调查——创业板明天开市，你会在什么时期参与？

1——开市即参与；

2——不会马上参与，开市后经一段时间调整在参与；

3——不会参与。

 

　就在开发商高唱的“楼市小阳春”的同时，北京惊现巨量住宅存量。由此，有专家预测，未来2-3年内，我国城市房价将回落40%-50%。

　　新项目继续释放

　　目前，北京市场上新楼盘正如火如荼地投向市场。

　　进入4月份，北京市场将有10个新盘上市，之前的3月份和2月份均有10个新盘上市。而据记者了解，预计4月份召开的2009北京春季房地产展示交易会，将有上百个项目进行推介。

　　“目前判断，北京、上海、东部沿海等城市房价还是过高，在现在的房屋高存量和经济低迷环境下，房价还会下降。”王珏林如是认为。

　　北京千万平方米闲置房

　　根据北京社科院的统计数据，由于房价过高，有效需求远低于供给，已造成现在北京市住房闲置约1044.1万平方米。

　　3月31日，北京市社科院发布《北京社会发展报告》等四本蓝皮书，对流动人口、住房等问题进行了专项研究。

　　北京市社科院社会学研究所副所长戴建中表示，“我国专家通常采用的房价与家庭年收入比合理标准是3∶1到6∶1。2007年北京市城镇户年均可支配收入为65967元。当年底平均房价是每平方米15162元，按照户均10

牛刀：我看“小阳春”——中国房价还要大跌的原因

去年九月以来，深圳等一线城市成交量率先放量，一二手房交投活跃，正在呈现房价下跌与成交量同比放大的规律性变化，市场开始变得理性而健康，这种状况同时感染了杭州等二线城市，可以说，减免税收、降低利率、刺激消费的效应正在逐渐体现，一些自住型购房者在一年多的等待之后，迎来了房价的下降的心理预期，开始选购自己心仪的房子。这种市场状况，也正是我们期待已久的，在房价下跌的过程中放大成交量，这才是真正的买家入市。

但是，进入2月中旬，一股新的寒流开始席卷中国楼市，并在3月中下旬形成了一个高潮。那就是，房地产成交量又在开始非正常放大，约有20%的在销楼盘开始止跌，有的正在开始提价。我说这种成交量的放大是非正常的，基于这么几个理由：一个理由是，地方政府擅自放开二套房贷，一批投机资金开始入市；二是假按揭开始横行，正在疯狂的酝酿新的危机；三是在银行新增贷款的2.69万亿的资金中，相当一部分非法挪用进入楼市。这三股资金形成了小阳春的假象，实际上又在对自住型买家形成强烈的挤出效应。

在上海，新房日均成交开始突破1000套，基本达到正常年份的日

尽管价格比2007年下跌了，甚至还可以再优惠，但是记者在售楼处里看到，这里依然冷冷清清，几乎没有什么客户来这里看房。

    对于这一次北京26家楼盘联手调价的消息，中国社科院研究员曹建海坦言，他对其真实性表现怀疑，在曹建海看来，尽管近期北京、深圳等地的楼市因政府救市政策的推动而成交回暖，但是房价下降仍然是大势所趋。

    阳春三月，深圳楼市再现井喷行情，根据深圳市国土房管局

企业库存难降 政策效应渐淡 降价趋势将成

　　本报记者 林喆 北京报道

　　前期中央和地方各项“救市”政策的刺激效果正在减弱，春节前后，全国房地产市场又渐渐回归冷清，全国70个大中城市房屋销售价格已连续两个月同比下跌。业内人士认为，2009年，全国房价可能酝酿新一轮下跌。

　　市场人士分析，自住型需求在经过近四个月的消化后，目前已经减弱；而有效需求进一步释放，需购房成本继续降低。种种迹象表明，楼市在2008年所经历的“行业景气回落、企业库存高企和市场价跌量缩”等困境并没有改观。不过，受宏观经济可能见底以及进一步救市政策预期的影响，房价降幅不会过大。

　　企业库存高压难解

　　从1月28日到2月9日，万科对上海几乎所有的在售项目推出春节让利促销，这比去年万科掀起降价潮的时间提前了12天。更为重要的是，在各大城市，与万科一样进行价格调整的房企和项目日益增多。

　　业内人士分析，房地产企业存货激增、消化困难，是迫使其加快推盘和降价销售的主因。

　　目前上市房地产公司的资产负债率在60%以上，总资产周转率多数在0.3以下，经营性现

【宏观政策】 消息人士称楼市股市纳入新一轮经济刺激计划 一位接近中央的智囊人士表示，新一轮经济刺激计划的焦点是扩大内需和提振工业。作为扩大内需的关键，如何激活房地产和股市已经处在决策范围之内了。在两会前后，股市和房地产政策也将会有大动作。 刘明康：严禁对首套房发放加按揭贷款 银监会主席刘明康在银监会2009年第一次经济金融形势通报会上表示，我国经济金融运行表现相对较好，银行业信贷资产得到改善，防风险能力持续增强。他要求，银行拨备覆盖率至少要达到130%以上，风险较高的银行要将拨备覆盖率提高到150%。 　　证监会：发行制度酝酿变革 新办法正在征询意见 　　发行制度改革已经正式列入2009年监管部门的工作日程。在刚刚结束的2009年证券期货监管工作会议上，中国证监会主席尚福林明确表示，将深入推进发行制度改革。坚持市场化导向，改革新股发行制度，强化各主体责任，完善价格形成和股票承销机制。 　　【国内市场】 　　204亿市值限售股本周解禁 警惕解禁股美丽陷阱 　　本周是春节长假前最后一个交易周。最新统计显示，本周大小非解禁仍然压力不小：两市共有35家上市公司股票解禁，共计约为32.86亿股，按上周五收盘价计算，合计解禁的市值达204.1

继本报日前报道李嘉诚抛售上海古北御翠豪庭商铺后，记者获悉，李嘉诚旗下的“长和系”再次在上海战略性抛售核心物业——浦东世纪公园旁的别墅项目御翠园的商铺部分日前以低价入市，并且御翠园首期“四季雅苑”在“长和系”持有收租十多年后也被计划改造出售。而加上去年转让的世纪商贸广场写字楼等项目，李嘉诚对于上海物业似乎正采取“全抛”套现的态度。 上海官方“网上房地产”显示，御翠园在上月月底就获得了8栋商业别墅的预售许可。据了解，所谓商业别墅就是该别墅项目的商铺部分，只不过是独立成楼，但是商用性质，8栋楼共约5509平方米，报价为5.35万至7.5万元/平方米。而御翠园在去年3月推出七期77栋别墅时的报价是5万至7.5万元/平方米，至今已成交的43栋别墅的实际售价高达8.8万元/平方米。由于商用物业一般以租赁为主，且定价一般高于住宅，如此看来，开发商已经“放低了身段”。 不过，记者还了解到，此次决定转租为售的不只是商铺部分，还将有不少别墅。知情人士透露，“长和系”获得御翠园所在地块后首批开发的即为四季雅苑项目，大约200多栋别墅，只租不售，但自从去年年中起就不再对外招租了，而且所有到期的租户都不再续约，预计将会进行改造，以便零售。 去年

2009年的中国房地产市场是一调难回头还是触底甚至反弹？这是政府、开发商和购房者都想早点获得答案的问题。从目前市场各方面的表现来看，业内多抱谨慎乐观的态度，也许“底部”得到夯实便是今年楼市的基本状态。 托底：政策瞄准观望心结 正如我国房地产市场已难以摆脱外界经济环境的深重影响，在业内看来，2009年国内外宏观经济还将继续下行，房地产市场必然也会同步下行。不过，值得期待的是，政府采取的救市行动所能发挥的利好影响。 从2008年10月以来，政府拯救经济的决心和力度都越来越大，尤其是态度坚定地鼓励房地产市场积极发展。“要把满足居民合理改善居住条件的愿望和发挥房地产支柱产业的作用结合起来，增加保障性住房供给，减轻居民合理购买自住普通商品住房负担，发挥房地产在扩大内需中的积极作用”——上月中央经济工作会议公报中的表态，就是今年的房地产工作方针。 而在国务院新闻办召开的2009年第一场新闻发布会上，房地产也成为今年国家的“第一话题”。其中，“启动需求”成为关键词。业内认为，政府为楼市注入的一系列“强心剂”，正是瞄准很多购房者的观望心结，连续出台的房产新政已被视作促进楼市成交量逐步恢复的动力。 “楼市要触底反弹，必要的前

中新社北京一月十五日电 (记者于立霄)北京市人大代表、SOHO中国有限公司董事长潘石屹在“两会”期间接受本社记者专访时表示，中国有五万多家上市的房地产公司，其中近七成的企业财务状况不佳，由于大的经济形势不好，他们将撑不过今年上半年，纷纷降价销售滞销的住房。 这位在房地产市场驰骋二十多年的地产“大鳄”潘石屹说，他曾对全国房地产公司中颇具实力的上市公司做过分析，负债率超过一百亿的公司占到三分之一，一般负债达几十亿的就更多。 潘石屹说，本来预计到去年底，这些经济不佳的公司或倒闭、或降价出售手中的房子。但是银行准备金率下调，贷款额度放松，让这些中小开发商们又喘了口气，这口气能坚持多久，他认为最多半年时间，住宅的房价是要松动的。 对于北京住宅房价的走势，潘石屹分析认为，保障性住房开始大量入市，开发中小户型的地产商受到一定冲击，其价格下调的压力更大。另外，从去年开始，房地产市场出现了销售额持续下降的局面，商品房存量大幅攀升，达到了二千五百万平方米，撑不住的开发商一定会降价抛楼力免资金链的断裂。 针对北京市政府提出将滞销的商品房收购一部分作为保障性住房、廉租房的措施，潘石屹坦言，在开发商与购房者处于胶着状态之

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