韩士安的博客

5月10日参加2012中国旅游地产高峰对话回到海阳，来不及与公司同事见面便匆匆回到威海看望家人。未来得及向网友朋友们汇报行程和收获。

旅游产业作为全国未来的带动型和潜力型产业在大会中得到充分共识，中国旅游地产也将伴随着旅游产业的崛起而再次腾飞。会后，应邀到上海艳阳集团参观，得到诸多启示的同时也越发感触中国滨海旅游地产的发展缺乏核心驱动力。还有很多的工作需要与政府、企业、媒体、营销界一起努力……

近日与好友协商，拟撰写整理第一册“中国旅游地产和城市运营手册'希望能不负众望，希望大家支持。

与峰会主办方代表曹旺总监合影

文/韩士安

    带着威海诸多业内同仁的关注目光，同时也肩负着烟台诸多同仁们的期望，我驱车西行，来到了海阳旅游度假区。

    在这里，我将再次启程，顺应着亚沙会开幕所带给海阳的伟大契机，与烟台的同仁和全国的分销商朋友们一道，启幕“后亚沙时代”所带给海阳滨海、旅游、城市地产的独特精彩。

中国宏观经济背景：

    经历了太多的波折和变化，现在的房地产行业已经懂得，不能脱离中国宏观经济孤立的去分析房地产。尤其当房地产行业的政府、金融、政策、税收四大协作链条出现重大调整时，房地产肯定不能独善其身，甚至要率先出现条件性的反射，我们不妨简单通俗的去了解中国宏观经济背景，作为分析房地产形势发展的一个前提。

    从日本1992年的房地产崩盘到美国2008年的次贷危机，房地产和土地投机造成的房地产泡沫和金融过度支持房地产投资，都给国家经济带来的巨大的破坏和影响。这些震惊世界的案例也一再警示着世人。日本的放纵投机和美国的金融刺激都是房地产泡沫的

海阳，我去了5次，每次都能有不同的感受。同样是滨海城市，海阳留给我的更多的是期待和希望。

第一次去，听说了2012年6月要召开亚沙会，46个国家要来海阳参加比赛，滨海度假区里一派繁忙，处处是建设的工地；

第二次去，有济南的开发商朋友要去海阳旅游度假区选择土地，邀请我一起去考察，夜晚的海阳，星空璀璨，一夜难眠；

第三次去，和房地产行业的朋友去做调研，走访了10多家楼盘，突然发现海阳的楼盘开发借鉴了许多东南亚和地中海的文化，纯正且地道的园林设计并不顾忌消费者的欣赏水平……

第四次去，有朋友说海阳的房子要涨价了，我们想去抄底，去了才发现海阳的房价并不低，旺销的房子已经没多少存量，很多项目上的销售人员说并不急于销售，据说在等亚沙会；

第五次去，在海阳做开发的朋友说：青岛-海阳的跨海大桥通了，不收过桥费、烟台-海阳的高速要通了，就在五月、亚沙会要开始了，央视的人已经到了……

注视，那群迎着海风冲浪的人

——共谋中国滨海旅游地产的破解之道——

韩士安

    最近心情不怎么好，越来越多的来自房地产营销一线的朋友们向我诉苦：都3个月了，一套房子没卖！售楼处里没有客户，员工辞职的越来越多；几位业绩不错的分销商说今年不准备做滨海地产了，成交率太低了；老板的指标压下来了，完不成任务我就得走人了……

怀着郁闷，我独自来到了我曾经和兄弟们“战斗”过的地方—南海，望着涌动的潮水，我的心情也久久不能平静。看似空旷的沙滩上我仿佛能感受到那群炽热的心跳，是的，他们还在毅然坚守，犹如那碧涛风潮中不断逆风飞扬的海鸥。于是，我不禁回眸，注视那群迎着海风冲浪的人。

一、   海南与胶东滨海地产的发展与历程：

    我国，拥有着18000公里的海岸线，作为中国三大半岛（胶东半岛、辽东半岛、雷州半岛）之一的胶东半岛，面积达到3.9万平方千米，是我国最大的半岛。而我国五大岛屿（台湾省台湾岛、海南省海南岛、上海市崇

    传说有一种小鸟，叫寒号鸟。这种鸟与众鸟不同，它长着四只脚，两只光秃秃的肉翅膀，不会像一般的鸟那样飞行。 
    夏天的时候，寒号鸟全身长满了绚丽的羽毛，样子十分美丽。寒号鸟骄傲得不得了，觉得自己是天底下最漂亮的鸟了，连凤凰也不能同自己相比。于是它整天摇晃着羽毛，到处走来走去，还洋洋得意地唱着：“凤凰不如我！凤凰不如我！” 
    夏天过去了，秋天到来，鸟们都各自忙开了，它们有的开始结伴飞到南边，准备在那里度过温暖的冬天；有的留下来，就整天辛勤忙碌，积聚食物啦，修理窝巢啦，做好过冬的准备工作。只有寒号鸟，既没有飞到南方去的本领，又不愿辛勤劳动，仍然是整日东游西荡的，还在一个劲地到处炫耀自己身上漂亮的羽毛。 
冬天终于来了，天气寒冷极了，鸟们都归到自己温暖的窝巢里。这时的寒号鸟，身上漂亮的羽毛都脱落光了。夜间，它躲在石缝里，冻得浑身直哆嗦，它不停地叫着：“好冷啊，好冷啊，等到天亮了就造个窝啊！”等到天亮后，太阳出来了，温暖的阳光一照，寒号鸟又忘记了夜晚的寒冷，于是它又不停地唱着：“得过且过！得过且过！太阳下面暖和

品牌，是指一个名称、名词、符号或设计，或者是它们的组合，其目的是识别某个销售者或某群销售者的产品或劳务，并使之同竞争对手的产品和劳务区别开来；品牌最持久的含义和实质是其价值、文化和个性；品牌是一种商业用语，品牌注册后形成商标，企业即获得法律保护拥有其专用权；品牌是企业长期努力经营的结果，是企业的无形载体。

作为房地产品牌，其产品和服务承载着更多的商品要素和价值，是众多商品中最具有综合性的载体。作为最具人居价值的威海地区，不断涌入的国内知名开发商品牌企业为即将面临的房地产革命性发展无疑注入了一剂强心剂。万科、万达、绿地、保利……众多具有品牌意识的开发企业，凭借其贯彻全线的品牌营销，使未来的滨海房地产市场加剧了产品品质、物业管理、社区配套、文化个性、规划理念等方面的综合竞争。以往的“虚、空、大”的营销理念和开发模式将逐渐受到摒弃，明智的客户也会在陆续的消费中逐渐成熟理性。可以预见，2012年后续的3-5年中，真正的品牌，将会在产品、服务、文化、理念上真刀真枪的拼杀起来，加之国家宏观调控政策的不断深入和延续，对于开发企业的开发和营销环节的要求将不断加大。威海，犹如淮海战役的主战场，亮相的

——访房产营销专家韩士安及房地产思想

来源《香港凤凰房产资讯》'

文/韩士安

写下以上这句话，首先我要阐述一个基本观点—哪个年龄段的人算作是年轻人！在我看来,凡是年龄在25-35岁这个年龄阶段的人（1975-1985）都属于年轻人。在这个年龄阶段基本都属于大学毕业刚参加工作和参加工作10年以内的人。

中国目前的房价和目前的收入水平来看，房改刚刚12年，房价实际上仍然处于上升期，尽管全国的一二线房价已经到达了一定的水平，但纵观各地房价平均水平和中国人口与土地的比例关系来看，中国的房价仍然处在较低层次。中国整体人均收入水平递增趋势和年轻人群体的持续递增式收入状态也使得年轻人的购房机会增加，越是在房价上升阶段选择首次购房，相对于后期的房价上涨和收入比例来就越划算。一旦房价飞涨，即便工资收入倍增也无法企及房价的上涨幅度，很多曾经“等待购房”的年轻人等了几年后发现购房成本更高了，此种例子不胜枚举。

1、房价肯定是逐步上升的，一定要坚信土地的稀缺性和基本的增值性，尤其在中国；

2、人均生活水平也是上涨的，工资收入和社