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杂谈

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信托

物业

社区治理

社区营造

社区文化

分类: 正式发表

(本文已在《住宅与房地产》2020年1-2月合刊发表)

通过信托制将小区物业管理纳入社区治理

物业管理行业稀缺忠诚管家。管家虽然不是业主,但管家比起业主更接近共有财产,如果不以忠诚来约束,管家反而比起业主更容易侵占共有财产。社区营造培养有忠心的人。社区营造的目的是为了培养有公心的人,有公心就是对共有财产要有忠心。社造通过在公共空间中组织众人参与活动来生产社群,在社群运行中生产制度,然后由制度来培养有忠心的人。由此可知,物业管理需

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社区治理

物业

社区文化

社区营造

信托

(本文在《住宅与房地产》2020年1-2月合刊发表)


 信托制是回归忠诚信义的物业管理

信托制物业管理就是建立在信托式财产管理基础上的物业管理。物业管理就是财产管理。财产管理分为信义类与非信义类财产管理,信义类财产管理又可以分为信托式与非信托式财产管理。

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社区治理

物业

倒数公式

博弈

社区文化

分类: 正式发表

 一、联盟提供公共物品

N人群体的公共物品P,可使每人均等获益b,但需要支付总成本C。群体成员有两种策略可供选择,一个是参与分摊总成本,叫做合作;另一个是不参与分摊总成本,同样享受获益,叫做搭便车。假设合作者数量为n,则每人分摊成本为C/n,所得为(b-C/n)。搭便车者成本分摊为0,所得为b。

具体分析得知,当(b-C)>0时,存在由1个人提供公共物品而其他人搭便车的纳什均衡。在大型集体里,个体收益很难大于集体成本,因此“(b-C)>0”的条件很难达到。由此可知,在大型集体里,公共物品的提供很难。这是奥尔森在《集体行动的逻辑》

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社区治理

物业管理

业委会

人防

车位

分类: 社区治理
    小区配套建设的人防资产,没有投资人,只有出资人。投资是为了牟利,人防资产属于国防资产,不为牟利而建。因此没有投资人,只有出资人。'谁投资谁受益'的说法,来源于人防法第五条“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”。这里的'投资'乃是“出资”的含义。
    其次,开发商按照规划强制而建造的人防,做为非营利配套设施,政府没有将人防作为可售部分收取相关土地与房地产税费,政策优惠的对价乃是开发商不得主张建造利润。
    又其次,普遍来看,小区人防资产并不能登记为独立可销售物权,不可交易性亦说明其不是投资标的,不存在投资人。所谓“谁投资谁受益”,指的乃是谁出资谁受益。同时,制度亦规定,人防的建造费用应摊入业主购房成本,于是出资人从开发商转为业主。既免去了开发商的出资负担,亦免去了开发商作为出资人的责任与权利。因此作为建造人的开发商,不能基于建造在人防交付后依旧主张投资回报。
    最后,因
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封闭小区

物业管理

社区治理

业委会

分类: 社区治理


一、小区里基础关系分析

小区里最基础的关系,首先是业主与业主的关系,其次是业主与物业的关系,最后才是业主与建设单位、业主与业委会、业委会与物业等关系。如果最基础的关系没有打造好,无法形成合作,就会影响到更上一层关系的构建与维系。

期初,在没有物业企业之前,业主们自行维护共有物。业主维护共有物,不单单

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社区治理

封闭小区

物业管理

业委会

业主

分类: 社区治理

从集权式治理到开放式治理:封闭式小区的问题及治理之路     

高菁、郭圣莉、陈剑军  已发表在华东理工大学学报,有删改

 

 

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社区基金会

一、项目合作方:华东理工大学社会与公共管理学院郭圣莉、陈剑军团队

​二、项目目标:

建立基金平台,托管小区公共财产,构建新型小区管理制度框架,促进和谐社区

三、项目内容

 1小区公共财产

小区公共财产主要包括物业费、公共收益、专项维修资金与各类规划配套的公共空间财产。

2服务提供

a)账目管理服务

为各个小区业主大会开设公共账户,小区物业费、公共收益、专项维修资金都存入业主大会公共账户。社区基金会对业主大会提供公共账户资金存管与会计服务。按照小区业主大会批准的预算、预算变更、公共收益使用授权向物业企业与业委会进行支付。收支两条线,按照相关规定记录收支。提供小区每个业主查阅、抄录与复制的便利。

b)公益捐赠管理服务

接收个人、单位的公益捐

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(2017-04-04 12:48)
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纳什均衡

囚徒困境

正义

罗尔斯

上帝

分类: 国内与香港

     正义,越来越坚持正义,越来越用正义打倒对方,越来越说服更多人以正义之名围聚在自己周围。正义,就越来越像争竞的策略与借口。因为此时,正义带来的后果就是对不正义的另一派的惩罚,通过惩罚对方而使得自己一方获利,甚至获得相比独立劳动更大的利益。

       人是容易犯错的。如果犯错是人的行为的主流,那么追求正义就很可能被利用为有错必罚、有罚必赚的借口。这容易激发对方也以正义之名来对抗,由此造成频繁的冲突,乃至影响人类长期发展。在全局角度、在超长期看,如果“追求正义”成为报复获利的借口,就恰恰容易将双方都陷入不合作的互害困境里。依靠单独一方的努力很难跳出来。

       合作是不稳定的,不合作是稳定的,人类被预设了合作困境。因为看到哥哥杀掉弟弟,上帝明白了人的残忍。要想走出困境,需要人们敢于宽恕对方,而对方亦要以加倍合作来报偿,使得过去的亏欠通过未来的超值合作来补偿。而不是在当下,采取对犯错者的过度性追偿为手段。困境之中,争论是谁

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杂谈

【大趋势与行业基础转变】

1、 国家经济运行基础发生改变,30年依靠大规模建设带动经济发展,留下大量长期维修维护责任。资金来源,建设阶段筹资主要是一次博弈特征,维护维修则是年年筹资的多次博弈特征。财政来源,房产税出台,从土地财政、企业纳税向业主个体纳税转变,量大面广。每一次索税,都是检查执政承诺兑现的时候。多次博弈促成合作,而非单向领导,民主与治理成分加大。重庆向大户收房地产税,补贴公租房,很可能增强大户的民主意识。钱要收上来,就要重视出钱人的权利。

2、 在小区,大量已经建立起来的共有资产进入长期维护维修的阶段。业主团体成为代言人。两种业务差异:建设以开发商为核心;维护以业主团体为核心。建设到维护,一次集资变成多次

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