如何提高物业管理服务内容的透明度

            最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

        （法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）

                           中华人民共和国最高人民法院公告

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 二○○九年五月十五日　


　　为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条　建设单位依法与物业服

                        如何炒掉不合格的物业管理公司

 

    下面由赵律师跟我们具体谈一下关于物业的情况。 
　　赵建高：维修基金其实性质就是我们在住宅物业管理规定里已经说的很清楚，主要是对于业主房屋公共场所公用部位的维修使用。在这方面我们国家深圳已经出现这个情况，维修基金应该存在哪里？上海住宅物业管理规定没有明确说明，但是从语意表述里是放在物业管理公司，由物业管理公司去开立帐户，物业公司每隔半年或者一年向业主公布使用情况。其实在深圳已经出现一条诉讼，业主委员会去开立帐户，钱放在业主委员会这里。其实维修基金主要是业主的钱，维护业主的东西，但是在那边出现过业主委员会不是一个团体，没有团体代码，银行无法开立帐户，就出现一个突出的问题。上海这边还没有产生这种现象，还都是放在物业管理公司里，这里就出现过物业管理公司挪用维修基金的问题，最后物业公司管理到期了，业主这个钱拿不出来了。

                            如何炒掉物业公司(转文)

    如果你所在的住宅区的物业管理公司的管理未能达到本市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准，或者违反合同规定，住宅区业主委员会或委托方就可以终止合同，炒掉现在的物业管理公司，再通过公开招标，选聘另外的物业管理公司。

　　住宅区入住两年内，一般由开发建设单位自行或者委托物业管理公司对住宅区进行物业管理。如果业主委员会在入住两年内成立，业主委员会应与开发建设单位签订委托管理合同。

　　在开始入住两年之後，如果业主大会决定聘请其他物业管理公司对住宅区进行管理，业主委员会就有权利炒掉现有的物业管理公司。根据规定，商品房住宅区选聘新的物业管理公司须公开招标。业主委员会公开招标有困难的，可以委托市、区住宅主管部门实施。

　　业主委员会招标应事前经业主大会讨论通过。业主大会必须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。业主大会的决定，

                                  如何炒掉物业(转）

 

业主委员会成立后，按规定在第一季度末对物业管理企业的账户进行了审查，审查中发现，物业管理企业财务状况混乱，办公经费、招待费开销很大，业主委员会当即指出问题。到了第三季度再进行审查时，不仅原有问题没有很好解决，在根据广大业主的意见，重点检查公共设施设备维修开支情况时，发现并没有按物业管理协议做到每月畅通下水道一次，清洁水箱一次。同时，物业无资质，乱收费。业委会对物业管理企业的所作所为非常气愤，决定行使权利解聘物业管理企业。物业管理企业

物业费在每月0.5元/平方米以上的小区，都要公开保洁员、保安员的人数，这是沈阳市房产局要求物业公开的项目之一。

　　昨日上午，记者来到位于市政府广场附近的格林豪森社区，从正门进入小区后没走多远就看见路边竖立的“物业服务十公开”公告栏，上面写着“本物业管理区域设保洁员16名；每个大门设门岗3人，24小时值班；巡岗每班2人，每半小时对园区巡逻一次……”等内容。

　　“公开这些对我们来说也不算为难，能让老百姓了解我们物业的服务范围，也能避免一些误会。 ”该社区物业管理负责人马英爽说。

　　沈阳市房产局物业处处长陈全介绍，市房产部门提出“物业十公开”，就是将物业合同中的重点内容公开出来，包括保洁服务、秩序维护、维修服务、服务收费等标准，以及物业服务企业信息、项目经理信息、业主委员会信息、投诉电话等，并于今年正式开展。

　　市民对此也表示支持，“不光是有什么服务，连项目经理、业主委员会电话都登出来了，要是有什么事我们也知道找谁了。 ”

                   业主应该维权！  专家观点：

业主只要能形成自己的代表、有足够人数的合法的授权，就可以和物业对话，维护自己的权益。

　　目前许多小区都遇到成立业主委员会困难等情况，有的遭到刁难，说需要开发商参加会议才能成立，其实只要业主自己能形成多数意见就可以，为了防止业主之间起冲突，政府已经要求街道加强对此类会议的参与，作为公正的见证人，一些小的瑕疵不影响业主委员会的合法性。即使业主委员会因种种原因未能成立，但业主权益受到损害，只要有超过半数的业主的签字授权，业主都可以起诉对方，主张自己的权利。业主只要能形成自己的代表、有足够人数的合法的授权，就可以和物业对话，维护自己的权益。　　

              〈转〉朗琴园小区更换前期物业前后情况简记（志愿者手记）

一、朗琴园业委会更换前期物业，程序合法，手续完备，无可非议

1．业委会为更换中房恒通物业公司（下称旧物业）事，召开业主大会，提请业主表决
鉴于旧物业存在着曾协助北京润博房地产开发公司（下称开发商）为“朗琴国际”地热供暖施工，在朗琴园院内打深井23口，加之其服务质量每况愈下，又拒不接受财务账目审计等情况，特别是在其“致业主一封公开信”中，吃里爬外态度蛮横，引发业主的极度不满，业委会根据业主要求，决定召开业主大会并公示15天通知全体业主，就更换前期物业议题进行表决。
2． 业委会决定采用选聘方式聘用新物业
在由业委会聘请的律师和顾问，将进行应聘物业公司的情况和信托契约条款向业主介绍后，经自愿参与的业主们讨论认为：朗琴园是拥有2400户众多业主的大社区，要想尽快更换前期物业，最好最快的合法方式就是选聘物业，为此，业委会决议采用公开选聘的方式，在

           最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释

        （法释[2009]8号，2009年4月20日最高人民法院审判委员会第1466次会议通过）




中华人民共和国最高人民法院公告

　　《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》已于2009年4月20日由最高人民法院审判委员会第1466次会议通过，现予公布，自2009年10月1日起施行。

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　　为正确审理物业服务纠纷案件，依法保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》等法律规定，结合民事审判实践，制定本解释。

　　第一条　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，