邓国坚：各位地产界的老师们大家下午好，刚刚会长给我们来了一杯醍醐灌顶的红茶，我现在接着会长的话题和展望，抛砖引玉为下面的嘉宾更精采的演讲做一个铺垫。商业地产有抗风险的特制，在整整20年商业地产过程中我遇到了3次解决，2次金融危机，在20但的时候，我遇到了5次这种状况，最早是1988年到1989，第二次是1997年到1998年，第三次是现在2008年和2009年面对这样的泡沫和金融危机，我们业内、行家都不否认，都认同商业地产有抗风险的特制，但是很多的商业地产的拥有者就说为什么我的商业地产不抗风险呢？
　　我举两个例子，第一个是北京路，北京路大家都不否认，一个非常成熟的千年商圈，地是非常值钱，商铺非常有价值，但是这个地方有三个项目做得非常不好，一个是民胜(音)广场，一个是光明广场，一个是青年文化宫，这三个地产项目都做得非常不好，更不用说抗金融危机。第二

高端对话：新环境下如何调整商业地产投资策略http://gz.house.sina.com.cn 2009年04月10日00:07  新浪房产

 

　　黄柏翔：我简单地先把几位嘉宾的资料介绍一下有中国城市商业网点建设管理联合会会长荀培路会长，有0101流行馆的董事CEO魏军董事长，大地影院副总经理方斌，方总。 今天的对话有四个部分，一个是在新环境下如何调整商业地产投资、开发策略，第二个住宅市场深度调整商业地产能否成为地产投资避风港，第三个2009中国商业地产发展走势，第四个如何看待高成长性二、三线城市商业地产的发展。
　　个人有一点小小的心得，我们做交流也好，我所有的内力来自于这种环境的对话，我们前面听过9个专家告诉我们不一样小小的细节，这9个经过我的内力化成之后变成第10个专家，希望待会我们在对话现场多和这几位专家

2008年，我国社会消费品零售总额108488亿元，首次突破10万亿元，比2007年增长21.6%。2008年，全球商业地产投资额4350亿美元，中国达到503亿美元，约占全球商业地产投资总额的12%，并首度超越英国位居全球第2。
　　2008年11月，我国提出进一步扩大内需，促进经济增长，到2010年将投入4万亿元拉动经济的重大战略部署，“拉内需、保增长”热潮席卷全国各地。在这样的新环境下，我国零售业及商业地产将面临怎样的发展机遇和挑战？又该如何积极应对？
　　为增进业界交流与合作，推动行业健康发展，由中国商业地产产业研究院、广东省连锁经营协会、易居中国 决策资源集团共同主办的“2009广东连锁商业大会暨第十届中国商业地产领袖峰会”将于2009年4月8-9日在广州·广东大厦隆重举行。
　　本届峰会将邀请数十位权威专家、商界领袖，近200家国内外知名连锁零售企业决策者，100多家商业地产开发商高层，以及服务机构、媒体记者等近400位业界专业人士，汇聚一堂，共同探讨零售业及商业地产发展的新趋势、新思维及应对策略！
　　论坛背景及相关阅读
　　金融海啸席卷全球，欧美国家经济面临衰退，中国经济亦受到不同程度的冲击，严重影响着宏观经

    作为一名企业主或者一名顶尖的高层职业经理人，为企业塑造一个良善的工作环境是其至为关键和重要的工作之一。企业的工作环境通常可以理解为硬环境和软环境两种，硬环境比较容易理解和实现，主要是那些企业生存需要的实实在在必要设备设施和场所等，而软环境则比较虚化，往往是比较没有实型实体的，而通常又和企业会文化沾边，我相信大家比较倾向于思考企业的软环境！正因为软环境的无形，也就存在了大家因应企业不同的状态和不同的时期进行塑造的可能。

    曾任百事可乐公司总裁十五年之久的哈佛大学商学院皮尔逊教授提出企业的工作环境通常由三个要素组成，它们分别是绩效标准、经营概念以及人员价值观。对于他的观点我是非常认同的，在工作实践中也是经过了反复检验的！三个要素中最为基础、最为关键和最为重要的莫过于绩效标准了，也是最为容易掌控和理解的要素，更倾向于形体化。也可以肯定的说一个企业的绩效标准决定了整个组织所做的努力的质量。企业主或者高层管理者如何提高企业短期和长期经营绩效便成为一个对于企业

正佳邓国坚：招商团队的薪酬设计及绩效管理
【新浪广州房产】本文网址：http://gz.house.sina.com.cn/2008-12-20/10433834497.html

 

邓国坚：大家早上好，一天之计在于晨，今天能够和大家互相学习和探讨我很兴奋。我发现赢在商业地产这个论坛我是参加了两次，我觉得每一次都有新的亮点，我不知道每一次主办方让我讲的内容都是很敏感的，别人不会讲涉及到商业秘密的都不讲。今天这个话题是招商团队的薪酬设计和绩效管理，我没读过什么书20年来做商业都是实打实战，在这个过程中有什么谬误和错漏请各位专家多多包含。兴许也可以为大家在这么早的清晨献上一杯清美的清茶。
　　我首先粗略地描绘一下什么是商业地产运营，大家可以看到这里有一个金字塔是俯视的金字塔，我认为商业地产运营是一个过程，是把一个项目或者是把一个地块进行一个规划、定位，然后通过这个规划定位以后进行全面的统筹、招商，最后实现推广运营。整个过程要用一个目标管理的过程来维系，我认为这样的一个过程，这样一个结构，这样一个框架叫做商业地产运营。商业地产运营的几年众说纷纭，我

“偌大的广州城，连个食街都没有，好讲笑……搞个国际商贸城，为什么要到番禺化龙那么远？中心城区就没有地方了吗？”昨天，省人大代表、广州海印集团总裁邵建明当着广州市经贸委领导的面“挑刺”，广州商贸规划还不跟上去，再过十年，广州难跟“千年商都”这样的称号匹配。

　　“商贸发展，没有规划，没有整合不行。如果没有集圈效应，永远都是星星多、月亮少。”邵建明说，“希望市经贸委除了动口以外，还可以动动手，不要每次开完会之后听了很感动，回去后却很难动。”

　　“一个商圈，除了建筑布局、规模需要规划，商业模式、商业定位也应该请专家论证，统筹布局。”广州百货企业集团有限公司董事长荀振英也表示，一个商圈的定位确定的不好，也是在浪费资源，“像光明广场、名盛广场，在北京路商圈里的地理位置都相当理想。可两个商场都没有把握好自身定位，把自己最好位置的商铺卖给散户，结果又卖不完，造成商场没法打造统一形象，极为影响商场甚至商圈的发展。”

　　市经贸委有关领导回应说，广州在商业网点规划方面还是走在全国前列的。但因为形势发展变化很

第22届广州（国际）美食节开幕

    美食节惊现太空变异9754

    今年坊间一直热谈商业地产，一时间高峰论坛，研讨会，培训班等等层出不穷，许多人都梦想着趟趟商业地产这趟水，试试它的深度！但是，商业地产是不是真的如一般人那样理解：只不过是承载商业的房地产吗？我看不是！商业地产因其复杂和变幻，千头万绪，水深莫测。实际上坊间的状况是：有钱的没项目也不会做，有项目的没钱也不会做，会做的通常都没钱也没项目，运气好的三者具备又没有规模，小打小闹。一时间资金、项目和人才之间的关系变得错综复杂，只有那些有能力的人将这些资源整合一起，那才是商业地产的出路。2007年12月底圣诞节前我应正佳集团董事长邀请来到正佳集团这个平台，并毅然接手之前众多商业界前辈望而却步的正佳广场M层（时尚港）部分（正佳广场唯一产权分割的部分），和众多小投资者打起了交道，真如是自找了几百个老板来侍候！从而有幸成为了中国境内操盘产权分割商业地产又幸运的取得一点成绩的第一人，思想起来，感慨万千，向正佳集团董事长完美的交上这张答卷，也让一众小投资者看到了一线曙光，十个月的努力奋战，业绩不仅仅超出了正佳集团的预期，超出了小投资者的预期，超出了运营团队的预期，也超出了我自己的预期。归纳总结，

做足理性规划，做好感性运营，正佳广场M层小业主发生了从对抗到对话质的变化，出租率从2007年底的69%上升到现在的87%

      本网讯  （第一商业网记者 陈玫9月16日广州报道）   以前经常逛正佳M层的天河白领Candy，最近半年来发觉自己越来越喜欢这个淘宝之地了。她发现，越来越多精致、潮流的格仔铺和时尚数码产品，正悄悄成为M层的主打。曾几何时，出租率下滑、租价普遍偏低，令高层头疼不已的正佳M层，竟在短短半年时间里，在一位叫邓国坚的人手里，奇迹般地盘活了起来——管理费、租金呈2倍增长，出租面积增加了2000多平方米，出租率从去年底的69%上升到现在的87%。“预计年底出租率将达到90%以上。”

    做商业要理性，而运营管理要感性，两者如何巧妙结合决定了一个项目的成败。正佳董事长助理邓国坚正是一手抓理性规划，一手抓感性运营，再加上科学严谨的数据分析，与M层147位小业主达成共识，从先前的对抗到现在的对话，硬是啃下了这块多年以来正佳广场的“硬骨头”。犹如他面对小业主所坦承的心愿——“我不能片面

03年，富力地产全面进军商业地产，并称09年租金收益将达10亿！
05年，SOHO开始全线退出住宅市场，潘石屹倾全力押宝商业地产！
07年，合生创展放马商业地产，商用物业成为合生创展未来发展的战略重点！
……

他们，为什么要转型做如此复杂、高风险的商业地产?
潘石屹说：“未来商业地产会更加赚钱”。
有人说：拥有成功的商用物业就意味着您拥有了“印钞机”和“抗风险保护伞”!

那么，如何才能打造成功的商用物业？
做好前期的商业规划和定位是项目成功的基础，那么商业规划究竟该怎么做？
在规划和建筑设计上如何实现商业规划和有效可售面积的甲方利益最大化？

招商不是问题，问题是招不到商，如何化解招商难的尴尬境地？
商业项目的本质是通过经营获利，那究竟怎样经营成功？
四大核心体系的有机结合，数十位顶尖专家倾囊相授，助您赢在商业地产！

 

http://www2.winfang.com/yzsy2008/

时间：2008年8月28日下午，广州华美达酒店

演讲：商业地产的理性规划和感性运营（邓国坚先生讲演）