上海某在建楼房发生整体倒塌，建国后之罕见，震惊之后，作为业者，我们更多的是反思，而作为消费者，我们更多的是恐惧和不安全感。但是房子还是早晚要买的，我们能做的是就是去学习更多在买房时的风险防范知识来武装自已，让自已做一个知性的消费者。

房屋预售制是中国房地产发展过程中的历史产物。房屋预售更通俗的说法叫做卖期房、卖楼花。就是消费者所购买的只是图纸上的房屋，能看到的往往只是一片光秃秃的土地。 1953年，香港住房严重不足，需求庞大。时年30岁的霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后其他房地产商纷纷效尤，成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年10年间，香港房地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被老外戏称为“中国人的第五大发明”，并波及到东南亚地区，之后传入中国内地。

期房预售的部分弊病从这一做法的开始就存在，比如房图不一致、交工时间无保障、重复抵押、修改设计而业主无知情权等等，因此关于房地产预售制度是否应当取消的争论由来已久，而今再次因“楼脆脆”事件爆发。制度的存废不是一朝一夕，且房屋预售因其价格便宜也确实给大多数购房人带来了实

二套贷政策扑朔迷离 购房必须先冲电

曾经对楼市投机行为形成“致命一击”的二套房贷政策，自颁布以来就争议不断，执行细节扑朔迷离，对于面临购买第二套房子的客户来说，一定会面临“一个头两个大”的烦躁境地，不如让我们一起来梳理一下二套房贷政策的来笼去脉及当前最新鲜的执行层面。

为抑制上涨过快的房价、防范金融风险，2007年9月27日，央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从严格房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强了对商业性房地产信贷的调控。其中明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

由于市场对该通知有关规定特别是第二套房或多套房的认定标准有不同理解，央行和银监会于2007年12月发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行等规定。其余已利用银行贷款购买住房的家

“望子成龙”寄托着每一位父母盼望子女成才的殷切期望，家长都希望孩子能受到重点学校的良好教育，而北京市严格规定学生要分片区就近入学，如果跨学区入学，不但学校不好进，就是进去了也得交2万到6万不等的赞助费。这样小学、中学念下来，是一笔不小的支出，由于自家户口所在的区域内没有好学校，不得已只有通过置业迁移，来完成让孩子重点学校入学的心愿。于是，学区置业，已经成为很多家长望子成龙的被动之举，使得名校学区房供不应求。那么目前学区周边的房屋市场是何状态？应租应买？价格几何？有哪些投资注意事项呢？

区域分布

鉴于城市功能和布局的不同，作为教育产业区的海淀就顺理成章的成为北京市重点中学最集中的区域，基本占到全北京市的重点中学总量的23%左右，其次西城东城两者共占到30%，崇文宣武占到27%，朝阳、丰台、石景山虽然区域面积都很大，但由于区域定位的不同，不是以教育作为重点，因此三者一起在总体中的比例为20%。受供需影响的同时加上重点中学相

因为2008年的沉重，2009这个牛年似乎格外受人期待，人们几乎用尽了有关“牛”的祝福，北京的二手房市场更是以全月7749套的高成交量成了新春第一个开门红的大牛市，环比12月份的6404增长了21%，同比2008年的1004套上涨了6倍，如此大悬殊尽管与2008年1月份的网签普及率较低有关，但7749套的成交量比去年实际成交数量5360套依然高出两千多套。进入二月的第二周，网签数量已达5000套，二月份整体交易量有望突破8000套。那么，在全球经济萧条房市走向不明的环境下，究竟是谁在背后推进着二手房的成交市场呢？其实总结起来无非有以下几个：

推手之一：宏观政策

房地产市场走向一直受政策影响较大，其中二手房市场更是最为敏感的部分，这次经过08年9-12月的贷款利率大幅下调、二套贷放松、09年1月存量房交易营业税减免、限外政策的松绑等一系列复合药方的作用下，一方面使大量免税房源得以释放，另一方面也使买家的成本大大降低，京城楼市消费者的信心渐渐恢复，二手房交易才逐步走向活跃。

推手之二：刚性需求释放

今年是数量庞大的刚性需求人群决定是否下单买房的重要时间段。婚房、首次

数着、盼着终于“熬”过了2008年，再没有比楼市更盼望着新的一年到来，盼着新的希望到来。不仅仅是从业者希望楼市快些好起来，政府更是希望这个拉动经济增长的重臣立即振作起来拉动经济，尽管出了很多药方，然而不见华佗妙手回春之神迹。于是大家又开始怀疑政府开的药方倒底管不管用，千万家房产总经理华国强认为其实不是政策不管用，而是时间问题，其实每个政策出台，在市场上得到一些反应是有时间差的，这在前几年抑制房价的历程中已经得到过验证，在市场调节方面不能急功近利，否则如果再出现房价暴涨又要开始反向调控，这样反反复复市场永远不可能稳定发展。他认为当前情况下，要让楼市稳定发展有以下几个方面是重点：

一、改善型住房解绑是关键

千万家房产总经理华国强曾发表观点：如果不激活改善型住房市场，其它救市举措除了能够缓和房地产市场下滑速度和幅度的举措，使房地产市场不至于崩盘外，对09年房地产整体局面的扭转作用不大，更不可能承担起拉动内需的引擎。这在历史上已经得到过鉴证。1997年7月亚洲金融风暴，波及之广、影响之深，是非常罕见的。东南亚国家的GDP增长从1997年的平均4％降至1998年的－6.9％；

因为2008年的沉重，让2009这个牛年格外受人期待，人们几乎用尽了所有关“牛”的祝福，北京的二手房市场更是以全月7749套的网签数量成了新春第一个开门红的大牛市，环比12月份的6404套增长了21%，同比2008年1月份的2658套上涨了3倍，如此大悬殊尽管与2008年1月份的网签普及率较低有关，但7749套的网签数量比去年实际成交数量5360套依然高出两千多套。

2月份的第一周，二手房市场依然表现不凡，1号到9号成交量已突破2246套，比2008年1月份全月的成交套数1004还高出一千多套，而日均249套的的的成交量更比去年同期的日均33套高出七倍之多。不得不说是牛气冲天。

分析以上成交态势，千万家房产市场研究中心分析人士认为：主要是以下几方面的因素：　　　　　　

一方面是因为经历了2008一年的楼市低迷和年末金融风暴的袭击，房屋价格的持续走低，目前的房产价格逐渐与消费者的可承受价格靠近，个别区域的价格已经可以被消费者所接受，政府应对危机的救市政策成效逐渐明显，随着营业税减免及131号文件、金融国九条等一系列救市政策的出台，尤其是二套改善性住房需求房贷松绑、暂停限外令等让京城楼市消费者的信心渐渐恢复，压抑已久的刚性

“8”一直是中国人迷信的吉利数字，然而公元2008年这个听起来吉利的年份，无论对于中国还是世界，恐怕都无法用“吉利”来作结语。二月份我国南方的罕见性雪灾、五月份汶川骇人听闻的大地震、八月份北京奥运的举办、九月份三鹿奶粉的引发的悲剧、美国次级贷的爆发以及随后由次贷危机引发的金融风暴席卷全球，各国经济出现下滑，股市严重动荡。08年，房地产业同样遭受到沉重的打击，而中国的房地产市场也终于在这一年走到了历史的大拐点。2008年我们不仅付出了太多的人力、物力、财力，我们也付出了太多无辜的生命。但始终不相信世界末日，瞧！新的一年又来了！我们即将迎接崭新的2009年，崭新的希望之光！

09年中国房地产将面临较长的调整期

09年，将是中国房地产市场告别火热，走向稳定、回归理性的划时代的新纪元。

中国房地产市场自真正形成以来经历了层层脱变。第一个阶段是1992年到1998年 ，这期间的房地产市场仅局限于沿海一带的大中城市。1998年到2008年是房地产的第二个阶段， 1998年是中国正式取消福利分房，走向房地产商品化、市场化的元年，十年来房地产市场飞速发展，作为拉动中国经济增长的新引擎，作为国民经济增长的支

房地产业引发了世界金融海啸，中国房地产业从2005年开始调控，力求稳定增幅过快的房价，调控了三年，使中国房价达到历史高点，当美国次贷危机爆发，美国政府救助房利美房、房地美时，我们才刚刚品尝到我们通过三年来才取得的房价下跌，成交量开始下降的成果。可是现在政府却又在频频救市及研究如何才能更好的救市。

有很多老百姓很气愤，说房价降下来是众望所归，为什么要救市！我们就不买，我们要等房价再下跌、继续下跌，跌到像大白菜一样，开发商还得买一赠一。

但问题是：一，房价跌的像大白菜是不可能完成的任务。二，消费、投资、净出口是

拉动中国的经济的三驾马车， 中国的出口业受到很大的打击，产业结构出现危机。现在中国的两驾马车的马开始跑不动了，第三匹马也受了重伤，股市已套牢了80％股民的钱，半数以上的人财富缩水近五成，国民消费力大大减弱。房地产是投资和内需的大头，是国民经济的支柱产业，也是中国中产阶级家庭最重要的资产。一旦市场萎缩，就会立即影响好几十个行业，对整个国民经济造成一定的负面影响，也会有更多的人被迫下岗，房产成为负资产。俗话说：唇亡齿寒，国将不国，又哪有

最近公司被委托了一套西二环广安门桥边的房子，均价1万元/平米，房主急于出手，但挂牌近20天后仍然没有售出，这个价格吸引了很多人来看房，但并没有人表示有购买意向。

我当时也觉得有些不敢相信，这套房子的均价怎么这么便宜？我们都知道，现在北京市二手房价降的很明显，但主要是在三环外的区域，三环内的房价还是比较坚挺，西南二环的广安门附近，以公寓类中高档房产楼盘居多，上面讲的这套房子是243平米的复式住宅，户型显然偏大，卖房人急于回笼资金，只能压低价格，在他看来，目前的租金水平已经不足以维持这套房子的贷款利息，在房价降的同时，租金也一直在明显下降，投资收益的减少体现的非常明显。

按道理来说，位于西二环的广安门桥也算的上是北京的寸土寸金之地，交通枢纽西客站、商业枢纽金融街直接辐射该地区，两广路的打通让这里的交通优势也独占鳌头，还有就是这里林立的写字楼群，让广安门一带的商业氛围非常浓厚，称的上是北京的次商业带。在这种地段买房子，无论投资还是自住都非常适合，我觉得像西南二环1万元这个价位是比较合理的，有升值的潜力，但是为何卖不出去？购房者的积极性为何不高？首先，市场观望气氛依旧很浓，购房者对房

近期房地产调控政策频出，但从民众的反应来看，似乎对政策的倾斜并不领情，调控没有起到预期中的作用，当前政策显然不足以稳定市场，消费者不买账，人心的稳定、观望情绪短期内难以恢复，这也让政策的到来显得有些不痛不痒。楼市问题已经成为当前面临的一个重要经济难点，如何恢复楼市，仅仅靠相关财税、金融政策的出台能缓解现状吗，我认为有些牵强，政策的主旨应该是防止房价的进一步下滑、促进经济平稳快速的发展，真正要解决问题，还是要从根基问题着手，从目前趋势来看楼市很可能还将面临进一步的下滑趋势。

中国要保持经济快速稳定的增长，现在依靠扩大出口是不太现实了，国际经济环境的萧条让进出口贸易受损严重。楼市的好与不好其实有非常重要的前置条件，现阶段而言，重要的手段就是保持投资和拉动内需，而房地产又直接关系到这两点的兴衰，我们知道，在投资市场，房地产仅次于制造业，占到了22%的份额，同时房产交易又是拉动内需的重要组成部分。简言之，房地产市场如果停滞，既受到国内经济环境的冲击，同时也直接影响到整体经济的发展速度。

房地产市场何时解套，继续保持高速增长，我认为有一点至关重要，就是稳定、提振股市。股市是反映经