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杂谈

11月10日,沈阳万科“百亿万科 精彩同享”魔幻主题真人秀暨业主答谢会在盛京大剧院隆重开幕。本次活动邀请中国版“惊天魔盗团”上演精彩的奇幻魔术,带领观众进入魔幻世界。2016年万科百亿销售额成为沈阳房地产的一个里程碑式的存在,从年初沈阳万科总经理肖劲提出的“情怀的回归”到巅峰的回归,万科除了在销售业绩上赢得市场外,对文化艺术的钟情一直不遗余力。


魔术大秀揭开百亿万科的精彩

魔术,一种很神奇的表演形式,既让人如梦如幻又令人兴奋不已。11月10日万科的魔术表演则将这种情绪深深的带给现场的每一个人。

本次演出万科邀请了中国魔术天团,以《惊天魔盗团》电影角色为原型,打造中国版“四骑士”:“幻术师”——刘世杰、“读心师”——傅强、“神偷手”——孙峥、“极限魔女”——宁宁。各擅所长的魔术师,技艺非凡之余,配合默契,以经验绝伦的魔幻表演和无可比拟的团队优势,为万科业主缔造了一场炫彩华丽的奇幻之旅。


      魔术真人秀表演,近景魔术,读心魔术,等多个惊心动魄的环节赢得了观众的阵阵掌声,让我们见证了一个个奇迹的存在。“魔术的魅力就是能把你想象的东西实现出来,让人振奋。看魔术表演,一场视觉享受也是一种精神享受,精彩的瞬间可以让整个毛孔放松或者紧张。”看过魔术表演,一位观众表达了心声。

据了解,沈阳万科开启百亿时代。为答谢业主的厚爱,万科采用这种全新的形式,打造一场文化艺术盛宴。据了解,万科以文化献礼沈阳并不是第一次,在打造属于自己的品质地产外,文化一直是万科孜孜不倦的追求。


文化艺术站台,万科情怀的坚守

4月16日,万科城市之光为回馈购房者的厚爱,将情怀落地,请来前羽毛球世界冠军鲍春来,以及他的话剧处女作《他和他的两个老婆》。

《他和他的两个老婆》剧情迭起,笑料不断,至今经历了四个版本的不同演绎,早在1997年就以《运将、黑道、狗、和他的老婆们》在台湾首演大热,2002年内地版上演,改名为《他和他的两个老婆》,徐峥、朱孝天、喻恩泰都曾担当这部戏的男主角。而和家人看一场经典话剧,也成为了今日万科城市之光业主完美文艺生活的选择。


      9月17日,沈阳万科举办翡翠系产品发布会,等待了多时,万科翡翠系以倾城之姿揭开神秘面纱,发布会现场,270度U型屏,打造沈阳最大的led视觉效果,通过历史的穿梭,呈现视觉的震撼。此外万科把发布会选在沈阳工业博物馆,足见万科对于历史文化的重视。

      据了解,中国工业博物馆作为本次发布会的地点,可以感受得到万科的用心。走进博物馆,可以体验到一种时光的穿越,一种历史的变迁,仿佛是一场年代大秀,记录着曾经的辉煌,曾经的时代印记。

       10月2日,法国艺术家Olivier Grossetete携手万科翡翠公园共同打造中国首例纸建筑“翡翠之心”。翡翠之心是通过模块组合、整体构型而打造,艺术家和志愿者分工协作、各司其职,有细节的组合拼接,又有整体的造型把控,各个环节都有着严格的要求,大家共同参与的不仅是一场浩大的工程,更是中国首例纸建筑,一座艺术之塔!


       11月6日,为了发扬对孩子的关爱,给孩子提供一个施展个人才艺的梦想舞台,万科圣丰翡翠之光与辽宁广播电视台《少儿春晚》栏目组携手举办了万科翡翠之光首届少儿春晚选拔赛。

文化基因:会生长的房子

       据万科沈阳营销管理中心总经理李丽说道:“万科除了打造住宅产业外,更重视人文教育。为了让小朋友们从小树立梦想,万科除了配备V-LINK和万科成长中心外,此次《少儿春晚》的选拔赛的举办更是为小朋友们提供一个施展才华的舞台。”

      2016年初,万科启动V-link和万科成长中心,使万科运营更加用心,也获得业界的一致好评。据了解,为配合向城市配套服务商转型的需要,万科不断完善社区服务平台,紧跟城市演进步伐,2015年6月,万科V-link正式落地沈阳。作为“城市配套服务商”的一个分支,V-LINK系统中包含V-learn、V-coffee、V-food、V-sport、V-mart、V-fun等多元社区配套,基于“互联网 ”思维,颠覆传统构建社区互动平台,打造“客户真实体验的移动互联网社区”,为居民提供无限生活可能!


       而2016年5月7日,万科启动“让城市生长,点亮未来”点灯仪式以来,万科成长中心不断在各个项目落户,为业主提供更加周到的服务,短短几个月时间成为沈阳万科的品牌工程。沈阳万科对人文教育的关注和重视成为万科备受关注的一个重要原因。而随后万科圣丰翡翠之光启动首届少儿春晚选拔赛,将人文教育做到实处,也为孩子们的发展提供了很好的机会和平台,对于培养孩子的兴趣起到很好的促进作用。

      用万科的人话来说,点亮只是一个开始,“成长”永不止步。万人共赴“点亮之约”后,万科陆续推出一系列关于成长的主题。随后万科公众平台推出“种下一颗‘会生长的房子’、我们用最硬的模具,筑起最温暖的家、这面不起眼的墙,抵御了沈阳的寒暑雨雪、‘像造汽车一样建造房子’只是万科工业化的开始、工程系列之精工品质、在家,光比任何一件家具都珍贵、把家变成百宝箱,是万科精装修住宅的设计起点”等多个主题,让很多人见识了万科对成长主题的重视,在随后推出的四段视频中,万科从对城市的致敬到万科员工的专业以及对品质的追求,其中深情自是不言而喻。

进军教育产业,为文化普及做贡献

      有句话说得好,百年大计教育为本。而教育向来是开发商必争之点,万科更是将教育配套做到极致——不仅仅局限于落地名校,而是将教育深入社区,让更多人参与文化,也让文化无处不在。这也是万科创办城市图书馆的意义所在。万科表示,全面进军教育产业是事业,更是情怀:从自有幼儿园、V令营、梅沙书院、再到万科学区落定,城市图书馆启动等,无一不在展示万科在践行优秀教育资源的输出。万科在社区文化建设过程中在不断尝试。

       2016万科全面进军教育受到了多方赞赏,业内人士表示,教育与房地产结合将成为热点,万科对教育的投入将不遗余力。

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杂谈

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缘起——高起点,大规划

金廊工程即:沈阳中央都市走廊工程,以商业地产和公共服务建筑为主。金廊最初的规划,只有12公里长。规划范围为北至北陵公园,南至浑河北岸,东至黑龙江街-敬宾街-奉天街-杏林街-五爱街,西至黄河大街-二经街-三好街。金廊以北陵大街-北京街-青年大街为轴线,全长12公里,平均宽度1—2公里,总面积17.7平方公里(浑河南约5公里)。后期扩大规划为金廊南起浑南新区南界,北至沈北新区浦河新城,全长约30公里,面积约75平方公里。跨越浑南、和平、沈河、皇姑、于洪、沈北6个行政区及开发区。

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虽然规划扩大了近一倍,但是南北两端并没有因为金廊规划而产生质的飞跃,整个金廊的核心发展依然是在原有的12公里上大放异彩,这条被寄予厚望的沈阳南北中轴“金脉”也不辱使命,吸引了国内外几乎所有知名商业地产商的关注,中粮、瑞安、乐天、新地、华锐、卓展、恒隆、裕景、华强、宝能、华润、嘉里、佳兆业、茂业、世茂、友谊、夏宫、新世界……纷纷布局沈阳,更是创造了一街4LV店的辉煌,名噪一时。

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现状——一半海水,一半火焰,盛衰两相伴

但是,“月满则亏,水满则溢”沈阳整体经济发展速度的停滞和人口的缓慢增长并不能支撑金廊如此大体量商业的爆发式增长,金廊这条以快速路为主动脉的商业经济带在经历了入市之初的繁华之后,终究还是要面对残酷的商业现实。

(1)         高库存,高竞争

数据显示,仅金廊原规划核心段,就有高达31个商场/购物中心项目,其中已经开业运营项目14个,开业运营面积150万平方米,而尚处在规划建设中的项目则达到17个,可形成商业面积212万平方米。这对于830万人口的沈阳,无论是现有已经运营的商业还是将来的入市量,金廊无疑都是商业竞争的红海。

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(2)         经营状况冷热不均,建设项目持观望态度

除了大批项目尚处于规划建设阶段之外,已经投入运营的商业项目的经营情况也是参差不齐。2015年万象城实现销售额22亿元,卓展20.1亿元,市府恒隆7亿元,整体销售业绩表现不错。

开业五年的万象城做的风生水起,经历了尚泰百货的撤店后,重新引入了一百多个品牌,涵盖化妆品、服饰、儿童、餐饮、文化书店、家居、健身等多个业态,有意提升了传统购物中心的消费体验,万象城从单一的奢饰品消费为主逐渐过渡到多业态、全品类的消费模式,其租金在2016年上半年租金2.37亿元,同比增长21.5%;而一直以高冷示人的市府恒隆广场,则在2016年上半年实现租金收入1.42亿港币,出租率也同比上升了5%。

当然与这几家相对的则是新地阳光百货、茂业百货的闭店、沈阳天地进入重新调整、华府天地和百联购物中心等一些项目的人庭冷落,其在出租率、人气、销售额等方面表现不尽如人意。

而诸多规划建设项目中,新世界K11明确对外公布将于2017年开业外,其他均为给出具体的开业时间,甚至嘉德广场已经停工多年,宏发项目也一直处于空地状态,面对不明朗的商业局势,各家发展商均放慢发展计划,观望情绪浓厚。

剖析——

(1)         规划单一性,限制商业形式

由于整个金廊项目在出让的过程中,对土地容积率及商业比例都做了硬性要求,例如容积率10以上,商业比例70%以上等等规划限制条件,在设计上难以实现产品形式的多样性,导致金廊沿线的项目多为高容积率、高商业比的综合体项目,而难以出现具有特色、鲜明气质的特色商业,为后期整个金廊项目同质化埋下了伏笔。

(2)         定位不明确,同质化严重

金廊项目据守沈阳市核心,发展商更多的关注的是土地的红利价值,因此在定位上趋于高端化的综合体,这也导致了整条街的项目功能相近、业态严重重复,缺乏差异化和特色化。另一方面则表现为在项目人群的定位上,各个项目并没有对自己的消费客群在消费者来源、规模、年龄、档次以及消费喜好进行一个明确的细分,更多的表现为针对城市中高端全客层概念,而现实情况是高度依赖自身写字楼、酒店甚至住宅部分的小范围客群,自然难以支撑如此大体量的商业供应。

(3)         重规划建设,轻战略策略

沈阳金廊的商业地产开发,更多的是遵循“快速圈地-快速建设-快速开发”或者“快速圈地-坐等升值”这两条条路线。而缺乏对商业综合体项目的总体战略和长期规划,前期缺少对项目定位的思考,后期缺少对项目运营的管控,在金廊商业红海竞争中,其结局自然不容乐观。

展望:

鉴于金廊是以青年大街这条快速路为中轴的商业经济带,难以实现各个项目之间的互补互动,客群分散且相互竞争明显,人气聚集上更是与传统的中街这种商业街相提并论,因此对于金廊上的商业项目更需要自带IP,通过“差异化定位、特色化运营、体验式消费”来树立自己的独特气质,导入客流。

在互联网时代,顾客的购物方式发生了很大变化,购物已经由原来“物的拥有”到“深得我心”质变,而商业也完成了从“商业功能”到“交流互动”的转变,因此商业项目更需要根据消费者的购物需要、消费特点、地方文化等方面,确定购物中心主题,并在后期空间打造、产品设计、建筑形态、品牌引入、运营年上实现差异化和特色化。目前国内的芳草地、上海的K11、杭州DO都城少儿社会体验馆都是特色化定位运营的成功典范。

未来一段时间,金廊商业都将延续高竞争、高库存的状态,无论对于调整中的项目还是规划建设中的项目,只有找准自己的市场站位,挖掘项目特质,实现差异性经营,才能在沈阳这片商业红海中搏击出一片天地。

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杂谈

​过热到甚至用“疯狂”来形容亦不为过的中国房价,已经引起国家高层智囊与各界专业人士广泛关注。

房价上涨症结:货币供给缺少硬约束

9月21日,在由方正证券在北京举办的房地产高峰论坛上,方正证券首席经济学家任泽平指出,当前中国房地产已经呈现出泡沫迹象,货币超发和低利率刺激了新一轮房价、地价暴涨,绝对房价已经偏高。“全球前12大高房价城市中,中国作为发展中国家占了4席。地价高企,居民恐慌性抢房,新增贷款中大部分是房贷,这些都已经释放泡沫化信号。”

中国指数研究院9月19日发布的数据监测显示,9月12日至9月18日,即上周监测的40个主要城市中,土地推出量环比增加7%,成交量环比增加16%,出让金环比增加88%,楼面均价环比上涨26%,其中,北京商品住宅新开盘成交16.88万平方米,环比上升24.30%。上周重点监测的房企共拿地13宗,总出让金约230.95亿元,其中,9月12日金茂以49.95亿元的总代价拿下无锡滨湖地块,刷新无锡总价纪录。

此外,近期房价上涨的状况已经从一线城市的第一波,蔓延至苏州合肥厦门南京第二波,眼下杭州、郑州、成都和无锡正在掀起第三波抢购潮。

限购限贷并没能阻挡房价的跃进,这似乎出乎不少人的意料。

对此,业界的看法是,推动本轮房价暴涨的因素主要是:第一,广义的货币和信用供给依然偏高,且目前仍缺少一个硬约束;第二,政策低估了周期逆转和资产型通胀压力,在通缩已经处于末端的时候毫无意义地降息降准,同时显著减少了供地,导致火上浇油;第三,新汇改导致汇率预期更单一,居民在对汇率用脚投票不充分的状态下,会更集中更具恐慌性地地涌向对隐形通胀用脚投票;第四,地方财政收入增速下降与新一轮基建支出竞争升温的状况存在天然矛盾,土地出让金成为了唯一的解决方案。

而在国务院参事、住建部原副部长仇保兴看来,国家金融部门出台政策与房地产部门的调控目标相互冲突是推动本轮方面全面上涨的另一最关键原因。金融监管部门允许首付贷、允许居民加杠杆,房价旋即暴涨。

“今年年初,人代会之前,我写了一封信给国务院主要领导,说了一件事情,就是首付贷。当时高层对首付贷的争论非常激烈。有的人认为P2P是个新东西,可以再缓一缓、看一看,有的人认为这个首付贷相当危险。有的单位说,这个首付贷无非是中介机构提供的一种贷款支持,这跟买房子向熟人借钱是一样的。而就是这个‘一样论’使得首付贷政策很大程度上影响后来的房价。”他说,“首付贷是一种金融衍生产品,需要注意的是,所有的金融衍生产品都具有这样的特点——主动回避监管,也可以说,所有的金融衍生产品都是为回避监管诞生的,都会尽可能的放大杠杆率,如果不注意监管会导致系统性风险,并且,在房地产这样的金融属性较强的投机市场,金融衍生品会以不同面目出现。所以我认为,我们的房地产会不会崩溃,不决定于我们所担心的M2之类的宏观数据,而是决定于那些不起眼的金融衍生品。”

降温药方:影响房价的两把利剑

事实上,中央对于楼市热度已经开始警觉,7月26日,中央政治局会议首度提出“抑制资产泡沫”,这被分析人士解读为首要针对房地产市场。

“现在我们国家一线城市和部分二线城市的房价确实是过热的、疯狂的状态。究其根本,在于没有处理好高层各部门之间、中央与地方政府之间的分歧与博弈。处理不好这些关系,是我们很多宏观政策出台后失败的原因。只有将中央调控变为地方政府调控、行政手段调控变为用经济杠杆调控时,才能够实现中国房地产的软着陆。”仇保兴这样解释。

仇保兴表示,“前段时间我向国务院提交了一份建议,是说对于房地产市场,现在应该是到了考虑采取温和的、分散的、非中心化的调控政策的时候了。现在影响整个房地产趋势的有两把剑:第一把剑是房地产税,第二把剑是房产的续期问题。而这两项政策的出台并非易事,其中夹杂着太多的敏感地带与利益博弈。”

就此,他提出的设想是,首先,要把大家最敏感的房地产税变成一个组合税,至少分四个税种,即消费税、空置税、转让税、物业税,依据不同的情况施策,增加征收的合理性。以意大利罗马等地实行的消费税为例,其实施方式为,首套购房免税,第二套购房征收14%的消费税,第三套购房征收26%的消费税,第四套房征收40% 的消费税…… 这被称为房地产暴热期的瞬时冷却剂。

“更重要的是,要把上述税率的设置和信贷政策的调控权交给地方政府,让地方政府根据房地产市场上的刚需或是投机分别调控,中央政府只需给地方政府制定调控目标,并建立事后追责制度。通过类似的方式理顺中央与地方政府的利益关系。”仇保兴说。

房产续期问题,是影响房价的另一个关键因素。依照我国法律规定,商业房产要在40年后续期,一般房产则要在70年后续期,目前,温州和深圳两个城市已经面临着40年与70年的房产续期问题,且存在较大争议。实际当中,房产续期到底应该怎么续期,这仍然悬而未决。

仇保兴表示,房地产续期,到底要怎么办?迟迟悬而不决已令其成为一个市场盲区,导致新房价格上涨的同时,也带动了二手房价格的同样上涨,甚至二手房与新房价格同等。“我们的想法是,到了70年,房产拥有者需要交第二笔土地出让金的时候,可以按年度来计算和交付,自动变成房产税,这也是比较合理的一种办法。”

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杂谈

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旭辉地产沈阳公司事业部营销总监夏天

      提起夏天,我们的印象是什么?燕语莺啼、桃红柳绿、勃勃生机、骄阳似火……这些充满生命感的词汇,不仅是这个季节带给我的感受,也是我看到我们的专访人物——沈阳旭辉营销部总监夏天,在这个行业不断投入的热情,而留有的深刻印象。

      其实与夏天相识已久,却从未如此深谈过,行业内的人更愿意亲切的称其为“老夏”,实则真人年纪不大,意气风发正当年,但从事房地产已16年之余,从行业资历及专业度上来说,确实称得上这个“老”字。在担纲旭辉地产沈阳事业部营销总监之时,他以专业的视角和独到的营销策略为旭辉地产在沈阳的布局打下坚实的基础。

      和老夏交谈的过程愉快、又感收获颇丰,幽默、学识是他最显著的标签,而最让我折服的是他的专业深度和思维的广度。他对地产营销有深厚的积累和独到的见解,有属于自己的经营模式,对于建筑设计、产品创新、工程管理也都能侃侃而谈,甚至天文地理,古今中外,都无不贯穿于我们的谈话之中。而通过他对美学的讲解和剖析,我们深感旭辉新产品的优势与创新,与这位艺术气息浓厚的营销总监有着密不可分的关系。

思潮决定潮流,真正的匠心才能打造精品


      2016年沈阳楼市,“匠”字似乎成为楼市的主旋律,很多房企也将匠心作为自己的经营主题。对于匠心,老夏这样理解:“其实按照自己的想法和意志做作品,叫做匠。匠人应有很强的参与感和创造性,并且能够把自己的想法融合在作品里。好比做一个卡西欧的电子表,仿佛用一条机械制造的流水线就可以了,一天可以生产出好多这款手表,但是一块纯手工打造的瑞士手表,刚性成本会差的非常多,因为手工手表中蕴含着匠心精神。所以无论什么产品,用心才是最重要的。谈回建筑,古典建筑与现代建筑之间最大的区别,就在于古典建筑是将雕塑艺术与建筑完美融合,美观性更高,仪式感更强。比如教堂的穹顶,主要是增加人们看到教堂之后,心生的敬畏和尊重。而现在我们在做的建筑更多的是以市场与成本为出发点,充分考虑到建筑的功能性以及在不浪费面积的前提下兼顾美观的特性。”老夏说,东北的房地产曾经是大量建筑的复制与建筑流行风格的涌入,自己的风格并不多见,但随着市场的变化,属于东北风的建筑开始融入到建筑当中。现时的开发企业,无论面临什么环境,都应该花心思做好产品,迎合市场的需求,否则就失去了产品的意义。

 同时,老夏还提到,时刻关注变化,产品才能不断适应市场,才能成为客户真正需要的建筑:“购房者现在选择住房,看中的不再是一栋冰冷的建筑,而是需要人与人之间的交流,我们要打造的产品要跟得上变化,要倾听客户的心里诉求。”他说以前很多高端楼盘的精装修都非常的厚重,比如运用了大理石、石板、金器……2000年左右的人们可能比较喜欢这种装修,会觉得气派、奢华,彰显自己高贵的身份。而现在的高端人群,他们属于知富阶层,有很高的学历、很好的品味、很宽广的国际化视野和开阔的思维,对中国文化有很强的自信。比如以前人们喜欢金器,现在人们喜欢盘串;以前人们讲究喝洋酒,现在都在喝茶;以前人们都在学习国外的技术和思潮,现在人们都在学习国学或佛学……思潮决定潮流,人们心理和思维的变化,推动了他们对产品产生新的需求,我们的产品就必须随之变化。

优胜劣汰的市场更良性,匠心企业经得住考验


      2016年,品牌房企之间的合作越来越广泛,从万科碧桂园、万科金地之间的合作,再到旭辉与金地合作的九韵风华项目,大房企之间的合作成为一种趋势,对此老夏有自己的看法:“原来谁都不知道房地产这个市场的容量到底有多大,很多人都一直在说供不应求,从而房价被抬高,开发商大量拿地建设。中国的房地产市场保有量大概在7万亿到9万亿平米,而现在市场的供应量达到了11万亿-13万亿,总体的市场状态是供大于求,导致全国市场普遍有压力。沈阳这座城市与北京上海等大城市比较,土地的红利有限,增值潜力没有想象的那么高。随着市场进入白银时代,进一步压缩了沈阳房地产的利润,品牌房企之间的合作会降低很多成本,同时也会对中小房企形成很大的压力”。

      他表示,旭辉这样的上市企业,融资能力强,融资成本低于小公司,资金链雄厚;小公司没办法在融资上与大公司做竞争,开发成本要求自然增高。并且大公司有大规模的集中采购渠道,像旭辉全国70多个项目同时在做精装修,同时采购,那么采购成本自然会低。而本土的小公司采购只能通过区域代理商,它拿到的价格一定会高于大公司大渠道的价格。

 此外,品牌房企与中小房企对项目的定位判断和项目的操盘能力存在很大差异。大公司所做的一些决策都会根据市场的要求来改变策略,而且很多大公司都是全国性的,人员优化配置也更高,操盘能力也更强。小公司在成本高的前提下,只有提高售价才能保证利润,但是这个市场并还不接受你高价的产品,你的售价还必须要回归在正常水平上,为了保证自己的利润,有些开发商就只能降低自己的工程质量标准,削减成本,产品质量难以保证,更谈不上匠心产品,如此形成恶性的闭环,逐渐丧失了信誉,最后被淘汰出局。

“我们去看沈阳一级土拍市场,能拿到地的无非是万科、华润、金地、龙湖、旭辉等这几家公司,其实市场现象已经逐步显现出来,中小开发商会在洗牌中被淘汰已经很明朗了。接下来几年,一定会有一些开发商被末位淘汰,大量的开发企业进行整合,或跨行业整合。生存下来的企业或在这个行业生存下来的人在未来都会发光的,会更有价值感。”

旭辉锦堂,2米的高度是品质、身份的距离


      2016年锦堂的面世,对沈阳旭辉,对铁西都是具有非常意义的大事件。这个项目的定位与前期构想由老夏一手打造,他表示,锦堂的地段价值在铁西是绝无仅有的,为不辜负这块土地,锦堂自身产品定位高端,价格不可比拟周边,完全超越区域市场。高价格必将赋予高价值,锦堂定义了全新的产品概念——轻奢豪宅,这个时代的豪宅并不是以面积取胜,而是更加强调城市中心便捷性亦或是郊区项目的生活空间感。

提到锦堂,老夏如数家珍:“为了增加锦堂项目的优越性和尊享感,项目从规划开始就紧跟这个时代消费者的思维变化而做出改变,给每一个客户一种仪式感和身份感。整个项目地基做了整体的抬高,高出地平线2米左右,让居住在里面的人会感受到独有的尊重。其次,项目在进园区位置按照五星级酒店的样式设计步入式大堂,通过这样的设计将比较吵闹的环境隔离开。此外智能化的安防既保证了访客的出入,又保证了居住者的私密性;对景观的打造也投入了比较大的精力和费用,园区的四季客厅,就是应现在客户需求而打造的,静谧、舒适的公共交流空间;旭辉锦堂是精装修的,精装的标准比市面上看到的装修标准要高,在室内还设置了全智能家居,居住的每个细节都精心思考与打造,以便居住者住得舒心、放心,而且我们希望客户能够在我们的项目中,更有质感的生活”。

得学区与地铁天然优势,旭辉乘势而行


        2016年的旭辉地产可谓火力全开。旭辉御府已成为浑南板块一个最具代表意义的项目,2015年成为区域销售排名榜上的经典项目;2016年全新项目峰尚也将成为旭辉地产的重头戏。“人有三种居住属性,第一个是地缘性、第二个是工作属性、第三个是亲友属性,这三种属性占比重比较大的是亲友缘。简单点说,你的父母居住在哪里,可能直接决定了你要在哪里买房。作为上班族而言,孩子的生活、上学等都需要人照顾,若是居住在父母身边,这样会方便很多。所以就涉及到很多人都会面临的选择,买一个大一点的房子一起住,或者给父母就近再买一套房子。而峰尚项目将很好的解决了区域内很多人面临的问题,这是最合理的资源分配,也是旭辉站在客户的角度来考虑问题之后得出的结论。”

城市中心的学区配套、交通配套是最便利的。“峰尚项目对于孩子上学问题的便捷之处就在于,项目旁边有实验小学、实验初中,生活的便捷感是其他方面无法弥补的。所以住在市中心,不只是享受仅仅在市中心居住,而是这里给人带来的便捷性渗透在每天的日常生活中。相信很多人愿意居住在市中心,不是因为这里是区位的中心,更多因为这里是生活的中心。”

“在法国、伦敦,北京、上海,这些大城市几乎全部都被地下交通占有。当你发现地铁从线性发展成网型的时候,地铁房的价值便有了质的飞跃。有了地铁它会方便你通往这座城市的任何一个角落,这种便捷性是地铁不可企及的。当地下铁布局到网状的时候,地铁对房价的推动就不只是一千两千了。现在的沈阳,地铁正处于从线性发展成网型的过程之中,所以很多人在买房子的时候,可以考虑买地铁房,本身现在价格不是很贵,而未来的升值潜力确是巨大的。

老夏认为,学区房和地铁房一样,都有很大的升值潜力。“比如你所购买的是学区房,楼下就是学校,每天孩子比别人家的孩子多睡半个小时,吃饭不必着急,中午还可以回到家里吃饭,晚上接孩子也很从容,这样的时间成本将会被大大缩短,它所带来的效益将是不可估量的。因此学区房给你创造的便捷性和时间成本,这些没办法用金钱去衡量。这就是学区房的价值所在。”所幸锦堂项目和风尚项目都有很得天独厚的先天优势:锦堂的学区是勋望小学,项目离小学非常近,峰尚项目距离实验幼儿园、实验小学和实验中学都是很近的,而且两个项目都是地铁房。

旭辉持续匠心,打造品牌美誉度,铸造品牌忠诚度

最后,我们聊到开发商的品牌,老夏有这样的理解:“一个开发商要成为好的开发商,要做到三个‘度’——知名度、美誉度、忠诚度。知名度有很多公司都能做到,品牌开发商自不用多说,中小开发商也都有很多耳熟能详的。而品牌美誉度做到的并不多,至于品牌忠诚度就更加困难了。何谓品牌忠诚度?简单来说你买了某品牌的楼盘,当这个品牌开发商新开楼盘时,如果你需要,你还会毫不犹豫地再买或推荐别人去买,这就是忠诚度。”“旭辉不仅追求知名度,更追求的是美誉度和忠诚度,但这两个‘度’都是要花时间沉淀的。旭辉在做的就是深耕沈阳,力争在每座城市都做到TOP10,在不断奋进的路上我们不断改进自己,不断的完善自己,让旭辉地产成为沈阳最具品牌影响力房企之一。”

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杂谈

2016年8月6日是伟大的一天,这一天是第31届奥运会盛装开幕,同样也在这一天沈阳华润置地年度匠作华润·二十四城盛大开盘,并以4.6亿销售额、销售600套、去化率90%完美实现单品开盘销售金额、套数、面积、去化率“四冠王”的佳绩。华润·二十四城从项目拿地,到项目案名发布,到售楼处开放几乎每一个动作都备受关注和热议,4.6亿的销售额为华润·二十四城交上了完美答卷。

​ “二十四”是一个充满想象力的数字:“二十四节气”、“二十四桥”、 “二十四史”……这个数字让人联想到诗意风韵,让人联想到智周万物,可是在这样一个充满想象力案名的背后,人们不禁要问究竟是什么样的团队铸就了华润·二十四城的冠军之姿?地产观察有幸采访到了华润·二十四城项目总经理黄淑生。

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推动区域价值升值

 “二十四城”是华润置地成熟的产品线,已经走过了成都、重庆、西安、南宁四座城市,而第五站落子沈阳铁西张士。二十四城此前走过的每个城市都引领了繁华,而落地沈阳也是引发了人们的热切期盼。张士与于洪区政府所在地距离相近,东连铁西老城区,西接中法生态园与中德产业园,自然而然张士拥有了沈阳西部的枢纽地位,区位位置相当优越。黄淑生说,我们拿地之后关于这块土地的价值讨论了很多天。其中交通价值成为最受关注的热点,项目距离地铁一号线可谓近在咫尺,可以说走出家门便是地铁,此外多条公交线路通过,与二环也不过是几分钟的距离,可谓是路网发达。

区位价值、交通价值是二十四城备受关注的重要原因,但环境因素也同样值得称道。“在二十四城项目的建造过程中,我们发现这块地生态很好,蜻蜓成为这里的常客。蜻蜓的幼虫需要干净的地表水源才能孵化,所以蜻蜓也被生物学家视为环境监测的指示动物。所以从这个区域的蜻蜓数量来看我们可以反观区域生态环境成为其最受关注的原因之一”。黄淑生不无自豪的说道。

​“区位优势、交通优势、环境优势明显,具备了成为一个中心的先天条件,但是我们来到这里最大的一个感受是我们可以带给这里更加完善的配套,这也是华润对于区域的一个贡献。未来我们希望将这里建成一个有品质的餐饮娱乐休闲中心,通过这样的配套进一步提升二十四城地块的价值和张士板块的价值,这个中心不会是像中街那样的大中心,但一定是辐射张士、铁西开发甚至于洪的中心,现在我们示范区已经建起了商业街,我们在努力打造一个有品质、有品位的商业集中区,不仅是二十四城的业主,更是对整个区域的品质有了更大的提升。”

用工匠精神雕琢精品项目

说起“工匠精神”,黄淑生似乎有说不完的话。“工匠精神”在今年被写进了政府的工作报告,成为大众热议的焦点。“华润对于‘工匠精神’的提法由来已久,华润旗下的雪花啤酒的标牌上就有一个大大的‘匠’字,华润置地从去年开始提‘匠’的概念,我们倡导的是‘匠心、匠艺、匠德’的工匠精神。大家都知道华润置地的品牌口号是‘品质给城市更多改变’,说到底就是高品质,这与工匠精神都是一脉相承的。”2009年加入华润置地至今,黄淑生感受最深的就是高品质。他说,我们一直对工程精益求精,华润严格管理成本,但并不会把利润放到第一位。华润所给予业主的是生活品质问题,而不是简单的居住问题。

​ 华润的工匠精神历来值得称道,一砖一瓦,一桌一椅,一草一木无不凝结着华润对于匠心的深刻体会。“以华润·二十四城示范区的墙砖来说,就很能体现出华润的工匠精神。从拿到华润·二十四城这块地的开始,我们就开始深思,如何将这个项目打造成具有标志性意义的产品。而经过大家的殚精竭虑与不断摸索前行,如今的二十四城可以说无愧于这个城市。它的匠心足可以打动所有居住在这里的人。”讲到这里,黄淑生显得信心十足。

一个好的项目,除了有足够吸引人的产品外,它的细节同样会征服很多人。“华润二十四城是经过整个项目组的精心打磨,细心研发,精准定位的。其中外墙砖打样花了三四个月,一般工地的外墙砖只有两种,而我们工地的外墙砖一共十种,最大的几十斤重,很多砖的磨具都是重新设计的,甚至每块砖的颜色都是经过专门定制,砖的位置都是经过编号的。尤其是我们外墙的虎头砖有五百多个,最后因为体积大加工慢,不得不空运过来,这无形之中增加了很多成本,但我们追求更多的是产品的品质,这就是我们的工匠精神,就是不断地追求,不安于现状,不断地否定自己,才有了华润如今的品牌知名度和美誉度。” 

黄淑生说,我们在工匠精神上衡量的标准很多,我们在墙砖的设计上力求创新,在施工上力求仔细。在售楼处的内部装饰、园区的景观设计以及在产品的打磨上都倾注了心血。华润置地便是以这样一种精神不断在沈阳深耕,发展壮大,成为行业内首屈一指的品牌房企之一。

打造全学龄教育平台

华润·二十四城不仅在产品打造上追求极致的工匠精神,同时在教育配套上也是下足了功夫。致力公益,发展教育,已成为流淌在华润置地血液中的企业传统。黄淑生介绍说,华润置地对于教育的投入在其他项目中都是重中之重,而此次铁西区政府对于张士教育资源的配套升级与华润·二十四城教育资源配套都极为重视,将铁西区最好的学校同时也是省级重点的勋望小学引入,另外还引入了铁西的重点中学——杏坛中学。“二十四城杏坛中学完全由华润置地承建,目前该学校的设计工作已经开始,预计将在2018年9月份开学,而所有的这些教育资源都是华润·二十四城业主无条件享有的。值得一提的是,二十四城杏坛中学的建筑风格也将和整个园区的风格相一致,未来呈现的将是一所极具德国风情的优美校园。”

华润·二十四城对于教育配套考虑的很多,不仅仅是大力引进好的学校,更通过项目自身资源来搭建全学龄段教育平台,让华润·二十四城的业主子女从出生后就有完整的儿童早教服务、培训机构、高品质幼儿园配套、重点小学、重点中学,从而形成完整的教育链条跟进,让孩子可以根据自己兴趣与天赋发展不同的特长,这样就形成了一站式教育资源生态圈。黄淑生说,华润·二十四城的这些思考和努力就是希望业主的孩子能够德智体美全面发展,能够拥有更好的未来、更好的平台,相信华润·二十四城整合教育资源的努力对于改变一些地区教育资源不均衡的状况也很有借鉴意义,同时也对于区域教育资源有很大的促进作用。“华润每进入一个区域,便会对区域有着很大的推动,我相信二十四城一定会成为区域发展的助推器,成为人们选择优居的最佳所在。”

结语

黄淑生说:现在的房地产市场现状让很多企业都急于求成,拿到地都急于卖产品,导致没有人思考。而没有思考最终的结果就是没有创新。“在我眼里始终看到的是百分之十的缺点,到目前为止,我没有夸过一个人,眼睛里始终装的都是问题。”从黄淑生身上,我们看到了华润人不断自我否定,不断追求卓越的精神以及始终保持着诚惶诚恐,如履薄冰心态,做到对得起脚下的土地,对得起产品,更对得起人们所给予华润的信任,我们相信华润·二十四城必然会在这块土地上结出丰硕的果实。

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前些天,发现了一个移动餐车的项目招商,继而对于移动餐车的行业注意起来。
移动餐车的最原始形态应该是80年代那些推着自行车走街串巷的小贩,或者只卖冰棍、卖馒头、卖包子,后来又有推着一个倒骑驴卖烤地瓜,或者卖盒饭的,这些在中国应该算是移动餐车的雏形,只不过这个移动餐车是人力的。
究其产生的根源,还是因为需求,那时候人们需要这些摊贩是因为商品经济不发达,商品流通渠道的网络不发达,所以需要小商贩通过流动的小餐车将商铺输送到千家万户。后来,随着社会经济的发展,移动餐车渐渐少了,因为大街小巷的店铺多了起来,一个个小餐馆、小便利店都开到小区的门口,下楼就能很便利的买到生活的必需品。从上个世纪90年代到今天,几乎是店铺经济取代移动餐车经济的过程,就连城市管理部门都在驱赶那些移动摊贩(餐车)。
有很多创业者是选择餐车创业开始的,因为这个行业门槛低,投资少,而且餐饮行业现金流好,所以容易有原始积累。但是很多人积累了之后,大多数选择离开这个行业,在很多人眼里,用移动餐车卖便当、卖盒饭不是一个高端职业。
但是在2010之后,移动餐车又重新兴盛起来,职场精英选择辞职创业,而创业的领域就是移动餐车,因为有这些的加入,其中很多人甚至成为一时热点,比如上海张江卿有钱和妻子张进军夫妇。在北京、上海等一些城市的大型活动上,一些移动餐车也进入人们的事业,并且因为其独特的设计让人眼前一亮。
今天移动餐车的再次涌现,应该是民间需求使然。对于传统的餐馆和店铺来讲,由于物业始终在增值,房租一直在增加,这对于餐饮经营者来说是最终餐品的主要组成部分,但是由于城市中商业区、工厂区、写字间的集中规划,餐饮店铺小便利店什么的也不如以往那么便利了,而这些区域也很少规划商铺,即使规划了也是有中小餐饮经营者难以承受的房租。这也促进了另外一个行业的兴起,互联网餐饮O2O,比如百度外面、比如饿了么,这是题外话了。
当然另一个结果就是移动餐车需被放大,在用餐需求集中的时间、集中的地点进行集中经营,在没有就餐需求的时候离开,省去沉重的房租负担,当然终端的价格也会下降一些,而一些其他行业的精英加入这个行业后,让移动餐车这个比较低端的行业一下子高大上起来,从小摊小贩变成了公司化经营,虽然比如过去的投入增加了,但是依然比开个有固定场所的饭馆要少很多,而经过互联网改造的移动餐车更是有着非比寻常的竞争力,比如接入外卖平台,比如智能手机付款,比如网上订餐。
而且进入这个领域的不乏传统的行业大卡,比如北京的全聚德烤鸭,做出的餐车绝对豪华。而像中网载线这种一直做餐饮连锁品牌加盟的互联网大鳄,也在最近推出了叫惠有小巴的移动餐车,还是做扶持创业者加盟的思路,但是有了浓重的互联网色彩,车载的erp系统,实现全国中央厨房配送,零首付购车创业,随着200多个传统餐饮品牌导入,一切都显得声势浩大。
对于移动餐车,我们的感情是复杂的,在过去,城管和街头移动餐车摊贩是对立的,如果网上有城管的热点,那么对立面很有可能是移动餐车摊贩。作为消费者,我们真的是需要这些移动餐车,因为他们极大的丰富了我们的生活,也给了很多人生存的出路,但是也确实头疼,在带来方便的同时,又会有噪声、厨余垃圾、占道经营的烦恼。
全社会也确实需要移动餐车行业的升级,希望传统的餐饮企业和有志于移动餐车行业的创业者们好好改造移动餐车行业。更多的人也会越来越关注,这是一个商业、商业地产很有趣的现象。
 
    
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因为钟爱所以不离不弃

我喜欢艾青的一句诗:为什么我的眼里常含泪水,因为我对这片土地爱得深沉;不过如今我更喜欢这句“为什么我的眼里常含泪水,因为我对我的客户爱得深沉”。

我是一名房地产销售经理,有着十年的工作经验。可以说我遇到过房地产最好的时代,也经历过房地产最坏的时代。但凭借着我对这份工作的热爱,我坚持了十年,未来还会继续坚持十年。我以为我是这个行业最值得敬佩的人,但其实我发现最可爱的人是我们的客户们。

2016年作为全国知名房企——万科城市之光的一名销售经理,虽然我对自己的企业和项目信心十足,可是每次开盘我依旧忐忑。其实令我最忐忑的是对好项目、对家有着莫名依恋的客户们买不到他们称心如意的好房子。

从2015年10月万科入住大东黎明广场后,“城市之光”的美名便响彻整个大东,甚至整个盛京。一期销售火爆,并成为2016年2月销售冠军;2期耀世开盘,在选房盛典上2个小时400套的业绩让每个万科人心存感激。

然而我们的感动才刚刚开始。

5月23日,距离万科城市之光央景双楼王排号认筹还有两天多时间。这一天虽已入夏,可是依旧难掩空气里夹杂着的丝丝寒意,天公并不作美,淅淅沥沥地下起小雨。午后,伴随着冷风,雨势逐渐加大,曾经换上单衣的我们不得不穿上厚厚的衣物。

不过,很多感动穿透冷风,一直暖到心里。距离排号还有两天的时间,城市之光销售中心外竟然看到等待排号的客户们。我们是震惊的,也是感动的。多么好的客户啊!下午五点,排队的人们陆续到来,雨势依旧并没有减弱的迹象,不过这种热情丝毫不见减退。而让人更为吃惊的是这些客户们竟然带着帐篷来到销售中心外,早早地占据了好的位置。此时距离排号还有整整两天时间,也就是说他们会在这里等待两天的时间。这怎么能让我们不感动呢?

在这个行业十年时间,大小开盘、排号也见过很多,其中不乏令人感动的事情。不过从来没有像今天这么震撼。同时身上也多了一份责任,有时候我常常在问自己该如何回报这些客户的执着与钟爱?我想唯有贡献出最好的产品,最优质的服务,最贴心的物业,让他们居有定所,享受万科最纯粹的精致服务和产品。

城市之光,家的方向。

2015年9月10日,万科10.5亿夺地大东204地块,随后当天便动土施工,24小时正式命名,3天围挡出街面世,35天公开认筹。2016年更是成为2月的销售榜冠军,城市之光从面世之日起,便以其得天独厚的区位优势、过硬的产品品质、周到的物业服务吸引楼市的目光。在一期完美收官后,二期实现2小时400套的认筹。对于大东区黎明广场区域而言,城市之光弥补了区域内缺少优秀楼盘的不足,一句“城市之光,家的方向”勾起多少人对家的眷恋。

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很多小伙和姑娘们结婚时候都会遇到一个问题:房产证到底写谁的名字,房价不低,一套房子可能是一个家庭的所有资产。

因此,很多人都希望在房产证上加上自己的名字。别天真了,房产证上有你的名字房子也不一定是你的!

1、房产证上有你的名字≠房子是你的

在绝大多数购房者看来,如果房产证上加上了自己的名字,那么这个房子肯定是有我的一份,但是,其实不是的。根据有关规定,房产所有权的最高效力来自于房产登记,房子作为不动产物权,它的设立、变更、转让和消灭,需要经依法登记,才会发生效力;未经登记,不发生法律效力。

房产证与不动产登记簿两者记载不一致的,除有证据证明不动产登记簿确有错误外,以不动产登记簿为准。因此你不要考虑是婚前还是婚后写名字了,房产证没有你的名字也无所谓,但是一定要在不动产登记簿上有你的名字。

2、就算房产证上没你的名,也有你的份

从一纸公文的角度上看,房管局的不动产登记簿上有名字才算数,而另一方面,结婚前买的房子,就算是写了两个人的名字,如果闹上法庭,没有证据能证明你出了钱 ,写上名字也是白搭的。

但是,上述这种情况也仅仅是考虑到婚前买房,如果是领结婚证后买的房子,就算是只写一个人的名字,也是属于夫妻共同财产。就算是父母全资买下的房子,如果没有明确说明是赠予其子女,也还是夫妻共同财产。万一不幸离婚,房屋所有权者也要补偿对方出款的部分,以及房子的溢价部分。所以,犯不着结了婚还争署名。

3、房产证上署名越多,缴的税款也越多

最后,说的是关于房产证上写几个名字的问题。其实房产证上写几个人的名字都没问题,但写的人越多,要缴纳的税款越多。如果写父母的名字,过世后也要再交遗产税。房产证上署名男方或女方一人、夫妻双方、还是夫妻双方和双方父母,到底哪种方式比较好呢?

其实家家都有一本难念的经,不管是哪种方式本身都没有对与错之分。与其费尽心思争夺这些,不如好好经营自己的家庭。

离婚后房产如何分割

1、婚后共同买房:夫妻双方婚后出资(包括贷款)取得房屋产权,离婚后房屋如何分割?

首先,明确产权,不论房产证上是一方的名字,还是双方的名字,均为共同财产。其次,明确产值,即房屋价值,按市场价计算,不按当初购房合同金额计算。再次, 分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款,先要将贷款部分除去。也就是说,由取得房子的一方付给未得房一方房屋价值的一半,得房方单独偿还剩余的本金及利息。

2、灰姑娘嫁土豪型:夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,离婚时房屋如何分割?

按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,既然是夫妻一方婚前付了全部房款,并取得了房产证,那么该房屋是婚前财产。因此,离婚时,另一方无权要求分割,连毛毛都分不到。

3、一起苦哈哈还贷型:夫妻一方婚前通过按揭贷款购房,取得了房产证,婚后夫妻共同还贷的房屋,离婚后如何分割?

虽然房屋是一方婚前购得,但婚后房屋增值部分以及共同偿还贷款的部分,除夫妻双方另有约定外,应当视为共同财产。需要说明的是,共同还贷部分,不论是由一方用个人工资还贷,还是用双方工资还贷,均应认定为夫妻共有财产。当然,如果一方确能证实,其还贷资金来源于个人婚前财产,那么该部分不应认定为夫妻共有财产。比较复杂的情况。

4、继续苦哈哈还贷款型:夫妻一方婚前付了部分房款,但婚后才取得房产证的,婚后双方共同还贷的房屋,离婚后如何分割?

房产证虽然是物权凭证,是证明房屋权属关系的法定凭证,但并不是意味着婚后取得房产证的房屋就应当是婚后财产,还是要将财产来源细分为婚前婚后两部分进行分割。跟上面的第5种情况相同。

5、闪婚闪离型:夫妻一方婚前付了部分房款,婚后共同还贷,或一方用个人财产还贷但房屋升值,离婚时,尚未取得房产证的房屋如何分割?

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定,离婚时,双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的,人民法院不宜判决房屋的所有权归属,应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后,再由任何一方另行向法院起诉。另外,最高院民一庭有关解释明确,法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括:(1)购买福利性政策房屋;(2)购买商品房; (3)购买经济适用房。购买以上三种房屋,在离婚时,尚未取得房产证的,法院不宜就该房所有权直接判决。

6、有爹妈掺合型:父母参与出资购买的房屋,子女离婚后,房屋如何分割?

根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)第二十二条规定,父母在双方结婚前的出资,视为对自己子女的赠与,另有约定除外;父母在双方结婚后的出资,视为对夫妻双方的赠与,另有约定除外。

在实践中,还有一种情况:在离婚时,一方突然提出,买房子的钱是向父母借的,不是父母赠与的,并拿出借据证实。对此,法院一般的做法是,首先看另一方的态度,如果另一方不承认,法院一般不对该债权债务是否成立进行实质性审查,因为债权人不能作为第三人参加诉讼。因此,法院在这类案件中,在对房屋进行分割的同时,会告诉主张是借钱的一方可以另案起诉。

7、房产证上2 1型:房产证上有第三人的名字,离婚后房屋如何分割?

比如,房产证上除了有夫妻双方的名字外,还有子女的名字,或有父母的名字。对此,法院一般不会将其主动追加第三人,而是采取如下措施:(1)根据当事人的申请,对房屋部分的财产分割不予审理, 由当事人另案起诉;(2)根据当事人的申请,将案件中止审理,告诉当事人另行提起析产之诉,后根据析产的判决结果,对夫妻共有部分的房屋进行分割。

8、准夫妻买房型:婚前双方出资购房,但婚前取得的房产证上只有一方的名字,离婚后房屋如何分割?

在上述情况下离婚时,房产证上有名字一方,如果不承认另一方购房时出过资,认为房屋属于其婚前个人财产,不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下,另一方的权益法院是无力保护的。也就是说,即使另一方出了钱,但不能证明出资行为,法院也无法判决一方给予适当补偿。

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如果能借到银行的钱,一定是能借多少借多少,能借多久借多久。为什么?因为中国实际上长期是高通胀、低利率,甚至长期是负利率。你借到银行的钱,其实就是等于赚到了。

我们总结一下,房产规划在我们理财生涯中的合理安排:

一、全款买还是贷款买,贷款多少合适?

房贷

这个问题,还是比较好回答的,当然是贷款买啦,用银行的钱,岂不乐哉,如果你是土豪,请随意,现金实在没地儿去啦,买个房子玩玩,就不多说啦。

建议:

贷款买,能用公积金贷款买是最好的啦,公积金政策近几年也是在不断的放宽,买房,租房都可以用,对买房最利好的就是贷款的上限又从80万提高到120万。如果你房子总额多,贷款还可以公积金和商业贷款混合贷,是不是很人性化。

公积金贷款现在的利率是4.05%,商业贷款也在6%上线,用商业贷款利率城市不同各地还会有小幅度的折扣。

贷款,个人建议就按照最低要求付的首付款来贷就ok,后面在具体分析到。

二、如果贷款,贷多长时间合适,要提前还款吗?

先来举个例子:地点坐标:北京,首付30%,公积金和商业贷款混合贷款,公积金:4.05%商业贷款:6.15%,公积金贷款120万,商业贷款280万,贷款400万。

很多朋友看到30年,等额本息的总利息是421.5万,等额本金332.1万,尼玛,坑爹啊,银行收了我们这么多利息。

但是我们换位思考,投资的利息只要大于6.15%,假如现在主流P2P平台10%,那么如果不还银行的钱,而是投资收益大于10%,那我们的资金又多创造了3.85%的利息哦,比我们现在的一年期定期存款都高,你说合算不合算。

建议:

按最长的时间贷款,能贷30年,就贷30年,如果每年都可以找到高于6.15%的投资,不用着急还银行贷款的。

提前还款,就看你想不想在用银行的钱投资吗?自由选择权在你们手上哦。

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同住联体别墅,隔壁突然拆“溜光”,我家可咋办?

半边已经被拆除,另外半边还矗立在原地,位于于洪区汪河路某小区115—16—2号楼引得不少行人侧目,而小区里的业主则戏称其为“楼半半”。

矗立在原地的另一半的业主李先生对自己的遭遇感到很受伤:“原来的内墙变成外墙,房间里特别冷;联体别墅的钢筋外露,这样的房子已经不敢住了。”联体别墅一家搞违建,另一家遭殃,李先生的损失该谁来承担?

口述:

住院十天,我家成了“楼半半”

李先生家的联体别墅在该小区115—16—2号楼,每家各300平方米,联体别墅共600平方米。据李先生介绍:“今年十月份,我生病了在医院住院十天。住院之前,隔壁告诉我家里要搞装修。我表示同意,因为人家内部装修我管不了。可十天后,我回家后惊呆了。隔壁家的房子扒没了,成废墟了。”

昨天,记者在现场看到,李先生家的联体别墅成了“单体别墅”,隔壁家已经变成一片废墟。此外,李先生家三层楼的一、二层的外墙上呈现有裸露的钢筋。在别墅前有一个白色的四方形的铁栅栏。

疑惑:

心病犯了,我的损失该谁负?

“隔壁这家的做法非常过分,没有经过我允许就把房子拆了,因为是联体别墅,隔壁的做法侵犯了我的权益。”“小区物业有监管责任,我生病在医院住院没有办法阻止隔壁业主的行为,但是小区的物业应该制止这种行为啊。”李先生说。

据李先生介绍:“当我看到隔壁家已经变成了一片废墟后,我立即向于洪区执法局举报。执法局工作人员赶到现场,对现场进行了查封,要求隔壁业主立即停止继续施工。”。

李先生告诉记者:“联体别墅的设计,地基和框架都是一起的。现在联体成了自体,别墅的安全性受到了影响,我已经不敢在家里住了。”

物业:

领导不在,我们可以帮联系

随后,记者通过电话联系上了该小区物业公司。物业公司工作人员表示:“这事得找片区管家负责。”记者又联系上了小区115片的女管家。

这名女管家表示知道这件事,但是要采访得找物业公司领导。女管家表示可以帮助记者联系物业相关人员接受采访。但记者一直没有等到物业公司领导的回话。

专家:

拆除一半,造成了结构损失

国家高级建设师王迥在接受记者采访时说:“联体别墅(又叫双拼别墅),从结构上来说两家是一个整体。拆除一方对另一方造成40—50%的结构损坏(梁和柱),而且这种损坏是不可逆转的。如果要恢复原状必须先由专业的房屋检测机构进行加固设计,再找有资质的机构进行恢复,但是恢复后房屋的抗震能力肯定不如之前。”

律师:

可要求邻居恢复房屋原状

辽宁乾开律师事务所董文波律师在接受记者采访时说:“隔壁业主的行为属于违法行为。李先生有权以隔壁业主侵犯自己的相邻权的理由要求对方恢复联体别墅原样。如果隔壁业主不恢复,自己可以找专业的施工方进行恢复,这个恢复的费用由隔壁业主承担。这个期间给李先生造成的经济损失,邻居也应当赔偿。这个事件中物业有监管责任,但责任不大。”

联体别墅

从建筑本身而言,联体别墅虽然没有独立别墅那样奢华的空间和环境,但其本身功能已经和独立别墅相差无几。与普通住宅相比,联体别墅除了具有一般意义上住宅的基本功能外,还有门厅、车库、阁楼及私家花园等,并在储藏、露台、走入式衣柜、工作阳台等功能上放大,舒适度会明显提高。


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