当前的房地产市场面临房价涨速减缓、销售量下跌局面，尽管如此，仍有许多专业人士，依然看好房地产市场基本面。如果把沈阳房地产市场看作自家院子的话，相较于全国房地产市场这个暴风骤雨的外部大环境而言，沈阳确实是像个挡风遮雨的祥和之家。当前市场需求还是很旺盛，购买力也依然较强，对房地产市场发展应充满信心。

“健康”的佐证

      ——沈阳百姓如何评价当前楼市调查

时进7月，在老百姓眼中，不正常的也许不只是这忽冷忽热、忽阴忽晴的天气。回首2008上半年，善变的天气让人举足无措，但国内的楼市却更让人捉摸不透。天气会转晴，而房地产市场大势明朗的那一天看似遥遥无期。

当前的房地产市场面临房价涨速减缓、销售量下跌局面，尽管如此，仍有许多专业人士，依然看好房地产市场基本面。如果把沈阳房地产市场看作自家院子的话，相较于全国房地产市场这个暴风骤雨的外部大环境而言，沈阳确实是像个挡风遮雨的祥和之家。可是在大环境影响下，“拐点”、“放缓”、“观望”等说法不绝于耳，整个沈城自上而下是否真的能丝毫不受影响，真的如表面一样呈现一幅安稳祥和的景象？而沈城各行各业的老百姓在专家学者、业内大腕以及各类媒体喧杂热闹的讨论声中又将如何面对2008年的楼市？如何在沈阳这自家院子里打好自己的小算盘？当前市场需求还是很旺盛，购买力也依然较强，对房地产市场充满了多少信心？本刊展开了一系列调查……从专业人士和居住沈城购房生活人的角度，倾听、记录了沈阳房地产市场发展不同看法、观点。

房地产脚步放缓是件好事

霍先生 某销售公司副总经理

从今年上半年全国房地产整体销售来看，没有像许多开发商预期的结果那么好，其实，这样对于开发商来说未免不是好事。这两年的房地产市场就象一辆快速行驶的列车，当它在高速公路上很快地行驶了一段时间后，你让它停下来检查一下，加点油、检查一下刹车、看一下轮胎是否还有气，这样更有利于你在这条路上行驶得更久更安全。

在去年年末时，恒大的开盘在沈阳便引起了不小的轰动。再加上万科、金地、阳光100等开发商，使得沈阳人能享受到更多舒适的居住产品。其实，开发商可以借今年上半年的机会练一下“内功”，加强销售人员的培训、检查公司的各个环节，稳中求发展才是硬道理。

作为北方最重要的中心城市，沈阳的房地产充满着无限的商机，特别是随着一些大的房地产企业的不断进入，沈阳的城市建设和房地产开发将进入一个崭新的时代。国际性的企业、国内的大企业的进入，势必会带来雄厚的资金、先进的技术、前瞻的设计，它的规划是有序的，发展是长远的，这样的规划和发展恰好能够吸引更多的投资者和置业者进入沈阳。

我想，下半年的房地产仍然将在国家的一系列调控中缓慢地发展，不会有很大步伐迈进，沈阳也不会例外。

沈阳房地产价格仍有吸引力

沈先生 某大学建筑系教授

受国家宏观政策的影响，今年全国房地产走势明显放缓，尤其是一线城市下滑幅度大。其中，本次宏观调控对于投资者的打压比较严重，市场表现恰恰对应了这些状况，本轮房价下滑正是以深圳为中心的珠三角地区最为严重。

目前下滑严重的深圳、广州等城市其下滑速度已经大大减缓，甚至有企稳的迹象。如果这些沿海一线城市的房价能稳住，那么对于二线城市则是相当的利好，一定程度能让二线城市躲过“拐点”。

二线城市的命运与一线城市是相通的，二线城市受宏观政策影响较小，一是由于当地市场发育晚，价格水平偏低；其次是一线城市房价下滑的传导需要有一个过程。具体到沈阳来讲，虽然近两年房地产发展比较快，但对于省会城市来讲，以目前的价格应该仍有一定的吸引力。

目前房地产的走势仍不明朗，主要是国家宏观政策是否继续调控、银根是否继续紧缩仍不明朗。如果未来不再出台更加严厉的调控措施，楼市将止跌并慢慢回暖。

利用自然资源，建造生态住宅

刘女士 驻沈某公司职员

受今年大环境的影响，上半年，全国房地产市场一路走低。这种走低的趋势从北京、上海、广州等一线城市开始，并迅速蔓延到全国其他城市。宏观政策、金融调控等措施，使得开发商银根紧缩。

我们的公司总部在杭州。从3月份开始，杭州各个楼盘的成交量都开始下降，购房者观望情绪比较浓厚。虽然开发商也想出不少政策，但市场反应很一般。

据我了解，今年沈阳被喻为“大盘年”。恒大、碧桂园、中海、绿地都在沈阳有新项目推出，这对推动当地楼市繁荣起到了促进作用。

杭州同沈阳一样，今年也有不少大盘进入，像中海、嘉里建设、金地等地产商。他们为杭州楼市提供了丰富的产品。我想，沈阳浑河两岸的楼盘是最好的楼盘，因为浑河似杭州的西湖，作为稀缺的自然资源，周边的楼盘一定会受到更多青睐。

应利用好沈阳的自然资源，这对沈阳的楼市来说是一笔不小的财富。开发商应合理设计，多建造一些生态住宅，使百姓更安居乐业。

“拐点”对二线城市冲击较小

蔡先生 某报社主任

“拐点”一词已经充斥着全国房地产行业多半年时间了。继一线地产城市的楼市出现成交量不同程度的下降外，如今，这种影响，也已经波及到了二线城市。

受到目前国际原油价格上涨因素影响，钢材等建材成本不断增加，再加上土地价格逐步上涨，建造质量和环境投入不断提高增加，这些因素都可以影响沈阳的房价。这样看来，沈阳房产市场在下半年将会保持发展趋势，将继续保持平稳运行，稳中略升的态势。

国家通过出台各项宏观调控政策，使得地产商在拿地、开发、贷款、销售等多个环节面临新的难题。尤其是资金的匮乏。为了迅速回款，他们只能在营销方面多做文章。

据悉，沈阳一开发商将一头毛驴作为奖品，奖给业主。从侧面这也反应出开发商在引人眼球，提高曝光度，以达到销售的目的。

沈阳作为二线地产城市，楼市相对比较健康，因为投资炒房情况比较少。而市场中的刚性需求依然比较强劲，这就决定了沈阳房地产市场很难有大涨大跌的情况出现。

买房还是越早越好

赵瑜 私企白领

改革开放以来，中国的经济始终在向前发展，沈阳的发展也十分迅速。老百姓日子过得好了，各种物价随着上涨是很正常的事，不过现在物价涨得确实有些快。我们朋友之间有句玩笑话，2年前的存款只够买个客厅，现在多攒了几万但是连个厕所都买不起了。所以买房这事儿，我觉得只要有能力，还是越早越好。

舒舒服服住在好房子里才最实在

李阿姨 退休职工

大家都能看到，现在沈阳城市建设力度很大，拆迁的地方太多了。我们家就在拆迁的范围内，所以现在确实有了买房的这个需要。而且由于拆迁期限的限制，我们买房子还是比较着急的，好不容易选到了全家都满意的好房子，我们没多犹豫就买了下来。其实不管报纸电视怎么说，这个房价以后是涨是跌都不是我们关心的重点了，因为我们能够舒服地住在这个新房子里，实际上就实现了消费的目的。

观望 是为了等待宏观调控理清市场的结果

马先生 国企采购部门负责人

现在的沈阳虽然不像广州深圳那边楼市动荡得那么厉害，不过也是有一些问题存在的。对于目前的沈阳，虽然房地产市场泡沫小，但也有很多不合理的地方，例如仍存在一些实力不足的小规模开发商，容易扰乱市场规则，或产生一些潜在的隐患，不便于管理。宏观调控是国家的政策，沈阳的市场也需要这样一次必要的梳理，房市恐怕没那么快复苏。买房的话，我想还是再等两个月看看吧。

自住型需求有利于稳定楼盘销量

Sunny 某楼盘销售经理

与去年这个时候相比，销售情况看上去确实不太像楼市旺季应有的表现，售楼处还是问得多，买得少。但事实上，传得沸沸扬扬的拐点说对我们楼盘也没有那么大的影响，并没有外界想象得严重。因为我们的楼盘体量大小适中，户型设计合理又多样化，可以满足不同层次不同需求的多种客户消费群体，再加上我们楼盘独有的优势——高绿化率和安静优雅的园区景观，显然非常适宜居住。正因为我们楼盘吸引来的消费者大部分为自住型，所以我们的销量还是平稳没有较大波动的。

沈阳的房价还算平稳

陈先生 某开发公司营销经理

我认为，2008年沈阳房地产市场还算是平稳的发展，商品房和存量房销售价格基本处于平稳运行的良好态势。2007年，全市商品房销售均价3565元/平方米，商品住宅销售均价3382元/平方米，同比分别增长4.24%和4.97%。全市房屋销售价格指数为106.1，比全国70个大中城市房屋销售价格指数低1.5个百分点。总体上看，目前沈阳市房地产市场开发投资保持较快增长，但增幅趋缓。全市房地产市场正在健康、平稳、理性的发展轨道上运行。

理性对待遇冷的房地产市场

王小姐 公务员

目前，全国的房地产市场开始出去刮起冷风，无论是一线还是二线三线的房价都有一定程度的价格调整，有一些也通过变相降价来吸引消费者，但消费者似乎并不领情，都在继续的持币观望，我的几个朋友，上个月本来是想买房子的，可对目前的房地产市场进行综合分析后，又决定暂时先不买，观察一段时间。

其实，我个人认为，沈阳的房价不会有太大的回落空间，因为沈阳并不像部分二线城市的房价那样，高的不贴边，而是还算合理的，随着土地价格的不段调整，房价势必会有所增加，只要是在一定程度上的理性增加，没有太多的泡沫成分，还是可以接受的，所以，我们大家要理性的对待现在的沈阳房地产市场，别等到房地产升温后再想买就来不及了

盲目的跟随着大众的脚步

郭女士 邮政储蓄职员

说到房地产市场，我不是很懂，最大的感触就是近几年的房价涨的太快了，而工资却没有像房价那样迅速上涨，所以觉得买房子压力挺大的。最近一段时间，听朋友说，放假快要遇到冰点了，这个时候买房子房价会便宜，于是开始关注着沈阳的房价，但似乎未有太大的变化，有人分析说，是因为沈阳的房地产行业很健康，房价不会像大城市那样有很大的浮动，而且，沈阳的购房核心力量多是以自住为住，炒房的现象在沈阳很少存在，这就让我对房价下降失去了信心，但因为自己对这个行业并没有过深过多的了解，不清楚到底房价的发展会呈现出什么样的局面，就只能是跟随着大家的步伐，都买的时候，我也就开始行动。

进入到2008年，包括沈阳楼市在内的全国楼市走势放缓。购房者持币待购、开发商卖力宣传，双方都希望在这场博弈中占得先机。

沈阳的土地市场环境优越，收放有度，有利于房地产市场的健康、可持续发展。由于优胜劣汰的市场规律使然，房地产开发企业的格局会进一步改善，其品牌意识和企业公民意识必将会有大幅度的提升，因此，房价与合理的利润率之间平衡也就不再成为困扰楼市的障碍，房价的科学合理化及对平衡供需关系的重要作用将成为市场的主流。

就沈阳而言，房地产的“暴利”还在睡梦之中，就已经悄然结束了。从现在起，理性正成为沈阳房地产的真正主流。但是，理性健康发展的重要前提，是对未来房地产发展前途充满信心。

大浪淘沙之后，谁持彩链当空舞？（之八）

    该是啥角儿就演啥

    缺少活跃的二手房市场，就会让一部分有改换居住条件愿望的百姓手中的资产陷入困顿，成了死钱，一级市场就会因此而发生肠梗阻。对于低收入人群，市场经济前提下的房价就是他们购房之梦中永远无法打开的“芝麻之门”。

    廉租房、经济适用房的缺失，不仅会让政府的威信缺失，更会让楼市失去公平的前提。

    就中国住房问题而言，其出路就在于政府行为同市场行为的紧密结合，该由政府承担的，政府承担起来，该由市场解决的，就交给市场。

    这已经是全社会的共识。

    从1987年深圳土地“第一拍”至今，我们为这个共识付出了差不多20年的代价。

    就沈阳的现状来说，由政府投资建造的一大揩经济适用房和廉租房即将投入使用，同时，为进一步缓解居民买房压力，不久前，沈阳市政府主要领导宣布，政府将进一步调整住房供应结构，加大保障性住房的供给力度，进一步提高对于经济适用房、廉租房建设的投入。2008年至2009年，沈阳将由政府投资开发建设保障性住房415万平方米。一方面，增加保障性住房供给，通过直接增加市场供给量尤其增加中、低档商品房的供给量，冲抵房价过快上涨的压力；另一方面还能通过提高保障性住房在市场住房体系的占有率来削弱房地产开发商的定价权，使房价的理性调整速度加快；其次，购房群众“持币观望”心态的缓解很有可能在某一阶段导致市场热度回升，以市场运作来促进房地产市场逐渐转向买方市场，为营造健康、可持续发展的房地产市场氛围创造更好的条件。

    就经济适用房和廉租房的开发建设来说，2007年，全国土地出让金总额3800亿元左右，按照国家规定，其中应有10％用于经济适用房和廉租房建设， 但在实际运作过程中，投入在这方面的资金总额还不到50亿，尚不足0.2%。

    从这方面比较，这也是沈阳在2008年之后一段时间内又一个区别于其他房地产市场的一大优势。

    例如，沈阳仅大东区一个区，在2008年将陆续投入使用的经济适用房和廉租房就达到5万平方米之多。

    这对于解决中、低收入人群的住房和架构多极、和谐的房地产市场极为有利。

    房价的涨跌之间

    房价本来就应该有涨有降。但在2008年伊始，房价就成一个让人看不懂的谜局，持币待购的风潮在全国漫延，像沈阳这样房价保持温和上涨，销售面积、销售额仍能同上年度同期持平的城市就是打着灯笼也难找了……

    国家明确提出：“既要防止房价过快上涨，又要防止房价过快下跌”，这表明，无论房价过快上涨或下跌，都会对国家经济的安全构成严重威胁。

    房价的涨跌之间——涨，谁乐？跌，谁哭？

    房价快速、大幅上涨，乐的首先是开发商，炒房者、投资客，哭的多数是购房者，这毫无疑问。

    深圳6000多位炒房客哭了，哭得还很惨。因为他们的钱让房子套牢。

    沈阳的商品住宅市场则完全不同，最新调查结果显示：90％以上的购房者仍以自住为主，居于绝对的霸主地位。而所谓炒房者，仍是散兵游勇状，很难在沈阳的商品住宅市场上成什么气候或兴起什么风浪。

    房价的疯狂已经不能用“收入房价比”、“房价房租比”等书呆子式的简单思维来考量。因此，有专家指出：房价“不跌则已，跌则必至崩溃，这是由投机性市场及投机性资金的本质特性决定的。”

    那么，房价的最佳出路在哪儿？

    同整个经济社会的发展速度谐调起来；和GDP增长率及CPI增长比率相匹配。房价只应当适当超前，任何严重脱离经济社会发展速度的房价，都是违反经济规律的。

    同当地百姓可支配收入的增长谐调起来；使房价收入比更趋于同国际接轨；同房地产开发企业科学合理的利润率结合起来，与其他商品的利润率更加接近。因为就商品住宅本身来说，其附加价值毕竟有限。

    2008年上半年，沈阳房价涨幅明显回落，平均涨幅下降到4.5％。国家统计局沈阳调查队的调查结果表明，上半年，沈阳房价围绕2007年年底的水平小幅振荡下行，处于小幅调整状态。2008年各月度房价与上月度相比，呈现涨跌互现的特点，波动区间在0.1—0.3％,2008年上半年与2007下半年环比，房价下降0.6％。

    沈阳房地产研究所副所长徐凤臣认为，“振幅在5％左右，是一种理想状态。”

结语

    本刊认为，沈阳的房地产市场不是孤立的，是全国的房地产市场有连带关系的，持币观望的现象在沈阳同样存在，只是程度不同而已。但是，房价的这种现状则更加进一步证明了沈阳房地产市场的特质：在自己的健康、可持续发展的轨道上平衡前行。

    从2007年上半年开始，沈阳的房地产市场供应面在悄悄向辽宁中部城市群扩大。2008年7月13日，沈阳首次迎来了来自辽阳、抚顺等周边城市的购房者群。沈阳市副市长邢凯亲自接待了这些专程来沈购房的外地客人，并亲授“买房经”，令这些购房者大为动容。耐人寻味的是，虽然这些周边城市的房价明显低于沈阳，但是这些购房者的目的非常单纯：来沈阳养老，仍以自住为主。

    同日，“2008沈阳市民夏季看房周活动”的最后一天，实地看房人数达到3850人，意向签约1677套，平均每2.3人就签约一套，签约额5.48亿元，销售面积12.38万平方米。

    因此，本刊认为，沈阳的房价正在进入一个平稳、小幅、温和、理性上涨的通道。这是房价最好、也是最理想的出路。

    主要依据：

    随着沈阳人口总量的将在今后5至10年内有望达到1000万，再加上城市化进程的不断加快和“人口红利”期还将延续的过程中；

    沈阳的经济发展势头良好，居民可支配收入持续增长，2008年上半年，沈阳城市居民可支配收入为8400元，增加1514元，同比增长23％,高出全国平均水平17个百分点，这将进一步提高居民购房信心和能力，有效增加市场需求；

    在今后3至5 年左右，随着国内物价水平逐渐趋于回落，从紧的宏观调控力度可能有所放松，房地产企业的资金回笼速度有望加快；

    房地产企业融资渠道有望拓宽，同时资本市场逐步向好，会明显降低其融资难度，房地产开发企业的资金紧张状况会得到缓解。

    沈阳的土地市场环境优越，收放有度，有利于房地产市场的健康、可持续发展。

    由于优胜劣汰的市场规律使然，房地产开发企业的格局会进一步改善，其品牌意识和企业公民意识必将会有大幅度的提升，因此，房价与合理的利润率之间平衡也就不再成为困扰房价的障碍，房价的科学合理化及对平衡供需关系的重要作用将是市场的主流。

    与此同时，本刊还认为，就沈阳而言，房地产的“暴利”尚未开始，就已经结束了。

    从现在起，理性，正在成为沈阳房地产的真正主流。

    这就意味着，所有房地产游戏的参与者，只要大家共同遵守游戏规则，那么，每一位参与者都必是赢家。如果其中有一个成为输家，这个游戏就没有理由继续下去。

    最近，有一个词很热：回归。很多业界或业外人士常常把这两个字挂在嘴边上。每每使用这个词的时候，其褒意十足。

    本刊对此持有疑义。

    回归，就是要回到原来的位置或状态。

    那么中国的房地产为什么要回归？回归到什么位置或状态，又有什么位置或状态值得中国房地产回归呢？

    走向理性，是当前中国房地产最伟大的选择，也是惟一的选择。

土地市场：面对规律，不得不变（之七）

2007年，圈地热浪风靡全国，各式各样的地王们得意洋洋。大量的土地储备，成了很多房地产开发企业炫耀其品牌能量及企业实力的资本。土地价格也随之一再攀升。于是就有高人预言，用不了多久，哭得最难看的就是这些“地王”。

此言不幸中的。2007年，上海某房地产开发企业以2万元的楼面价拍得一块心仪已久的地块。时隔仅仅数月，与其毗邻的另一块地，就被另一家企业以7500元的楼面价拍得。现在曾经的得意早已被沮丧所替代——哭得是不是很难看，就不得而知了。而另一位也未必就笑得起来。

2008年伊始，全国的土地市场行情骤变，主要城市土地涨幅回落，部分城市出现了负增长或零增长，流拍之风殃及许多一线城市、二线城市或省会级城市：

合肥：12宗地块，由于11位竞买人未能到场，全部流拍；

广州：3幅地块，1幅流拍，2幅仅以底价成交；

深圳：5宗地块，1宗因仅有2人竞拍，导致流拍，3宗报价低于起拍价而流拍。

出现类似情况的城市还有厦门、福州、武汉等城市。

土地价格零增长的城市：西宁、兰州、福州；

土地价格负增长的城市：湖州、佛山、厦门、东莞、芜湖、成都。

本刊认为，这是土地价值理性回归的市场迹象，也是这次在低迷的市场中进行自我调节的最值得赞赏的成果之一。自1998年以来，土地价格只涨不跌的状况已经持续了10年之久，不仅不符合市场规律，还刺激了投机者的疯狂和房价的非理性增长。

正如一位地产界领袖人物所言：其实地价下降对楼市的健康发展，尤其是未来3、5年的健康发展是一个很好的保证和前提条件。

就沈阳的土地市场而言，现状与发展态势一直保持着理性。四大发展空间，基本明确了沈阳土地市场的走势，适当紧缩及对于放量的精准把握，正这沈阳房地产市场保持良好发展势头的根本原因之一。

沈阳的地价虽然在2007年9月曾一度攀升至6000余元/平方米，但是距离一些一线城市或二线城市的现行地价仍然有较大的差距。何况，这是迄今为止在特殊情况下的惟一一例。不足以作为评价沈阳土地市场的依据。

2008年7月9日，沈阳土地市场交易中心的拍卖会上，一次拍出三宗地块。一宗地块每平方米4619元起拍，成交价为4640元；另一宗地则比起拍价高于10元成交；第三宗地块的拍卖居然充满了戏剧性，竞价次数高达43次才最后成交，尽管每次竞价的阶梯仅为7元。

沈阳房地产研究所的副所长齐锡晶教授分析说，相比其他城市频频出现土地流拍的情况，沈阳仍然有大面积的土地成交，足以证明沈阳房地产市场的稳定，也证明了开发商对沈阳的房地产市场仍然充满信心。

就这次的土地拍卖过程，这位专家则表示，加价多少并非问题的关键或实质，土地交易市场仍然表现活跃，才能反映出沈阳房地产市场健康的本质。另外，距离起拍价很近就能成交，也证明土地价格确定比较合理这一技术性因素。

从总体上看，沈阳土地市场和沈阳房地产市场仍然保持着和谐发展，共同繁荣的良好态势。

换句话说，没有良好的土地市场环境，沈阳房地产健康、可持续发展就是一句空话、假话。

资本与楼市：阶段性博弈？（之六）

热钱

热钱，是国内经济界高度关注的对象。

据相关资料显示，2007年上半年5000亿至7000亿，2007年下半年8000亿左右，2008年至目前，热钱总数已经高达10000亿至15000万亿美元左右。

关于热钱流进中国的具体数额，众说纷纭。但是德意志银行的一份研究报告指出，仅2008年1至4月，流入中国的热钱就高达3700亿美元。

所谓热钱的意思，是资本本性所决定的：哪里能够获得高额利润，就向哪里流。搞笑的是，迄今为止，也没有谁能够说明白，所谓热钱是怎么流进来的，又是从什么渠道流进来的。

众所周知，五大资本市场中，除楼市、股市外，我国尚缺少健全的债券市场、期货市场、外汇市场。大笔热钱只有在股票、楼市中寻找机会。

专家认为，这些热钱流向股市的可能性较小，因为股市没有很肥的肉可吃。楼市则是一个不错的选择。

东京泡沫和东南亚经济危机的经验告诉我们，当国际热钱流进楼市的时候，价格暴涨是规律，在其套现目的达到后迅速离场也是规律。一旦热钱撤出，楼市崩盘就已经难以挽回。

没有谁断言，这些热钱已经流进楼市。同样也没有谁敢断言，这些热钱没有流向楼市。

不过，先以低价进入楼市，房价炒起来之后再套现，接着就离场，这是热钱的目的所在。

有专家提示，2008年一季度以来，热钱涌入呈加剧局势，属于不可解释的资金有6000亿之多，4月份一个月就高达4000亿。另有媒体称，2008年1至5月涌入中国的热钱居然有近1200亿美元！这虽然和德意志银行研究报告所提到的具体数额差距太大，但却再清楚不过地表明了这样一个事实：大量热钱正在涌入中国。

2007年10月，我国的居民存款余额约为16.3亿，到2008年5月已经突破19万亿。这些热钱主要在银行，大笔热钱应该藏匿其中。

这位专家强调说，由于当前楼市低迷的现状，热钱也同样在观望。一旦热钱的信心恢复，其进入楼市的可能性最大。

近日，已经有报道说，热钱正在流向中国楼市。

虽然并没有证据证明有热钱进入沈阳，但警惕，是必须；防范，更是必须。

   负债率与自有资金

6月23日不景气的股市让很多房地产上市公司大大伤心了一把，部分地产股下跌至20%，某以巨量的土地储备而闻名业内外的地产大鳄的身价，眨眼之间缩水了40％，损失百亿之巨。

还有资料表明，沪深股市地产上市公司30强中，2008年1季度的负债率高达63.38％，3月中旬后，有6 家房地产上市公司挂牌转让股权。

进入7月份之后，情况变得更糟。

7月11日有媒体称，房地产上市公司业绩大变脸的临界点正在逼近。已经有8家房地产上市公司发布预亏公告，而深长城则发布公告称，因企业上半年的地产项目尚未结算，预计其业绩亏损约为3000万元左右。

另据央视透露，我国房企的平均负债率高达90％左右，自有开发资金更是远远达不到35％的底线。但是由于种种原因，很多这样的企业仍然能够通过银行拿到贷款。

国内商业银行普遍偏爱以房地产作为贷款抵押物，而且房地产作为抵押物的贷款所占总贷款比重大约在60%左右。另外，商业银行在发放房地产抵押贷款时，一般都是按照房地产的评估价格，乘以贷款价值比率。一般情况下，以50%-80%确定贷款额度，而评估抵押房地产价值时，普遍采用的都是市场比较法。这种方法的最大缺陷是不能识别房地产泡沫。

这样一来，银行的风险就进一步被人为加大了。

易宪容则认为，在中国银行系统，房企贷款和按揭仅是其庞大的金融业务中的一部分，占其贷款体系中17％，即便所有按揭都成为不良贷款，也仅使不良贷款率增加11％.也就是说，楼市对银行系统的影响会很大，却并不一定就致命。

其言外之意，而房企则不同，在自有资金少得可怜的前提下，银行贷款是房企开发资的生命线，一旦这根线断了，房企也就离死不远了。

据本刊了解，在国际资本市场获得资金支持的中国房地产企业相当有限，仅有40余家，在全国8万多家房地产开发企业中实在是凤毛麟角。其中姣姣者当属恒大集团，获得两家国际银行的资金支持大约5.8亿美元。这家在沈阳刚刚进行项目开发的房地产品牌企业，因此显得更加信心十足。

一家权威金融机构的研究表明，2008年，我国房地产的资金缺口7100亿元，这也证实了另一位专家关于我国房地产企业资金窄缺口4000亿，宽缺口8000亿的说法。

那么沈阳房地产开发企业的负债率、自有资金及资金缺口状况如何呢？

本刊在进行这方面的调查深感遇冷之痛。100％的开发企业老总对此无不讳莫如深，或转言其他，或深情一笑。

经过深入了解，本刊还是通过多种渠道得到这样一些基本信息：著名品牌开发企业好于普通品牌企业，规模开发企业好于中小开发企业。就大多数沈阳房地产开发企业而言，资金状况2007年要比2008年好得多。

资金链崩得最紧的，多数是中、小民营企业或项目公司。

就总的状况来说，要比本刊的预想好，也要比全国的平均水平好。

但是，由于资金的困扰，沈阳已经出现或以土地为资本，或以其他非现金的方式企业与企业之间或合并，或参股，开展合作。

一家实力非常雄厚的房地产开发企业同另一家业绩曾经相当不错的房地产开发企业早已兵合一处，将令一家，但在表面上，仍然维持着各是各家人，各是各项目。

2008年5月，浑南一个较小规模的楼盘，因为难抵还贷压力，其数十户抵押房产，以相当低的价格进行了拍卖。据说，拍卖的现场很火，竞拍成功者无不眉开眼笑。只有曾经的开发企业老总黯然神伤。

有专家预计，从现在（2008年7月）起到3 季度末、4季度初，是房地产企业资金最紧张的时候，也可以说是某些资产不良，经营乏力的中、小开发企业面临大限的时刻。

究竟会怎样？

都是资金链惹的祸。

多国房价大跌，多重危机影响着国内楼市（之五）

早在国内楼市向下之前，包括英、美在内的国际房地产市场即以开始出现了大跌现象，一些国家甚至出现12年来最大得跌幅。国际房价的连续不见回暖，“蝴蝶效应”般影响到国内楼市，愈使得原已冷淡的楼市雪上加霜。

1.英国房价创下15年最大跌幅

据《星岛环球网》 2008年6月27日披露，英国国家建筑协会4月30日公布数据显示，4月Nationwide房价指数年率下降1.0%，跌幅为12年来最大，前值则是升1.1%；该指数月率下降是1.1%，此前的指数为下降0.6%。

    数据显示，英国4月的Halifax房价指数创下近15年最大跌幅，之前，另一份Nationwide房价指数4月份也创下了12年的最大跌幅。近日英国公布的房价指数均传出利空，显示英国楼市已经出现了加速下跌的趋势。

    过去十年来，英国房价涨了两倍，平均每套房价值17.4万英镑，是国民平均年薪七倍以上的水平。但从去年开始，英国房价开始大幅下滑，金融机构纷纷取消购房按揭零首付，迫使消费者置业计划减少，进一步推低楼市成交；而信用紧缩导致英国地产商大闹钱荒，这些情况都使得英国楼市雪上加霜。>>交易量恐萎缩三成香港《文汇报》报道，英国最大按揭贷款商哈利·法克斯银行(HBOS)5月3日公布Halifax房价指数，4月份房价按月下跌1.3%，至平均18.9万英镑，为连续三个月下跌，比去年4月低3.7%，分析家指出，这是自1993年以来最急剧的年度跌幅。

    另外，英国国家建筑协会4月30日公布数据显示，4月Nationwide房价指数年率下降1.0%，跌幅为12年来最大，前值则是升1.1%；该指数月率下降是1.1%，此前的指数为下降0.6%。

    尽管英国央行2007年12月来减息75个基点至5%，但因对美国次级债危机影响的担忧引发金融市场动荡，抵押贷款提供商并未调低抵押贷款利率。

    英国地产咨询公司Hometrack最新调查显示，5月英格兰及威尔士地区房价连续第八个月下滑，较一年前下挫近2%，并创两年半来最大同比跌幅，房价在未来数月料将继续承受下跌压力。

    综合媒体报道，由于缺乏抵押贷款流动性以及经济环境存在不确定性，英国5月房价创2005年11月以来的最大跌幅。英国5月Hometrack房价月比下降0.5%至17.22万英镑，为连续8个月出现月比下降，4月为月降0.6%。英国5月Hometrack房价年比下降1.9%，创05年11月以来最高年率降幅，4月为年降0.9%。

    Hometrack研究部主管多唐奈(Richard Donnell)在一份声明中表示，“短期内房价可能将持续下降，直至降至购房者能够接受的水平”。

    而来自英国哈里法克斯银行分析材料说，自今年3月开始，楼价已平均跌近1.25万英镑，差不多等于每周跌一千英镑。目前地产市场供过于求，更有住宅在两年之内房价狂跌七成。有分析称，未来三年房价将继续跌23%。

    哈里法克斯自1983年开始其每月房地产指数，这次楼价三个月大跌6.4%，是有记录以来最大跌幅。上一次三个月之内大跌3.8%是1992年，专家前日警告，房地产危机正变得更恶劣。

    综合媒体报道，英国房地产代理网站Rightmove在23日公布数字，买家和卖家的比例在一年内升了一倍，1个买家面对15个卖家，买家不愁没选择。以利兹一间三房的住宅为例，业主称以23.8万英镑于2006年购入，现在卖出价只得7.1万英镑，相差足有16.7万英镑，蚀钱幅度达七成。

    Essential Information和Allsop拍卖行翻查数据，比对2005年1月和今年2月的新楼银主盘价格，发现平均价格下跌了26%。在拍卖的535个单位中，只有二十个是有赚钱，其余大多损失惨重。

    Rightmove的数据显示，上月每15个楼盘才有一个能出售。供应过多迫使业主在过去五周割价近三千英镑求售。平均房屋现值约24万英镑，下跌1.2%。6月传统上被视为楼宇交易巿场的旺季，因此，这是首次在6月录得楼价下跌的情况。

    物业代理Savills估计，今年将有最多120亿英镑的楼盘推出巿场，加上人口减少进一步令楼价受压。有交易员打赌今年房地产价格会跌10%，三年后，即2011年低潮前，楼价共跌23%。差不多有三百万名靠投资地产过退休生活的业主，如意算盘打不响，楼盘最多要用10年才可重回去年的高位水平。

2．美楼市严重低迷走向不明 5年内房价将下跌16％

美国楼市进入数十年来最严重的低迷时期，很多美国人陷入迷惑：是该观望还是该逢低买入，是该卖出还是继续持有房产？   

    美国楼市的疯狂似乎还发生在昨天，美国有房一族如今又为市场的低迷困惑不已了：到底房价会跌到什么水平？什么时候才会见底？

《财富》杂志认为，决定房产价值的因素有很多，对于普通的美国家庭来说，房间数量、院落大小和附近学校的教学质量都是很重要的标准。而经济学家评估一个城市的房产价值时，则会考虑利率水平、就业情况和人口增长速度。

    从人的心理角度分析，如果人们买房所需花费比租房多得多，而房产转手时利润不大，他们就不大会舍得花钱买房。从这个意义上说，美国近年的房地产泡沫主要是投机者推动的结果。

    2003年到2005年期间，利率水平极低，投资者蜂拥入市，而次级抵押贷款门槛很低，信用和就业状况不佳者也买起了房，更是加剧了房地产供不应求的局面。美联储从2005年开始大力加息，力图给市场降温，但金融机构和证券市场仍然沉醉在这场地产盛宴中，直到今年夏天，供房者难以为继，危机终于爆发。

    在这场房价变局中，新兴城市显得尤其脆弱。

    在拉斯维加斯、菲尼克斯、萨克拉门托、奥兰多、坦帕等新兴城市，这些地方人口增长快，但炒房者多，可供开发的土地也多，开发商在高房价面前愿意大兴土木，大赚其钱，容易导致供过于求。在楼市点巅峰时期，萨克拉门托、菲尼克斯、加州东海湾等地的业主中，有近40%是炒家和靠次级房贷买房者。

    有开发商估计，炒房退潮之后，加州等地的住房需求减少了约20%。据统计，加州开发商手里的待售房产数量达4万套，堪称历史之最，为了尽快售出以收回成本，降价已成不可逆转的趋势。

    另有专家指出，美国病的根子不在次贷，而在于“双赤字”：贸易赤字和财政赤字。次贷更像是“双赤字”在住房领域的一个表现：大量的外来投资以及低利率使得住房投资膨胀，带动房价上涨，一旦国际资本撤退，留下的是大量坏账。

    正在发生的全球性股灾让很多人目瞪口呆，仅仅在过去的两个星期里，全球的市值损失即超过10万亿美元(这个数字大致相当于中国GDP的3倍)。情况是如此地严重，以致外电纷纷用“melt　down”来形容：资本市场像一个外表强悍的大厦，它的钢铁骨架却已经开始熔化了。

    3．越南楼市最高跌60% 泡沫破灭经济萎缩

　　2004年，做了十多年进出口贸易的徐女士订购了一套位于河内著名景点西湖边上的“南升龙”商品房，面积120平方米。据介绍，当时价格是550美元每平方米，总价50多万元人民币，价格并不高，但开发商要求“在两年内还清所有房款”的限制，把很多人挡在了门外。即使是这样，当时排队购买的人依然很多。最终采取抽号的办法，徐女士成为幸运者。

　  河内一家名为“CENTURY”的房屋中介公司职员PHAM THI MO小姐说，3年前所销售的某楼盘单价约为6兆越盾(当时约合2000多元人民币)一平方米，但现在是15兆左右(约合5800元人民币)。

　　这位业内人士说，在越南，价格上涨两到三倍的楼盘俯拾皆是，而在胡志明市某些地段，房价甚至被投资客炒得更高，很多人靠炒房暴富。

　　在河内采访期间，随行翻译向记者讲述了身边的几个暴富神话。他的一个朋友，6年前将准备买摩托车的大约2500美元积蓄，一狠心买了一块地。没想到在这轮房价飙涨带动下的土地增值中，他的资产竟然蹿升到百万。而他的伯父，花了20万人民币的钱买了3000平方米地，而现在，这笔资产已经让他魔术般的成为亿万富翁。

　　然而好花不常开。2008年，越南楼市发生转折并快速下跌，并让很多人跌破眼镜。官方和研究机构均发布消息，称泡沫严重的胡志明市个别地方房价暴跌百分之六十。

　　“以前一个营业部每月成交的房子有几十套，现在一个月才三四套。”前述女职员说，“很多人把房子交给我们处理，但购买者很少。”

　　“年息21%，太高了！”这位不太关注政策面的年轻人看到这一数字惊呼。

值得一提的是，2007年12月，为了打压房产的投机活动，政府出台了规定，从2009年1月起，开征25%的不动产交易所得税，这一规定引起了房地产市场的大跌，像泰山2号区一平方米从18000元人民币跌到大概8500元人民币。今年政府为了抑制通胀两次调升了银行基准利率，目前，银行实际的存款利率已经高达17%～19%；贷款利率也从18%调升到21%，贷款炒房的人失去支付能力，只能在赔钱或赚得很少的情况下出售房产，导致越南房地产下降30%～60%。有不少人之前看着房产一天天涨价，对购房似乎失去了希望，如今又似乎看到了机会。由此看来，越南这场通胀风波给人们带来的生活变化非常错综复杂，民众心情也是“几家欢乐几家愁”。

开发商如何应对当前困局？（之四）

面对着中介倒闭、炒客破产、土地流拍、银行不良还贷记录陡增、房贷的收紧使众多有地没钱的企业纷纷抛地出让，楼市推售尽管降价促销的吆喝声此起彼伏，还是价量齐跌……一切不争的事实都在印证市场低迷的现状，开发商确实需要好好考虑一下，接下来的路子怎么走。

从内地多数城市来看，宏观市场的趋冷，一线都市的楼市寒流业已亦多亦少的波及内地城市。 如此变局下，开发商更应该理性自救，回归理性的市场发展。

人们还记得1996年以后的8年，那时的开发企业最注重营销策划，职业经理人都知道，房地产是一个专业性很强的行业，需要有专业的学问，需要有好的策划，产品才能做得好，卖出价格。2004年到2007年之间的供需关系失衡，导致前述合理现象基本消失，谁有房子谁就牛，有房子就可以卖高价，甚至不顾及后果。有笑话说，一个人只要会数钱，即便弱智也能把楼卖出去。2008年就不同了，接连不断打广告不见得销售有多大起色，学着别人变着花样搞活动、烧大钱，消费者照样观望不动心。这一来房地产业又开始考验从业者——谁有能力在市场低迷下，照样把楼建的多，卖得掉、卖得好。所以，认清形势很重要。

通过各种渠道告诉民众什么是合理的房价

　　影响下一步市场走向的因素特别多，下面几个作用比较大。

第一个是政府的政策。中国的房地产市场，是一个典型的政策市场，政策的影响非常大。政府近年一系列调控政策的出台，使得楼市迅速放缓近乎“迪科斯”速度的舞步，开始全面进入了冷静。

第二个是资本的力量。假如第三四季度开发商真的撑不住，一些境外的热钱可能会插手，这是一股绝对不可忽视的力量。今年一季度进入大陆的热钱超过1，000亿美金。目前第二季度的统计数据虽然还没看到，但相信这种资本一定在寻找机会，或进入股市，或进入楼市，都在等待着机会。

第三个是市场的力量。现在的所谓观望期，其实质是开发商在和购房者博弈，如果开发商缺钱加大打折的力度，就会刺激一部分销售，但目前在许多城市这个走向不是很明朗，所以，如果说现在已经降到了底部，现在倒看不出来什么时候是底部。

降到什么标准才是楼房的底价？这个标准其实是很难界定的。地价、建筑成本、各种税费、营销费用、公建、市政道路、学校、医院……开发商的成本有很大一块是不能透明的，而追求低密度，原材料价格的不断上涨，都增加着开发商的成本，开发商的价格上涨，有时也不是没有道理的。

　　作为房地产开发企业，前期需要大量资金的沉淀，一个项目开发三四年、四五年很正常，大量资金的投入，加上人工成本和利息，还有市场无法预知的变数，开发商需要承担很大的风险；房地产开发属于长线的的产品，不像其他行业当年就可以算出回报率，至少需要三五年才能最后算清楚。这样一来，30%的利润需要除以四或五，这样每年的回报率仅为30%的四或五分之一，如果这样算下来，大多数开发商的利润根本算不上暴利，而组成价格的综合因素又很多，降到什么标准才是底，恐怕供需双方会有极大的数差。

这就需要通过政府和媒体，向消费者说清什么是合理的价格，也就是说价格降到什么时候就是底，在社会上有一个引导。消费者清楚了房价结构的内情，自然会打消以前不明就里、缺乏理性无休止地盼“到底”，有助于购买欲望的增强。

引入现代营销理念，最大限度取得消费者信任

房地产营销并不仅仅是指销售，还包括围绕销售所进行的所有经营活动，如市场调研、规划设计、开发建设、广告宣传、市场推广、售后服务及物业管理等。可以说，营销是贯穿于房地产开发的全过程。

在市场经济中，任何一个行业的营销都扮演着十分重要的角色。在房地产市场一片低迷的情况下，营销的重要性更为突出。这是因为房地产商品具有区别于其他一般商品的特殊性。它建设周期长，使用时间长，尤其是交易价格巨大，人们购买房地产商品，通常是花费几年甚至更长时间的积蓄，它寄托了人的希望、憧憬和追求。所以，顾客在选择房地产商品时往往比较谨�