然并不需要完全掌握这些，但是起码要了解这些能为我们提供什么服务。

    房贷产品分类：

    交易类：一手房按揭，二手房按揭，转按揭；

    非交易类：非交易转加按，房产抵押贷款，循环贷；

    还款方式分类：

    等额还款、递减还款（等额本金）、双周供、气球贷

    每类房贷产品均可以与不同还款方式组合，区别在于其所带来的不同结果，而主要的在于还款方式本身；大家耳熟能详的还款方式我们就不多提及了，主要给大家解释下特殊的还款方式。

    双周供：顾名思义这种方式颠覆了以往银行按月还款的历史与传统，扣款周期由一个自然月缩短为固定的

    在继续向大家介绍如何降低房贷成本之前，首先，感谢支持我们的朋友们；其次，想回答一下几位朋友提出的值得商榷的问题：

    关于通货膨胀和人民币贬值对于房贷成本的影响：房贷的稳定性决定了它自借贷关系形成那一刻起，在贷款要素不发生大幅变化的情况下，其贷款总成本就基本固定了，直观的表现就是月供金额变化不大；房贷的长期性决定了它必然会同时面临通货膨胀、通货紧缩、人民币的升值与贬值，通货膨胀简单来说就是货币的购买力增幅低于商品价格的增幅，也就是钱变得不值钱了，通货紧缩简言之就是由于社会总需求不旺盛，导致商品价格下跌，社会对于流通货币的需求总量下降，至于人民币的升值和贬值，已经有许多专业人士解释过了，在将来的相当长的时间内都将处于人民币的升值周期，因为人民币目前的币值无法反应其自身的实际价值；在解释过这些名词后，我们可以看到，这些因素对于实际的房贷影响都较小，因为这几个因素都与影响贷款成本最大的因素――利率――不构成直接联系，而由于通货膨胀等因素引起的利率调整，我们也可以通过合理利用市场中的贷款产品来规避，那么最大的影响应该是给我们带来的抉择上的

    通过对利率的宏观走势和市场中可以选择的利率产品的简要分析，对于这个直接影响房贷成本――实质是购房成本――的第一要素，我们已经有了宏观和微观的入门级认识，那么对于房贷成本而言，它的最直接表现形式――利息，我们要如何去对待呢？答案只有一个，那就是尽力节省，因为我们归还的每一分钱利息，都是我们的辛苦劳动所得，虽然借贷还息是天经地义的事情，但是如果可以少还，我们为什么不尽量少还呢？

    对于省息这个题目，我们需要向大家详细的阐述，因为根据每个人的实际情况不同，能够最大限度节省利息，也就是降低房贷成本的方案也都不同，我们将依托现有的各银行房贷相关产品，借款人的不同类型，通过案例来为大家讲述如何最大限度降低房贷成本。

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    相信很多朋友看到这个标题就会质疑，人民银行明文规定商业银行贷款利率的下限为基准利率的0.85倍，即最多下浮15％，在当前的中国金融管理政策中，是没有任何一家银行敢逾越这条红线的。 

    然而现在是市场经济，在市场中最丰富的是什么？――产品，一切都有可能，早期如“固定利率按揭”等产品就已经开始尝试锁定房贷利率，当时所制定的利率与现在相比其下降幅度也已经超过了15％，然而这种固定利率在加息周期中固然可以达到锁定利率风险的目的，但是房贷的长期性使得此种产品面对的不仅是一个加息周期，同时还面临着可能到来的减息周期，届时此种产品无法随市场利率的下降而下降，更何况利率市场化只是时间问题，这也就是此种产品未能如预想中被市场广泛接纳的原因。

    那么当前市场中是否存在能够随市场利率变化而变化的、实际利率水平低于15％――这个利率下浮下限――的产品呢？答案当然是肯定的，否则此文就没有任何意义了，通过产品设计，国内一家股份制商业银行成功实现了，将最大限度的房贷优惠，让利于它的客户的房贷产品，通过此种产品，它的客户可以享受最高下浮20.3125

    2007年是一个在很多方面都很特别的年份，似乎每个行业都在出现一些质的变化，而对于越来越多的“房奴”――本人并不欣赏这个名词――来说，人民银行二次调整利率恐怕是印象最为深刻的事情了。

    2007年03月19日起，长期房贷基准利率上调0.27个百分点，至年7.11％，下限为6.0435，2007年05月19日起，长期房贷基准利率上调0.09个百分点，至年7.2％，下限为年6.48％，我们再来分析一下利率的历史调整资料：

    土地，在全球都是总量有限的资源，对于此类资源人类的共同想法就是尽量多的占有、利用；而占有的方式，又因各个国家的国家体制有各种不同制度，且占有的意义，又由于不同民族的历史文化有着许多各自的特色。

    中国作为世界闻名的四大文明古国，始终屹立于世界的东方，5000年的文明和历史，使得中华民族拥有一套完整的民族观和价值观体系；可以说中国是人类历史上最发达的封建主义国家，封建主义制度最核心的就是土地私有制，长期发达的封建社会，使中华民族有了根深蒂固且极为强烈的土地私有观念，甚至于将之视同为生存之本。

    时过境迁，在当今社会，土地的私有已经成为不可能，但是土地却以另外一种形式---房产---依旧与人们保持着密不可分的关系，这是社会进步的表现，也是数倍于历史人口的当今社会的必然结果。

    以上这些只是从历史的角度表述了，中华民族对于房产的热衷的一个原因，因为诸如社会财富表现形式、主流投资渠道、保值增值的主要手段等因素，也是房产持续升温的主要原因，然而这一切都证明了“房产”---这种复杂的商品---是全社会都极为关注