最近又见拐点论盛行，不免想要找找此言论的依据何在。但是看了看政府的数据，也虚心请教了几位同行，甚至深入销售一线进行观察，最终敝人还是觉得拐点论的言论太过表象与哗众取宠。我们先来看几个数据：

   2008年，北京二手房成交量是73000套，平均每月成交6083套，而今年1至8月份成交套数为153138套，平均每月成交12761.5，同比去年增长2倍还多，虽然今年8月份的23797比7月份的24840略有下降，但也属正常的增幅回落，因为这2倍的增长里面包含了去年受舆论压力积蓄起来的潜在购买力的释放，那么当这股积蓄的力量释放完以后，交易量回落就是再正常不过的事情，但正是这一增幅回落却被某些专家评论为“又见拐点”，如果将这种增幅的回落也叫拐点的话，那股市岂不是天天见拐点？这种拐点又有何议论的价值？

每当有这种拐点论冒出来时，笔者总会被问到：未来房价是否会下跌，值不值得买房，我的观点是：没有值不值的问题，只有值大值小的问题，换句话说，只要你不是买房做短期投机，未来10年内，在国内、在北京买房子，不会亏本。

   首先，这是基于对中国经济发展的自信。只要中国的宏观经济不

   2008年年初时，曾有多家机构预测北京2009年全年交易量为7-10万套，但出乎意料的是， 2009年1月至8月，北京存量房网签数量已突破15万套大关，各机构都过于保守的估计了市场的力量。也许是去年低迷的市场让人心有余悸吧，因受到奥运会、金融危机、拐点论等等因素的影响，整个年度交易都受到严重停滞，特别是奥运会后的九十月份，交易量曾一度跌破2000套，未呈现真正的金九银十。而今年，至3月份突破2万套后，其火爆态势一直延续至今，尽管新拐点论不绝于耳，但是后几个月的走势究竟如何，面临新一年的金九银十，到底会呈现出什么样的状态呢？

千万家总经理华国强认为：尽管今年的金九银十未必会有再创新高的可能，且因受到房价上涨过快及政府的信贷政策收缩影响，甚至有可能出现单月成交下滑态势，但9、10、11、12四个月的平均月成交量将不会低于15000套，如此算来，预计北京二手房全年成交量将突破20万套，这标志着北京二手房市场将提前进入成熟期。这是因为：

上海某在建楼房发生整体倒塌，建国后之罕见，震惊之后，作为业者，我们更多的是反思，而作为消费者，我们更多的是恐惧和不安全感。但是房子还是早晚要买的，我们能做的是就是去学习更多在买房时的风险防范知识来武装自已，让自已做一个知性的消费者。

房屋预售制是中国房地产发展过程中的历史产物。房屋预售更通俗的说法叫做卖期房、卖楼花。就是消费者所购买的只是图纸上的房屋，能看到的往往只是一片光秃秃的土地。 1953年，香港住房严重不足，需求庞大。时年30岁的霍英东成立立信置业有限公司，一改当时的现楼销售政策，提出“预售楼花”，并提倡分期付款。随后其他房地产商纷纷效尤，成为香港房地产市场的一大经营特色。从1955年到1965年10年间，香港房地产业蓬勃发展。炒楼花也因此被老外戏称为“中国人的第五大发明”，并波及到东南亚地区，之后传入中国内地。

期房预售的部分弊病从这一做法的开始就存在，比如房图不一致、交工时间无保障、重复抵押、修改设计而业主无知情权等等，因此关于房地产预售制度是否应当取消的争论由来已久，而今再次因“楼脆脆”事件爆发。制度的存废不是一朝一夕，且房屋预售因其价格便宜也确实给大多数购房人带来了实

二套贷政策扑朔迷离 购房必须先冲电

曾经对楼市投机行为形成“致命一击”的二套房贷政策，自颁布以来就争议不断，执行细节扑朔迷离，对于面临购买第二套房子的客户来说，一定会面临“一个头两个大”的烦躁境地，不如让我们一起来梳理一下二套房贷政策的来笼去脉及当前最新鲜的执行层面。

为抑制上涨过快的房价、防范金融风险，2007年9月27日，央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，从严格房地产开发贷款管理、住房消费贷款管理和商业用房贷款管理等方面进一步加强了对商业性房地产信贷的调控。其中明确，对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。

由于市场对该通知有关规定特别是第二套房或多套房的认定标准有不同理解，央行和银监会于2007年12月发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行等规定。其余已利用银行贷款购买住房的家

“望子成龙”寄托着每一位父母盼望子女成才的殷切期望，家长都希望孩子能受到重点学校的良好教育，而北京市严格规定学生要分片区就近入学，如果跨学区入学，不但学校不好进，就是进去了也得交2万到6万不等的赞助费。这样小学、中学念下来，是一笔不小的支出，由于自家户口所在的区域内没有好学校，不得已只有通过置业迁移，来完成让孩子重点学校入学的心愿。于是，学区置业，已经成为很多家长望子成龙的被动之举，使得名校学区房供不应求。那么目前学区周边的房屋市场是何状态？应租应买？价格几何？有哪些投资注意事项呢？

区域分布

鉴于城市功能和布局的不同，作为教育产业区的海淀就顺理成章的成为北京市重点中学最集中的区域，基本占到全北京市的重点中学总量的23%左右，其次西城东城两者共占到30%，崇文宣武占到27%，朝阳、丰台、石景山虽然区域面积都很大，但由于区域定位的不同，不是以教育作为重点，因此三者一起在总体中的比例为20%。受供需影响的同时加上重点中学相

因为2008年的沉重，2009这个牛年似乎格外受人期待，人们几乎用尽了有关“牛”的祝福，北京的二手房市场更是以全月7749套的高成交量成了新春第一个开门红的大牛市，环比12月份的6404增长了21%，同比2008年的1004套上涨了6倍，如此大悬殊尽管与2008年1月份的网签普及率较低有关，但7749套的成交量比去年实际成交数量5360套依然高出两千多套。进入二月的第二周，网签数量已达5000套，二月份整体交易量有望突破8000套。那么，在全球经济萧条房市走向不明的环境下，究竟是谁在背后推进着二手房的成交市场呢？其实总结起来无非有以下几个：

推手之一：宏观政策

房地产市场走向一直受政策影响较大，其中二手房市场更是最为敏感的部分，这次经过08年9-12月的贷款利率大幅下调、二套贷放松、09年1月存量房交易营业税减免、限外政策的松绑等一系列复合药方的作用下，一方面使大量免税房源得以释放，另一方面也使买家的成本大大降低，京城楼市消费者的信心渐渐恢复，二手房交易才逐步走向活跃。

推手之二：刚性需求释放

今年是数量庞大的刚性需求人群决定是否下单买房的重要时间段。婚房、首次

数着、盼着终于“熬”过了2008年，再没有比楼市更盼望着新的一年到来，盼着新的希望到来。不仅仅是从业者希望楼市快些好起来，政府更是希望这个拉动经济增长的重臣立即振作起来拉动经济，尽管出了很多药方，然而不见华佗妙手回春之神迹。于是大家又开始怀疑政府开的药方倒底管不管用，千万家房产总经理华国强认为其实不是政策不管用，而是时间问题，其实每个政策出台，在市场上得到一些反应是有时间差的，这在前几年抑制房价的历程中已经得到过验证，在市场调节方面不能急功近利，否则如果再出现房价暴涨又要开始反向调控，这样反反复复市场永远不可能稳定发展。他认为当前情况下，要让楼市稳定发展有以下几个方面是重点：

一、改善型住房解绑是关键

千万家房产总经理华国强曾发表观点：如果不激活改善型住房市场，其它救市举措除了能够缓和房地产市场下滑速度和幅度的举措，使房地产市场不至于崩盘外，对09年房地产整体局面的扭转作用不大，更不可能承担起拉动内需的引擎。这在历史上已经得到过鉴证。1997年7月亚洲金融风暴，波及之广、影响之深，是非常罕见的。东南亚国家的GDP增长从1997年的平均4％降至1998年的－6.9％；

因为2008年的沉重，让2009这个牛年格外受人期待，人们几乎用尽了所有关“牛”的祝福，北京的二手房市场更是以全月7749套的网签数量成了新春第一个开门红的大牛市，环比12月份的6404套增长了21%，同比2008年1月份的2658套上涨了3倍，如此大悬殊尽管与2008年1月份的网签普及率较低有关，但7749套的网签数量比去年实际成交数量5360套依然高出两千多套。

2月份的第一周，二手房市场依然表现不凡，1号到9号成交量已突破2246套，比2008年1月份全月的成交套数1004还高出一千多套，而日均249套的的的成交量更比去年同期的日均33套高出七倍之多。不得不说是牛气冲天。

分析以上成交态势，千万家房产市场研究中心分析人士认为：主要是以下几方面的因素：　　　　　　

一方面是因为经历了2008一年的楼市低迷和年末金融风暴的袭击，房屋价格的持续走低，目前的房产价格逐渐与消费者的可承受价格靠近，个别区域的价格已经可以被消费者所接受，政府应对危机的救市政策成效逐渐明显，随着营业税减免及131号文件、金融国九条等一系列救市政策的出台，尤其是二套改善性住房需求房贷松绑、暂停限外令等让京城楼市消费者的信心渐渐恢复，压抑已久的刚性

“8”一直是中国人迷信的吉利数字，然而公元2008年这个听起来吉利的年份，无论对于中国还是世界，恐怕都无法用“吉利”来作结语。二月份我国南方的罕见性雪灾、五月份汶川骇人听闻的大地震、八月份北京奥运的举办、九月份三鹿奶粉的引发的悲剧、美国次级贷的爆发以及随后由次贷危机引发的金融风暴席卷全球，各国经济出现下滑，股市严重动荡。08年，房地产业同样遭受到沉重的打击，而中国的房地产市场也终于在这一年走到了历史的大拐点。2008年我们不仅付出了太多的人力、物力、财力，我们也付出了太多无辜的生命。但始终不相信世界末日，瞧！新的一年又来了！我们即将迎接崭新的2009年，崭新的希望之光！

09年中国房地产将面临较长的调整期

09年，将是中国房地产市场告别火热，走向稳定、回归理性的划时代的新纪元。

中国房地产市场自真正形成以来经历了层层脱变。第一个阶段是1992年到1998年 ，这期间的房地产市场仅局限于沿海一带的大中城市。1998年到2008年是房地产的第二个阶段， 1998年是中国正式取消福利分房，走向房地产商品化、市场化的元年，十年来房地产市场飞速发展，作为拉动中国经济增长的新引擎，作为国民经济增长的支

房地产业引发了世界金融海啸，中国房地产业从2005年开始调控，力求稳定增幅过快的房价，调控了三年，使中国房价达到历史高点，当美国次贷危机爆发，美国政府救助房利美房、房地美时，我们才刚刚品尝到我们通过三年来才取得的房价下跌，成交量开始下降的成果。可是现在政府却又在频频救市及研究如何才能更好的救市。

有很多老百姓很气愤，说房价降下来是众望所归，为什么要救市！我们就不买，我们要等房价再下跌、继续下跌，跌到像大白菜一样，开发商还得买一赠一。

但问题是：一，房价跌的像大白菜是不可能完成的任务。二，消费、投资、净出口是

拉动中国的经济的三驾马车， 中国的出口业受到很大的打击，产业结构出现危机。现在中国的两驾马车的马开始跑不动了，第三匹马也受了重伤，股市已套牢了80％股民的钱，半数以上的人财富缩水近五成，国民消费力大大减弱。房地产是投资和内需的大头，是国民经济的支柱产业，也是中国中产阶级家庭最重要的资产。一旦市场萎缩，就会立即影响好几十个行业，对整个国民经济造成一定的负面影响，也会有更多的人被迫下岗，房产成为负资产。俗话说：唇亡齿寒，国将不国，又哪有