楼市新悬念：
再次直面寒冬?
“楼脆脆”、“楼歪歪”阴影，
会不会殃及沈城楼市
其中有超过一半的人还特别举例说明。其中比较典型的有这样几个：
铁西区启工街的一位个体商户袁先生说，他的一位亲戚去年6月份在皇姑区买了一套面积为110平方米的商品房，购房合同中有关交房期限的条款写得明明白白，时间中2009年3月30日，交理产权证的日期是交房后二个月。结果，房子一直拖到6月30日才交，而产权证至今尚无下落。至于开发商应付的赔偿金，虽然口头一起说给，可是至今一分钱也没拿到。无奈，他的这位亲戚只好将一纸述状告到法院。但是代理律师说，这桩案子审下来少说也要三几个月。
“俺那亲戚都愁死了。老房子早就卖了，新房子眼看着摆在面前却不能住，因为担心一旦住进去就可能全有很多事情说不清，两年多了他们一直租房子住。唉，真坑人哪！”
袁先生拼命地摇着头：“现在选房子，其实选的是开发商。我的看法，大品牌、大企业、大楼盘的诚信要比没品牌、小企业、小楼盘好一些。所以我只在那些我的目标开发企业的楼盘里选房子。攒了一辈子的钱，可不敢乱来呀。”
另一个诚信缺失主要表现在建筑质量上。一位在大型国有企业从事财务工作的中年职业妇女说，她有一位同事，刚刚搬了新家。可是住进去不到一年，房子的承重墙和整幢楼的外墙都出现了很深的裂缝，开发商和建筑商不规则加上工程监理都在互相推诿责任，闹了好几个月都没有个说法。直到通过媒体暴光，惊动了社会各界才有了点眉目。
有关商品住宅交易的诚信还有一项投诉率很高的内容：物业管理。其中还包括了对于经由业主委员会对于物业管理企业的选择权常常会被开发商无端剥夺，由开发商自己组建的物业企业“先”入为“主”。而物业管理水平低导致物业费收缴严重不足，恶性循环，致使物业企业无法为继——这种情况主要是发生在一些所谓项目公司开发的商品住宅项目。
归结起来，沈阳商品住宅市场的诚信缺失主要表现在三个方面：一是缺乏对于严格遵守双方共同签订的合同的诚信意识；二是对于建筑质量的管理缺乏系统的体系，一旦建筑质量出现问题，常常难以找到快速解决的途径；三是售后服务的诚信缺失，物业管理市场的规范化存在较大差距。
沈阳的房地产市场之所以能够成为全国的楷模，其中很重要的原因之一，就是沈阳房地产开发企业的诚信缺失没有那么严重，究其原因，一是政府管理到位，二是讲究自律的企业是大多数。但这并不就表明，沈阳房地产市场的诚信“是一条鱼或几条鱼腥了一锅汤”,或者是由于少数企业造成的恶劣影响所致。而是沈阳房地产开发企业正在面临诚信危机的预警。这个危机，在当前这样一种购房者、开发商双方均出现心理变异，神经高度敏感、脆弱的情况之下，任何风吹草动都有可能在市场终端引发崩溃性灾难。
最近听到很多商品住宅一线的销售人员感叹：现在来买房的老百姓，不仅精明得很，而且差不多个个都是内行，说起房子来，比我们为些业内人士更加头头是道。
三位一起在某售楼处看房、选房的年轻人说，他们是大连一家企业在沈分支机构的员工，企业为了能够让员工安心，出台了在沈阳买房并居住者将得到多项优惠的政策。所以，他们都动了在沈阳置业的心思。其中一位女士说，沈阳的房子要比大连的房便宜多了。在沈阳买个中等户型、中等价位、地段不错的房子是有账算的。将来一旦调回大连了，估计就是卖了也只能赚，不会赔。现在我们遇到的问题到不是赚多赚少，而是看上房子却看不上那家企业的资质，看上的企业资质，却又偏偏看不不上他的房子。愁死俺了。”
在被问及对于沈阳商品住宅开发企业的看法时，其中的一位先生说：我绝不会因任何原因放弃对于开发企业诚信度的选择，而单纯选择价格或产品。
从沈阳眼下商品住宅的销售情况看，大品牌好于一般品牌；大企业好于普通企业；大楼盘好于小楼盘。这种局面的形成，正所谓“冰冻三尺非一日之寒”，这是众多的刚性需求者通过长期的、多方位的考察得出的“自定义”。
在前文提到了42位准购房者中，对于“诚信，价格、产品本身”三项的选择是：首选诚信者32人，首选价格者4人，首选产品者6人。其中一位中年夫妇还拿出了一份他们早已写好的“选择明细”，其中多是耳熟能详的品牌企业，分为两档。先生说，他们先是在第一档里选房子，然后在第二档里选房子。现在已经有了结果，他们和未来的儿媳妇选中了一家以小区景观而闻名的商品住宅，只是儿子尚未表态。但是女士说，这事他得听我们娘俩的。
从实际情况看，沈阳楼市的诚信欠缺是真实的，但却是有限的。并不是所有的购房者都在置疑开发企业的诚信经营意识，但是购房者对于置业产品的开发企业的诚信考察力度正在大幅度提升，任何与诚信相关的暇疵都将有可能导致销售终端的零反映。
在沈阳，确有少数商品住宅开发企业存在一些比较明显的误区，例如：认为只要价格具有诱惑力，产品不愁没人买；真正的好产品不怕卖不出去；所谓诚信不过是酒馆招徕生意的幌子，用的时候高高挂起来，不用的时候找个旮旯存起来。这究竟是这些开发企业对于购房者关注企业诚信的提升程度了解不够呢，还是对于市场反应的麻木？
这也就是为什么在产品质量的诚信方面出现问题的企业中，不仅是那些没有品牌影响力的小企业、小楼盘，最近以来，沈阳一些大品牌、大企业、大楼盘也不时陷入“质量诚信门”“合同诚信门”“物业诗集门”的根本原因所在。
诚信经济，是和谐社会关键性、决定性的品质内涵，失去了诚信的企业不会有前途，同样，失去了诚信的社会也就失去了和谐的首要标志。
对于房地产开发企业而言，诚信的意义早已远远超出经营意识、战略意识的层面，而是在企业获得生存权的底线上获得发展机会，彻底改变房地产开发企业社会整体形象的“生死攸关”的底线。
也就是说，只有在沈阳房地产重新恢复诚信的真正价值，沈阳房地产市场健康、可持续发展的大好局面才有可能继续，否则，颓败之势，神鬼难逆。
千篇一律的桥段，百盘一式的忽悠，
传统营销手法难以调动沈城购房者置业欲望
仍然是前文提到的42位准购房者，当他们在回答“什么样的广告具有较好的推广效力”时，几乎异口同声：老套路不行。反正我不会相信。
问及所谓老套路到底指什么，有的说，弄个有诱惑力的概念就忽悠个没完，像……有的说，从地段到户型，从景观到大小配套，没有不好的，让人一看就起疑心。还有的说，没等怎么样，就许诺有多大的升值潜力，有多高多厚的回报，一听一看就是扯淡……地铁还没见着影呢，就把“上盖物业”吹破了天，更何况，上盖物业和普通物业有什么不同也没人给咱说明白——谁信哪？
在铁西区的一家售楼处，一位老先生说，为了买房，我天天翻报纸、听广播、看电视，专门寻找有关商品住宅的广告。说实话，真就没有一个广告让我动心的。画面差不多，广告词儿差不多，从广告上很难看出哪个好点，哪个差点儿，要想从这些广告中看出房子和房子之间的差别到底在什么地方，想都别想。唯一能够在广告上看明白的就是地段的差别。可是对于现在的沈阳购房者来说，地段的差别早就没那么重要了。
本刊认真翻阅了沈阳各大报媒10月份有房地产广告版，地产新闻版（俗称“软文版”）认真研读了总量大约110页的商品住宅和商业地产项目的广告，同那位老先生确有同感。
本刊在走访10家售楼处的同时，也对商品住宅营销一线的员工进行了随机采访。让人深感奇怪的是他们也对自己出品的营销推广广告表示不满。不满的主要理由是：没有新东西，没有吸引人的内涵。过去一版报纸广告就能起到影响终端销售半个月甚至更长的时间，而现在有几个电话访问就算不错了。
另一位资深营销专业人士则分析说，从受众的角度，我们低估了他们的接受后的考证与思考能力，一个概念卖一个楼盘甚至几个楼盘的时代早就一去不复返了。一句具有市场冲击力的广告用语就能对促销起到推动作用的时代也渐行渐远。换句话说，通过大众化传播去获得终端销售利益的模式已经脱离了我们的社会消费观念。细细想想，商品住宅的营销，正在朝着高度专业化、高度系统化的方向发展，而沈阳眼下的商品住宅营销还在老地方转圈圈，老百姓当然不会买咱们的账。
沈阳房地产界一位名声很大的营销专业人士谈到，大众化的品牌推广模式已经走入绝境。生动有趣、目标明确的活动、小众化的传播推广，附以精密、谨慎的广告推广，正
在组合而成新的营销方式。当然这里也有开发企业对于降低营销成本有考虑。
活动营销，小众化传播，已经成为沈阳商品住宅营销推广的主要方式。这大概就是指体验式营销模式的主体，现在很时尚，但真正了解其内涵者为数并不多。
不妨先看看沈阳百姓买房与不买房的N大理由：
买房理由：由于动迁或由于真正的居住需求——也就是所谓不可改变的刚性需求；
由于对房价涨幅过快的恐惧心理；由于对产生通货膨胀的心理预期。
不买房的理由：没有实质性的居住需求；房价太高了；还没找到理想的商品住宅产品，不符合本人以改善性需求为主的目的。
显然，相对于不买房群体，针对买房群体营销策略的策划就容易很多。只要把握了你的项目适合哪一类群体，而这一群体感兴趣的主要内容或方式，你就可以从组织形式活泼、内容丰富的活动，达到营销推广的基本目的了。
但是，这并不是眼下楼市营销需求的全部。
先来看看文前小标题所提到的“桥段”本意：一般是指比较经典或者流行的电影表现手法。它可以是一种叙事方式，例如将故事发生的时间顺序重新排列组合的过度方式方法。在商品住宅广告中，所谓桥段，就是从介绍产品，再达到激发受众的购买欲望的过度段落的内容设计和构思。至于“忽悠”，无须赘述。
现在，再回过头去，看看、品品那些曾经的商品房广告及营销模式，会不会感到脸红？
毫不夸张，从现在起，在相当长的一段时期内，沈阳楼市营销将面临的难题远远不止这些，必须直面相对的还可能会有——由于对于房价高企，房贷收紧，通货膨胀等多种诱因带来的新型恐惧，绝大部分介于买房与不买房之间的人群甚至还会相当一部分刚性需求的人群会再次捂紧了自己的钱口袋，再度主动走进“持币观望”的怪圈。而这一次走进去，主动再走出来的难度将会更大，楼市营销的难度也就会更大。
这就是说，就营销而言，如果沈阳楼市真的出现新一轮严冬，那么所面临的困境很有可能会更复杂、更难解。
面对悬疑，沈城楼市是未雨绸缪，
还是水来土囤，兵来将挡
2009年的中国楼市，可谓多舛多变。从年初的量价齐跌，到年中的量价齐增，再到眼下的价涨量跌。
列举与此一轮多舛多变的楼市相关的数据及权威专家学者的主要观点，可能会对我们深度了解其来龙去脉并从中找出破解“密码”或许大有裨益。
据权威人士透露，2009年一季度，大约有2.1成亿的资金注入股市、楼市，造成了楼市的局部繁荣。
那么这样一笔巨额资金从何而来呢？
三月份人大刚刚通过全年信贷指标是5万亿。一季度，就贷出4.58万亿。而一季度基本建设投资是2.88万亿，刨掉4千亿是政府投资，就是2.48万亿。4.58万亿减去2.48万亿，正是2.1万亿。
这虽然是一种粗略的估算，但是如果我们回过头去再想想当初流动性对中国楼市曾经带来负面影响的过程，就可以对其威胁的严重有个大致的估计。
本刊观点：这些资金流入楼市之后，对于房价年初的高企起到了推波助澜的作用，让本来就居高不下的房价再次进入快速上行的通道,为中国楼市的多舛多变埋下了威胁极大的一颗“定时炸弹”。
从国家统计局最新发布的数据来看，9月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨2.8%，环比上涨0.7%；新建住房销售价格同比上涨2.7%，环比上涨0.8%；90平方米及以下新建住房销售价格同比上涨4.9%，环比上涨1.0%。从表面上看，房价的上涨幅度并不高，但从实际情况分析，在房价本来就居高不下的基础上，今年以来北京、深圳和上海等城市的房价再创历史新高，房价的上涨幅度“十分惊人”。
那么，高房价对于宏观经济社会的负面影响有多大呢？
本刊观点：高房价将会对大多数居住的刚性需求产生明显的挤出效应，而对于拉动内需的负面影响则更大。高房价无疑会将一大批居住刚性需求群体挤出市场之外。如果他们要想满足自己及家庭的居住需求，就会大幅度降低整个家庭的日常消费，还有可能导致其后续的住房装修及家具等消费能力及整个家庭的生活水准下行，即时消费能力的全面下降。
至于房价高企的原因，不得不提及一个前所未有的现象，那就是全国性的大规模屯地，各地“地王”你方演罢我登场，“地王”亮相的频率之高令人目不暇接。以名气最大的北京广水渠门15号地为例，此地王现身之后，其周边的二手房、现房、期房的价格全部疯涨，涨势、涨幅令人咋舌。
克而瑞(中国)、中国房地产测评中心最新公布的数据显示，截至今年第三季度末，在中国房地产企业土地储备前十强榜单中，恒大地产位居土地储备首位，碧桂园、雅居乐地产、合生创展、世茂房地产、绿城集团、中国海外发展、华润置地、万科地产、保利地产分列2~10位。
那么这一轮已经在一些一线城市和同类城市出现的量跌价涨的怪圈，在沈阳会不会如期而至呢？
再来看沈阳的一些相关数据及本刊的分析。
沈阳从2001年以来，房价的涨幅始终相当于当年GDP增长的三分之一到二分之一，而今年以来，这个局面被打破，沈阳2009年前三季度的GDP增长率达到14.1%，而房价涨幅历史性的突破了二位数，达到12%左右，相互比例关系达到前所未有的85%以上，同时，沈阳人均可支配收入的增长却低于房价的涨幅为10.3%。
那么这对沈阳楼市及沈阳的购房者意味着什么呢？首先是沈阳最值得夸耀的、自2001年以来连续下降房价收入比，有可能首次出现逆向反弹。
而与此同时多项有关百姓购房的优惠政策则有可能在2009年终止，如上海、广州、北京的房贷利率已经上调至10%，如果沈阳也出现类似的情况，那么对购房者的置业热情差不多等于披头浇了一大桶冷水。
沈阳进入三季度以来，楼市波动虽然有限，但是房价上涨，成交量下滑的趋势已现端倪。但是，由于对通货膨胀膨胀的心理预期已经呈现出明显强化之势，再加上由于对房贷等相关优惠政策或许将在2009年年底终止等因素形成的恐惧心理压迫之下，从现在起至年底前很有可能会出现一个成交量的高峰期，刚性需求的释放期会大大提前。而这一高峰期的峰值越高，成交量增长幅度越大，则对于楼市形成下一阶段“寒冬”的几率就会“水涨船高”。
楼市新悬念：
再次直面寒冬?
“十一”市场状况：全国普遍低迷，
该现象是否预示2008寒冬在2009重演
21世纪不动产北京方面的调查报告说，假期内看房的客流量与之前相比略有减少，不少户主长假出游造成看房率偏低。北京链家地产工作人员也表示，1日至5日前来看房的人非常少，买的就更少，购房热情相比前几个月也有较大程度的降温。
据北京市房地产交易管理网和21世纪不动产统计，截至10月7日，北京楼市“十一”期间网签量下挫明显，其中，二手房网签量仅为140套，二手住宅网签量为136套。这一数字较2008年同期有一定幅度的下降，去年同期二手房网签量为201套，二手住宅网签量为200套。
和二手房成交量出现下滑的走势相同，一手商品住宅的成交也比较惨淡。据北京市房地产交易管理网和亚豪机构统计数据显示，10月1日至7日的长假期间，北京期房商品住宅网上签约672套，现房商品住宅网上签约91套。楼市实际成交的期房商品住宅日均成交96套，这较去年同期和今年9月成交水平均出现了较大幅度的下滑。去年“十一”七天长假，期房商品住宅网上签约1835套，现房商品住宅网上签约138套。而今年仅9月1、2两日，北京期房商品住宅网上签约就达到909套，现房商品住宅网上签约为220套。
北京出现的情况绝非个案，南京、广州也出现了类似的情形。数据显示，10月1日至5日，南京住宅共成交128套，日均成交量仅为25套左右，其中，5日仅成交5套。6、7两日成交虽有所上升，但仍与9月日均成交量有较大幅度差距。在广州业内人士甚至用“最平淡的黄金周”来总结。不论是一手还是二手楼市都遇冷，有统计显示，一手住宅黄金周前6天的网签量甚至仅相当于9月底两天的网签量。
对于楼市惨淡的表现，亚豪机构副总经理任启鑫分析说，今年房价的报复性上涨对购房需求的抑制作用显著，这造成了今年“十一”长假期间楼市销量的大幅锐减。
我爱我家控股公司副总裁胡景晖也指出，持续上涨的房价以及二套房贷政策的收紧也在一定程度上影响着购房者的购房意愿。以北京为例，二手房交易均价已经连续7个月的单边上涨，累计涨幅超过40%，买方市场再度出现观望情绪。虽然，前期价格涨幅较大或过快的个别区域内，业主放盘明显增加，议价空间有所增大，但成交的增长仍然有限。与“五一”期间相比，“十一”七天内在我爱我家门店或网站登记的首次置业群体日均人数下降15%。
“这主要是因为价格上涨速度较快导致自身购买能力下降。同时，市场政策的变化也使得市场中部分改善型购房者的购房周期，特别是看房周期有所延长，原来看房一周就能签约的客户，现在往往看了两周后还在犹豫。”胡景晖补充说。
广州“十一”黄金周期间，多家楼盘的销售价格每平方米上涨一两千元，这让众多买房者无奈成“看客”。中原地产项目部有关负责人表示，这是近年来广州首个几乎没有折扣的黄金周。从事房地产行业多年，这也是他看到的最清淡的黄金周。
最近几个月南京市一些区域房价上涨很快，涨幅甚至超过了2007年的高峰期。比如，城中板块多个项目单价突破3万元每平方米，奥体板块销售价格普遍达到了1.5万元每平方米左右，高企的房价让老百姓“望而生畏”。
美联物业市场部统计显示：国庆前7天看房的需求中希望1个月内就买到房的比例仅为28.5%；选择看到合适的房源，再谈价格的需求占到了62%。而在楼市最火爆的7月，希望当月就能买到房的需求比例则达到了60%以上。这说明观望情绪在市场上已经明显显现。
不管开发商和专家学者说房价的后劲如何，
经过一轮快速疯涨之后，楼市又进入一个新的盘整期
纵观今年楼市表现，““先扬后抑”的特征已越来越明显。如果以国内一些地区房价创出历史新高来看，今年秋天极有可能成为房地产市场运行的拐点，而当下的房地产市场价格则将成为历史顶峰。
从市场运行的基本规律而言，从来都没有只涨不跌的市场，特别对于股市、楼市等具有投资属性的市场更是如此。中国房地产市场价格牛市始于1998年的房产改革，持续上扬11年从未出现过真正意义的调整。2007～2008年间，房地产市场受到海外金融危机影响，本应出现一轮调整，但该行业的投资带动潜力挽救了自己。在经济总量政策的支持下，房地产市场不仅调整幅度远小于其他行业，甚至在今年春天开始翻身向上，最终走出了一波熊市中的“牛行情”。
该跌不跌的结果就是让市场风险进一步积聚，并导致未来市场调整的惨烈程度更加巨大。今年上半年的房价飙升，政策推动与投机炒作是两大主要原因。各地为了优化投资增长数据，对于房地产信贷政策大幅放宽，二套以上购房都能够轻松地获得优惠利率贷款，由此导致房价上涨的属性明显变味。年初至今的整个房价上涨过程，大体可划分为三个阶段，1～3月购房的主要是自住型购房者，即刚性需求压抑一年半之后爆发；3、4月份后，改善需求和部分投资资金进入市场；5月份之后，入市的投机资金大幅度增多，并成为主流。
既然市场需求已经被投机因素所控制，那么影响投资收益与资金供给的因素就会决定房价走势。从投资回报率看，房价的租金回报率近期创出历史新低，目前国内房价与租金比例大致在1：400以上，超过1：500的也不少见。这意味着单靠租金收入收回投资需要长达40年～50年时间，而国际上的租售比一般在1：200左右。从资金供给状况看，央行对货币政策所进行的“动态微调”，其资金收缩力度之大、速度之快要远超市场预期。特别是针对房地产市场的信贷发放，近期已经出现明显紧缩。
投机性购房者的资金来源绝大多数都依赖于银行贷款。一旦货币政策开始收紧、信贷审核趋于严格化，就将逆转市场趋势。
这一规律其实是投机市场运行的必然结果，而在当下房地产市场出现拐点的可能性已经越来越大，最重要的决定因素在于经济形势的积极变化。随着“保八”等总量经济政策目标得到实现的基础趋于稳固，调控部门拥有了政策调整的腾挪空间。直白地说，在经济形势企稳向好之后，调控政策已经不再需要房产投资的“保驾护航”，与此同时房地产“一业独大”的弊病则越发明显，相关政策导向已经由支持转为抑制。由此，失去支持的高房价根本无法独木强撑，新的盘整期出现已成为必然。
楼市新悬念：
再次直面寒冬?
导言：房地产市场面临怎样的现状
9月，国土资源部发布《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》强调，对取得土地后满2年未动工的建设项目用地，应依照闲置土地的处置政策依法处置，促进尽快利用。与之相对应的是，下半年全国范围内新开工量已然大幅度提升，明年楼市供应量将相对集中。明年中期，开发商将会因再拿地或扩大开工面积而面临资金压力，而产品的集中上市所带来的销售压力，同样让人措手不及。
诚然，某些城市的楼市在10月曾一度坚挺，但业内人士分析，这种反常现象不过是滞后效应的短暂表现，没有任何理由能够保证接下来的房子在大势所趋之下还会好卖，因为消费者的观望态度，已经随着房价进入历史高位开始蔓延。诸多业内或业外评论界人士在慨叹“金九银十成色不足”之余，也是纷纷担忧“市场拐点苗头隐现”。
不赞成高房价、紧缩房贷、优惠政策到期……
房地产不容乐观的N大理由
2009年夏天，在各级政府各项优惠政策的支持下，房地产市场出现了改善的曙光，成为经济中的亮点之一。房价在马不停蹄地下跌3年之后短暂回升。许多对就业状况过于乐观的预测家，也对房地产市场表达出过于乐观的情绪。但随着季节转入冬季，优惠政策到期，一些让人们担忧的现象，重又不断发生并蔓延。
购房退税政策到期
2009年全年，首次购房者退税的政策给房屋销售带来了提升。由于很多人不论有没有退税都会买房，因此我们不可能知道退税带来了多少销售，但这一政策的提升效应却是毋庸置疑。该政策将在12月1日截止。虽然有消息说政府相关部门正在讨论是否要延长退税期限，但大部分经济学家都认为这么做成本太高，而且收效有限。
联储支持的终结
在恐慌形势下，联储一直暗地里支撑着抵押贷款市场。过去一年来，联储购买了8400亿美元抵押贷款支持证券。这一项目推低了抵押贷款利率，减轻了购房者的负担。我们无法知道这一项目所产生效应的确切大小，但没有它的话，获得抵押贷款的成本将会更高，这是毫无疑问的。在本周召开的会议上，联储宣布将会在2010年3月之前逐步结束这一项目，这意味着抵押贷款利率将会上升。
抵押贷款标准收紧
房地产泡沫中的一个问题是，几乎所有人只需签一个名就能获得数十万元的抵押贷款。这样的日子已一去不复返，银行和监管者都在提高他们的标准，这是对危险的泡沫年代一个重要的纠偏。随着标准不断收紧，人们获得贷款的难度也将同步提高，而贷款下降则意味着销售下降。10月1日，联储的一系列新要求已经开始实施。
房价依旧很高
尽管房价相比2005年和2006年的天价已经大幅跳水，但仍远远高于历史平均水平。在收入没有增加的情况下，人们如何承担房价41%的上涨？尽管房价可能不会一路跌回历史平均水平，但至少从这一对比来看，价格依然很高。
心理遭受摧残
在过去十年被房地产烧得遍体鳞伤之后，人们的心理需要很长时间才能转变。相比购买股票，购房是一个更大的、更情绪化的决定。以往经验证明，在经历1990-1991年规模较小的泡沫及其破裂过程之后，房价在6年后才开始上涨。
季节进入寒冬
房屋销量通常会在夏季上升、冬季下降，房价往往也会同步有所涨跌。所有主要的房价衡量标准都对这一季节性因素作出了调整。但经过3年的垂直下跌之后，没有人知道以前的季节性调整办法是否依旧充分。如果调整不充分，房价指标就会出现出人意料的深跌。
止赎狂潮
根据抵押贷款银行家协会的预测，随着那些勉强支撑的借款者最终被清理出局，止赎规模将在2010年底之前继续扩大。这意味着止赎风潮在最终平息之前还会继续恶化，将推低房价并使得那些希望以其他原因出售房屋的人更加艰难。对于那些持有可调整利率抵押贷款的业主来讲，止赎将变得尤其糟糕。这其中最危险的是那些“选择性可调整抵押贷款”，这种贷款基本上是让贷款者自己选择月供的额度，不足部分直接计入贷款余额。最终这些贷款将会被重新安排，意味着他们将不再被允许吹气球，这可能导致月供直线上升。根据评级机构惠誉的一份报告，在他们所调查的1890亿美元选择性可调整抵押贷款中，88%都还未重新安排。换句话说，这些借款者中大部分都会面临月供剧增，从而可能被赶入止赎大军。
沈北新区成立三周年专题
商业地产现状与趋势
本谱名谓：云卷云舒
本谱要义简述
(此谱纵横捭阖,气势非凡.突出车马炮并兵卒进攻作用的同时，并强调各有各的战术要义要点,讲究整体作战的团队意识,输赢之间,彰显操盘者的大智慧，长于运用此谱获胜者，多为不计一棋一子得失而志在进退有据，以获取终盘之胜为终极目标者居多)
如果说别墅中商品住宅中的高端，将其喻为房地产棋局之中的“士相”则毫不为过。那么，普通商品住宅则可类比此中的“兵卒”，而商业地产及其他综合配套如教育、医疗、交通等则可喻为在棋盘之上可纵横驰骋的“车马炮”。
沈北新区的商业地产发展现状可谓多姿多彩，产品形态极为丰富。这当然离不开沈北新区建设“东北第一生态宜居之城”的长远发展目标。
沈北新区有商业地产大致有四种类型：总部经济与酒店、购物中心与超市、旅游地产与休闲地产、餐饮服务与娱乐地产。
本刊根据手头现有的资料，对2008年以来沈北新区在商业地产项目招商的成果及开竣工的情况作以粗略统计：
2008年11月28日，马来西亚成功集团与沈北新区政府签约,投资10亿元,在该区建设商业广场及高档地产项目。此次签约项目建成后,将是一处融餐饮、娱乐、休闲、购物为一体的大型商业广场,同时配套高档住宅。
2009年2月27日，沈北新区与印尼芝布特拉集团正式签署项目投资协议，总投资额高达30亿美元、总占地面积约4700亩的芝布特拉大型综合地产项目，即将在沈北新区拔地而起。该综合地产项目除温泉酒店外，还包括大型购物中心、体育公园、影剧院、高档住宅等。胡海滨介绍，该项目一期工程占地240亩，将于年内开工建设，整个项目将用5年左右的时间开发完毕并投入使用；
2009年4月13日，,沈北新区大项目引进又添大手笔,总投资额23亿元的荣盛商业地产项目正式签约沈北新区。
据悉,该项目将于今年下半年开工。
2009年5月25日，由深圳华强集团投资建设的国内最大中国版“迪士尼”在沈北新区道义先导区举行隆重的开工庆典。这将意味着，沈北新区的旅游产业资源不仅得到极大的提升，产业结构也发生了质的优化。为旅游地产的发展，创造了全新的大环境。
2009年6月25日，沈北新区在上海举行了大型经贸洽谈会，主要推介了现代服务业、光电通信产业等四大主导产业，现场有上海欧比西晟峰软件有限公司、大华集团等4家公司与沈北新区签约，总投资额达113.5亿元。其中，上海星王投资有限公司投资20亿元、广东利海集团投资40亿元，开发项目均为大型商业地产开发项目；
一、
相当一部分签约项目是在全球金融风暴在肆虐之时签订的，因此有媒体将此称之为“逆市背景，彰显投资商对于沈北新区的特殊信心”；
二、 投资呈国际资本化，沈北新区的“投资洼地”效应日益强劲；
三、 开发项目大型化，产品规划风格多元化；
四、 高端商业地产在沈北新区初显“井喷”之式；
五、 商业业态分布均衡，商业功能领域得到全面拓展。
另据本刊粗略统计，沈北新区商品住宅楼盘的底商（以商铺为主）总面积至少有27000平方米左右，这些商铺为商品住宅社区的居民提供了极为丰富的家庭生活服务业态，并为沈北新区的百姓提供了创业、就业的广阔平台。
在沈北新区，金融服务业的网点布局业已形成网状体系，中国人民银行、工商银行、建设银行、招商分行等均在沈北新区设有支行等机构，为区域内的企业及个人的金融服务需求营造出一个日趋完整的市场氛围。
回到本章开头，“车马炮”已经各到其位，并正在形成各司其职之势，为“士相”与“兵卒”在棋局之上夺取攻守之全胜的“一统大业”埋下了非常具有戏剧性的伏笔。
沈北商品住宅现状初探
短短几年，沈北新区的房价从1800元/平方米上涨到3300元/平方米，如今更出现突破6000元/平方米的楼盘，这些数据从一个侧面反映了沈北新区的变化，更确切地说是反映了沈北新区地产产品价值的升级潜力。
宏观来看，沈北新区地产大致分为有三个重点板块：道义板块、蒲河板块和棋盘山板块。由于各板块所处地理位置和自然环境不同，因而产品定位、使用功能及消费群体也不同。
道义板块楼市文化气氛浓郁
广义的道义板块包括：虎石台、三台子以及造化镇地区。
由于政府对沈北大学城建设不遗余力地推进，再辅以开发企业的兴致勃勃，道义地区规划建设的各项基础工程都在紧锣密鼓地推进。预计不过2～3年时间，道义地区的经济、信息、文化、医疗、交通等各方面都将实现质的飞跃。
典型的先例城市如北京、上海、武汉，其大学城板块的住房价格，通常要比其他同品质楼盘高上20%左右，区内的楼盘开发往往供不应求，升值空间很大。沈阳的沈北大学城，这种空间也已日渐明显。
目前，道义板块在建、在售楼盘越40余家，其中市民耳熟能详的有：沈阳·恒大城、加华小镇、城建美庭、龙腾碧玉湾、瀚博·西耶纳、中央大学城、步阳·江南甲第、太湖国际花园、环北家园、银亿·万万城、梅江世纪城、碧桂园·太阳城、新街坊、鑫宁家园等。
道义地区所开发的产品以高层、小高层、多层的混合型社区居多，户型区间大多在40～130平方米之间，从一居到三居室不等，商品房均价在3356～3590元/平方米之内，非常适合当地消费人群的需要。
福瑞佳购物广场以及积家购物广场的陆续进入，地铁2号线的直通、规划建设中的盛京大型医院、迪士尼乐园的建设，都令道义的魅力大增，因此也吸引了不少投资客的注意。
蒲河新城板块名家汇聚
由于是沈北新城的中心区域，也是新区政府所在地，该区域一些新建楼盘相对道义而言，明显高出一个档次。以产品形态来看，蒲河板块尽管也是以多层、小高层居多，但高层却极少出现，双拼洋房别墅、叠拼别墅却着实不少，而且开发企业也多数是著名企业。目前蒲河在建、在售的楼盘有：安邦·大溪地、皇第龙邸、泰盈·七里香堤、泰盈·九如溪谷、中体奥林匹克花园·花园一号、碧桂园、香蓝蒲河、天恒·森林里、水墨丹青·鹇宫、水木康桥（二期）、风度泊林二期、泉涌新镇二期、新水湾河畔花园等。
目前，该区域商品房平均价格大致在4000元/平方米左右。
棋盘山板块宛如世外桃源
棋盘山有着优美的自然风光、良好的生态环境和适宜居住的生活氛围，凡是来到这里的人，无不陶醉在她宜人的风光中：美丽的秀湖，大片的森林资源，像一块宝石镶嵌在沈阳东部；鸟岛上大雁、孔雀的栖息，油松、落叶松、白蜡、红瑞木等几十种灌木植物的落地生根，使得棋盘山板块里的湿地生态景观保存完整，由此带动了整个板块的升值。依山傍水，正是渴望回归自然的人们的向往，棋盘山理所当然地成为以别墅为主导的高端豪宅区。
目前该区域已建成的项目有万科·兰乔圣菲、唯美十方、桑堤亚纳、方迪山庄、沈阳奥林匹克花园等。此外，碧桂园的“打造五星级的家”、中旅·国际小镇开创的棋盘山城市第一居所、保利十二橡树庄园、首创·琥珀湾……各路地产企业在提升住宅品牌、营造高端生活氛围互相博弈的同时，共同促进着棋盘山板块居住生活的成熟与完善，成就了沈阳东部这样一处高端别墅区域。
沈北不再招小型房地产项目
沈北新区的综合配套与公共设施
条条大道通沈北
沈阳至铁岭城际铁路连通了沈阳市和铁岭市，能够缩短两市的时空距离，对加速两市同城化进程和促进沈阳经济区一体化发展，具有十分重要的意义。此外，沈铁线经过的两市新城区，目前尚有大片土地有待开发，沈铁线的建设可以加快新城区的开发进程，完善基础设施建设，提高土地价值，引导两市新城区的发展。
综合配套全部到位且技术先进
旅游：拥有怪坡、七星山、石佛寺水库、森林公园等多处国家级自然人文景观，且毗邻世博园和棋盘山旅游风景区，是一座天然生态园林。区内山水相映，林木相间，拥有沈城最佳的空气洁净度和水土环保指数。
生活垃圾100%无害处理
“屋内现代化，屋外脏乱差。”曾经，这句顺口溜是沈北新区环境的一个真实写照，而今在沈北新区，无论是城区还是乡村，生活垃圾无害化处理率达到100%。目前沈阳的郊区县（市）中，沈北是率先实现这一目标的区域。
沈北新区成立以前，沈北的圾垃不是随便往哪一扔，就是干脆堆在哪个河沟边。每逢大风天气，塑料袋刮得满天飞，既不卫生，又影响观瞻，谁看了不舒服。当时沈北新区的许多乡镇，生活垃圾的处理一直是个难题。2006年沈北新区成立后，改善环境、清除积存垃圾成为一项工作重点。区政府多次开会研究论证决定在财政资金严重紧缺的情况下筹措资金500万元，分别在清水台镇和兴隆台镇建设了两处垃圾转运站。同时还在北部14个村镇建设了14个垃圾收集点和1682个垃圾箱（不含村内原有的卫生设施）。2007年，清水台、兴隆台两座垃圾转运站开始动工，2008年春天正式投入使用。
沈北新区的两座垃圾转运站各占地5亩，建筑面积200平方米。其中清水台镇垃圾处理转运站建设在清水台镇后腰村，占地3300平方米，辐射范围为马刚乡、清水台镇、清水台街道（22个行政村和清水台社区），计划双机运行日处理垃圾120吨，现根据实际需要（每天实际需处理垃圾为40吨）单机运行日处理垃圾60吨；兴隆台镇垃圾处理转运站建设在兴隆台镇兴隆台村，占地3306平方米，辐射范围为石佛乡、兴隆台镇、尹家乡（29个行政村），计划双机运行日处理垃圾120吨，现根据实际需要（每天实际需处理垃圾为40吨）单机运行日处理垃圾60吨。每座垃圾转运站配备工作人员11人，配备垃圾车两台，两座垃圾转运站每天共处理垃圾80吨。
自2008年春天正式投入使用以来，清水台、兴隆台两座垃圾转运站共处理垃圾29200吨。14个垃圾收集点和1682个垃圾箱作为两座垃圾转运站的配套设施，也同样发挥着巨大的作用。两座垃圾转运站辐射区域范围内的垃圾运输初步实行区、乡镇、村三级管理运输制，即村民将自己的垃圾放入附近垃圾箱，村里派专人将垃圾箱中的垃圾运送至垃圾收集点，乡镇负责将垃圾从垃圾收集点运送至垃圾转运站，区环卫处负责将压缩处理过的垃圾从垃圾转运站送至指定垃圾场，实现了生活垃圾100%无害化处理。
商业、企事业单位与房地产开发并行
沈北新区作为沈阳城市发展四大空间战略的向北门户，是承接沈阳中心城区产业转移和功能辐射的重要载体，是沈阳向北拓展的重要发展空间，是环渤海经济圈及辽宁中部城市群的重要节点和对外窗口。
沈北新区东接煤都抚顺，北邻工业新城铁岭，南距沈阳市中心仅20公里，距东北最大的航空港桃仙国际机场40公里。长大、沈山铁路和沈大、沈哈、沈阳环城等多条高速及沈哈、沈承、沈明、沈平等四条过境省级公路，再加上布局合理的“三纵三横”路网以及与京哈铁路相连的4条铁路专用线，结成纵横交错、四通八达的陆路交通网络，为新区经济的全面发展，提供了广阔的发展空间和巨大的发展潜力。
沈北新区政治、经济、文化中心，建行、农行、商行、工行等银行、金融服务体系完备；教育、文化、医疗、娱乐设施齐全。新区旅游观光带风光绮丽，名胜古迹众多，民族风情浓郁，独具特色的人文旅游资源丰富。超市、连锁店、物业管理、证券交易、信息、保险、劳务、中介服务等新兴产业项目方兴未艾，已形成产业发展与中心城市建设的良性互动。
大酒店大商场扎堆沈北
好玩的，好吃的，好逛的，好住的，这些目标在沈北新区已经或很快都能实现。3月23日，沈北新区现代服务业规划出炉，规划中首次提出“一区一廊一园两带”，通过发展商业商贸、总部经济、现代物流、旅游观光业等，将沈北新区打造成沈阳最优的生态居住区。
一区：沈北生态绿岛商务区，位于203国道与蒲河交会处的蒲河南岸，由蒲河及其支流水系环绕而成，规划面积10平方公里。
一廊：沈阳北部金廊，以道义大街为轴心，规划长度7.3公里，两侧宽度各500米。
一园：现代物流产业园，由两部分组成，一是沈北物流园，位于203国道两侧，规划面积10平方公里。另一个是辉山农产品物流园，位于辉山经济区102国道与蒲河大道的交会处，规划面积5平方公里。
两带：生态居住带和旅游观光带。生态居住带西起辽宁大学，东至棋盘山脚下，横亘东西，沿蒲河两岸贯穿蒲河新城中心区建设33公里生态居住带，建设现代居住中心。旅游观光带东起辉山，包含森林公园、怪坡风景区、石佛寺水库、七星山，西至道义，全程百公里长，呈半圆状环绕新区北部。
沈北新区现代服务业中，诸多已经引进或将要引进的大项目夺人眼球。目前新区内在建的五星级酒店已有4座，四星级酒店今年将再引进4个以上。随之配套的大型超市、商业广场也将于今年大举兴建。辉山人和街、虎石台建设一路、道义大街、新城子银河街四条商业大街将成为沈北新区特色商业街区。
今年盛京银行、光大银行、大地保险等区域性总部基地都有望落户沈北新区。网通总部大楼也将在蒲河岛开建。
投资20亿元的深圳农产品交易中心是东北最大的农产品交易集散地，集仓储加工、交易、展览、配送于一体，将极大丰富沈城市民餐桌。
在旅游业方面，沈北新区还将建设一座类似韩国乐天、深圳欢乐谷的室内大型游乐项目，让人们一年四季都可以玩。
亿元商业地产项目签约沈北
中国最大的五金企业——中国步阳集团在沈被新区投资兴建的步阳五金商业广场，项目总投资13亿元人民币，占地500亩，建筑面积60万平方米。主要建设五金物流中心、展示中心和交易中心。项目建成后，年销售额将达到10亿元。
对于一个亟待发展的地区来说，抓住了历史赋予的机遇，就获得了通往未来快速发展之门的钥匙。沈北新区房地产的开发，诚可谓抓住了机遇，尽享“天时、地利、人和”。“大沈北”战略的推进，像一个强力的磁铁，使长期以来相对偏远的虎石台、道义地区经济发展找到了新的成长契机，沈北新区正在走出过去的稚嫩，成为一片充满商机的热土……
沈北房地产发展前景展望
有了梧桐树，凤凰自然来。沈北新区日益成熟的环境和配套，强有力地吸引了本地以及全国知名开发商的纷纷进驻。碧桂园、深圳华强、龙湖、怡海纷纷选址沈北新区，此外，沈北新区接连不断推出的房地产新政也为区域房地产项目的热销起到了推动作用，一个日益成熟的新区，正怀着凌云壮志跃跃欲试，随时起飞。
近日，沈北新区为新区高端项目区域——制定了新的规划，详细内容如下：
“一区四带”产业空间布局
按照生态保护优先的原则，对区域内的北部森林公园景区进行重点保护。在此基础上，对六大文化产业集群进行空间布局。基本构想是沿湖、沿河、沿路、沿村，形成“一区四带”的产业空间布局。
一区：即“秀湖文化核心区”。以影视城为龙头，有效地整合秀湖周边地区的经济社会资源，打造环秀湖的文化产业核心区。
四带：一是沈棋旅游观光带，二是棋高生态科技带，三是蒲河影视文化带，四是浑河生态休闲带，形成棋盘山产业发展格局。
沈棋旅游观光带：连接森林公园景区、秀湖景区和世博园景区主要旅游景点，形成20公里的旅游观光、休闲度假产业带。
棋高生态科技带：以棋高路为依托，连接沈北大道和绿谷科技小镇，发展以生物技术为重点的生态科技产业带。
蒲河影视文化带：环绕秀湖，穿越影视谷，形成影视传媒、卡通娱乐产业和现代艺术产业带。
浑河生态休闲带：以浑河为依托，连接沈阳、抚顺两市，形成10公里的休闲商业、景观地产和民俗文化产业带。
目前，市中心区有5条主要干道——道义大街、梅江北街、鸭绿江北街、虎石台大街和辉山大街通达沈北新区。7月24日，沈阳——铁岭城际铁路建设启动，沈北新区与沈阳市区无缝对接。“5﹢1”的交通格局让沈北新区与沈阳市中心城区零距离。与此同时，新北站已初步选址在沈北新区道义先导区。
此外，沈北新区境内还有沈环、沈彰、沈康三大高速公路。半小时车程可达桃仙机场、1小时车程内可达周边七个城市，沈北已成为沈阳乃至东北地区重要的交通节点。这一切无疑实现了“交通圈”拓展“经济圈”、放大“发展圈”的效果：沈北新区与沈阳城区时空距离的缩短、出行的快捷便利，将带动大企业、大集团在沈北设立分公司、研发中心、销售中心，或者在沈北上项目、建基地，与沈北企业加强合作，这都将有利推动沈北房地产市场的上档升级和快速发展。
增值潜力无法估量
房产作为不动产，其周边环境是带来升值潜力必不可少的条件。与其他区域相比，沈北最大的优势就是自然环境优越，保证了区域地产的升值。其次，房产周边的基本配套设施和政府综合城区规划以及便捷的交通、学校，都将为楼盘升值起到推动作用，而沈北基础道路及生活配套设施的逐渐成熟及所处大学城的地理位置，使得区域房产具有无可比拟的优势。而房价的变化最能反映区域房地产业的变化发展，从三年前的2000多元/平方米，到现在区域均价4000元/平方米左右，数字的上升不仅仅表示房价的上涨，更是地产开发的进步与逐步成熟。
沈北新区的快速发展，房地产事业的突飞猛进，大品牌开发商的相继挺进，都在彰显着沈北新区这个板块的投资价值。目前进驻沈北新区的开发企业，都是一些大品牌，这就决定了沈北未来生活的高端属性，也决定了其潜在价值无法估量。
60年大庆前夕，国家环境保护部自然生态司副司长朱广庆一行8人对沈北新区创建国家生态区进行了全面怕技术核查，考查级遍访沈北新区，对的环境、生态、了生进行了认真细致的调研之后，对沈北新区在建设优秀生态环境方面所取得的成就给予高度评价。
朱广庆认为：沈北新区在建设生态区方面所取得的成就，一是百姓得实惠；二是具有现实典型的示范意义。沈北新区建设“东北第一生态新城”目标正在成为现实。
这充分表明，沈北商品住宅的生态价值将进一步得到市民群众更加深刻的认同，这才是其发展前景无法估量的潜台词。
沈北新区成立三周年专题
本谱名谓：“抛砖引玉”
本谱要义简述：此为深谋远虑布局之谱中的典范，有丝丝入扣之妙思，由浅入深之巧谋，棋局之上有诱敌深入,请君入瓮之妙，一代宗师佛教高僧星云法师既是操纵运用此谱的高手。
沈北新区自成立后，平均每3天引进两个项目，每4天就有一个亿元以上企业落地，目前已引进新签约项目235个，计划总投资750多亿元，其中仅亿元以上项目便多达84个，足以证明沈北新区的巨大魅力，“来势汹汹”的外来投资，使沈北新区刚刚成立，便站在了较高的起点上，为未来发展奠定了坚实雄厚的基础。
沈北新区产业优势成就城市化人口“洼地”：汇集国内外企业4000家，其中：规模以上知名企业1000多家，世界500强企业20家，中国驰名商标和中国名牌产品企业42家。农产品深加工产业集群独占鳌头，已成为全国最大的农产品深加工基地;
光电信息产业集群突飞猛进，已成为辽宁省通信产业基地；创意产业集群迅速崛起,已成为国家动漫产业基地；商贸地产、旅游地产、总部经济等新型地产开发模式发展势头强劲，这些产业就业人口学历高、素质高、收入高，为城市化进程的大幅度提高提供了最佳的产业人口“洼地”。
教育资源“洼地”形成前所未有的“择居效应”：辽宁大学、沈阳师范大学等6所大学组成的沈北大学城，由辽宁装备技术学院、辽宁金融职业学院等12所高职院校组成的辽宁高职城，由东北育才、沈阳二中等16所名校组成的名高中城，构筑了基础教育、职业教育和高等教育互补的教育体系，每年可培育各类人才5万人以上；诸多科研院所、重点试验室、博士后流动站落户沈北新区，在未来三至五年内有望形成一流的科技创新能力，不仅为沈北新区提供了人才保证和智力支持。还促进了沈阳市民择居观念的转变，产生巨大的“选择优势教育资源，为后代成材到沈北”的新型择居热。在这个日益壮大的新择居人群中，外地人因教育资源的优势而择居道义的外地人口逐年增加。
此外，沈北新区在保护环境资源上也不惜工本，2008年开工建设了5座城市污水处理厂和8套乡镇污水处理设施，关停取缔了“五小”、“三无”企业及砖厂、采石场、化工园。22项生态区创建环境指标全部达到国家标准，顺利通过省级验收。“天蓝、地绿、水清、路畅、宜居、宜业”的原生态环境得到进一步提升，已经被许多近期到过沈北新区的沈阳市民称为“沈阳城真正和后花园”。
沈北新区基础设施建设投入大效率高：每年投入基础设施建设的资金高达几十个亿。2008年，新区重点完善了供电、供水、煤气、污水处理。2009年底，沈北地区将形成环路的不间断供电。煤气已经全面通到用户。除了基础设施之外，城市配套功能也较为完善，医疗、教育等配套一应俱全。在医疗配套方面，沈北新区引进了中国医科大学的盛京医院，2009年将开工建设6万米的门诊大楼……
早在沈北新区成立之初，沈阳市委、市政府的主要领导在描述沈北新区的前景时就明确提出：沈北新区将利用5年左右时间，建成以玉米生物产业、电子信息产业为主体的超千亿产值的重要经济增长区域，成为沈阳发展的“新引擎”；利用10年时间，在沈阳的北部地区再造一个经济发达、环境优美、文化繁荣、社会和谐、人口超百万的“新沈阳”。
恰恰基于这样一种极具前瞻意识的战略思想，沈北新区的房地产开发的“棋谱”从一开始就立足于非常高的起点之上，完全避免了由于规划上的先天性缺陷所造成的“弯路岐途”，实现了房地产业态的均衡、科学、合理布局，为其今后的发展奠定了强大的基础。
正因为有了这样一个以极具前瞻战略思维的经济、社会发展的“大谱系”，才有了沈北新区房地产产业形态的近乎完美的市场新格局，从各个不同的着眼点，体现出表为“靖君入瓮”，实为求共同发展的丝丝入扣的大手笔——
以原浦河经济开发区为主要区域的房地产开发，充分考虑到山与水等稀缺资源的保护和高效率的利用，商品住宅的开发建设锁定了高端物业，以别墅类产品为主打。目前，以浦河中段南北两岸为基本地段的别墅开发已经具备了相当的规模并在竞争异常激烈的沈阳别墅市场取得了较为强势的地位。主要项目有：九如溪谷、山水国际、中体一号、大溪地、皇地龙邸、泉涌新镇、碧桂园太阳城等。另据本刊了解，在下一年度，还将有数个别墅开发项目加入其中，如皇家御院的二期。
以教育资源及商业服务、大小综合配套比较完整的道义区域，则以中档商品住宅开发项目为主，主要项目有：环北家园、国奥现代城、阳光书香园、中央大学城、江南甲第、地雅新居、沈阳国际青年城、雷明雅阁、香树湾、太湖国际花园、北苑绿洲、鑫宁家园、皇家御院等。
以总部经济为主打的代表项目有：中国·东北总部基地及水晶蓝湾；以大型购物中心——城市综合体为项目开发主要方向的有：位于浦河、新城子、道义三大区域交叉点的荣信·财富广场；以享誉世界的著名品牌“迪斯尼乐园”为代表的旅游地产项目也在2009年决定落户沈北。
正因为有了这样一个前提，2008年12月，一座计划投资200亿元、规划总用地面积约5平方公里、国内最大的游乐项目——沈阳华强文化科技产业基地项目与沈北新区政府正式签约。这标志着，在沈北这个国家级新区上，将崛起沈阳的“迪士尼”乐园。带动掀起沈北新区旅游地产新的发展周期。
紧接着，2009年1月20日，沈阳沈北新区在北京举行的招商会上，共有4个项目与沈北新区正式签约，具体包括唐都集团和沈阳蓝天温室工程有限公司投资15亿元的沈北温泉热带雨林度假村项目、加拿大555集团投资约15亿美元的超大商场项目、中十冶集团投资20亿元的新农村中心镇项目和中国食品工业集团的食品加工研发中心项目，总投资额达135亿元人民币。
由此还可看出，沈北新区的旅游地产、商业地产发展的态势仍然处在一个蓬勃向上的高峰期。
此谱要义中的“抛砖引玉”之砖，非彼砖，而是含金量5个9的金砖，故所引之玉也非彼玉，二者合一乃地地道的“金镶玉”。
沈北新区别墅要览
本谱名谓：“七星聚会”
本谱要义简述：此谱有士相谱之别称,突出了士相在守局之中伺机为其他战力创造反攻机会的战略意识，擅操此谱上阵者均是大师中的大师
最早进入沈北新区开发别墅项目的“泉涌新镇”的开发企业总经理孟庆民先生在三年前接受本刊专访时就谈到，他之所以选择在沈北新区做这样一个项目，就是特别看好其山、水、植被一大原生态资源的完整及区域发展的强大后劲。从2009年春天开始，泉涌新镇的市场销售呈现出成交量迅速上扬的好态势，其主要原因，就是沈阳市民群众中改善型居住需求大幅度增加，其中二次或三次置业及外地购房者增加更为明显。
曾经在泰盈地产负责市场营销的王星靓先生在2008年春季房交会时也曾对本刊谈到，泰盈地产在沈北开发的九如溪谷、七里香堤的产品定位是生态大盘，之所以选择这样的产品定位，就是出于对沈北生态资源的爱护和尊重。“不能辜负了这样珍贵、稀缺的原生态资源。”王星靓还认为，九如溪谷在市场上所取得的良好销售业绩，除了产品本身的内在因素之外，生态资源的强大市场号召力不可低估。
现在沈北新区开发商品住宅项目的沈阳军辉地产总经理杜晓渝也在接受本刊电话采访时特意谈到：沈北生态资源的稀缺性、不可复制性是成功开发商品住宅项目的强大支撑，在有效保护的前提下进行开发是每一位在沈北做商品住宅项目的开发商必须恪守的原则。
而同样较早进入沈北新区开发别墅项目的山水国际，强调的却是“卖的不仅是房子，更是一新的生活方式。”而这种新的生活方式，就是以生态资源的优势为载体的。
目前，沈北新区的别墅产品已经在沈阳别墅市场占据了优势明确的市场份额，同浑南、棋盘山两大别墅产品集中地形成了三足鼎立的基本格局。
沈北新区别墅代表项目纵横：
翔凤·山水国际：鉴于本刊在上期（2009·9）《观点》栏目“传递中国豪宅——沈阳别墅梳理”一文中已经对该项目做了详细介绍，故本文不再赘述。
但是，值得一提的是，翔凤·山水国际最突出的特点是强调推广的是一种以生态主资源为载体的新的生活方式。这种产品营销策略对沈阳商品住宅——尤其是高端产品后来的营销策略的影响很大，并一直延续至今。
安邦·大溪地：鉴于本刊在上期（2009·9）《观点》栏目“传递中国豪宅——沈阳别墅梳理”一文中已经对该项目做了详细介绍，故本文不再赘述。
特别应该指出的是，大溪地以极高的产品性价比在沈阳别墅市场上具有很强的号召力与影响力，其对于稀缺生态资源的保护性与高效率利用并举的开发模式，如对于水资源、山地资源等，对于沈北新区别墅项目的持续开发具有引导性意义。
中国合院式别墅——九如溪谷：由荷兰GTC集团;香港泰盈集团;决策资源集团三大跨国集团联合投资开发。因与40公里的浦河岸线的依恋而被赋予了和谐、生动的表情。溪谷、河流、密林、山峦，于自家窗前劲郁激荡，秀色染泽，一线水景风光俯仰可观。所推出的主要产品在产品力和功能性上都具有独特的品质。并具有一定的地原创价值。
九如溪谷产品定位是中国原创合院别墅大盘。瞄准于沈阳市的中产阶层以上中高收入人群，致力于提供具有院落居住风情高尚人文社区。项目打破联排别墅传统规划格局，以具有中国人文思想的“九宫格”布局规划，“颠覆传统别墅合院传承中国”，泰盈九如溪谷将成为沈阳首个高品质大型合院生态别墅，倡导第一居所别墅概念。
奥林匹克花园式别墅——中体·花园一号：是继全国43个奥林匹克花园项目后推出的又一力作，它秉承了奥林匹克花园推崇“科学运动?健康生活”的理念，是集现代美学建筑与自然景致相结合的别墅类产品。项目主要由独栋别墅、双拼别墅、TOWNHOUSE联排别墅、叠拼别墅、山水洋房等构成。
项目所在区域，西接沈哈高速公路，东至棋盘山风景区，南侧是碧波荡漾的蒲河，放眼望去，樱桃山、棋盘山、辉山三山而立，蒲河、辉山河、南沟水库、月亮湖、秀湖等九水环绕，充沛的原生态水资源使该项目灵性倍增。在中体?花园一号这个坐落于三面环山一面临水的万亩森林中的，随处可见满眼葱郁，生态资源的优势在这里得到非常好的展示，园区内别墅建筑依山势排列，每排建筑都保留了一棵大型原址树木。
从山上流淌的自然清泉贯穿园区始终,更有大片青草绿荫环抱建筑,使园区与周围环境相融合。产品独特的中央庭院设计，不但减少了购房者的房屋建筑面积，而且大大增强了采光;中央吸尘系统的应用，免去清洁的烦恼；太阳能热水器在建筑设计中一并考虑，免去业户安装麻烦；新型保温材料、防水材料的应用虽增加了开发成本，但大大提高了住宅的品质。中体?花园一号将建成“功能齐全、设施先进、节能、环保、舒适、宜居”的绿色家园。
山地景观别墅——皇地龙邸：位于沈北新区棋盘山国际风景区山林之中，坐落在仲官村旧址之上，由沈阳涌丰房屋开发有限公司开发，加拿大宝佳设计有限公司建筑设计。项目占地面积935亩，环抱在2万多亩原生态山林中，项目总建筑面积为130万平方米，建筑类型主要以花园洋房、超高层空中花园住宅以及高层情景洋房为主。园区的设计理念既综合了中国传统的天、地、人和谐统一的人文思想，又有西方传统的城邦、独立、功能复合式的山水家园。结合地块的天然地势，将项目分为东、西两区：东区以低密度的联排别墅、叠拼别墅、独体别墅为主；西区的规划特点则表现为，在充分考虑采光和视野的前提下，突破了传统的排楼、板楼形式，建筑立面色彩简洁明快，完全与周边自然生态环境相融合，首次依山势建起高层住宅，由高到低形成了不同层次的景观视野。
中式花园别墅——泉涌新镇：位于沈北尊敬浦河南，新城大路北，背靠棋盘山。项目内及周边生态资源及环境品质优越，建筑及园区景观设计以中式风格为主。依山傍水，真山真水，房前屋后溪水环绕，首创中国北方园林式别墅，是沈北新区最早开发建设的别墅项目之一。
项目最显著的特点是园区景观及建筑设计较好的体现了中国传统审美于居住需求的统一，强调了产品的舒适度与功能区分的完美结合，体现出人性化的开发理念，并将宝贵的生态资源在充分保护的前提之下，得以最大限度的合理利用。
地中海、西班牙式别墅——碧桂园·太阳城：位于沈北新区西部，紧邻沈阳市北部大学城，立体交通路网快速便捷，具有典型地铁“上盖物业”特质，未来发展潜力无限。碧桂园太阳城秉承集团配套先行的开发理念，首期即建设大型私人会所、商业街、幼儿园等配套设施，并提供各类美墅和洋房等物美价廉的多元化住宅产品，引入五星级酒店式物业服务，让更多沈阳人享受五星级的新城市生活。
沈北新区的别墅项目，呈多元化产品结构，在市场竞争的层面上，具有典型的差异化竞争的特质，同时也使沈北新区的商品住宅产品结构更加丰富多彩，使择居人群具有更为广阔、更为多向的选择性。
区域性经济社会发展大局科学性与前瞻性的水平高低，决定了区域性经济社会细化后小格局的DNA是否健康、完美，沈北新区别墅项目目前和未来的发展趋势，就为此提供了最为鲜活的佐证。
沈北新区成立三周年专题
引言：三年布局
引言：三年布局
举国欢庆建国60周年大庆的欢歌笑语尚在耳畔回响，沈城百姓——尤其是沈北新区的人民又将迎来一个不同寻常的、值得庆贺的日子——沈北新区成立三周年。
２００６年１１月２２日，沈北新区正式挂牌，
沈北新区位于东经123度，北纬41度。南依沈阳母城，北接火电之城铁岭，东邻煤油之都抚顺，西接辽宁装备制造业的重要集聚地——沈西工业走廊；长大铁路、哈大客专，沈哈、沈康、沈彰、沈环高速公路，以及101、102、203国道等多条公铁干线穿境而过，是东北城市走廊的枢纽重地。新区距东北最大航空港——沈阳桃仙国际机场约40分钟车程；距营口港、大遥湾两大旱港仅2小时车程；独有的区位优势让新区成为沈阳经济区、环渤海经济圈乃至东北亚经济圈经济发展的新增长极。
从２００９年６月的第一个周末开始，整整100天里的每个周末都有数辆大客车，载着成百上千的沈阳市民，在沈北新区１０９８平方公里的大地上纵横驰骋，尽览沈北新区日新月异的城市开发建设，日臻完善的基础设施、商业配套、一步进入高端水准的医疗、教育，鳞次栉比的、风格迥异的商品住宅楼盘，几近完美的三山（辉山、帽山、七星山）三水（辽河、浦河、长水河）、近９０平方公里的水面积、４５０平方公里的森林资源，给每位参与“百万市民看沈北”的沈阳市民都留下了美好深刻的印象，深感兴奋不已。在则沈北新区蕴藏量充沛的地热资源更是为实现以节能环保的生态城市为长远发展目标的经营城市大局积累了殷实的家底——现已探明的地热田面积多达364平方公里，分别位于道义、蒲河、新城子三块盆地内，储水量30亿吨以上，可长期持续开发。温泉开发将全面带动沈北区域内旅游业的蓬勃发展，为把沈北新区打造成生态之城提供清洁能源。
现家住和平区的巩老先生感慨万端告诉自己的儿子、儿媳：“现在的房子给你们住吧。这儿太好了，是我和你妈妈做梦都想养老的地方。”一对新婚不久的年轻夫妇则看好了一个别墅区的连排，他们感觉这里的教育资源优势是他们最为看重的，因为他们的小宝宝已经快满月了。让孩子受最好的教育，是这对夫妇心底最迫切的愿望，而这里便利快捷的交通对于这对有车一族的夫妇来说，上下班则是零障碍……凡此种种，一个“生态新沈阳”的美丽雏形已经生动形象地展现在世人眼前。
２００９年１０月是沈北新区由国务院正式批准成立三周年。典数沈北新区三年来在新城区开发建设方面——尤其是在创建以原生态环境为主打优势的宜居城区方面所取得的成就和美好的发展前景，既是本刊采写本专题的主旨所在。
从２００９年６月1日起，至１０月１０日止，《沈阳晚报》、本刊及易居中国沈阳分支机构、新浪乐居网在沈北新区党政领导的全力关怀和支持下，倾心倾力，不惜投入大量的人力、物力，举办了持续三个月之久的“百万市民看沈北”的大型活动。三个多月来广大沈阳市民积极参与，对沈北新区在短短的三年中，在创建“生态新沈阳”，宜居新城区方面所取得了巨大成就有了非常具体的感性认识。
在感性上，本刊感觉总面积１０９８平方公里的区域和目前的４０万人口的沈北新区很像一个巨大有棋盘，各级党政领导在这个巨大的棋盘之上排兵布阵，目标是造就“东北第一生态宜居城市”。和司空见惯的棋局对弈不同的是，所谋韬略、所布阵法不为任何一方输赢更不为平局，大到前瞻的战略构想，小到一棋一子的占位，目的只有一个：多方共赢，没有任何一个参与者是负方。
这是一个与上海浦东、天津滨海、郑州郑东三大城市新区完全不同的特殊“棋谱”，更是一种前所未有的“经营城市”的战略新思维。所谓“棋谱”在本文之中，更远非媒体惯用的、借以寓意的载体，而是意在表达这种战略思考对于可持续发展理论在实践意义上的真正内涵。
本谱名谓：“仙人指路”
本谱要义：(此为为高手开局之谱,意境深远,富有战略意识,以前瞻之韬略,取大局之全胜，诸多中国象棋大师无不深研此中之道，而得其精髓者甚寡)
浦河两岸的好时光，轰轰烈烈地来了。
坐北朝南看沈北新区，是一种战略视角，是从中国传统的地域风水文化演变而来。北高南低，视野开阔；左揽日月，右怀星辰，胸襟博大。
沈北新区是继国务院批准成立上海浦东新区、天津滨海新区、郑州郑东新区之后又一新区的成立。该区域面积1098平方公里，享有市级经济管理权和部分城市规划建设管理权。
就经济行政区的全国格局而言，上海浦东，居长江三角洲要冲之地，带动了整个江浙地区经济的高速发展；天津滨海新区，坐拥京、津、扼守华北唯一出海通道，面对渤海湾及山东半岛，对于京、津、唐经济的发展正在发挥巨大作用；郑州郑东新区，横亘中原腹地，辐射晋、冀、鲁、豫，对于幅员辽阔的中原经济带的全面提升功不可没。沿南海，则有深圳、珠海等重要经济行政区，充任长江以南的经济发动机。
而沈北新区，则地处整个大东北的经济中心城市沈阳市北部，东北亚经济带的连结点，占据无可比拟的区域优势，是党中央、国务院振兴东北老工业基地战略的关键节点。
至此，在全国范围内，初步形成了一个以新经济行政区为区域经济发展核心的全国布局。
从全国、全东北的大视角，从经济发展的战略高度来研讨其重大意义，在这样一个基本调性之上，对沈北新区房地产市场的现状及未来发展趋势作出基本表述和判断，则是本刊必尽的责任和义务。
沈北新区呱呱落地之初，就在国内外引起巨大反响。在强大的积极声浪中间也有某种担忧或者善意的提醒：与沪、津、郑三处城市新区不同，人家是在一张张白纸上创作新的图画及对城市未来发展的认知，并为这种认知寻找或提供强大的理论支撑为实践服务。创作空间大，回旋余地大，甚至错了也有机会重新来过。
而沈北新区不同，套用当时媒体的原话：“而沈北则是在‘既有的画布上涂改’，相对而言难度更大。”
其难度更大的根本原因就是“沈北新区将成为东北老工业基地改革开放的试验区和东北老工业基地振兴的重要增长区”。除此而外，沈北新区还将肩负起展示沈阳副城具有经济发展新模式、社会进步新形态的重大历史性责任和义务。
非同小可的、惊咤世人所有眼球的亮相，必将需要匹配手笔气势冲天、立意非凡的谋篇布局。
从当时的沈北新区的发展规划看，其特点主要有几点：
充分运用沈北新区在区位、生态、产业、科教、体制等方面的巨大优势，开发建设一个创新为主导，以生态环境为特点。以和谐社会为前景、以东北第一个生态宜居城为长远目标，以富裕民生为目标的主脉络。
从三年来的实践结果看——
沈北新区的区位优势得到超前发挥，“一城一区”的发展空间大格局已经基本形成规模，开发建设已经全面展开。
“一城”：既沈北新区南部２７０平方公里的浦河新城，是优化开发和重点开发区域，是“东北第一生态新城市”的核心区，重点是推进城市化和工业化，建设生态城市。规划建设生态空间、产业空间和城市空间：沿路网和水系等规划生态空间，建设绿色沈北；沿沈北开发大道规划产业空间，建设产业聚集区；沿蒲河生态走廊规划城市空间，建设生态居住区；
“一区”，即北部828平方公里新城子现代农业经济区。
在开发建设的全过程中，沈北新区一直坚持贯彻“优化开发、重点开发、限制开发和禁止开发”四大方针并举的方针，有效保护了沈北区域各个方面的资源优势，为可持续发展积累、储备了巨大的资源优势。
在沈北新区正式成立前的２００５年年末，新城子区和辉山开发区城市化率仅为40.2%和52.7%，而在“十一五计划”期内，沈北新区的城市化率将达到７０％以上。
而这种城市化进程的提速，是以房地产的开发建设为初始的。从泉涌小镇、七里香堤、山水国际、水木清华等小一小批商品住宅开发企业进驻沈北至今，沈北新区已经形成了一个完整的商品住宅市场和一个形态完整、多元的产品体系，把本刊粗略统计，沈北新区现有开发企业大约55家左右，在售楼盘大约56个,商品住宅目前的开发总面积超过2600万平方米，年供应总量在156万至170万平方米左右，为沈阳楼市商品住宅２００８年供应总量的15至18％左右；２００８年的销售总额接近10亿，２００９年前９个月业已达到9.７９亿元。预计沈北新区2009年的年销售总额很有可能会创历史新高。
沈北新区的楼市格局，已经形成了以道义为中心的普通商品住宅集中区，这一区域的最大优势在于教育资源的丰富厚重，同时也给沈北新区教育地产的长远发展创造了先机；以浦河新城既浦河南北两岸沿线的高档物业——别墅集中区，而这一区域的突出优势则表现在各种稀缺资源方面，如原生态的山、水、植被等，为别墅开发创造了极佳的生态资源优势。同时也为沈北新区的旅游地产的发展奠定了坚实的基础。更加令人称奇的是沈北新区的房地产发展突破了常见的“不均衡”或“瓶颈”类的惯例，实现了均衡发展，商品住宅高端与常态均衡发展；商业服务大小配套均衡发展；公共设施——尤其是公共交通的发展取得了超常规发展的好局面，早在2007年就已经完成了总长113公里的道路工程，“六纵四横”路网全面竣工通车。高标准编制完成公交体系规划，初步形成拥有64条公交线路，通达母城、连接周边、覆盖城乡的大交通格局，为沈北新区后来的发展大提速创造了必要的先决条件。
在公共大小配套上也取得也明显优势：年均投入基础设施建设的资金高达几十个亿。2008年，新区重点完善了供电、供水、煤气、污水处理。2009年底，沈北地区将形成环路的不间断供电。２００９年5月份，煤气通到用户。
除了基础设施之外，城市配套功能也较为完善，医疗、教育等配套一应俱全。在医疗配套方面，沈北新区引进了中国医科大学的盛京医院，今年将开工建设6万米的门诊大楼。在文化教育方面，引进了辽宁实验学校和沈阳师范大学附中，这些学校在辽宁省教育质量中都是最好的，最知名的学校，都将实行本地化招生。同时，古生物化石博物馆，航空航天博物馆、辽大图书馆、26个市民休闲广场等公共设施的建成开放，将为沈北新区这座生态新城增添浓厚的文化氛围。
在沈北新区，为商品住宅提供强大支撑的主要着力点则在于前瞻意识极为强悍的产业布局。现在的沈北新区已成为新型产业发展的龙头、项目集聚的洼地，汇集国内外企业4000家，其中：规模以上知名企业1000多家，世界500强企业20家，中国驰名商标和中国名牌产品企业42家。农产品深加工产业集群独占鳌头，已成为全国最大的农产品深加工基地;
光电信息产业集群突飞猛进，已成为辽宁省通信产业基地；创意产业集群迅速崛起,已成为国家动漫产业基地。
在沈北新区道义区域，集中了辽宁大学、沈阳师范大学等6所大学组成的沈北大学城，由辽宁装备技术学院、辽宁金融职业学院等12所高职院校组成的辽宁高职城，由东北育才、沈阳二中等16所名校组成的名高中城，构筑了基础教育、职业教育和高等教育互补的教育体系，每年可培育各类人才5万人以上；诸多科研院所、重点试验室、博士后流动站，具有一流的科技创新能力，为区域发展提供了人才保证和智力支持。
正是在这样一个以强大产业支撑为大前提之下，沈北新区才提出了在１０年时间内，建成一个人口达到１００的“东北第一生态宜居城”的发展目标。在沈北新区的发展大局中，房地产仅为其中一个组成部分，没有大局优势，这个小局也就毫夫发展优势可言了。
传递中国豪宅——沈阳别墅梳理
沈阳别墅价格错落有致
沈阳别墅前景锦绣斑斓
从当初的简单理解为可以停车的单独庭院就是别墅，到后来的模仿西式别墅、照搬西式别墅，发展到引进西方文化进行改进和调整做出的一些中西合璧的别墅，再发展到今天的理性回归，沈阳别墅业整整花了17年。如今的沈阳别墅市场已经逐渐细分，出现了两头热中间冷的现象，经济型别墅和豪华别墅来势汹汹，呈现分庭抗礼的趋势。
随着别墅消费者的日益成熟和国家对宏观调控政策的完善，别墅市场也愈显理性。沈阳别墅已经从短缺型的商品，发展成为现代都市人居住理想不断具体实现的过程。从商品到理想，印证了沈阳别墅17年的重要发展历程。
在如今竞争激烈的别墅市场，好的别墅会向更优质、更讲求质量的生存方式和生存理想迈进。纵览当代沈阳别墅的发展，差异化、个性化的趋势越来越明显，以下一些特点便可粗见端倪。
稀缺景观是最重要卖点
购买别墅的客户最看重对稀缺资源的占有，由过去从地段、交通、产品、外观、资源、使用功能等其他因素的影响，转变到今天对天然景观考虑的较多，其中自然和历史人文景观成为别墅的最大卖点。
经济型别墅占据主流
总价100万—350万之间的经济型别墅是沈阳当前别墅市场的主流。因为此类产品市场消化力最强。它代表一类需要初次感受别墅生活的人群，其受众面最大，基数增长也最快。中产阶层队伍的壮大和收入的提高，为经济型别墅提供了广阔的市场需求空间。当前处于这个价位的别墅项目，只要产品不是有明显缺陷，态势都基本良好。
地缘融合得到体现
地理文化对房地产业有着重大影响。就别墅来说，西方人的别墅就是家，中国人的别墅是周末休闲的奢侈品。美国人一天的生活半径可能是50公里、100公里甚至更多，而中国人没这么大的生活空间，由此而来的居住方式、消费习惯的不同都成为别墅开发商思考的问题。同时，别墅项目也开始更注重别墅与周边自然和文化景观的融合，更注重生态环境的保护。
高新科技应用更广泛
很多科技含量很高的产品，首先在别墅这一住宅的最高形态上得到应用，比如初露端倪的木制别墅，就具有节省能源、生态环保、节省建设用地等优点。
沈阳的豪宅经过几个阶段的起伏也日趋理性，目前的豪宅不光拥有天文数字的价格和华丽的外表，也更看重内在的品质是否能够满足人们的需要。豪宅的实用性得到提高，其设计理念、建筑材料等诸多方面都更具前瞻性，更能引领别墅行业的发展趋势。
别墅整体前景看好
根据克而瑞(中国)研究中心的统计，今年年1—5月，全国典型城市别墅成交量均有不同程度的上涨。一线城市中，上海别墅市场1—5月成交量同比增长45.23%，环比增长69.14%，北京别墅市场的1—5月成交量同比上涨34.81%，环比上涨39.43%。相比一线城市，二线城市的成交增长更为明显，增长势头更为强劲。武汉1—5月成交量同比增长159.77%，环比增长111.78%，成都1—5月的成交量上涨更为强劲，同比增幅达到309.06%，环比增幅也达到199.34%。而与此同时，除了成交量明显上涨外，别墅的价格也悄然走高，相比普通住宅的走势，其价格有更为明显的上涨。以上海市场为例，今年1月，别墅与普通住宅成交均价差5197元/平方米，而到了5月，别墅与普通住宅成交均价差则达到5922元/平方米，价差涨幅升至13.95%。
沈阳房地产研究所所长范翰章曾经做过这样的预计：从现在的情况看，要买别墅的人的家庭资产至少要100万元以上，才有资格住别墅。那么这样的人，沈阳至少有10,000户。假设这10,000户中按照每年5%买别墅，那么一年就应该销售500套。另外，外地在沈阳经商初步测算有40万人，假设其中有5%的人买别墅，那么年销售别墅是200套。两项加起来，最低沈阳年别墅购买力应为700套。而沈阳别墅销售历史上最高纪录是一年销售348套，所以说沈阳市别墅销售潜力相当巨大。
8月31日下午，本刊与范翰章教授在沈阳房产局巧遇，专门请教这位资深专家对于沈阳别墅市场的现状及发展前景的看法。范翰章教授非常坦率。他认为，从统计结果上看，沈阳2009年以来别墅的销售呈下降趋势，但他通过实际走访和调查发现，这种统计结果与市场的实际情况差距很大。沈阳别墅的成交量在这一段里出现明显回升，这主要是由于交易后的备案在统计中没能及时反映出来而造成的时间差。
范翰章教授在谈到沈阳别墅市场的发展前景时说：目前的沈阳别墅市场处在一个比较理想的回升期，随着沈阳市民改善性居住需求的明显增长，沈阳的别墅市场前景是完全值得期待的。
传递中国豪宅——沈阳别墅梳理
沈阳别墅开发势头雄劲
据本刊粗略统计和估算，2009年沈阳别墅的供应总量半达到前所未有的峰值——大约2000套左右；而涉足别墅类产品开发的房企将达到30家至34家以上。别墅项目的布局也将突破棋盘山、沈北、浑南三大板块，分布在于洪、东陵、苏家屯等新的城市优势资源集结地。一批新的、以外埠房企为主的别墅项目开发团队即将加入沈阳楼市的别墅市场竞争。
例如首创建设位于棋盘山板块的首创·琥珀湾；再例如已经在棋盘山板块拿下700余亩土地的北京某房企也将在这一地块上进行别墅项目的开发建设。其他新的别墅项目在大东、东陵、于洪等区域也将广有分布。另外，今年4月，以烂尾楼盘而著称的“荷兰村”已经进入拆除程序，8月16日传来,香港宝利达国际有限公司对荷兰村地块提出投资意向的最新］最新信息,该公司拟投资38亿美元,对占地近3平方公里的“中国最大烂尾楼”——沈阳荷兰村地块进行整体开发,建设国际高端社区。这个信息有一种释放性信号的嫌疑——沈阳别墅市场群雄逐鹿的序幕才刚刚拉开。好戏还在后面。
本刊在对这个市场进行的各种调研资料表明，所谓群雄逐鹿之大势不假，但群雄则并非一个大群，而呈多个小群状，各个小群所逐之鹿也并非同一只鹿，而是各有各的“鹿”。
沈阳别墅消费群体“界限”愈宽
如果你认真咨询沈阳别墅开发房企的营销部门——即使是真正的高管，他们对于沈阳高收入者或者说别墅消费基础人群的市场调查结果也是含糊不清。这主要是国人拒绝露富的传统心理在作祟。绝大多数的高收入人群除了“逃税”、“避税”的心理因素而外，更多的是为了避免来自亲朋好友的骚扰和社会各个方面的巨大压力。
权威统计部门的数据显示，2008年沈阳年收入达到12万的高收入人群大约在53000人左右，但也有致力于社会经济统计专业的权威人士认为这个数据值得商榷，主要是因为社会上还有一大批具有高额隐性收入或灰色收入的人群并未在这个“阳光高收入人群”的统计范围之内。这位专业人士举例说，比如各大医疗机构的权威医生，他们参与在其他医疗机构举办的会诊、手术为个人带来的隐性收入是相当可观的；还有某些文化传播机构的名人、某些权威机构的头面人物（如专家、学者、技术专利拥有者）大凡参加的商业类、庆典类、产品鉴定、科研成果研讨类的活动，其收入也不少，甚至参与一次活动的收入会超过其本人月收入的好几倍。而此类活动举办的频率之高，则是局外人难以弄清的。
沈阳某平面媒体的同行对此表示，这个估算结果太保守了，不用讲别的，就拿沈阳的房地产开发企业说事吧，沈阳眼下有开发项目的房企至少有400多家，其中85％以上是民营企业。不用统计别的企业，就这85％里的房企里有多少千万富翁和年收入远远超过12万的职业经理人？
仅就本刊了解的极少数沈阳房地产界人士来说，千万级以上的富翁就远远不是上面提到的百分比可以说得清楚明白的。例如，在上个世纪90年代末，在皇姑区以改造某个棚户区而闻名的某房地产开发企业老板，不仅一度当选市人大代表，且积累下为数极可观的个人财富。虽然这位风云人物现在已经风光不再，可并没有令其个人财富有所减少；而至少有两位以上的、以营销代理著称于业内的商品住宅经销商，在短短几年时间内早已成为数千万级的富翁。而耐人寻味的是，这些人中没有一个是别墅拥有者。他们现在的居所，至多是中档偏上，连高品质住宅（俗称豪宅）的边都挨不上。
类似这样的例子可以说举不胜举。
本刊费尽周折采访了一位上市的别墅开发企业的高管（一再强调不能透露他的真实姓名，因为上市房企的规矩多，否则他的麻烦就会很多）介绍说，在他们的别墅项目中购买别墅的人群中至少已经有二成半以上登记使用的是外地身份证。他认为，外地人来沈购买别墅的情况还会继续增长。许多外地富裕人群出于事业开拓、子女就学、大幅度改善自己的居住环境与生活方式甚至仅仅是为了转移财产等多重需求，选择通过在沈阳购买别墅将自己和家人户籍迁入省会城市，很久以来就是他们的梦想。这些人通常情况下比较低调，不愿意张扬，“不能轻意露富”是他们比较共性的心理。选择2-3百平方米、总价在1-2百万（包的中档别墅是这一人群的普遍消费倾向。
“听雨观澜”的开发房企总经理于浩波认为：“无论在全国或是在沈阳别墅市场及别墅消费人群，都处在起步阶段，这和我国的经济社会发展过程紧密关联。同一些国内一线及沿海发达城市相比，沈阳的别墅市场和消费人群增长都处于一个相对滞后的状态。但是，目前沈阳经济社会的发展已经进入了一个快速通道，别墅市场和别墅消费群体则同样进入了一个高速上升的阶段。供需关系影响和决定市场的繁荣程度。
更重要的是沈阳别墅市场的消费人群是一个流动状态，沈阳买别墅的人群仍然以改善性需求为主力人群，而这个人群的基数本身就是动态的，是不断增加的。由消费形态的低端向高端滚动，是这个市场的典型形态，而在起步阶段，最容易迅速膨胀的就是中间群体。中间群体的膨胀在出现某种饱和迹象之后，就会向高端寻求释放空间。”
于浩波总经理还有一个非常前瞻的思路，他认为，城市人口居住密度过高，是现代社会对于人类健康影响最大的因素之一。而别墅类高品质住宅，就是降低城市人口居住密度的重要方法之一。当然这和国情、市情有关，属未来中国公民居住形态的探讨范畴。
传递中国豪宅——沈阳别墅梳理
沈阳别墅风格纵览
别墅做为房地产业顶端产品，它服务于金字塔尖的成功阶层。别墅的业主讲究品味，在意建筑的外观设计、关心产品的文化内涵、对人文环境和物业配套服务等有着更高的要求。作为这个社会最顶级的财富阶层居住的主流选择，别墅无形中具有了社会学研究上的符号意义。甚至有人极端地说：“别墅的风格演变因此具有社会学研究价值。”
别墅建筑风格是对别墅外观形象和气质的概括性描述。虽然别墅外观和户型平面、空间格局并不一定完全对应的，但绝大多数成熟而经典的别墅风格类型都是内在空间和外在形象的统一。
早期沈阳的别墅项目与现阶段的别墅项目比较，无论从区域选择、设计风格、园区档次到开发理念，都是不可同日而语的。首先是园区规划和单位设计无新意，缺少国际大师的手笔。园区规划设计虽然摆脱了无灵性的平直规划，对地势也有利用，但仍然缺少花木掩映、步移景异的意境，不能充分展示别墅区的原本魅力。有限的几个项目单体设计多处雷同，如佳地园、美地庄园都采用深红色的外墙贴砖，花溪山庄的屋顶也采用此类色彩；产品大量采用坡屋顶，没有突破。
随着沈阳城市建设的发展，人民生活和文化水平的提高和别墅市场的成熟，消费者认识水平的提高和眼界的开阔，别墅的准消费者对别墅的各项内部功能与外在形式都提出了更高的要求，迫使开发商不得不殚精竭虑地提升所开发别墅的素质，于是，风格各异的产品应运而生。
近年沈阳的别墅市场上，别墅风格多样化，已经成为一种潮流。包括中式、西式；欧洲、美洲、日本、东南亚；古典、现代；繁琐重装饰的、简约的，各种风格均有出现。特别是由于近年国内市场上代表着不同风格的几个别墅楼盘在市场上成功的表现，使更多风格类型的别墅价值得到充分、客观的认定，受其影响的沈阳别墅市场，才真正体现了别墅风格多样化时代的来临。
最新调查资料显示，沈阳别墅的目标消费群中，50%的消费者喜欢欧洲风格的别墅，22.22%的消费者喜欢北美风格的别墅，19.44%的消费者喜欢中式风格的别墅，选择其他风格的消费者占8.33%。可见沈阳的主流别墅风格主要是欧洲风格。
沈阳别墅代表风格与代表项目
托斯卡纳位于意大利中部，橄榄树、葡萄园、挺拔如剑的剑松（cypress）以及古老的庄园，错落有致的散布在如茵的大地上，是托斯卡纳最典型的景色。
托斯卡纳风格是乡村的，简朴的，但更是优雅的。奶白的象牙般的白垩石，出名的金色托斯卡纳阳光，红色的土壤，浓绿的森林，葡萄园和牧场，和浅绿的橄榄树果园，更有深色的红宝石光泽的Chianti酒和鲜红的番茄各种颜色调和在一起就是托斯卡纳。
温暖，是托斯卡纳风格的又一脉。通过采用天然材质如木头、石头和灰泥表现出来，丰富的材质肌理则将这种风格发扬光大。这些几个世纪的老房子有着高低朝向各不同的赤陶屋顶，这产生一种节奏感的视觉效果，而一般乡村给人的感觉只有一种建筑风格。通常托斯卡纳风格的别墅在入口有一个戏剧性的塔或是圆形大厅，高于其他屋脊线，给人一种强烈的等级、永恒与威严感。
岩石与灰泥戏剧性的表现光与影的关系也是托斯卡纳风格的精髓之一。铁艺，百叶窗和阳台，尤其是爬满藤蔓的墙同样表达了托斯卡纳风格，在温暖的金色调中寻找一种班驳不均的颜色。无论在优雅的别墅中还是简朴的农舍里，托斯卡纳前门倾向于用简朴的粗旷的厚木板制造。车道与小路边种植着一排排高大挺拔的剑松，这一切使托斯卡纳的生活方式无拘无束而实际。
安德鲁西亚位于西班牙的最南端，接近非洲大陆。历史上它曾经相当繁荣和富裕。三千年以前，腓尼基人的商船从这里出发；公元前2世纪，古罗马人也在这里进行自由贸易，运输葡萄酒和橄榄油。公元711年，摩尔人的入侵标志着穆斯林人统治这一地区长达8个世纪的开始。在其主要城市，穆斯林人建造了辉煌的宫殿，清真寺和花园。他们还建立了大学和集市。在摩尔人的治理下，安德鲁西亚地区成为地中海欧洲最文明最发达的地区。
来自托斯卡纳与安德鲁西亚的欧洲风格的万科·兰乔圣菲，低调的尊崇于随意处自然流露。
厚重的质感，大气的拙朴，采用原生建筑材质，让生活衍生不凡气质。
经典坡式屋顶设计，映托出“统一中有变化，变化中出特色”的丰富而韵律的住宅造型，每一细节都能品味出时光的变幻与永恒。
建筑铺排上，采用单体造型局部处理，结合平面功能要求，设计出独栋和双拼别墅等主要产品形式；并运用交错围合组合方式，形成层次丰富的环境空间，让建筑具有生命般的起伏和旋律。
特别将双拼大宅置于外围，划地为圈，形成强烈的领域感和不动声色的优雅气场；内部的联院住宅排布巧妙自如，让所有建筑均获取最大的景观资源和开敞气势。
原生原味，自然尊崇，为每一个独特家族提供一种独特的生活，是万科·兰乔圣菲的建筑特色。
“漫步地中海”的建筑风格更多倾向于西班牙风格，浅色调的建筑外立面，象征西班牙建筑阳光、充满活力的个性，明快而不张扬，自然又踏实；同时，入户庭院及回廊围就的家庭庭院构成双庭院设计，加强会客功能，展示居者的尊贵身份。
漫步地中海在主要景观带上规划了小区的中央景观区，两三个主要的景观节点和大面积的公共绿地。蜿蜒曲折的林阴景观布道，庞大茂密的神秘花园，人工景致与棋盘山特有自然景观有机相互融合，使人不觉产生对自然的向往。
社区里设计了十多处主要景观节点和次要景观节点，景观节点处考虑到不同年龄、不同性别居民的生活要求，设置木椅、廊架、石阶、雕塑喷泉水系、矮墙、小桥等元素，使得所有的居住者都能享受到和谐的户外生活。
结合景观绿化，漫步地中海还布置了慢跑道、山地自行车道等人性化健身设施，让居住者和家人在社区里可以一边享受自然的景色一边锻炼身体，养成健康的生活习惯。
在绿化细节上，漫步地中海也充分考虑了北方独特的气候特点，在不同区域选择不同的灌木、乔木、色叶色干植物、常绿植物、草坪、宿根草花、应季草花等不同的植被搭配，形成四季皆有景、景景不同、移步异景的视觉效果。
独栋别墅则依山就势地规划在可眺望浑河的坡地处。人工水系、景观步道、茂密的植被以别墅为中心形成巧妙的风景围合。地中海对自然和生活本真的尊重，在这幢山水大宅中有着极为强烈的体现。
联排别墅完美体现了地中海的院落精神，规划中局部围合产生的“大院”和单体中大尺度的“小院”，使人们生活其中可享受更多私藏的阳光。
五至七层地中海风情电梯洋房，邻近一万平方米超大湖景，赠送超奢华地下庭院、地面花园。巧妙的户外露台，层层错落，保证每一户充分享受户外阳光的同时又呈现出起伏有致的韵律感；内部空间则全部采用超大尺度的宽厅设计，使阳光可以洒落在客厅的每一个角落。
类似风格的项目还有桑堤亚纳等。
翔凤山水国际别墅，以南北景观轴贯穿南中心、中心湖景、北中心三大不同功能主题的景观广场。以情趣化、互动性、参与性为国际别墅景观生活方式，园区拥有万株林木灌丛，千坪植被坡地，数十种名贵树种，遍处组团花草苗圃，生态湿地昆虫，溪水湖泊金鱼、野生动物鸟禽……并将纯粹的英式园林小品精雕于园区中，形成浪漫休闲、轻松惬意的国际生活场景。现场园区实景的丰富惬意，相信让每位来的朋友体会到景观生活细致入微的一份感动。
翔凤山水国际别墅是维多利亚建筑风格，也是存在时间最长、衍化风格最多、形态最丰富，横跨五大洲最具有继承与发展的建筑形态。翔凤山水国际将摄影与音乐艺术理念融入其中，18世纪考究的铁质装饰门廊，上下对称窗，山墙式坡屋顶等，将一期英式小独栋推向纯粹高端的别墅品质。买小独栋，享受英式庄园的景观氛围和中西交融的贵族城堡生活。
类似建筑风格的项目还有唯美十方、中海龙湾等。
保利十二橡树庄园秉承着传统北美上流生活的精神血统，致力服务于生活在沈阳这片热土上的城市“新贵族”，还原一个繁华的时代，再现一幅理想庄园生活画卷、一个纯真的贵族圈层。
类似风格还有较早的方迪山庄等。
德国建筑风格的特色是：高度的规划性、精确性和特有的工业美感。随处可见的清晰的转角、相对简洁的造型、精确的比例、功能的强调以及良好的施工品质，给人的整体感觉是光洁而严谨。不对称的平面、粗重的花岗岩、高坡度的楼顶、厚实的砖石墙、窄小的窗口、半圆形的拱卷、轻盈剔透的飞扶避、彩色玻璃镶嵌的修长花窗都是德国风情的建筑元素，还有造型柔和、运用曲线曲面、追求动态、喜好华丽的装饰和雕刻的建筑特点主要用于教堂和宫殿建筑。
首创·琥珀湾建筑风格脱胎自德国中世纪小镇，德式古桥、酒红色屋顶、经典老虎窗、传神湖畔灯塔，整个园区集浪漫、严谨于一体，融诗画意在其中，低密度联排别墅、双拼别墅经典泊居，青山绿水间掩映欧洲800年前小镇印象。
同样选择德国建筑风格的项目还有阳光100等。
安邦·大溪地这一搭建于山水之中的建筑群体，借助区域内丰厚的人文积淀和天然的景观优势，结合土地内在价值，依据充分尊重自然的开发理念，对新古典主义建筑风格进行取舍，再结合北方人居特点，使得西方建筑和东方山水巧妙相融于生活，由此形成融合东情西韵的和谐舒适生态住区。
欧式古典风格起缘于欧洲6世纪拜占庭帝国的宫廷设计，加以劳动人民对生活的至上追求所形成的一种豪华，富贵，充满强烈的动感的一种风格。
由于欧式古典风格最显奢华气派，装修上最容易出效果，因而受到人们的广泛欢迎。
如同考夫曼的流水别墅不可模仿复制一样，听雨观澜也用其独特的定制别墅概念证明，一幢别墅不会改变世界，却会改变世界对你的看法。
水的柔美气质一向为东方人所珍爱，这使听雨观澜有一种天然的吸引力。听雨观澜体现的是一种“别墅生长在草木流水之间”的和谐理念，整体设计以水为主线贯穿全园，所有景观均以水为凭，沿水而变。听雨观澜的设计均为唯美的欧式古典风格，建筑与景观大多按照西方审美设计成开放式，打破了传统的一家一户泾渭分明的界限。
从别墅的选址、修建直至装修，听雨观澜的置业者都可以按照自己的生活标准，全程选择定制方案。强调舒适度和人性化的景观设计在先，建筑设计反而要与之配合，这在沈阳尚属首例，而且因其操作难度之高，成为高品味的城市精英所独享的奢华服务。
沈阳当代别墅发展简史
在于洪新城等处，虽也有别墅项目分布，但体量普遍较小，难以形成区域性的规模价值。故本刊忽略不计。
传递中国豪宅——沈阳别墅梳理
文/ 潘文大
绪言：别墅的含义
说起别墅，就不能不明确一下本文所指别墅的含义。
按资料上的文字解释，别墅(villa)，即别业，是居宅之外用来享受生活的居所，也即通俗说法的“第二居所”。
我国古代很早就出现了别墅，大的有帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。现代意义上的别墅主要师承西方工业革命后主要发达国家的开发理念，按其所处的地理位置和功能的不同，分为山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅和庄园式别墅等.别墅多建在城郊或风景区。
中国自西晋出现别墅，如洛阳石崇的金谷别墅，后来又有唐代蓝田王维的辋川别业、明代苏州的拙政园、清代杭州的金鳛别业和北京的勺园等。国际上近、现代最具特色的别墅有赖特设计的流水别墅，勒·柯布西耶设计的萨伏伊别墅等。近、现代别墅设计要点是：因景、因地制宜，布局灵活，体型轻巧，结构简洁。
真正说起来，在中国，最早的别墅是叫别业，“别”就是第二的意思。在国外，第一居所叫house，第二居所叫villa。
villa最早出现在中国时，经常翻译成三种，有时叫别墅，有时叫庄园，有时还叫城堡。不管怎么翻译，都是国外独立庄园生活的代称。别墅与普通住宅相比，除了基本功能相似之外还有很多不同之处，别墅是一种带有诗意的住宅，它代表着人类的某种理想。
本文所说的“别墅”，实际上涵盖了两种物业类型：一种是HOUSE，一种是VILLA。如果直译过来，HOUSE应该是“房子、住宅”；而VILLA才应当是“别墅”。事实上，沈阳目前房地产市场上所销售的大部分别墅，并不是VILLA，而是HOUSE。
因为VILLA和HOUSE有着清楚的区分，简单地说，VILLA是SECONDHOME，即第二居所；而HOUSE是第一居所。在中国的传统建筑中，别墅多数表现为私家园林，而不是家。从这一点来看，中国古代别墅与国外别墅在定义上是一样的。
因此，与HOUSE对比，VILLA属于理想，而HOUSE则属于现实。设计HOUSE时，我们想得更多的是布局如何合理，分区如何明确，家里要住几口人，东西往哪儿放，车往哪儿停，一切都与锅碗瓢盆有关系，都要考虑怎样适合居家过日子。而设计VILLA时，最重要的是要看它符不符合居住者的理想：如果拥有者喜欢亲水，那么就要看这个VILLA是否跨到了水面上；如果拥有者喜欢登山，那么就可以干脆把VILLA的墙面设计为原来的岩石……偷得浮生半日闲，是VILLA生活的最好写照。所以，HOUSE建在城里或者靠近城区，而VILLA要建在山野之间。
沈阳别墅的历史布局
从1992年的河畔花园面世开始直到今天，沈阳别墅的历史尚不足20年。
但是，伴随着时间的推移，出于对城市繁华的向往，对全新建筑产品和居住方式的吸引，更多的是出于对自然山水的渴望，使得居住于此的沈阳第一批富人们开始走出去，去寻找专属于自己的伊甸园，寻找下一个与身份相符的居住代言。
沈阳别墅的目前布局
第一阶段。1997年～1998年，沈阳别墅始现“南北两分”之格局。当时的南部，专指桃仙国际机场附近区域，项目则以凤凰花园、佳地园为代表；北部是指皇姑与于洪一脉相连的长白路北端附近，项目以巴黎世家、靓马新村、荷兰村等为代表。两地各自拥有一批风格不同的别墅群。
第二阶段。2000年。沈阳别墅布局集中在机场路附近，项目以华溪山庄、美地庄园为代表。出现这种布局的主要原因是，该区域具有商务人士出行的便利性。
第三阶段。2001年至现在。沈阳别墅布重点局开始向棋盘山、沈北新区的蒲河、大浑南（包括机场路、长白岛）等地转移。尤其向棋盘山和沈北蒲河区域集中。
目前棋盘山汇集了万科·兰乔圣菲、沈阳奥林匹克花园、桑迪亚纳、方迪山庄、保利·十二橡树庄园、中旅·国际小镇、唯美十方等10多个纯别墅或含有别墅产品的项目。虽然该区域别墅最高产品级别——独栋较少，但大量的联排与双拼别墅已经为该区域营造出完善的别墅居住氛围。
沈北新区作为第四个国务院批准的新区，成为东北地区最具魅力、最适宜创业的新型经济区，区内汇集了20多所高等院校、数十家科研院所及千余家企业。作为沈北新区核心的蒲河版块有山有水，公路宽敞畅达。区域内目前已经汇聚了碧桂园、九如溪谷、皇第龙邸、大溪地、翔凤等·山水国际、原香墅等10多个纯别墅或含有别墅产品的项目，大量的经济型联排与双拼别墅，已经为该区域营造出完善的别墅居住氛围，并受到很多中产消费者的关注与青睐。
