报告说明 监测对象：北京市中高档二手商品住宅 发布目的：反映监测对象成交价格、成交量的最新变动情况，指导消费者理性消费 数据来源：鑫尊置地中高档二手商品住宅实际成交数据 覆盖区域：海淀、朝阳、丰台、昌平、通州、亦庄、顺义。大兴 样本容量：共23个板块、120个样本楼盘 发布内容：各板块买卖成交价格、买卖成交价格变动情况、买卖成交量变动趋势；各板块内租赁成交价格、租赁成交价格变动情况、租赁成交量变动趋势   一、市场概述 　　据鑫尊置地的最新成交数据显示，2008年5月鑫尊置地中高档二手商品住宅买卖成交均价为10479.22元/平方米，成交均价环比降低了3.08%；租赁成交均价为26.73元/平方米*月，成交均价环比上涨了9.1%。     &nb

 

    早在今年1月，国务院办公厅就下发了《关于限制生产销售使用塑料购物袋的通知》，自今年6月1日起，在全国范围内禁止生产、销售、使用厚度小于0.025毫米的塑料购物袋，在所有超市、商场、集贸市场等商品零售场所，将实行塑料购物袋有偿使用制度，一律不得免费提供塑料购物袋。

    塑料袋虽然看似方便，但却不环保，塑料购物袋在为消费者提供便利的同时，由于过量使用及回收处理不到位等原因，也造成了严重的能源资源浪费和环境污染。尤其是超薄塑料购物袋，容易破损，大多被随意丢弃，成为“白色污染”的主要来源。

    一纸《通知》，让我们看到了政府落实科学发展观，建设资源节约型、环境友好型社会的决心和力度。然而，2008年，绿色的北京也需要我们大家的努力。

    近日，鑫尊置地与北京上百家超市、购物场所携手，推出“环保购物，鑫尊与您共建绿色北京”活动，消费者可用塑料袋免费换取环保购物袋。活动开展以来，受到了消费者的广泛关注和一致好评。鑫尊置地活动负责人说，作为一个对社会有责任感的公司，鑫尊置地推出此次活动的初衷，是为提高大家的环保意识

    2007年底，房产市场开始出现低迷的情况，中介行业也出现了关店、负面新闻等。然而，2007年12月，北京二手房的成交量超过一手房的成交量。2007年已经过去，2008年的市场，对二手房是机会还是挑战？《北京青年报》就此问题举办了论坛，邀请知名中介企业领军人物齐聚一堂，围绕这一话题，各抒己见。《北京青年报》广厦时代主编对鑫尊置地总经理刘军进行了专题采访。

 

北青报：一手房市场的低迷会持续多久？观望情绪对二手房市场会有什么影响？中介关店潮会波及2008吗？

鑫尊置地刘军：一手房市场的低迷会持续到第三季度末，至少半年左右，原因是一手房的价格只会回落10%左右，那么仍然处于较高价位，开发商继续降价的效果反而不好，那么只能让市场慢慢消化这个价格，所以会有一个很长时间的价格消化期。

    现在市场的观望期基本已经结束，客户已经积极地在一手房和二手房之间进行比较，所以一手房的低迷对于二手房市场的成交量的牵制作用已经很小。

 

北青报：如何判断二手房市场的刚性需求？刚性需求在一手房市场和二手房市场的比例如何转换？

鑫尊置地刘军：二

    两会期间，民生问题备受关注。温家宝总理3月5日在政府工作报告中说，要抓紧建立住房保障体系。3月18日，温总理在记者会上也表示，在今后的5年，在社会发展和改善民生上，要建立四个体系，其中之一便是以廉租房和经济适用房为主的城市住房保障体系。短短十几天，“住房保障”这四个字反复在耳畔响起。总理说，要坚定不移地推进住房改革和建设，让人民群众安居乐业。两会期间，我们看到了政府对住房问题的重视，以及即将加大投入的力度，“居者有其屋”，还有多远？除了政府，市场还要做些什么？老百姓还能做些什么？

    关于政府

    一、政府将健全廉租住房制度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用房的建设和管理，积极解决城市低收入人群的住房困难。今年中央用于廉租住房制度建设的资金68亿元，比去年增加17亿元。

    二、综合运用税收、信贷、土地等手段，完善住房公积金制度，增加住房有效供给，抑制不合理需求，防止房价过快上涨。

    三、加强市场监管，严格房地产企业市场准入和退出条件。依法查处

    近日，国家统计局发布了2月份CPI指数。数据显示，2月份CPI同比上涨8.7%，创下1996年5月份以来的最高月度升幅。

 

    2月18日，北京市建委在北京建设网上公示了《北京市限价商品住房管理办法(试行)》和《关于印发2008年北京市限价商品住房申购家庭收入、住房和资产准入标准的通知》，广泛征求市民意见后将于近期颁布施行。《办法》和《通知》对北京市限价房的申购条件、建设标准、出售价格、再上市方式做出了一系列的规定，一直备受关注的限价房申购规则终于浮出水面。对于广大消费者和业内人士来说，关注焦点集中在限价房推出后对北京楼市的影响。

    鑫尊置地认为，限价房的推出和上市，对于解决中低收入家庭自住用房问题具有积极的作用，将填补经济适用住房和商品房之间的供给断层。今后北京楼市将形成“廉租房、经济适用房、限价房、二手房、新商品房”的供应格局，分别满足不同收入家庭群体的住房需求。但是限价房作为一种新生事物，还存在一些需要解决的问题，首先是限价房的定位问题，限价房是一种保障性住房和商品房的中间形态。从目前初次销售和再上市环节的有关规定看，限价房更偏向于保障性住房，商品性体现不多，如往初次销售的保障性和再上市的商品性方向发展

    1月中旬以来，罕见的雨雪冰冻灾害席卷了大半个中国，在这次雪灾中，我们中华儿女不屈不挠、万众一心的奋斗了一个多月，取得了阶段性的胜利。然而，恶劣的天气造成江西赣南革命老区脐橙出现严重滞销现象，数万吨的赣南脐橙将面临全部烂掉的危险，使得本已受灾的果农雪上加霜。此事引起了国家领导人的高度重视，社会各界的关心支援纷至沓来，掀起全国分销赣南脐橙的感人场面，全国各地纷纷向江西灾区人民伸出援助之手。在灾后重建中，哪怕退休老人捐献的几元钱、小学生的零花钱，都让我们的心灵受到无比的震撼。莫以善小而不为，爱心是不可以用数量来衡量的！

    “买一箱脐橙，献一份爱心”。 鑫尊置地购买万斤赣南脐橙，希望用自己的实际行动，减少果农的损失。赣南脐橙虽小，但它凝聚的是鑫尊人的社会责任、爱心精神，它让我们感受到团结的力量、体会到和谐的氛围。同时，鑫尊置地将购买来的赣南脐橙，与所有客户共同分享，让爱心感染更多的人，让更多的人去帮助灾区人民，让他们能早日重建家园，恢复平静生活。

    鑫尊相信，精神是可以被感染的，爱心是可以延续的。鑫尊置地“买脐橙，献爱心”活动，让

    房价涨跌无疑是楼市的核心问题，去年年底万科集团董事局主席王石提出拐点论后，在业界引发了一场关于房价走势的大范围争论，褒贬观点多如牛毛，赞同拐点论的人很多，抱质疑态度的也不少。须注意的是，这些看法不仅取决于评论人对房价的认知能力，也与其社会位置有关，对于广大消费者来说，要在各种观点中甄别真伪、去粗取精，首先要清楚楼市利益相关者的社会地位以及其对房价走势的基本愿望。楼市的主要利益相关者可以分为五种。

    第一，待购群体

    待购群体是目前还没有购买房产的家庭或个人，以北京为例，这个群体包括低收入家庭、外地来京工作人员、婚龄青年、未购新房拆迁户。目前北京的家庭和准家庭（有购房需求的个人）户数是600万左右，待购群体约占5成，包括200万户流动人口和100万户户籍人口，这部分人很期望有一套住房，来实现安家度日的基本需求，对房价下跌的期望强烈，是房价喊跌的微观基础。

    第二，自住阶层

    自住阶层是有一套住房的家庭，包括在国有或民营企业、行政机关和事业单位工作的大部分工薪族，北京1700万人口中自住阶层约

 

    央行从2007年底，开始实施从紧的信贷政策，先后停止了“加按揭”和“转按揭”等银行信贷产品。那么针对有资金需求的客户来说，如何将不动产变成动产，如何在收紧的贷款政策下完成自己的融资需求，就变得难上加难。

    那么，在这里，鑫尊置地的专家建议大家，从下面两个方面完成您的需求。

    第一，全款购买房产的客户。可以通过抵押贷款或者是“置换式”贷款来满足融资需求。现在，各家银行对抵押贷款审贷严格，要求借款人必须提供真实的资金用途证明，已确保该项资金不流入股市、证券公司或房地产市场。

    有些客户，在购房时是通过亲戚朋友间拆解暂时全款支付，然后再做贷款清偿，这种情况，可以选择“置换式”贷款。“置换式”个人住房贷款是对已经用自筹资金全额付款购买商品住房并取得房屋所以证书的自然人客户发放的、用于清偿购房所负债的贷款。置换式个人住房贷款目前暂只限于个人购买住房，不含个人自建住房和个人商业住房。以一套1