范小冲的BLOG

   “虽然一线城市的好时代我们没赶上，但现在迎来的二三线城市发展的好时机，我们总算等到了这一天。”阳光100常务副总裁范小冲日前接受《中国地产总裁》杂志记者专访时表达了他对当下房地产市场的一个看法。他认为，房地产原有的坐地生财的增长模式已走到尽头，现行房企需要注意的是转型问题。

    倡导“更简朴、更自由、更青春”的生活方式，加上专注于为中国新兴白领和中产阶层提供新式住宅的理念，阳光100开辟了二三线城市建筑综合体的一个又一个成功范例。这个曾被誉为“中国蓝筹地产企业”，名称中充满时尚气息的企业，“让中国人住上世界上性价比最好的房子”在当下波动的房企市场更显珍贵。

坐地生财模式终结

    采访中他向本刊阐述了他的观点，“2012年才是真正的挑战”，首先，在国家非常严厉的调控下，很多企业提前买地，建了很多房，现在都变成了库存。加上融资渠道狭窄，不少企业自然会感到“寒冷”。再者供需方面。限购致使有能力和有需求买房的人丧失了购房的能力和权力。限价直接压缩了企业的利润，限贷再次压缩了购房者的能力。

    尽管各地近期开始放量供地，但土地市场仍未能从一年多的低迷状况中走出，而一线城市的恢复尤其缓慢。业内人士认为，需求疲软是导致市场低迷的主因。除资金紧张之外，在政策面从紧的背景下，受楼市调控影响的市场信心短时间内还难以恢复。

   下半年或为拿地良机

    在北京连续45宗土地“零成交”后，“香河园3号居住及商业金融用地”的“地王”之路似乎已不可避免。按照19.15亿元的总成交价计算，该地块的单价为2.57万元/平方米，成为今年以来土地市场的全国最高价。但相较其优越的区位，“地王”成色仍显不足。据了解，当日该地块的竞价甚至没有达到该地块的“合理上限价格”。与老“地王”相比，该地块更是“相形见绌”。

    阳光壹佰置业集团副总裁范小冲向本报记者表示，现在正是开发商买地的较好时机，因为当前地价相对较低，且地方政府在土地出让中给予较大的支持力度。这些支持包括降低地价款的首付比例、延长付款时间等。究其原因，在经过连续十多个月的楼市调控后，靠土地支撑的地方财政开始吃紧。

    在国家房地产调控依然未有松动迹象的情形下，近期多地缘何集中上调公积金贷款上限？腾讯房产独家连线阳光100置业集团有限公司副总裁范小冲进行解读。范小冲表示：首先，公积金贷款最高限额的调整权限归地方政府。按照惯例，该额度的调整将主要依照当地平均收入水平、公积金缴纳额度、房价变化而定。从去年以来，不少地方就已开始提高公积金贷款的最高限额。

阳光100置业集团有限公司副总裁范小冲

    在银行房地产贷款全面收紧的情况下，地方政府打了另外一场逻辑牌，提高公积金贷款上限，增强了购房者购房意愿和能力，从而促进楼市销量，增加房地产税收，推动地方经济发展，在大家对当地经济有了信心后，进而解决地方政府“卖

    北京刚刚诞生了新的“地王”。北京内城住宅商业用地东城区香河园3号居住及商业金融用地项，在经历了40轮竞价后，被南昌市政公用投资控股有限责任公司以19.15亿元竞得，楼面价格达到了2.57万/平米。这不仅刷新了北京年内单价地王纪录，也成为2012年年内全国土地市场楼面价最高的地块。

    阳光100置业集团副总经理范小冲谈到了业内对南昌市政公司的一些评论，他说：“这家公司也是政府融资平台，在今天，房地产公司都在金融紧缩时候，资金链非常紧张，但政府融资平台融资能力非常强，所以这个公司跟我们遇到的困难不太一样，再加上又听说这家公司未来还有拆分上市的想法，做这样的项目尤其在今天实际上地价应该来说不高，本身自己做过房地产开发，拿这块地，从市场而言，这个地价可以接受。”

    同时范小冲也分析了南昌市政公司勇敢拿地的一些原因。“南昌本身不是宏观调控最严重的地方，而且又有政府融资平台，所以资金实力相对比较强，总体而言这个地不属于非常离谱的疯狂高价，这个地价在北京应该

市场后半年触底 看好北京内城区域发展

2012年全国两会正在进行中，温家宝总理在政府工作

现在有一种观点认为房价暴跌30%、50%，这样中国经济才有救。银行业有一种说法，说跌50%银行也没有风险，抗得住。这是不负责任的说法。一旦出现50%的暴跌，对中国的经济是灾难性的结果。对个人而言，这十年来大家的房子都是买的，房子也已经是个人资产的最主要构成部分了，房价一跌，个人资产大幅度缩水。现在就有砸售楼处的情况。对于消费能力也有很大的影响。现在买房很多都是通过按揭，跌50%，那就变成负资产了，大家根本就不要这个房子了。就会带来很大的问题，也给银行带来非常多的问题，房子还不值按揭的钱。对地方政府的打击更大，房价一跌就没人买房了，它的税收，更要紧的是，土地的价值会更加贬值。地价就有更大的暴跌，地方债都是靠土地抵押，这样整个的地方首先来源一下子全没了，而且整个的金融体系也会出现更大的问题，按揭都不交了，已经是负资产了。地方政府的债务抵押物就不足了，地方债本来压力非常大，整个地方债的风险就出来了。再家银行其他的贷款也都来源于整个资产的抵押和评估，包括工厂，包括个人的按揭，包括好多信贷都来源于资产。资产的大幅度缩水，呆坏帐就出来了。就会带来整个的经济问题，整个的金融问题，地方政府和国家财政的问题，如果

2012年才是真正的挑战。这次的调控，或者冬天的来临，更多还是一种大的转型。只是宏观调控使这个转型来得早点。过去这种粗放式的增长模式已经不可持续了，过去大家都靠规模增长、靠土地增值，靠房价暴涨，这种发展模式已经结束了。最早是地价和房价暴涨的时候，市场暴利来自于市场的不规范。花很少的钱把地拿过来了，地价一涨就把地卖了。后来招拍挂了，不能说你认识土地方就能够便宜，大家价格都是公平的，而且付款必须一次性付清。这样的话，拿地看似公平，但实际上谁有钱谁能够拿到。有钱的人就把地拍下来了，因为地在暴涨，房价在暴涨，即使花那么多钱，只要有地就能够升值。貌似公平，但实际上变成资本游戏了。今天土地价格在跌，房价也不涨了，也有可能还跌。所以，一个时代结束了。那个时代大家都是靠规模性开发，只要规模大就行，那时候房企之间的差距并不大。今天这个时代结束了。今后大家就要靠盖好房子挣钱。

中国的城市化第一轮已经结束了，北上广深已经结构升级了。现在转向二三线城市，这些地方如何能够为城市化人口进入盖房子，如何能够将城市功能升级建造综合体，这些还存在着巨大的市场机会和巨大的容量。所以说现在绝不是说房地

2011年是调控更严厉的一年，而且调控不断地加压，而且是持续的。按照中央的目标，应该说已经达到了遏制房价上涨的目标了。房价现在肯定是稳定住了，而且很多地方在降价。土地市场影响更大，现在也没有地王了，地都在流拍了。但是从总的市场表现而言，也没有那么悲观。比如说去年销售也达到了六点多万亿，达到了历史的高峰。但是房地产形势已经发生了巨大的改变。

有人说房地产进入冬天，有人说是转型，反正房地产市场已经开始发生巨大改变。保障房和商品住宅已经实行双轨制。现在很多的房地产公司面临巨大的压力，有的退出了，有的在转型，也在卖地求生。所以说调控肯定起到了巨大的作用。地方政府地卖不掉了，也都在纷纷寻求新的出路。过去靠土地财政，今天没有人买地了，尤其没有溢价买地了，地方政府也感到了很大的压力。购房者好象比较高兴，但是现在限购，有能力买房的人现在没有资格了。真正有资格买房的人现在也在持币待购。所以说2011年市场比较严峻的。但是再严峻，这个市场没有崩掉。因为它更多是政府自觉的，是一个人为的调控过程，是在人的掌控中的一个很有益的遏制通胀。所以，我觉得中国房地产市场还是在一个可控状态下的紧缩。不是

在被一部电影渲染得令人担忧生存或是灭亡的2012年，有着太多的不确定，楼市也一样，纵使调控政策依旧严厉、贷款政策也无明显放松、购房者开年持续观望等条件与去年那样相似，也无人能准确预测接下来一年会发生什么，不过保守对待2012年已经成为业内共识。

房企计划 2012目标：把去年剩下的房子卖掉

没有期望就没有失望，为了让2012年的日子过得更稳健，业内人士不约而同地降低了对今年地产形势的预期，有的开发商甚至坦言，2012年唯一的目标就是将之前剩下的房子卖掉 ，因为只有清盘才能活命，才能考虑进一步的生存。

开发商如此低调并非是在谦虚 ，存量房的压力已成为业界不容忽视的问题。仅青岛2011年结束时就留下了11万余套的住宅存量房，若算入商业和办公类存量接近15万套，这样的存量依靠2012年全年消化尚有压力。

业界话语 大佬集体看跌房价

在“2012年中国地产新视角高峰论坛”上，地产大佬集体看跌楼市，其中阳光100置业集团常务副总裁范