大方向： 郊区型购物中心

课题1：对比讨论郊区型购物中心与成熟商圈的购物中心的差异
思路：郊区型购物中心主要是看中地价的升值潜力，段时间来看，租金较少，招商难度大。成熟商圈购物中心主要利润来源是租金的收取，其地价的升值缓慢

课题2：现有的国内开业的郊区型购物中心的经营状况，业态组合，发展趋势
思路：重点探讨成功的郊区型购物中心（厦门SM城市广场，香港沙田新城市广场）

课题3：养活一个购物中心需要的客观条件
思路：分类，郊区型和中心型；人口；购买力；交通；位置；

课题4：从麦德龙的拓展条件思考郊区型购物中心的拿地要素
思路：麦德龙一般都在郊区拿地建造藏仓储式的超市，其发展历程和经营状况对现有的郊区型的购物中心的有一定的指导意义

课题5：上海青浦Outlets的成功对青岛宝龙城市广场Outlets的指导意义

课题6：中国的郊区化发展对郊区型购物中心经营的影响
思路：郊区型购物中心最早是在美国发展起来，后随着美国郊区的发展成长壮大知道占据市场上近一半的比例，通过探讨中国特色的城市化发展方向，思考中国特色的郊区mall的前景，重点

青岛啤酒城的改造对未来经营中的宝龙城市广场的影响。
对比讨论：
集团对比
上实地产，上实地产的战略定位是“区域开发集成商”，将利用境内外多元融资渠道，着力在区域开发，住宅房地产、商业房地产、旅游房地产等方面加快拓展，
宝龙集团，澳资背景的私企，其资金链受政策的影响较大，目前着重在全国二三线城市开发商业地产，全国房地产100强，品牌成长性Top10.
1.规模
青岛国际啤酒城（占地面积22.7万平方米，总建筑面积100万平方米，总投资99.3亿元）
宝龙城市广场（占地面积33.3万平方米，总建筑面积80万平方米，总投资30亿元）
2.规划
青岛国际啤酒城，拟将地块划分为5个功能区域，即
恬适公寓区（住宅、公寓、服务式公寓、社区商业街）
e商务中心（高层商务楼、五星级酒店、服务式公寓）
缤纷广场（餐厅、零售、酒吧、影院、音乐厅、艺术博物馆）
欢乐港湾（娱乐中心、户外公园、主题广场、水岸餐厅）
酒文化区（啤酒展览馆、室内水族馆、车展、度假酒店、购物广场）
今年10月开工建设，其中约30万平方米的节庆、商业设施一期工程，将于16个月后完工，全部工程在2011年竣工并向

 

国内地产商建设的购物中心与外资地产商在中国建设的购物中心有较大的差距，笔者认为，双方对购物中心理解的不同是主要原因，，
可以归结为多种原因的，购物中心历史的不同，购物中心成熟度的不同，一方面是由于双方经验的差距，可以总结为思路差异；另一方面，还是
由于对未来的预期不同，可以总结为放水养鱼与拔苗助长。

国内的购物中心，首先开发商大体都是由住宅地产转型而来，他们由于政策因素（做商业有很多种政府支持手段），市场原因（国内市场上建设购
物中心的呼声很高），利润因素（商业的利润比住宅利润大的多）开始踏入购物中心领域。因为思路还是做住宅的思路，没有考虑到购物中心的复
杂性，多样性，没有考虑到购物中心的规划，动线设计，商户组合式的重要性，开发的购物中心不能很好的满足商家的经营需求，不能很好的利用
主力店，次主力店为中心商家带来人流，其中大部分购物中心还是销售型的物业，业主由于售价的昂贵对租金的期待与商家接受的租金产生巨大
的差异，其余一些持有型的物业，开发商对租金的期待也与市场上商家的承受能力存在较大差

招商的流程

一、招商准备工作：

市场调查：（城市宏观分析、城市商业分析、商业物业供求分析、项目区位分析、项目商圈分析、项目分析）------------具体参见宝龙城市广场商业定位纲要

制定项目业态图

商户调查：（租金，面积，业态、业种，经营效果，拓展意向）

 

购物中心已经经历了１００多年的发展历程。其发展演变，一方面是由于经济发展和社会进步；另一方面是由于购物中心在传播过程中与各地具体情况相结合的结果。在不同的国家、社会和经济水平下，购物中心的发展模式既有自身的特点，又彼此影响。

   中国的购物中心经历了10多年的发展，在学习欧美，学习香港的潮流下，也慢慢形成了些自己的风格。但是综观全国内的购物中心，还有较多的弊病，本文简要分析如下：

业态组合：

考虑市区还是城郊接合处还是郊区的购物中心，业态几乎都严重偏重于购物，虽然新开的购物中

 

所谓商服用地，是指商业、金融业、餐饮旅馆业及其他经营性服务业建筑及其相应附属设施用地。

从用途上讲，商服用地应是经营性的公共设施用地

 

商服用地：

 

　　1、商店、商场、各类批发、零售市场及其相应附属设施用地；

 

　　2、银行、保险、证券、信托、信用社等用地；

 

　　3、饭店、餐厅、酒吧、宾馆、旅馆、招待所、度假村、培训中心等及相应的附属设施用地；

 

　　4、写字楼、商业性办公楼、旅行社、运动保健休闲设施、夜总会、歌舞厅、俱乐部、加油站、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、维修网点、照相、理发、洗浴等服务设施用地；

 

　　5、其他经营性用地：营利性的教育、体育、邮政、公共文化、医疗、卫生、社会福利用地。

 

 

 

酒店式公寓的用地形式是商服用地，使用年限国家规定是50年，但是有些地区有弹性，可做70年，比如太仓的XX城市广场

 

目标市场定位

　　1、目标区域定位，主要是对周边商圈区域范围的分析。所谓商圈范围，简单讲就是商场吸引顾客的空间范围。

2、目标消费群定位。在商圈范围确定之后，便可对整个辐射商圈的消费者进行市场细分，并确定目标消费群。

 

功能定位

基本功能是提供商品的零售服务

休闲购物消费

娱乐型购物消费

 

经营特色定位

体现在许多方面，但有两个方面往往是最主要的

一、商品特色，可以体现在品类选择、档次高低等

二、服务特色。

 

经营方式定位

经营方式主要有以下几种。

1、自营：

    1）购销，商场自行进货，自行销售，自担经营风险；

　　2）保底抽佣，商场将场内一定面积的铺位或专柜交

 

适当的用地和合适的位置是购物中心开发的先决条件，购物中心对区位有严格要求，这 关系到未来商业经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况与人口状况决定购物中 心能否生存。获得足够的购物人群有两种途径，一种是依托大居住区和消费群，另一种是扩 大服务商圈范围。

 

(一)用地区位和交通人口状况分析

 

购物中心的位置决定其易达性，并直接影响商圈范围。为此，购物中心用地应符合商业 用地选择的一般区位原则：

 

最短时间原则，即应当位于人流集散最方便的区位。商业活动的基本前提是商业与购物 者面对面进行交易。所以，传统商业建筑都混杂在居民区中间，但是随着交通改善，购物者 的活动范围大大增加，因此距离已经不是决定购物者行为的主要因素，而更多地要考虑购物 过程所花费的行车时间。

 

区位易达性原则指商业用地一般应分布于交通便捷、易达性好的位置。易达性取决于交 通工具和道路状况。

 

聚集原则是商业活动具有集聚效应，集中布置能够相互促进，以提高整体吸引力。城市 人流、物流和城市社会经济活动的焦点常常成为优先选择

 

选址

 

规划

商业体量（多大的城市适合做大的体量），商业动线（出入口，电梯，扶梯）公共空间的设计（洗手间，中庭，走道，公共休息区），外立面设计，停车场规模的控制，绿化的设计，小品设计，光线的控制

 

定位，市场调研

（人口数，家庭可支配收入，可支配中用于消费的收入，人均汽车数，城市道路交通，城市商业结构，主要百货，超市的情况分析，城市未来发展方向，城市商业房地产项目市调，地产市场状况，存量分析，二手房分析。。。。。。

 

业态配比

楼层业态配比，

业态图的制定

 

推广策略（全案推广步骤，阶段主题，媒体组合，活动营销，物料准备，

完整的全案推广思路

 

销售策略，推广定价（楼层定价，业态定价，面积定价，

 

招商策略，主力店，次主力店，独立店，面积配比，业态调整，租赁协议，返租，

 

运营，保安，保洁，工程，再招商，运营管理，运营企划，财务管理，

 

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