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博文

 一、联盟提供公共物品

N人群体的公共物品P,可使每人均等获益b,但需要支付总成本C。群体成员有两种策略可供选择,一个是参与分摊总成本,叫做合作;另一个是不参与分摊总成本,同样享受获益,叫做搭便车。假设合作者数量为n,则每人分摊成本为C/n,所得为(b-C/n)。搭便车者成本分摊为0,所得为b。

具体分析得知,当(b-C)>0时,存在由1个人提供公共物品而其他人搭便车的纳什均衡。在大型集体里,个体收益很难大于集体成本,因此“(b-C)>0”的条件很难达到。由此可知,在大型集体里,公共物品的提供很难。这是奥尔森在《集体行动的逻辑》

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    小区配套建设的人防资产,没有投资人,只有出资人。投资是为了牟利,人防资产属于国防资产,不为牟利而建。因此没有投资人,只有出资人。'谁投资谁受益'的说法,来源于人防法第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。这里的'投资'乃是“出资”的含义。
    其次,开发商按照规划强制而建造的人防,做为非营利配套设施,政府没有将人防作为可售部分收取相关土地与房地产税费,政策优惠的对价乃是开发商不得主张建造利润。
    又其次,普遍来看,小区人防资产并不能登记为独立可销售物权,不可交易性亦说明其不是投资标的,不存在投资人。所谓“谁投资谁受益”,指的乃是谁出资谁受益。同时,制度亦规定,人防的建造费用应摊入业主购房成本,于是出资人从开发商转为业主。既免去了开发商的出资负担,亦免去了开发商作为出资人的责任与权利。因此作为建造人的开发商,不能基于建造在人防交付后依旧主张投资回报。
    最后,因
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一、小区里基础关系分析

小区里最基础的关系,首先是业主与业主的关系,其次是业主与物业的关系,最后才是业主与建设单位、业主与业委会、业委会与物业等关系。如果最基础的关系没有打造好,无法形成合作,就会影响到更上一层关系的构建与维系。

期初,在没有物业企业之前,业主们自行维护共有物。业主维护共有物,不单单

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从集权式治理到开放式治理:封闭式小区的问题及治理之路     

高菁、郭圣莉、陈剑军  已发表在华东理工大学学报,有删改

 

 

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社区基金会

一、项目合作方:华东理工大学社会与公共管理学院郭圣莉、陈剑军团队

​二、项目目标:

建立基金平台,托管小区公共财产,构建新型小区管理制度框架,促进和谐社区

三、项目内容

 1小区公共财产

小区公共财产主要包括物业费、公共收益、专项维修资金与各类规划配套的公共空间财产。

2服务提供

a)账目管理服务

为各个小区业主大会开设公共账户,小区物业费、公共收益、专项维修资金都存入业主大会公共账户。社区基金会对业主大会提供公共账户资金存管与会计服务。按照小区业主大会批准的预算、预算变更、公共收益使用授权向物业企业与业委会进行支付。收支两条线,按照相关规定记录收支。提供小区每个业主查阅、抄录与复制的便利。

b)公益捐赠管理服务

接收个人、单位的公益捐

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(2017-04-04 12:48)

     正义,越来越坚持正义,越来越用正义打倒对方,越来越说服更多人以正义之名围聚在自己周围。正义,就越来越像争竞的策略与借口。因为此时,正义带来的后果就是对不正义的另一派的惩罚,通过惩罚对方而使得自己一方获利,甚至获得相比独立劳动更大的利益。

       人是容易犯错的。如果犯错是人的行为的主流,那么追求正义就很可能被利用为有错必罚、有罚必赚的借口。这容易激发对方也以正义之名来对抗,由此造成频繁的冲突,乃至影响人类长期发展。在全局角度、在超长期看,如果“追求正义”成为报复获利的借口,就恰恰容易将双方都陷入不合作的互害困境里。依靠单独一方的努力很难跳出来。

       合作是不稳定的,不合作是稳定的,人类被预设了合作困境。因为看到哥哥杀掉弟弟,上帝明白了人的残忍。要想走出困境,需要人们敢于宽恕对方,而对方亦要以加倍合作来报偿,使得过去的亏欠通过未来的超值合作来补偿。而不是在当下,采取对犯错者的过度性追偿为手段。困境之中,争论是谁

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杂谈

【大趋势与行业基础转变】

1、 国家经济运行基础发生改变,30年依靠大规模建设带动经济发展,留下大量长期维修维护责任。资金来源,建设阶段筹资主要是一次博弈特征,维护维修则是年年筹资的多次博弈特征。财政来源,房产税出台,从土地财政、企业纳税向业主个体纳税转变,量大面广。每一次索税,都是检查执政承诺兑现的时候。多次博弈促成合作,而非单向领导,民主与治理成分加大。重庆向大户收房地产税,补贴公租房,很可能增强大户的民主意识。钱要收上来,就要重视出钱人的权利。

2、 在小区,大量已经建立起来的共有资产进入长期维护维修的阶段。业主团体成为代言人。两种业务差异:建设以开发商为核心;维护以业主团体为核心。建设到维护,一次集资变成多次

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杂谈

从面向业主的角度出发,由于信托物业管理与传统的包干制物业管理存在制度差异,因此在社区发展上,其目标导向就有了不同。信托制度下,我们更有可能建立一个互信、公正、丰富、仁爱的社区。

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互信的社区

传统包干制度下,物业费的流向,公共收益的流向,物业企业都不向业主公开。业主要举证物业服务不好,很难拿出证据。因此,业主与物业之间没有相互的信任关系。

信托制度下,首先小区共用物是财产中立的,为业主与居民的利益服务。因此,物业管理账目、工作记录等资料都对业主居民公开,成为大家的公共证据,大家可以查询抄录复制,举证非常简单。公据的建立,使得公信得以达成。物业与业主建立了信任关系,猜疑消除,矛盾冲突大幅减少。物业通过充分公开,充分接受业主居民的监督,获得了业主居民的信任,工作底气更足,劳动积极性大幅提高。业主通过了解物业的工作

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立约——业主自治之魂

  

一、中国住宅小区物业管理制度的演进:

(一)、公有制住房为主体时期:

房屋的所有者为国家,单位是代管主体。单位设置了行政部门,对内负责与租户的沟通,对外通过购买专业维修服务以及其它细分服务,对单位大院的住宅进行维修,对环境进行管理。这类似于单一大股东的情形。

 

(二)公有制住房体系向私有制住房体系转变的过渡时期:

在原有的建筑物内,出现主体分散化趋势。比如单一大院出现多个不同单位,或者单位的房子卖给了个人,或者大院里出现了商品房性质的楼盘。本来单一行政单位统一控制的“单一股东”模式,变成了部分合伙股东模式。由于市场集约化程度不高,建筑物共有共用部份的产权关系不清晰,沟通成本大幅增加。

 

(三)一体化物业服务时期:

随着《物业管理条例》与深圳模式的确定,住宅物业管理的一体化模式得到普及。这个模式回避了关于建筑物共有部分产权关系的清晰化的基础工作,回避了不同主体通过合意契约达成共同组织进行小区治理的基础工作。而是在当时

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首先,我们要明白“物业”是什么。除了每家每户的“空格子”——我们生活在那里的四面墙壁围起来的空格子——这个小区还有许多共有部分,包括土地、建筑物架构、道路、绿地、地下空间、水泵、消防等等。我打个比方,如果我们有一杆秤,能够称一称这个小区的重量,那么90%以上的重量,都是我们的共有部分。这些都是我们的权利,尽管我们居住了10年,对这庞大的财产并不太了解。事实上,不论我们是因拆迁得房,或是单位分房,或是市场购买,我们都是这庞大资产的“合伙房东”。这些财产虽然称为“共有”的,其实是我们的私人财产,每个人都有份额,而不是公家的财产。因此,保护这些财产的责任,就首先落在我们身上,而不是政府或者其他人身上。

这些财产并不像他们看上去那样结

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