2008年房地产市场消费者普遍观望情绪浓厚，在经历前几年的疯狂后市场俨然成为“买方市场”，此时期营销手法显得越来越重要，营销推广也需根据市场的变化而不断推陈出新，建立新的营销体系、开拓新的营销思路就成为了推盘手的当务之急、也是寒冬破冰的有效手段。

网络营销加强，使用更加广泛

就营销媒介而言，众多品牌发展商除了追加了传统媒介如报纸、电视、杂志等投入量外，对于网络媒体的利用相比往年更加广泛，使用频率不断提升。网络媒体拥有价格低廉、传播率广、有互动性的优点，在“勒紧裤带过寒冬”的发展商那里自然受到青睐。时至今日，在市场淡静的情况下，利用网络的声音为消费者营造置业信心成为营销工作的目标，网络也已经成为地产营销的常用媒体之一。

多家代理和二三级市场联动成为热销推动力

由于销售量的不畅，发展商为了寻求更多的出路，于是，市场就出现了一个楼盘由多家代理联合销售的现象，部分楼盘甚至采用了二三级市场联动的方法来促进营销，目的在于最大程度地利用多个代理公司的客户资源，彼此形成竞争模式，发挥最大的营销潜力。尤其是

背景：

政策面：为抑制投机性需求，央行、银监会多次出台加息和提高存款准备金率的政策措施，从开发商和购房者两头收紧信贷闸门，楼市进入低迷状态，市场观望情绪浓重，开发商和购房者进入博弈状态。

市场面：08年上半年，全国70个大中城市房屋销售价格同比、环比涨幅均呈下降走势，市场首次出现自1998年的大幅降温。上半年深圳新建商品房销售面积170.41万平方米，同比减少54.38%，房价跌幅接近30%。发展商面临着巨大的销售回款压力，资金链受到冲击。

救市起源：08年7月9日，深圳国土资源和房屋管理局发布《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》中，建议采取减免交易税费、适度放松货币政策的“救市建议”，引起业界强烈反应，在网络上引发“救市”的激烈讨论。

国家统计局发布经济评论：目前从宏观经济形势、政策层面及需求层面，都不支持房价持续高涨，房地产的暴利时代已经终结，在长达10年的房价上涨之后，中国房地产市场开始向理性回归。房价涨幅虽已放缓，在房价的理性回归没有到位、市场结构调整没有到位的情况

2008年全国楼市进入调整期，而“价滞量缩”成为当前深圳楼市的“标准样式”，8月全市成交均价为14449元/平米，比7月下降了10.80％。消费者对于何时购买房子最适合最保值感到困惑，楼市遭遇更多的是心理预期，在当前房价促销打折盛行的形势下，有购房意向的消费者应抓紧时机，多了解比较市场上的产品，选择恰当时候入市。

“十一”黄金周即将来临，各大开发商将会加大推房力度，楼市产品供应充足，从8月底到10月，全市将有30多个楼盘待开售或推出新一期产品，预期总货量约达13000套，远超过今年“五一”时的新盘供应量（22个新盘，8400套新货）；奥运后楼市的冷淡促使开发商紧紧抓住秋交会这一探底时机，利用各种优惠手段来吸引消费者；同时最近央行6年来首次下调贷款利率，在这些态势之下，这个“金九银十”可能成为消费者一个享受实惠的入市时机，那么消费者应该如何选择性价比更优，更适合自己的房子呢？

测算承受力

目前购房消费大部分人还是采用按揭贷款的方式，所以购房者必须考虑今后每月贷款还款、物业费用等对自己

看好南京房地产市场潜力

国际物业顾问DTZ戴德梁行今天正式宣布其南京公司成立，自

国际物业顾问DTZ戴德梁行今天公布，北亚区西安公司总经理一职由巫保民先生接任。

巫保民于美国纽约及中

一篇博文让“断供”这个本不多见的说法瞬时间成为业内外讨论的焦点，“深圳”作为典型案例再次被推上了审判台，“千亿坏帐”接踵而来。拨开云雾，“集体断供”离我们究竟有多近？

首先，资不抵债而产生的负资产，于商品房而言意味着房屋的市场价值缩水并低于其在银行的贷款额。那么看看深圳的住宅价格究竟缩水多少，带来了多少“负资产”。即便以2008年上半年单月市场成交均价最低的5月为标准，按照银行最高贷款八成进行核算，出现“负资产”的可能性也仅仅位于2007年5月至2008年3月间的购房者当中，这期间全市住宅交易面积包括一手成交322万平方米和二手成交682万平方米，涉及成交金额小于1500亿元，因而此类贷款金额显然低于1200亿元。这其中还未排除非普通住宅及购买第二套以上提高首付比例的情况，自行选择一次性付款或支付二成以上首期款的情况，以及在持续加息、收入增长的触动下提前还款的情况，也就意味着，在2007年5月至2008年3月间深圳住房按揭贷款的实际金额远远低于1200亿元。显而易见，除非所有在这其间入市的购房者全部选择断供，否则“千亿坏帐”的说法又从何说起？

那么，出现“负资产”是否意味着

经过2007年房价和交易量的大幅上涨，2008年上半年的深圳楼市一直处于低迷期，主要表现在同比暴跌的交易量上。1-6约全市商品住宅销售面积154.25万平米，同比下降54.02％；销售套数17045套，同比下降48.82％。从新一轮地产调控的影响及市场反应情况来看，低潮期仍将持续。但是，个盘的销售已经出现明显的分化。在低迷的市场仍然有数个项目成功破冰，取得良好的销售成绩。

对稀缺资源的占有是物业保值升值的有力保障

在物业普遍降价的情况下，更需要理性选择保值物业。高端豪宅通常拥有无可复制的稀缺环境和景观资源，此类物业或拥有无遮挡海景、江景、山景，或有独一无二的人文景观，在“90/70”政策背景下无疑抗跌性更强、更保值，因而在普通住宅交易低迷的情况下，豪宅的推售反而受到高端客户的追捧。如东部华侨城的天麓、波托菲诺纯水岸5期均为深圳顶级豪宅代表，高昂的价格并未成为置业阻碍，两项目开盘当天均销售80％以上，取得良好的销售成绩。卓越维港、百仕达东郡广场等高端住宅也成为豪宅销售的领军项目，百仕达东郡广场7月总销售147套的好成绩。

优越的地理位置和良好的区域前景规划是项目热

引子：时光飞逝，转眼间2008年上半年又落下了帷幕。回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价飞涨，国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩，开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论，广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了6月份的统计数字，我司研究部针对楼市所发生的巨大变化，对上半年广州一手住宅市场作了一次小结，撰文如下——

一、供应量明显增加，需求量大幅减少
2007年广州一手住宅供不应求的表现，令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致2008年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上

  近日，“断供潮”、“千亿坏账”等捕风捉影的消息接踵而来，深圳楼市再次成为了全国上下关注的焦点。不少人甚至预言房地产市场的“熊市”已经来临，更指出这个“熊市”将持续好几年时间。那么，当前房地产市场的低迷真的是一次大“熊市”的开始吗？

  如果比较一下历次的房地产波动，甚至国外房地产市场的一些“熊市”案例，我们不难发现，房地产市场的崩盘并不会单独出现，它的出现往往是伴随着一系列明显的经济动荡，如1997年的亚洲金融风暴和2007年的美国次贷危机。显然，房地产是一个受到经济周期影响十分明显的行业——正如在06-07年，房地产市场的高速运行和房价快速增长也不是独立事件，连续多年高速增长的GDP、巨额贸易顺差带来的流动性、稳定的经济基本面都为“牛市”打下了坚实的基础；而当前楼市的调整也正是伴随着整体经济由较快发展向平稳发展阶段的过渡和调整。

  再回头看看引起这次所谓的“牛转熊”的主要原因是什么。06年以来，为了抑制过快上涨的房价，持续的政策从供应结构、土地、税收、金融等多方面进行楼市调控；至07年中，在多次调高存款准备金率以收缩信贷、加息、调高第二套住房首付比例等一系列金融调控的直接影

中国内地投资市场表现胜於预期

二丶三线城市备受关注