天氣 晴 _Ethan

凶猛营销，无非是省点银子

做营销的、做传播的、做推广执行的，都是玩概念的主。那老吴说的这个“凶猛营销”，是不是一个新概念，卖多少钱一斤啊；那玩艺漂亮吗？有开发商埋单否？

我没心情和你开玩笑。咱不是艺术家，而是个货真价实的生意人。作为一个生意人，咱关心的不是定位是不是宏大，广告是不是优美，文案是不是华丽，卖场样板区是不是像别墅。如果你还在那样玩营销，你迟早要被营销玩了。

我来说一下，我所关心的。每卖掉一套房子，在成都的营销成本是2-4万（其它城市也是更高）。OK，今天哥几个一开心，报媒整个4连版，一部奔驰E没有了；咋哥们在开心一下，像蓝谷底一样把成都粉刷成蓝色的好地方，那好，几部奔驰S没有了。哥几个觉得还不开心，整几套样板间吧，一不小心，一套别墅没有了。

没事，这都属于成本，预算内开支，不投入怎么会有产出呢？但是，你知道成都09年六城区卖了多少套房子吗？14万套，也就是说，每个在09年买房的人，可能都在做1/140000的选择。你能肯定，你这些营销花费，能击中相应的目标客户群，让他在1/140000中，一眼看到你？

要看到你还不简单，反正每套房子的营销成本，是2-4万。如果本年本楼盘销售500套，那么，你有1000千万-2000千万的预算。成都198平方公里的城市范围，等你拿钱去轰。我想说的是，也许把1000千万换成一元的纸币，也许可以把成都铺一遍，但是，不一定人人都知道你。

因为你想要砸，难道别人就不砸了？都想在1/140000中突围。各种新的投放思路出现了，包括实效的“激光刀疗法”，也就是将3个月的预算，集中在一个星期投进去，我不希望目标客户群3个月都知道我，能在一个礼拜在他脑海中打个印记，俺就烧香拜佛了。但强中更有强中手，手上有7-8个盘的开发商，甚至集7-8个盘的预算，获得一个月N盘联动的轰动效果。

砸钱的军备竞赛啊。但是，你也应该知道，只要有一个对手同期声音比你大，那么，他就是影响力的老大，而传播这个事情，定位大师特劳特早就说了，消费者只能记住三个品牌，而且是很强的递减效应，如果你不幸成为3名之后，那抱歉，你浪费的不止是广告费的50%,是100%也未尝可知也。

当楼市每天的广告都是几十个P摆在读者面前时，笑得最欢的，仅仅是报媒。

所以，砸钱与营销的成功，已经不能画等号了。离开钱是万万不能，但是要让某个楼盘，从几百个同期销售楼盘出来，或者让某套房子，从1/140000中突围，钱并不是万能的。

因为人人都学会了砸钱，04年蓝谷地砸钱，还能收成90%，你现在再模仿，收成可能是10%都不到了。在实效历年所接诊的问题楼盘营销中，无不是营销费用花得差不多了，但是销售结果远不近人意。无一不是这种砸钱行为所导致。

不砸钱，那怎么搞呢？这就该我们的凶猛营销出场了。想想你砸钱的目的是什么？让你的楼盘突围，但是让别人记住你的方法有很多种，把报媒买断、路牌全部包干，只是最不具有技术含量的一种。

凶猛营销，之所以省银子，因为突围的方法，不止是砸钱，说起来也不复杂，也就以下两条。

1、给目标受众群一个你值得买的理由:

2、嘴巴是不需要花钱的媒介：

如果你能做到以上两点，那就与实效同类了，在房地产营销界，实效太寂寞了，太需要有懂得以下两点的人，聊聊天也好。

不凶猛，因为很难有人能给到值得买的理由

房地产供需链条是卖方市场，但是房地产营销，却又是买方市场。

不是吗？现在明明是许多买房人抱着钱找不到房子，买房人星月排队等房子买，专家大骂开发商捂盘，连房管局都承认了，以前的销控体系不严肃，今后不准开发商捂盘了，典型的卖方市场特征。

但是，在楼盘具体的营销时，为什么又变成了买方市场。因为报媒每天50个整版的报广，而人只有一双眼睛，一个15万丢下去，要是没看到，不是打了水漂吗？所以，你迫不得已，追加3-4天，也就是15*4，变成60万了。

兄弟，淡定啊。要是钱花不完，不如节省一点，留给买房人打个折也好，免得成本推高房价，连我们仅是房地产产业链条的人，都跟着挨骂啊。其实做凶猛营销的人，是帮你快速找到你想要买那套房子的人，他们玩形象，动辄全城媒介大联展的人，才是推高了房价。要骂请骂他们，一切与我无关。

换个角度想，你正在为买房人如何关注到你，而睡不着觉；同样的，想要找到适合自己房子的买房人，也正在没找到而吃不下饭。

为啥一拍即合、干柴烈火的好事，就老是不能在人群中邂逅，而偏要给婚姻介绍所交一大笔冤枉钱呢？把你急迫的荷尔蒙压制一下，冷静的想一想，你的诉求，是不是出现了以下症状，始终隔着一堵墙：

1、你是不是在广告里，一心想要建立开发商的品牌？

你作为开发商，想要证明自己实力雄厚，在香港股市有摊位，口碑良好的多金王老五形象，给“女方”留个好印象。我完全理解你，别说是你了，就连我给了500块钱，拿到“全球驰名华人”证书这件事，都想印在名片上去；人家打入农村市场的脑白金，蓝色的包装上不也是用硕大的金子，印着“中央电视电广告品牌”吗？

但是，你得了解需求方的心理啊。要知道现在的开发商中，哪个超哥没点北京，不是香港老大，就是中国老大，不是香港上市，就是纽交所领牌，手上揣着一个海龟学位，你还认为是个金子招牌，你还真以为楼市停留在置信时代？现在唯一能震撼人的，除非亮出太子背景，全城市的人，还可以多看你两眼。

再说了，开发商品牌的公理，就是项目决定品牌，大品牌未必做出来的就是好项目，小品牌也可能因为一个项目而红，就像滕王阁。这个道理，你知道，买房人也是社会精英，他们当然也知道。你就不能把买房人当傻子，掩耳盗铃的认为他们不知道。

所以，如果你预算200万，想要砸6个整版，把你的品牌做一做。不如把这个钱收回来，把电梯品牌升一下级，或者在社区里多栽几颗大银杏。

买房人最关注的是，他预算50万，能不能在南二环买个三房。你要直说了，误会也就不会有了。花那么多钱烧品牌，人家还以为你要卖很贵。

至于开发商品牌，在这个交房风波一波接一波波涛汹涌的年代，你能在交房时，将投诉率降低到0.000001%，那就是品牌；如果还有99.999%的满意度，那就是好品牌。

此时如果你还想做品牌，请买个1/2版，或者40块站台，上书“满意度99.9999%，结束房市交房纠纷时代”，那我保证，你的品牌一夜走红，品牌美誉度要比和李超人NB无数倍。

但是，你敢吗？

2、你是不是PS了一张美轮美奂的照片，加了个美女，放了一杯咖啡，并且占了版面的90%？

预售制度，决定了大多数楼盘亮相期时，只有一个大坑，而无任何实景，来给客户介绍未来，要是花钱整个样板区，一是可能工期来不及，二是预售几千万了，舍不得啊。

所以，你就要求广告公司PS一张未来生活的照片，为了保证绝对的美轮美奂，让人一见钟情。其中，那套房子是英国踩盘时，你拍下来的；那一片燃烧的晚霞，是从澳大利亚的天空栽下来的；椰子树是三亚的，桌子是比尔盖茨家的，女人，则可能是某处扫描出来的。

OK，这张组合的照片，被PS得你就赞不绝口了。你再卖了报媒20个整版，全景投出去，结果，也许其中18个打了水漂。为什么？你打开任何一天的报媒，哪个楼盘没有PS一张照片，那些照片，如同一个模子出来。也就是说，你的楼盘信息，和其他楼盘没有任何区别，假得你都不相信，凭什么要消费者相信呢？

你做了那么多表情，但买房人关注的，还是城南50万买不买得到两房。你就回答YES or no。要是你的房价比他预算高20万，请给出高20万的理由，比如你精装了，或者你临公园或者河。只要买房人觉得值，而且他能多掏得出20万。这事就这么定了。

3、你是不是说了很多废话？

有时候，你知道买房人要的是城南50万买两房，而你恰好就是50万的两房，此事一拍即合。但是，你又觉得，见面就上床，搞得像一夜情那样，关系发生了都不记得对方长什么样？

于是，你决定制造点情调。实践证明，情调有利于提高双方满意度。所以，你用了无数的形容词，比如成都的巴黎，北京的东京，北纬25°建筑，会跳舞的洋房，浪漫生活集中地。或者你看到买房人十分美丽，本来是个小户型，张口就来了一句：走遍全球50多个国家，量身做了这套房子。一下子就露了黄，这明明是人家麓山国际的专利。

总之，制造情调和浪漫是没有问题的，但是一别瞎吹，硬把人家徐志摩的诗署自己的名，以为购房者都没读过大学；二别说得太飘渺了，再艺术的表达，你们还是在一起过日子。你的房子在哪里，多大，优点何在，多少钱。一如相亲时，要有意无意透露一下你的学历、工作、收入、父母干嘛的一样重要。

满口跑火车，昨天才从日本的樱花屋回来，明天要去大堡礁捉螃蟹，会把人吓跑的。

4、你是不是自以为是?

房地产营销从业人员，其实个个都是聪明人。都有一句话俘获芳心的能力，所以都想一语中的。但经常打偏。

比如说，科技节能建筑，就是很好的概念，他就像低碳一样，即代表趋势，也很公益和环保。凡是能讲科技技能的人，我以为都是脱离了低级趣味的人，是一个纯粹的人。至少受过大学教育，西装口袋里有手绢，鼻毛随时修得干干净净，早上一杯牛奶两个鸡蛋，营养师每天拿天平为他确定食谱的人。

这样的人，很高雅，已经不吃肉了，升级为吃素菜馆了。但是，虽然素食已经成为中国各个城市高档餐厅的代名词，但是，住房还处于饥饿状态。大多数购房者还是处于满足基本需求的饥渴中。包括所谓的改善性客户，只要他们是刚性改善，也就是因为面积需要或者环境需要，而不得不改善。他们是没功夫听你瞎掰的。

在哪里？什么样？多少钱？依然是中国90%以上买房人关注的重点。

5、你是不是以为自己很直接了？

好了，既然老吴说，诉求不要去建立品牌形象，不配虚图、不说空话，买房人关注的就是“在哪里，什么样，多少钱”这么直接的东西。那么，我就干脆来个“南二环院派建筑90平米60万”，够直接了吧。

事实上，今天因为媒体成本的上升，大量开发商已经不舍得去玩假大空的东西了。所以报纸上、站台里，无不是在哪里，什么样，至于多少钱就省略了，希望买房人去售楼部了解。这个可以理解。

问题是，多少人能对“南二环”解码？至少得对成都很了解；多少人对“院派建筑”建筑了解，至少是学专业的人，才知道他就是想说，这是个围合组团；然后“90平米60万”意味着贵还是便宜？

一句话三个词，层层都了解的人，其实很少了。你不要以为很直接，就像某一天你去逛电脑城，某商家笔记本电脑促销，上书：酷睿2宽屏笔记本，只要4999元。大多数人还是晕菜。

凶猛营销，找出楼盘真正的购买理由

凶猛营销，难点并不在于找到购买理由，在这个行业，混了几年，因为熟读定位报告三百篇，不会定位也会定的原因。每个人都可以找到若干个。难就难在，买房人通常下单的理由，并非是你找的那一个。

老吴就看到某个楼盘，诉求了无数次香港开发商品牌，结果港岛的光环，没有令成都人群体狂欢。成都虽然是个不见大世面的城市，但也有寡淡得不看虚名的传统，就是当年来李白成都了，也不过就是来了就来了呗。后来又诉求临河优势，河景其实在成都也是很难得，按道理说，它突出了优点，打准了死穴。

然而市场依然不温不火。老吴去看了一下，结果是该楼盘忘记了又或许是根本不知道它在区域市场里面的地位。优点是说了一大堆，但是，这个楼盘的产品线太过宽阔，以至于每一种细分的产品线，都数个强势竞争对手，客户都去细分的楼盘去了。都以为这个楼盘，提供的房子不适合自己。

哀哉，一个拥有数公里河湾，且有别墅和电梯大平层的豪宅项目，尽然价格一度在5000多元。在该区域，90%的楼盘都属于首置中小户型，单价也过了5000块；同为再次豪华改善的楼盘，全区域就只有它与另一个盘，而另一个盘，价格已经飙升到8000元。不但价格贵个2-3千元，销售速度，市场口碑，都比他强几倍。而这个强销的盘，不仅容积率高得吓人，且没有任何自然资源。

归结原因，就是市场不知道他买的是什么。找到出路，也就是清楚交代这个楼盘市场属性的事情：南成都豪华改善社区本不多，藏河纳景独此一家。

再举个例子。话说温江某别墅，其实温江的别墅，卖到一万元也不是什么问题。因为温江的5.0高容积率楼盘，已经单价快5000了，别墅社区容积率不超过1.就是上面不卖房子来卖地，允许将这里修3.0，大家来个合资建房，也要比5000块买5.0盘要划算得多。

其二，成都的城市别墅，麓山为王，已经把价格整得嗨了去了。离城市20分钟的城市别墅，不论区域，只要产品过得去，也过万了。就在温江本地，国色天香里面的别墅，1万块很畅销。

这个别墅楼盘，设计是请的美国公司，在欧式、地中海让人呕吐的年代，是难得一见的草原别墅风格，而主要建材，据说也是花大价钱从国外进口的。最重要的是，这个别墅有着其他城市别墅没有的东西——温泉。

城市别墅中，他有温泉；温泉别墅中，他在城市。多好的一件事情，结果买单者也寡，究其原因。也是开发商忘记了产品的根本，大肆去强调了“定制概念”。

定制别墅，听起来很美的事情，为什么市场就是不埋单。换做你是别墅的首次置业者，你对别墅了解吗？你认为300-400平米的别墅，花园应该如何，客厅开间多大的好。答案是你不知道，因为你第一次住别墅，你带着一颗敬仰的心，希望看到一套让你震撼的成品，好好认识一下，什么叫别墅，结果不是，让你来说你对别墅的要求。你不吓跑才怪。

定制别墅，一定是美国人才能玩的概念，因为他们生下来就住别墅，对空间功能已经洞察入微，过道几米，楼梯长宽多少才舒适，有着经验之谈。而99%的中国人，还是第一次消费别墅，他们需要的是被引导，先建立概念，而非让他们谈个性化。当一个中国人住过了2-3套别墅，此时你再来按照他们的意图，来修建别墅，比如麓山的黑钻，可能很讨巧。

话说回来，就是有定制的生活经验，买别墅的人可能也没这功夫。中国买别墅的人，其实是世界最忙碌的一群人，不是飞澳洲就得在北京，回成都也就上个厕所，匆匆又杀到达州看工地去了。中国闲的人呢，多半是找不到城市舞台，想忙又忙不起来的一拨。又有钱且有闲的人，在英国，他们不是贵族就是资本家，总之不为财的事情发愁，为大把时间打发玩尽花样，连整个红茶，也要用蜡烛来煮，生怕火旺了两分钟烧开，剩下大把时间没地打发。

中国别墅买家，属于忙于赚钱的第一代别墅消费者。他们要的是成品，他们等待的是，你能修出山河为界的现场，雕凿夕阳下闪闪发光的房子，矗立在100棵原生大树之下，用300平米这样居住，400平米那样浪费的空间引导，来建立他们的别墅观。他们恨不得你把家具都配好，带上家人就来入住了。说到定制，那虽然优雅，但却令人害怕。

你猜对了，这也项目也不是真正的定制。因为每个人要求不同，真正的定制不仅会带来极高的设计成本，工程也不可控制。也就是说，开发商呕心沥血造就了一个虚无且毫无市场需求的概念，把有市场需求也有价格体系的城市别墅这一属性，藏得严严实实。

以上就是风雅的代价，我还是坚守“凶猛”点好。

从市场标准出发，开始凶猛营销

现在，我要对房地产营销中的看起来貌似真理但非常谬论的观点，进行无情的批评，进而让大家了解到凶猛营销的真谛：

1、我对楼盘的产品设计花了大力气，所以我销售好得理所当然。

在同样的容积率之下，设计大师为各个开发商所用，专业不再为某些开发商独享的时候。你凭什么说，你的产品就会比别人好呢？最大的可能是，你以为你已经匠心独运了，但是，其实每家开发商都匠心独运，你的楼盘，看起来也就是个行业基本线。当然，你真想要出类拔萃，把成本提高20%，又会在决策签字时犹豫不决，因为你的这些投入，很可能卖不回来。买房人会很生气，你凭什么要贵20%，然后把你增加投入的部分，看做一文不值的狗屎。

2、我的地段很好，所以销售很好；

地段、地段，还是地段。李嘉诚这句话，已经被许多人熟读无数次了。但在实际市场中，这句话会发生1000种变化，比如说，地段好的，价格肯定贵，消费者承受力有限。同样是好地段，在不同人那里，认可度并不同。地段好的，配套也成熟，车流人流噪音的缺点也体现出来了。小户型、城市综合体，这些已经被认为是投资陷阱了。购房人变得更加成熟，不是你一忽悠就能埋单的。

事实也证明，那些看似地段好的楼盘，销售也未必尽人意。限于圈子关系，具体楼盘名我就一笔带过了。

3、我价格低，所以销售很好。

价格低的销售就好么，中海城南1号就没PK过御峰嘛。24城周围的小盘，价格要比24城便宜10-20%，销售速度远不及24城。麓山旁边的低价洋房，不也被沦为麓山的保姆房，不断换案名换马甲吗？

所以，价格低，未必讨好。历史无数次证明，价格高的楼盘，比价格低的跑得快。个中复杂原因，我就不一一称述了。

4、总之我楼盘的确好，有好的一点…….

在房地产界厮混了6年多。各种各样的开发商都遇到过，我还是最喜欢和那些有些产品情结的开发商，他们舍得花时间，尽可能的把产品各个细节整好一点，取悦于客户，尽管房地产是个复杂的工程，好创意并不容易实现，比如说，把外立面每平米的预算提高20元，30万平米的小区，轻轻松松就会扔5000千万进去，购房人并不能够很好的感知到。但是花3000万建一个SPA会所，就能够像鹭岛国际社区那样，在报纸上骄傲的打广告了。

我对有产品情结的开发商，有着天然的好感。所以，我对他们有着隐隐的担心。因为许多产品情结很重的老总们，并不了解，也不愿意认同“凶猛营销”的一个最基本价值规律。

楼盘的价值，与楼盘无关，与竞争有关。

这句话一出，诸多人心在流血。在我来说，也倍感无奈，因为这里有个背景。因为高地价和高容积率的双高，其实房地产早在2005年就已经结束了“产品主义”。大多数高端产品和低端产品，在容积率、梯户比、建安成本等方面，和中低端产品没什么差别，包装的高端产品，销售的尴尬，已经路人皆知。

成都目前在售的楼盘中，真正的产品主义者只有一个硕果仅存，那就是麓山国际。麓山之所以能成为最后一个产品主义的作品，主观原因是麓山的老板有产品主义情结，但光有情结是不够的，还得有一个事实基础，那就是地拿得早，地价低和规划指标低。以低成本冲2万元的高价，中间有巨大的利润差，所以麓山的老板可以给出大笔预算，让他们的团队，常年在国外体验生活，修正产品。

要是麓山这块地是在2007年，通过招拍挂取得，别墅的楼面地价至少1万多，上面有2万的市场接受力限制，我估计，麓山可能比雅居乐花园都更山寨。为何？因为利润空间有限啊，别说让团队去国外胡吃海喝了，就是去沿海考察，吃顿海鲜都得限制报销总额。

在成都高容积率和招拍挂的双重限制之下。容积率已经超过3，楼面地价已经4000，售价不能超过8000元。你说你能产品主义，靠产品取胜，压倒群雄而出类拔萃，那我只能说佩服佩服，然后问你想骗谁。

产品主义的河床已经干渴，产品主义已经在土地财政中死亡。但是营销还是得做。所以新的王者法则出现了：

竞品赋予你的楼盘价值。

先不管你的楼盘怎么样，先与竞争楼盘比一比，看一看，他的缺点，恰好是你发力的地方。

1、如果地段没竞品好，那产品一定要比起好。否则你即便价格低10%，最多就是一片绿叶，销售表上半天不见红；

2、如果产品没对手好，那样板区一定要比对手好。君不见某开发商，一律用别墅手法，打招样板区，即便是经济适用房；

3、如果对手产品好，样板区也好，那就花3000万造一座会所。鹭岛3期，不是这样成功的吗？

4、如果什么都不好，那就不要和对手同期开盘，在它断货期上市。当年建设路的高端楼盘，售价7000元，某些小盘只能卖6000元且下单者鲜；后来这个小盘也把价格拉到了7000元并且迅速走货。因为高端盘断货了，新一期没开发出来。

说到这里，我真的想举一个典型的被竞品搞死的案例。这个楼盘在光华大道，资源和舒适度本身很好，有约5公里的河岸，高层的容积率是2-3之间，梯户比是2T3户，户户宽面宽窄进深，每户配置3个阳台，每个阳台都可以摆2桌麻将。售价才5000元。并且，据开发商自己讲，他们是花了一个亿的成本，来打造景观的。

按说这个楼盘资源和舒适度都很好，价格也不错，应该开盘就卖完的。但是，每天售楼部门可罗雀，下单者更是寡淡。恨就恨在，对面有个资源、户型舒适度和他一模一样的楼盘，并且这个开发商，也花了1个亿打招景观，只不过后者把这一亿，花在不超过800米的一段；而他则是打造了几公里。现场品质完全不同。

产品资源一样，产品舒适度一样，上市时间一样，前期投入一样。对手6500元的售价，开盘就售罄，而他5000元的价格，死得很难看。

不是这个楼盘不好，而是他的价值，被竞品决定了。

所以，凶猛营销的核心，是从竞争环境中，去找楼盘的竞争价值，而不是埋头看自己的产品，认为自己这也好，那也好。

风雅营销PK凶猛营销

风雅营销，画面修得极为漂亮，文字也写得很有诗意。而凶猛营销，通常是画很糙，话也糙。为此实效自卑了很多年。

经常有朋友善于的提醒我，说实效出品，要是把设计做得再美一点，把文案写得再动人一点。整个一文学大腕的格，那就是成都的意识形态，广告的极品了。

但实效根本就不是一间广告公司，勉强做广告的原因。一是实效的凶猛，没有广告公司能配合，好比赵忠祥要演讲，话筒让谢娜拿着，总是不顺畅；二是实效做着最有价值的一块，营销顾问，很少有开发商埋单。就如同中国的皮鞋厂，从来不觉得欧美橱窗的设计，是需要花钱的一样。

好了，酸水不倒，存在的即合理。市场有不为凶猛营销本身埋单的习惯，这是合理；市场也有为风雅广告来埋单的习惯，这也是合理。

所以，我忍不住要将风雅与凶猛，本身来一个PK：

说到风雅营销，其实很有渊源。老祖宗是广告巨匠奥格威，在我写《快感制造》一书时，就已经态度端正的说了“品牌形象”的价值。话说广告界老祖宗奥格威，所发现且发扬广大的“品牌形象”，虽然不卖货，但是非常受欢迎，因为品牌形象本身，可以增加商品的价格。

为什么LV的包就很值钱呢？因为LV这个牌子，品牌资产就很值钱，不信的话，请把LV的设计总监和手工匠人，请到东莞工厂，生产出一模一样的手提包，但是贴个山寨品牌，仁和春天里，定价不会超过2000块。这就是品牌形象的价值，它在产品的特性之外，以媒体为工厂，以舆论为生产线，制造了一个叫品牌的特性。

所以你通常会看到，某某商家经常发布市场调查，他们的品牌值30亿。把可口可乐烧了，瞬间可以再造一座可口可乐。

而房地产的风雅营销，就是品牌形象论的子孙。所以那些做广告的朋友，推销他们的作品时，最常用的话说：你看这设计、这文案配合出来，这楼盘价格至少上万吧,你要是花个500万，砸20版报媒，再在人民南路包个3-5块大户外，保证全成都会认为你是高端楼盘。曾经有段时间，大约是2006年，所有的房地产项目，无论是卖3000的还是卖5000的，或者卖10000元的，也不论是别墅电梯还是经济适用房，都清一色看起来像卖一万的。大约是他们认为，广告包装得像一万，所以楼盘也就可以卖一万。

感谢这些优雅广告的模式，让实效有机会在2007年，狠狠的调戏了一把他们，为非主流赚足了眼球。这是后话不表。

话说取人长处弥补短处，凶猛营销可不可以变得优雅一点。答案是肯定的，但是，现实是无情的。因为市场一变化，楼盘的价值体系也就发生了变化，明天就得上新的广告，以抢占新的口岸了，哪里有时间来请人拍照、修图。

好，我们争取到10天来慢工做细活。新的问题产生了，画面美则美矣，那模特的眼神太有气质了，那白色太古典了，那设计也缤纷了。可是，楼盘的价值点，在这么呼之欲出的优美中，已经不突出了。你要是还不死心，那我再举例说明吧，就像《疯狂的石头》，它不是宁浩导演，而是请张艺谋来导演。请佟大为来扮演谢晓盟，把故事的环境换到古典的沙漠中，没有乱发和黑社会老大女人的口红，而是翠竹和白幕红衣，那中国影坛，就不会有一个小制作大票房的神话了。

所以，凶猛营销的作品，肯定要优美，但是，美不是以牺牲价值体系的传播为代价。张旭悟草书，也因为有担夫为公主让道的取舍前提，创造出一代草圣的龙蛇之作。

如果说优雅营销，是以媒体为工厂，在舆论世界，为你的楼盘生产社会外立面，来提升你物业的价值。而凶猛营销，则坚信楼盘价值，非楼盘本身不可承担。把准确、忠实传达楼盘价值，当做存在的理由。我们坚信，一个产品力只值5000元的楼盘，你非得穿上万元的衣服，是皇帝的新装故事。

所以，PK优雅营销的美、高、大，凶猛营销，也有5点主张。

1、任何楼盘都是一座城市：去北京就是想当大腕，去上海就是想当大款，每个楼盘因为配套、户型、居住者而会形成独特的生活文化，即便是两个挨在一起的楼盘，交房后生活属性也是不同的；你的楼盘要是萃取全球精华，那就是国防乐园了，小朋友耍的地方；

2、把受众当普通人：不要动则社会精英、董事长官邸，或者传奇世家。他就是孩子的爸爸妻子的丈夫父母的儿子，你就是想住的舒服，更或者，是想买了赚钱。

3、 真实即是美：草地上的烛光晚餐距离每个人都太远，到家乐福买便宜的距离，才是生活的真实，不真，何以善和美？

4、 像正常人那样说话：说得太文艺了，受众听不懂。本来很生活的事情，你偏偏要咬文嚼字，你欺负买房人，没上过大学？

5、 把你所知道的，都告诉受众：说得越多，客户决策的时间越短。就怕楼盘的一切，你知道得并不完全。