丁延平的博客

资深地产评论人：文/丁延平

    “红五月”可能不再“大红”，但“小红”未尝不可！因此房企不可无为而治，坐失 “出货”良机！

    众所周知，“五一”小长假，各主要大中城市都会组织举办各种类型和级别的春季房展会，一些房企及媒体单位可能会借用“春交会”平台对楼盘营销发起“春季攻势”，以期扩大销售业绩。

    开春以来，各地楼市表现“不温不火”，虽然局部地区显现出了成交量上的“小阳春”，但大部分业内人士认为离真正意义上的楼市“小阳春”还为时尚远，因为楼市“小阳春”的概念可以宽泛到“量价齐升”，而部分房企“以价换量”达到的商品房成交量上的“小阳春”只是解房企一时之“燃眉”。3月中下旬的部分区域楼市的“小阳春”现象还得益于“两会”后国家信贷政策对首次置业“刚需”利率政策的定量宽松，但是，面对“房产税开征试点城市扩大”等政策影响，大部分改善型“刚需”依然处于“自我压抑”状态。

    在2011年以来楼市政策严厉调控下，大部分房企开发的楼盘销售周期都无形被拉长，以致销售速

导言：

   深圳市统计局近日发布公报显示，2011年全市年末常住人口1046.74万人，比上年增加9.54万人，增长0 .9 %。其中户籍人口267.9万人，占25.6%，比上年增加16.9万人；非户籍人口778.85万人，占74.4%，比上年减少7.3万人。据悉，深圳市2011年制定的《深圳市人口发展“十二五”规划》提出，到2015年将人口数量控制在1100万人以内，户籍人口将达到400万的目标。

   近日，深圳市统计局公布了2011年 “非户籍人口”首现 “负增长”的一组数据，令人莫名惊诧。而2006年深圳罗湖区是最早出现“非户籍人口负增长”的区域。这引起深圳地产界、相关研究机构及一些媒体单位关注。大家担心的是这一信息放大后对鹏城楼市会有负面影响？

   专家对此现象解读为：由于深圳产业调整的结果，低端产业集群的外迁

 资深地产评论人：文/丁延平

     引言: G

前言：今天是跨年日，明天就是2012元旦！对于2011中国楼市的总结也到了最后的节点。上半年笔者推出拙文《2011上半年中国楼市10大养眼热词》，应广大网友热情邀约，今再续话题，于是《2011下半年中国楼市10大关键热词》面市，以飨围观者！上半年，笔者出炉的中国楼市10大养眼热词分别是：新国八条、道德血液、银行准备金率与加息、限购令、房价控制目标、一房一价明码标价、保障房、等贷族、高通胀、去库存化。那么，下半年中国楼市10大关键热词又有哪些呢？请观下文分解：

一、砸盘与维权

事由镜像：随2010年楼市宏观调以来，政策逐级加码，上半年诸多房企与购房者多呈博弈之僵持阶段，可谓势均力敌。就在各地“十?一”房展会之后，由于“金九银十”楼市成色不足，加之国家对楼市调控政策没半点放松的蛛丝马迹，以致于数家知名房企抛弃幻想、率先应变、以价换量，具体手段是以实质性房价“明降”来促销楼盘。今年的首个砸盘故事就发生在10月

                                 独立地产评论人：文/丁延平

  “十二五规划”中明文规定未来5年内国家将有计划有步骤地向市场供应3600万套保障房，今年1000万套2012年据说也是1000万套。据官方介绍今年各地方政府保障房计划总量开工率已达98%，如果如此那明年年中各地保障房上市将比较集中，且为“十二五规划”头两年保障房上市第一波段的高点。

    即便如此，但实际能否如期兑现依然有一些悬疑。因为各地经济发展和城市化建设差距很大。全国70或者近100个大中小城市对于保障房建设的广度和深度又不尽相同。比如一线发达地区虽然地方政府有钱但是缺地；有些三、四线城市虽然有地但缺钱。因此保障房建设需要的大量的资金和用地，这制约了部分城市的保障房建设。虽然此前有专家建议：中央财政拨一点、社会融资解决一些！但是，对于大部分地方政府还是有难度的，尤其是在楼市下行态势下，由于土地交易与商品房成交“大幅双降”导致地方财政税收骤减，部分地

                                      独立地产评论人：文/丁延平

 【中国楼市真的“卖拐”了吗？】

   六月各主流一线城市推行“一房一价”甚至是限价政策之后，商品住宅成交量每况日下，尤其是所谓的“金九银十”楼市风光不再，多米诺骨牌效应初显，10月之后一线城市楼市下行的消息不胫而走，迅即感染到二三线城市。

   于是坊间“拐点论”呼声又起。而抛出“拐点论初显”的是我们党报在11月下旬发布的一篇文章（具体时间待查）。笔者以为，党报所说的应该是成交量下降导致各个主流城市房价开始被迫下行，因为没有量的诱因一般是因为企业楼盘的定价没有竞争力，要么就是政策过于严格。想买的进不来（购买力下降），有经济实力购买的也不想买（因为政策过

    随国家住宅业战略的规划与调整，调控自2005年开始进入常态，直到2011年“三限”政策颁布与推行，楼市调控效果才逐步显现。楼市下行，品质不能下行，对新式住宅的研发在下一个10年、20年不能止步。面对国家“赶尽杀绝”般的严厉调控，楼市降温到冰点，房地产行业多了几分冬天的色彩。在商品住宅市场上，投资投机客渐渐远去，近一年买房的客户基本上都是“刚需中的刚需”。市场表象出现了与2008年类似的血色场景。市场持续萎靡令地方政府头疼，更让中小房企坐卧不宁，其中大部分已然产生悲观情绪。

   倘若在老百姓眼中犹如过街老鼠的6万多家房企都放弃住宅产业的研发，比如转型其它行业或是仅做保障型住房和商业地产了，那结果将会怎样！？必定是供应跟不上需求，房价又将“大涨”。

    2011年，全国有600多个地方政府响应中央号召，制定了年度房价涨幅控制目标(其中截止3月下旬有175个城市对外界公布)，但距年终大考仅剩下20余天，可是据初步统计，截止11月底房价涨幅控制目标达标的城市还不到一成。除一线和部分二线城市外，大部分三四线城市商品住宅市场的房价“环比”还是呈现“微涨”之势。如今一线主流城市房价“环比”跌幅都在20%左右；二线城市房价开始下跌，“环比”跌幅在10%左右；三、四线小城市则还算稳定。但综合下来整个楼市是下行趋势。

   若明年国家继续推行“限购、限贷”政策，难免不会出现个别城市房价“同比”下降的走势，若真如此，个别地区的楼市真的就离“甭盘”不远了！房价“同比”下降意味着“历史的倒退”，家庭资产严重缩水，“负翁”随之增加，房奴们饮恨“断供”现象也会显现。民心不再稳定，社会将更不和谐。

    因此，房价“大起大落”对国家经济向前发展都是“祸害”！

    2008，受美国“次贷”危机影响，为拉动GDP，我国以4万亿“救市”迅即化险为易，信贷宽松政策为资金链

                        独立地产评论人：丁延平/文

    2011年，对中国房地产来说，是典型的“调控加码年”，第四季度的最后一个月行将走完，崭新的2012即将到来。

    此前，中国楼市经过严厉调控近一周年。作为房地产体系中重要分支的商品住宅市场“很受伤”。特别是在今年下半年，商品住宅市场以“十?一”为分水岭开始转向。在与购房消费者长大约9个月之久的博弈之后，一些大牌开发商在市场持续低迷的现实面前开始改变思路与策略，实行“以价换量”。楼市调控政策的残酷性以及从上半年一部分房企变相降价“假摔”到房价环比“真降”，让大部分有着“买涨不买跌”心理的“刚需”们在选房时望而却步。金融机构贷款利息成本过高，加上“三限”政策的叠加威力，使得主流一线楼市成交量开始下滑，北上广深等一线城市知名品牌中介地铺纷纷加入到“瘦身”行列以“自救”、“自保”；对于一些中小型的中介公司能挺过“今冬”则算庆幸。整个房地产经纪行业从业人员开始滋生悲观情绪。