地产观察

掀起你的裙角空空荡荡

——沈阳裙楼商铺市场为什么旱涝不均

    文|李婧

    所谓裙楼，一般是指在一个多层、高层、超高层建筑的主体底部，其占地面积大于建筑主体标准层面积的附属建筑体。一个楼体的2-3底商层会凸出来，面积比主楼梯大，使整栋楼看起来像是穿了条裙子，故这个“裙边”就称为裙楼。大部分用于商业或开敞空间的办公区等。

    裙楼看起来类似于社区底商，但实际上，二者有一定的差别。底商主要的客户对象是住宅社区里面的居民；在设定上要看小区业主的消费档次、消费需求、消费心理、生活习惯而设定。这样的底商店面相对来说投资少，风险不大，资金回笼也较快。 而裙楼则是作为市场必要补充，尤其是商业裙楼对地段要求高，其人群也主要是靠地段的优势吸引的。

正因如此，裙楼的经营状况出现了两级分化——

黄金位置上，舞者耀眼；幽暗光束中，裙角忧郁

游走于沈城的大大小小各个角落：繁华的、不繁华的，老商圈、新商圈，楼群密集的、不密集的……都不难发现这样的一个现象：优质地段裙楼吸引不少商家入驻，鲜有空置的裙楼底商。尤其很多的餐饮品牌，如丽湖蒸菜、家食乐、KFC等，以及KTV、美容养生女子会所、装修装饰公司，甚至于大型的连锁超市、数码商城等争先抢滩，经过一番招商热潮过后，此处便会成为一条繁华的小街市。优质地段裙楼入驻，开发商招财进宝，经营者生意兴隆，可谓双赢。如果把沈阳比喻成舞台，那么身处舞台黄金位置的舞者裙角都像她站的地方一样，是金色的，耀眼夺目。

看一下太原街、中街、北行等地的裙楼，门庭若市。因为他们是在沈阳占有举足轻重之地位的商圈，这里有稳定的客流、完备的配套设施。只要懂得经营，这里的裙楼熠熠生辉可以说是顺理成章的。相比较之下，有些地方，可能楼盘位置、居住条件都很好，但这里商业却成为了短板。没有一个好的商业环境，裙楼的发展也是举步维艰。比如长白岛。记得2000年初，长白岛那个地方还仅仅是由几个小村落、几片庄稼地、一条臭水沟和两岸的杂草组成的一幅不太美丽的图画。几年后，这里便发生了翻天覆地的变化——各大实力雄厚集团争相抢滩长白岛，为拿地不惜争得面红耳赤。而长白岛一地块的土地出让价格更是创了历史最高纪录，高达32亿元。如今的长白岛，高楼林立，四通八达，一片欣欣向荣。放眼望去，居民楼星罗密布，却只有零星点缀在其中的裙楼商铺。几年了，商业始终是长白岛的一块短板。在这样的环境下，裙楼又怎么能生存呢？

几年后，长白岛定会成为人口密集之地，到那个时候商业也只单靠一些社区商业维系吗？如果只是这样，那么长白岛又怎能对得起“中国最具发展潜力岛城”这一称号？ 2008年起，长白岛重点谋划建设四大特征明显的现代商业中心，分别为长白大街与长白七路交会区域的“大十字”商业中心、内河入水口“金三角CBD”商业中心、长白岛南部商业长廊和“沿河休闲旅游产业带”。将大力引进总部经济、星级酒店、大型综合性购物中心、品牌名品名店群、高档写字楼、大型超市、超级娱乐业、商业摩尔等一批现代服务业态。也许当她真真正正地成为“新都心”的时候，此处裙楼也会层出不穷，并且不会为其生命而担忧了吧。

可见，在舞台上，不是所有的舞者都能站在黄金位置上。他们有的默默站在幽暗的光束中，面带忧郁或嘤嘤哭泣，或者思考着用怎样的舞步表达，才能就算在幽暗中，也能吸引到观众们的目光。

舞者，娴熟舞步才是制胜法宝

舞者，当你置身于黑暗，当你没有华丽的衣裳，当你周遭没有炫目的灯光。请不要忧虑，因为衣裳和灯光都是你的陪衬，真正站在舞台上的是你自己，真正吸引人目光的是你的舞蹈带给人们怎样的惊奇。

裙楼也是这样，地段是否优质很重要，自身的定位和创新也同样重要。目前裙楼的发展模式往往是在住宅部分销售完之后，再进行策划、推广和销售（或租赁），这样难免会造成裙楼在策划销售上的滞后。

下面有这样一组数据：

根据这组数据，我们可以看出，从2007年到2011年10月份，沈阳房地产市场的发展形势。可以说，不论是从销售面积上来看，还是从销售额上看，沈阳房地产的供应量和需求量都是巨大的，并且发展迅速。楼盘的修建和成型速度如此之快，如果一个新的楼盘有裙楼，并且其发展模式还一成不变，与住宅相脱节、滞后的话，那么其裙楼的发展能不能赶得上楼盘的发展，这都是未知。试想一下，一个楼盘建了有一定的年头了，但是其裙楼依然如新建之初般无人问津，这就可以说明这个裙楼商业的生命力已然当然无存了，正如马太效应——好的越好，坏的越坏。试问，看到一个冷冷清清、经营惨淡的裙楼商业，有谁会大公无私，然后高呼：为了城市的经济增长，我不下地狱谁下地狱？又有谁会趾高气昂，拍拍胸脯说：万年坑到了我手里，也会变成聚宝盆……所以，新房有人买了，不论是刚需也好，投资也罢，所有权都归买房个人了；而裙楼卖出去了，经不经营得起来还得看很多因素。

对于新的楼盘，新的裙楼商铺。为了避免之后出现惨淡的局面，商业裙楼的定位也到了应该换一种思维考虑了。裙楼应该是作为物业自身配套和周边配套的补充而存在的，应该成为楼盘本身的附加值。并且，一定要因地制宜、因体裁衣，抓个性而不求共性。

还是以长白岛为例：这个地方之所以暂没有大型的商业集群，其中一个原因是因为这个地方实在离沈阳市内，商业中心太近了，可以说市中心的很多成熟的商业圈都是这里的住宅配套；且这里的土地资源有限，在这里的裙楼如果很多都用于大型数码购物中心、商场、高档饭店、酒店等，实在是不划算；而用于做建材、汽车零部件等销售中心又显得与长白岛的地域特点不协调。这里的裙楼更适用于银行、大型超市等一些便民、利民且与人民息息相关、人民生活必不可少的商业形式，因为长白岛虽然地块面积不大，但是人口的密集度还是很大的。这样的人口密集度需要一定量的生活中不可缺少的商业形式的补给。

优秀的舞者，应懂得选择最适合自己的舞蹈

上表为《中华人民共和国国家标准城市居民住宅规划设计规范 GB 50180-93(修改本)》中的关于“公共服务设施控制指标（平方米/千人）”。可以计算出，社区内商业服务所占比例为百分之二三十左右。这是一个统一的标准。但还应具体问题具体分析：不同的项目，因其所处的地段不同、人流数量不同、辐射人群需求不同，其中的商业项目的所占比例及商业店铺的经营内容及模式也应该不同。

比如，如下表：

此表为除了沈河区以外（注①），其他各区的项目代表前期规划的商业配比情况。通过此表，我们可以看出每一个不同地段的楼盘其商业配比都各不相同，这与其所处地段及人流量存在很大的关系。如中粮隆玺与金地名京所处的地段都较另外四个项目繁华些，人流数量也比较另外四个项目大，故其社区的商业比例会稍大。其次，位于长白岛的万科鹿特丹，因此所处的位置属于沈阳新兴的居民集聚地，商业不但可以辐射社区内部，还可以辐射到周边，为自身和周边的居民提供服务；另外浑南的东亚国际城，因为其所处位置周边有学校，故其商业比例也可以相对高一些。而位于大东区得金地铂悦，周边的项目在短时间内还不能够建设完全，人流量较少，故其前期规划中的商业比例就较少。但是，一个社区的商业比例较其前期规划并不是不可变的。项目可以，也应该根据其所处的区域的变化而变化，要从实际出发，不能墨守成规。并且，应该在前期规划中就把后期的可变因素考虑周全，给自己一个调整的空间，做到用发展的眼光看项目。

虽然，裙楼商业会根据所在区域的发展而发展，但这种发展，也是需要有个度的。现阶段不乏这种现象：某社区有商业，且配比合适，可以满足社区本身及周边人群的需求。但还是有一部分人硬要挤入这个圈子，继续发展裙楼商业，不免会打破社区住宅和商业之间的平衡关系，导致供大于求。有些社区底层是车库的，甚至有人将车库改成了商业门店。这样，本来够用的裙楼商业多了，而本来不够用的车库更加不够用，这是多么大的空间资源的浪费啊。所以，合理的布局好商业在社区中的比例很重要，维护好这种最优的比例关系更是不容忽视。

一位优秀的舞者，该做的并不是把自己圈在设定好了的舞步之中，固步自封；也不是放弃自我喜好，一味地追求潮流、追求高难。而是要寻找最适合自己的舞步，挥洒青春。

投资困惑！舞者何去何从？

长白岛某楼盘带有很大一部分商业物业形态。据了解，这个楼盘大概从2008年拿地，2009年建设。据开盘到现在，有足足两年的时间了。其商业部分分为租赁和出售两种形式，也大概销售了两年之久了。但如今，偌大的商场中，入户加起来不到10家，进入商场内，一股涂料的味道扑鼻而来；玻璃幕墙上，白油漆写着的“小心玻璃”字样仍赫然紧紧地贴在上面。分明没有一点商场的样子。简单了解了一下，方知道：商场中的商铺绝大部分已经售出了，而且今年的10月份已经开始入住了。但可能由于是冬季，一部分商家等待开春再装修，所以现在未动工；而不可避免的是有一部分投资者，看好长白这块宝地的发展钱途，准备着将自己的产业租出去或坐等升值，商铺目前自然就闲置在那里了。

对于开发商而言，既然商铺卖出去了，自己的投资回本了，就够了。但是那部分商铺的投资者买了商铺，等着赚钱，置商铺空空于不顾，就成为了裙楼中商铺空置率升高的始作俑者。虽然在一定程度上，是有促进城市经济的增长，但是这种促进并不是可持续的；最最重要的是，空置是资源的极大浪费。

裙楼内部商铺投资率的增大，就意味着空置率增大了，本来应是流光溢彩的商业集群却在无形之中变成了乌漆抹黑的暗街小巷。舞台如果失去了它本来该有的灯光、布景及观众，那么，寂寞的舞者除了上演一出“独角戏”，还有其他的选择吗？

传承着传统经典舞蹈的舞者们，美丽的舞蹈不在于你的裙子有多漂亮，而在于你站在了舞台上最合适的位置上，跳着最适合自己，也最让观众赏心悦目的舞蹈。与你的观众做亲密接触，这样，才能让你因舞台而炫目，舞台因热情的观众而丰满。

注①：沈河区的新楼盘已经很少，且其中的综合体所占比例较大。在这里就不放在商业裙楼中加以比较了。

2012，中国楼市超级“轮盘赌”

——普通青年、文艺青年和2B青年眼中的中国楼市

文|许成贺

“不想当文青的普青不是好二青”。2011年的岁尾，“青年三分法”成就了新一轮网络狂欢。从动物到动漫，从网游到电视剧，从名人到时事，任何领域都可以用这三种姿态生动地演绎出不同的特质。

三种青年都有各自的拥趸者。普通青年是正常、循规蹈矩和低调的代名词，一如外人面前早八晚五的我们。文艺青年则有其自身独特的魅力，他们的精神世界丰富而广阔，很多人有着天马行空的思想和过人的才华，但也会表现出超过其真实理解力的对艺术的偏爱。2B青年往往有种不合时宜的耿直或迷糊，喜欢以一种戏谑和调侃的方式去宣泄情绪，却有很多人喜爱“犯二”所表现出来的真实和特立独行。

许多人喜欢在这个身份标签下对号入座，来寻找一种来自群体的认同感。但对于绝大多数人来讲，其实身上都兼具这三种青年的的特质，只是在不同的时间和对象面前展现不同的一面。所以有人说，“三种青年就好像三个自我”。

即使是躁动的中国的房地产业，似乎也经历了普通青年、文艺青年和2B青年的三种形态，从平淡无奇到如日中天，再到2011年的深度受压。2012年将至，全国房地产市场仍然一片黯淡。人们购房热情一落千丈，成交量萎靡不振，开发商却寄望于经济环境的内忧外患下调控政策的放松，中国楼市似乎要在2012年迎来一场深度的博弈与“轮盘赌”。此时此景，直白坦荡的普通青年、情怀浪漫的文艺青年、诙谐戏谑的2B青年又会有何表示？

且看本期酷评。

调控之局，“荷官”放水？

“房价跌了我赔给你”的余音似乎还在耳畔，开发商却没有了当初的冲天豪气。随着连续两个月中国房价的下降，房产只升不降的神话似乎正在破灭。

11月18日，国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格数字显示：10月份，全国70个城市的房价环比首次下跌了0.14个百分点。中国指数研究院则发布数据称：10月份全国商品住宅销售面积同比下降11.62%，环比下降26.79%。许多城市的房地产市场像一场盛宴散尽，留下了满桌的杯盘狼藉。鄂尔多斯的泡沫破裂，留下一座无人居住的“鬼城”；上海市嘉定新城原价25000元/平方米的房子降至17000元/平方米，随后遭受老业主冲击；在偏远的一些县城，用“赶农民进楼”来发展房地产的政府毁了山林占了耕地，却不得不让工地悄然停工。

在这个冬天，享受了多年泡沫与暴利的楼市中进行的“博傻”游戏传到了最后一棒，将投资赌在房子上的人们用自己的血汗钱学到了这个道理——没有只涨不跌的商品，就像没有只赢不输的赌局。

但相比一线城市房价的急转直下，二三线城市的市场环境却微妙的多：随着调控的不断深入，购房者的观望情绪逐渐加重；开发企业尽管在资金链上深度受压，却在房价上未作出真正的让步，于是成交量深陷谷底，价格却坚挺不坠。在全国70个大中城市中，10月份房价首次出现环比下跌。但其中真正出现房价下降的城市只有34个，而其他城市的房价则持平或继续上涨。环比来看是这样，而同比来看情况更糟，对比2010年的10月，房价下降的城市仅仅只有2个；11月份，全国百城房价环比降0.28%，但仍有43个城市的房价上涨，也就是说，目前的调控虽然有作用，但也仅仅是在一线大城市的某些区域起到了不错的效果，对于大量的中小城市来说，房价则接近于“无动于衷”甚至逆市走高。

同时，对于土地财政的严重依赖使许多二三线城市的政府其对调控政策并没有轻易妥协，屡屡阴奉阳违或逾矩行事。10月11日，广东佛山市住建局发文替“限购令”松绑，提出“本市户籍家庭在现有住房套数基础上，允许增购一套每平方米7500元以下的住房”，由此成为首个宣布放松限购政策的城市，迫于各方压力，政策发布的12小时之内佛山市住建局已宣布暂缓执行松绑政策。11月11日，成都市房管局召集当地多家开发商座谈，并在会上宣布：政府仅在房产证登记发放时核查购房人资格，而原来网上签约时对购房人的资格审核，转交由开发商和房产中介执行，此举被业界解读为“限购松动”，但在7天之后，政策停止。

相比较数量有限的大城市而言，二三线城市的房价健康与否影响范围更大、人群更广。其中存在着大量的刚性需求，受高房价“压迫”的也多以这些人群为主，所以这些城市才是反应楼市健康与否的关键所在。但目前来看，二三线城市的调控仍然“路漫漫其修远兮”。

普通青年：同样是调控，有些城市房价降幅明显，有些城市房价依然坚挺；开发商恨其入骨，百姓们却额手称庆。所谓价值观不同就是这样——你给一只蜡烛，有的人觉得差一个蛋糕，有的人觉得差一条皮鞭。

文艺青年：过热的房地产业很像我们去观望的一场烟花。它绽放的瞬间，充满勇气的灼热和即将幻灭的绚烂，我们头仰得脖酸目痛，却只觉得夜空冰冷。等到烟花熄灭了，夜空沉寂了，我们才终于可以回到自己的家。

2B青年：局部地区的房价下降？早该降了！住在局部地区的人太可怜了！天气预报里说那里几乎天天都有下雨！

众目睽睽，对“出千者”将如何问责？

根据2011年1月26日出台的“新国八条”规定，各城市人民政府要合理确定本地区年度新建住房价格控制目标，并于一季度向社会公布。截至3月31日，全国657个城市中（包括287个设区市、370个县级市），已有608个城市公布年度新建住房价格控制目标，占92.5%，在上述公布调控目标的城市中，尽管除了北京市提出“稳中有降”外，全国各地“涨”声一片，或设定10%左右的上涨幅度，或干脆与居民收入、GDP增幅挂钩，从而使得房价控制目标变成了赤裸裸的“涨价目标”，但在近年来房价疯长的背景下，人们总算看到房地产市场理性回归的希望。

然而，就连这掺水的房价控制承诺，居然如今也要面临成为泡影之虞。截至11月底，121个城市中，至少有30个城市未完成，比例接近三成。以广东省中山市为例，年初公布的住房价格调控目标为“低于全市年度生产总值增幅”。按照GDP预期增长11%计算，今年中山的房价必须控制在5853元/平方米之内。而事实上，中山上半年楼价以17%的升幅居珠三角第二，到9月份一手商品房成交价格达每平方米6336元，远超其今年房价控制目标规定的绝对值。

“主要是很多城市，特别是二三线城市在一季度的房价上涨速度过快，随后虽然涨幅有所放缓，但仍处于上涨区间，导致全年的增幅较大”某位地产分析师说。无论是国家统计局70大中城市的房价涨幅数据还是机构监测的百城均价数据，上涨拐点的确立都是在10月之后，在此之前长达9个月的时间里，各地的房价仍然是处于上涨区间。此外，全国约三分之二的城市未出台限购政策，容易受到临近限购城市外溢影响。

宽松的房价控制目标仍被轻易突破，地方政府房地产调控的消极不力可见一斑。更多的城市已经在为自己年初上报的楼市调控目标是否会达标而努力“冲刺”。而“新建住房”、“新建商品住房”、“新建普通住房”等多样化的统计口径可能让调控目标这条“红线”变得有名无实。有房地产行业研究专家直言，各地采用的去年房价基数不尽相同，有的把保障房纳入统计，最终可能“达标”的房价是被“调控”操作出来的数据还是真正的房价是最大问题。

并且，今年第四季度开始，一些城市已开始人为干预房价，希望通过临时限价拉低全年均价。前不久，中山出台限价令，“5800元”、“12月31日截止”两个关键词，把冲刺今年房价控制目标的意图显露无疑。由于现行统计指标为“房价指数”，且以去年全年的平均房价为统计基期，即便今年仅剩一个月时间，完成控制目标也并非难事。

根据“新国八条”规定，“新建住房价格上涨幅度超过年度控制目标”的省（区、市）人民政府，要向国务院作出报告，有关部门将根据规定对相关负责人进行问责。现在“年考”即将收卷，住建部要如何应对部分城市的“突击达标”？未公布调控目标的城市是否会逃避问责，明年的房价调控政策将何去何从？公众对此仍存疑问。

普通青年：以前有当飞行员、科学家、老师等梦想的中国小朋友们，成年以后梦想统一都变成了买房；不公布目标、操作房价、或者放松调控政策的地方政府，都是为了维护土地财政。这就叫殊途同归。

文艺青年：每个人都会坚持自己的信念，在别人看来就是浪费时间，某些地方政府的挣扎就是因为太过坚持。对于越来越近的东西，不需要犹豫。因为任何来的东西，都不一定是最终的结局。地方政府受不了土地降价的阵痛，但总有一天，房产税会取代土地财政，再回首现在，他们所做的所有努力与抵触，多出来的，无非也就是这样一段徘徊和怅惘的过程。

2B青年：“年考”怎么办？贾斯汀比伯说的好：背呗，背呗，背呗…哦～背呗，背呗，背呗，背呗，背呗～

2012——房地产的逆袭？

房地产调控效果越来越明显的时候，人们开始担心，调控如果就此放松，房价会出现大幅反弹。 

这种担心并非多余，房价下降导致土地市场冷清、地方土地财政和房地产税收下降、导致某些购房者的利益受损。所以某些地方政府总在或明或暗的抵抗，所以“房闹”事件频繁发生。从经济环境看，欧美债务危机结果捉摸不定，我国经济增速有所下滑，部分企业受到较为严重的冲击。2008年底，当房价出现拐点的时候，正是因为相似的原因，调控出现转向。

11月6日晚，前往俄罗斯圣彼得堡出席上海合作组织成员国总理第十次会议的国务院总理温家宝说：“房地产市场调控绝不可以有丝毫动摇。我们的目标是既要使房价回归到合理的水平，同时又促进房地产业持续健康发展”。11月25日，中国国务院副总理李克强在河北廊坊表示，当前房地产市场调控已取得一定成效，但仍处于关键时期，要坚持实施遏制房价过快上涨的政策措施，进一步巩固成果。

总理的话奠定了房地产政策的基调，接下来的一段时间内房地产仍将受到严厉的政策限制毋庸置疑。但欧洲经济一落千丈、市场陷入恶性循环，美国经济数据、就业数据持续变坏，全球经济进入二次探底的关键时期，中国在面临世界发达经济体持续衰退，新兴市场通胀矛盾突出的两难选择下，仍需坚持以保持经济增长为重要方向——但中国经济却难以在短时间内从房地产业抽身。

11月12日，国家主席胡锦涛出席在美国夏威夷举行的亚太经合组织（APEC）工商领导人峰会时强调：“当前形势下，我们必须坚定不移保增长，促稳定，尤其是要保证强劲增长，为亚太地区和世界经济发展增添动力”。11月21日，国务院副总理王歧山出席中美商贸联委会时指出：“当前全球经济形势依然严峻，确保经济复苏是压倒一切的任务，不平衡的复苏比平衡的衰退要好”。可以看到，中国已不愿再紧缩，11月31日央行宣布下调法定存准率就是证明。

在面临经济减速和通胀矛盾的双重压力下，国家已经开始局部微调政策转向。对于中国楼市也将产生重大的影响。2012年，中国的经济政策基调将转向“稳增长、保稳定、调结构、转方式”的模式，但明年房地产业对地方财政、税收、就业以及十多个上下游重点产业的拉动作用仍然举足轻重。12月8日，在全国工商联房地产商会年会上，国务院参事陈全生说：“2012年，保增长将成为政策的首要目标，其中，房地产投资对经济的拉动将非常重要。”纵观2012年宏观政策走向，房地产走势仍然备受关注。任志强也表示，如果房地产投资增速低于30%，中国GDP增长将低于8%。所以有学者称，全国一、二线城市的楼市进入量价普跌阶段，由此导致与房地产相关的众多行业继外贸出口等制造企业危机之后，陷入举步维艰的低谷。在出口外贸受阻，重点产业受房地产调控拖累，以及通胀矛盾仍然突出的三面夹击下，中国也正面临方向选择和政策转向的矛盾。

普通青年：曾经有一套房子放在我的面前，我没有珍惜。如今想起来，还好我没有珍惜。

文艺青年：不知道什么时候开始，开发商变成了一个很小心的人，每次穿雨衣的时候，他们都会戴太阳眼镜；每次打折的时候，他们都会捂盘。因为你永远不会知道什么时候会下雨，什么时候出太阳；你也永远不会知道下一步房价是慢涨，还是会狠跌。这就是生命的神性所在。你始终都不知道它将如何降临及带来何种结局。

2B青年：有一天，在调控的介绍下，开发商和商品房相爱了，他们相约私奔，商品房和高房价从此消失在城市里，这是我听到的最美的爱情故事。

“搭房子的纸牌”或将重洗

在这轮市场调整中，资金实力并不雄厚的中小房企受到了的巨大的冲击。这些企业受制于资金及库存的双重压力，到了必须出售项目或股权换取资金渡过冬天的关口。但这些小开发商资金链断裂、老板卷款“跑路”的情况屡次见诸报端，却并未集体开始大规模的抛售，而一线城市的品牌开发商却成为这次降价潮的先锋。

出乎许多人意料的，最先出现降价潮的，不是福州、鄂尔多斯等泡沫最高的地方，而是在上海；而引发这次大幅降价的，并非实力较差、资金紧张的小企业，而是龙湖、中海等标杆房企。同时，万科等开发企业也在全国多个城市加大了促销力度。

显然，在调控的重压下，经历过市场起伏的大开发商对市场的认识更清楚，嗅觉更灵敏，反应也更迅速。据统计，近七成一线房地产企业今年前三季度未完成年度销售任务的75%。从目前已经披露的销售数据看，预计未完成同期任务的企业将继续增加。临近年底，开发商面临还贷和回笼资金压力进一步加大，这也成为开发商加速促销的动力。

在这样的背景下，“降价换量”已成为开发商的共识。

万科集团总裁郁亮表示，过去几年房地产行业快速增长，企业的利润率非常高，但这种“美好的岁月”并不正常。经过这一轮严厉的房地产调控，未来住房的投资属性将难以体现，这也就意味着房地产行业很难再回到过去的暴利时代。“房价要回归合理水平是大势所趋，对习惯生活在甜水里的房地产企业而言，下半场到了。”在“下半场”，企业应该更加注重产品的性价比，更好地满足普通人的居住需求。

 “中国的房地产行业真正意义上的一次大调整正在发生。”国务院发展研究中心金融研究所副所长巴曙松指出，短期来看，行业和企业层面供给相对过剩的格局已经逐步形成。开发商将通过降价、布局三四线城市、以品牌和效率而非扩张土地储备等方式来提升价值、应对调整。

业内人士普遍预计，随着调控的深入，房地产企业兼并重组的现象将逐渐增加，行业集中度会明显提高，这也有利于整个行业的健康发展。

其实现在房地产业的泡沫让人很容易联想到几年前IT业的泡沫。IT业最火热的时候，号称“给地球上的每粒沙子都配一个独立IP”，建个网站卖了几百万的传说层出不穷。最后泡沫散去，IT业哀鸿遍野，无数小网站纷纷倒闭。如今的房地产业也是如此：高价格及人们的购买热情在很大程度上是靠大众对价格会进一步迅速上升的预期来支撑的，但迅速的价格上涨不可能永远持续下去——所以有人把现在的房地产业比喻成“用纸牌搭就的房子”。住建部政策研究中心主任陈淮不久前说“当前的房地产调控政策，没有打算让所有的开发商都活下去”，此话绝非危言耸听。在市场和政策的压力下，房地产业步入洗牌阶段，行业重整之后，一些企业会消失在历史的车轮下，而一些企业资金实力雄厚的大型开发企业和一些有特点的开发企业将迎来新的机遇。

普通青年：现在还不降价的开发商怎么想的？像你这种人，在连续剧里，最多只能活两集！

文艺青年： 听说世界上有种东西是只能升不能降的，一如房价。开发商就像一种没有脚的鸟，因为见过高空的风景，便不想接受坚实的大地。只能一直飞呀飞呀，飞累了就在风里面睡觉，这种鸟一辈子只能下地一次，那一次就是它死亡的时候。以前听到这个故事，觉得这只小鸟好可怜，心中充满了淡淡的伤感。后来听朋友说原来只鸟的名字就叫：愤怒的小鸟……咕咕……咕咕咕咕……

2B青年： 夜深了，电视上还放着2011年10月全国房价首次下跌的新闻。我想了很久，还是拉上窗帘，咬牙把食指放在电视机的2011上，然后慢慢滑动，做了一个翻页的动作。开发商大哥，我真的帮过你了！

赌场失意，开发企业该如何调整？

对于许多企业来讲，现在是一个艰难的时期：观望情绪渐渐浓郁，资金压力如芒在背，量价齐跌，市场萎缩，各地库存大量积压。中小企业因此岌岌可危，一些品牌开发企业也因此走向困境，此时能否积极转型或者“壮士断腕”，关乎到某些企业的生死存亡。

那么，我们不禁要想，谁会在这场大浪淘沙中折戟沉沙，企业又该怎样调整，才能安然度过这个冬天？

第一：降价销售，抢收“三五斗”

随着政策的持续施压，随着保障房不断投向市场，楼市的未来普遍被看空。在房地产行业面临大调整的时机，主动降价或成为一些企业的突围之路。事实上，多布点、高频率的降价促销正成为一些标杆企业的销售策略。在沈阳，碧桂园某项目也打出了前所未有的6.8折销售。万科的总裁郁亮坦言，一年多来，万科一直坚持积极定价的策略，保证项目在开盘一个月内销售60%以上，确保安全。万科2012年的策略就是“过冬”，保证企业有充足的现金流，更加积极地卖房减少库存，谨慎买地，进一步强化内部管理，开源节流。

对于大企业来讲，“现金为王”成为保证长远发展的策略，但对于一些小企业来讲，积极的做出调整才能保证其不在这个寒冬中“冻饿而死”。“即便个别项目有可能亏本，也比企业被一个项目拖死要好。降价宜早不宜迟。”一位开发商这样表示。

如果说积极调整价格策略促进销售是“开源”的话，审谨拿地，减少开支则是开发企业“节流”的手段。房地产受到政策的连续打压，囤地就能升值的岁月已经一去不返。此时，减少开支，静观市场变化成为一些企业“过冬”的手段。从全国土地市场的表现看，开发商“过冬”的表现也越来越明显。据统计，2011年1—10月份，主要城市土地流拍575宗，较去年全年增加110%，成交地块也在60%以上是以底价成交——而沈阳正是2011年1-7月全国土地流标最多的城市。

第二：积极转型，多元化发展

对比忍痛降价，积极转型成为许多企业乐于接受的另一条出路。北京中坤投资集团董事长黄怒波认为，现代城市的发展需要一种全新的业态，这是地产商转型的机会。“现在的转型其实是一个机遇，有知识、有文化的开发商才能在这一轮调整中最终胜出”。北京市房地产业协会秘书长陈志则表示:“在既定的政策目标和趋势下，房地产行业必须要进行深刻的转型，企业无论主动的还是被动的，都要进行转型，不然这个行业就是不可持续的”。

在市场的压力下，许多开发企业转战商业地产和旅游地产谋求生机。万科、保利、龙湖等企业在去年就不约而同的加大了商业地产、旅游地产、养老地产等领域的投资，并由此引领了一批开发商的转型。同时，有多达近20家的房地产上市公司涉足矿业，占全部房地产上市公司的六分之一，而这些房企在矿业上的投资总金额也超过了200亿元。饱受破产传言的绿城，也可能通过不掏钱、不拿地，以建设、管理和品牌输出为主的绿城“代建模式”，寻找可依赖的突围路径。

第三：弃车保帅，出让部分股权

对于还有“腾挪”空间的标杆房企来说，“收缩”已成为目前的不二选择，但对于更多的企业来讲，当资金链紧张，企业经营回天乏术，则只好“卖身”。

不久前，绿城宋卫平在官网上发布文章称，“绿城一切尚好，我们有腾挪的余地，可以出让一部分项目的股权解决资金上的问题。”话语一出，引发了地产圈的热烈探讨。事实上，虽然绿城还未有真实的动作，在看似平静的房地产股权交易市场，却有越来越多的收购兼并正暗流涌动。据不完全统计，截至今年10月，北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗，而去年同期则不足今年的一半。

因销售不畅，融资受阻，如今在房地产领域“弃车保帅”、“断臂求生”的案例不在少数。而受迫于资金压力，在未来一段时间里，或许要发生更多收购兼并的案例。目前市场中已经有不少企业的股权被收购，成功离场，只不过多数企业并非上市公司，因此这一现象尚没有在官方的统计数据中被反映出来。

普通青年：第四种办法：转战房价泡沫不高，政策宽松的三四线城市。调控之后的房地产市场将迎来新一轮的资源整合和人才整合，对于能够活下来的企业来讲，以后可能更具有市场的主导权。

文艺青年：第四种办法：全体员工每天穿耐克，因为它就像个温暖人心的“√”，也许能让我们的企业不会迷失在这个冷彻心扉的冬天；请不要穿特步，因为特步的标志像个沉默而决然的“×”。但不管是竭力盛放，还是静默颓败，都要甘愿和珍重。

2B青年：第四种办法：如果调控扼住了你的咽喉，你就挠挠它的咯吱窝。但是不要太频，因为专家说，它每笑一次就会延长寿命5秒……

沈阳街巷的岁月流年——

沈阳建筑史的见证正在沉沦——奉天古城濒危的古老建筑

 文｜马艳梅

古城奉天历经满清、日伪、民国、新中国等不同的发展时期，历史赠与了这座城池厚重的记忆，而最能彰显时代变迁的则属遗留至今的老建筑。它们记载了特殊时期的历史事件，铭刻了奉天古城到新沈阳的城市变迁。然而，在城市化的快速发展进程中，这些载满了印记的老建筑却面临濒危的命运，或是被长期占用，或是被推倒重建，而更为悲惨的则消失于无形之中……

（南满铁路图书馆）

“被搬家”的活化石——日本南满铁道株式会社奉天图书馆

日本南满洲铁道株式会社奉天图书馆（以下简称“满铁奉天图书馆”）建于1921年9月，位于沈阳市和平区南一马路10号。由满铁奉天公务事务所的笼田定宪和小林广次设计，占地面积为8767.05平方米，建筑面积为1543.94平方米。

2004年3月满铁奉天图书馆被沈阳市文物局立为：沈阳市不可移动文物。曾作为沈阳铁路局图书馆使用。

见证日本侵略罪行的“活化石”

满铁奉天图书馆为西班牙建筑风格，建筑规模大、馆藏书籍多，从“满铁”时期到铁路图书馆共有30万册图书。图书馆最具特点的是它的四层藏书楼。楼体内部是一个巨大的四层钢架结构，包括楼梯、楼板、书架在内连成一体，由螺丝将之与墙壁固定在一起。这套装置是1929年由美国购进，虽然经过七八十年接缝处仍旧严密。

日方筹建满铁奉天图书馆，表面看上去不过是传播世界文化及辅导社会教育机关，但就其内在的实质而言，已经远离了图书馆本应有的品格，成为一个地地道道的侵略研究所与军事情报站。作为满铁株式会社的服务部门，图书馆平时是为殖民活动提供资料，而到了战时，则为军方提供情报。日本人把它作为了解东北乃至中国的渠道，广泛收集各种资料为侵略战争做准备。

满铁奉天图书馆和留存下来的“满铁”机构一样，成为日本人侵占东北的一个伏笔，显露侵略者的阴谋野心，是日伪统治留下的“活化石”，是中国人被殖民奴役的见证。

虽然这里凝结着悲伤的记忆，但是却关系到城市历史的延续，同样是城市文明发展的标志，其教育意义深远。作为沈阳市不可移动文物，它理应在相关文物保护部门的庇护下“安享晚年”，然而在2009年，满铁奉天图书馆“被迫搬家”，旧址建筑被拆除，这座西班牙风格建筑共存在了88年。

徒增赝品的“新建”南满铁路图书馆

满铁奉天图书馆所属地块为某房地产开发商所拥有，后经沈阳市政府批准，由和平区政府出资，原本的不可移动文物被迫择址异地重建，新址选于和平区南三马路10号。

文物建筑如果不得已必须进行重建，就必须要严格遵循“原样重建”的原则，用原来的建筑材料按照原本的外形以及结构特点重新修建，不可以改头换面，更避免加入时代的元素。尽可能邀请建筑专家和历史专家把关，尽力做到修旧如旧，还原最本真的历史建筑。而在复建满铁图书馆的过程中并没有照此原则，而是新建了一座漂亮时尚的伪满铁奉天图书馆，甚至市民中有人将其嘲笑为“满铁奉天大酒店”。

如今的满铁图书馆，暂且不说原本的建筑材料已经脱胎换骨，连建筑的外观都由两层变成了四层。虽然新建的图书馆更加的漂亮气派，但却全然没有了一个饱含沧桑历史的文物样子，很难唤起人们对那段历史的心理感受。没有了文物应该具有的历史价值，如此这般的择址重建的意义又何在呢？名为保护历史文物，但是实在很难理解如此的迁移、新建，究竟是保留了宝贵的历史信息，或者只是徒增了一个时代的“赝品”。

原本应该在它87岁高龄的时候安安静静地待在原地，见证历史和岁月的洗礼，却不想要在这一时刻经历一次变迁。在文物保护与城市发展的博弈中，老图书馆的困境只是一个缩影。此前，在建设中沈阳也曾经有过文物异地迁移复建的例子，如原刘少奇故居的迁移基本保存了原样；如老八王寺的迁移则失去了文物价值。能否本着修旧如旧的原则再现如今的模样，给后人留下一份反思与回忆，又或者即便如此它是否还能完美地担当历史记忆的重任，留下来的是一连串的疑问。

（帅府办事处）

“被占用”的帅府办事处

沈阳张氏帅府是中国国家重点文物保护单位、辽宁省保存最完整的民国时期建筑群，东北地区的标志性建筑。目前大帅府作为沈阳市著名的旅游景点，每天在晨曦雨露中等待世人的观瞻。然后即使这样显赫的“身份”，如此深厚的“背景”，帅府建筑群仍旧没有避免颓败的厄运。帅府办事处、红楼等老建筑一直为他人所占用，且缺少正常的维修保护。2011年11月，张氏帅府办事处被占用50余年一事遭沈阳媒体曝光，至此大帅府建筑群落的濒危命运才得以被重视。

斑痕累累的“帅府舞厅”

帅府办事处位于帅府建筑群的东南侧，建于1925年，面积达1630平方米，是当年奉系军阀的重要活动场所，历史上许多重大事件的策划都在此。

第二次直奉战争中，张作霖获胜，成了北洋政府中举足轻重的人物，来奉天拜访张作霖的人也越来越多。张作霖为了更好的接待各地来访人员，决定在大帅府院外操练场马栅区东侧修建“招待所”，取名“帅府办事处”。因其主楼内部有一个中空的豪华舞厅，故而也被称为“帅府舞厅”。

办事处主楼为三层砖混结构、欧式风格建筑，楼梯顶层的四周设有角楼，中部为钟楼。主楼的四周为裙楼，原本有700多平方米，现已有257平方米被损毁。原本考究的民国老建筑，如今变得斑痕累累。

文物建筑，谁使用谁就应该负责保护并维修。可是令人揪心的是，帅府办事处的使用者却忘记了这个责任，任凭其遭受风吹雨打。目前，整个建筑已有许多地方残缺不全，掉边破角。而且由于常年漏雨，墙体出现了开裂，门窗破损，内部木结构腐蚀严重。另外，由于极少维护，整个建筑消防设备缺乏，主楼内电线电缆、灯具都已老化和部分损坏，部分给水、排水设施陈旧，夏天地下室有积水发生。

帅府办事处产权原本属于张氏帅府，但由于历史原因，其主楼现由辽宁煤炭监察局的老干部处和卫生所使用，一楼大厅为医生办公室及患者治疗室，二楼为老人活动室及库房辽宁煤炭监察局老干部处及卫生院。裙楼平房由辽煤集团责任有限公司使用，部分房屋闲置，而有的则是出租给了个体商户。2011年11月帅府办事处被沈阳媒体爆出被占用，建筑年久失修、多有损毁，至此，这座老建筑的濒危命运才得到社会各界的重视与关注。

缘何如此下场？——使用权在外、保护不力

张氏帅府建筑群占地面积5.3万平方米，建筑面积3.5万平方米，包括目前的张氏帅府博物馆、边业银行、“张氏帅府办事处”，以及博物馆西侧的六幢“红楼”。目前，对参观者开放的博物馆、边业银行，占地面积1.7万平方米左右，仅相当于“张氏帅府”建筑群总面积的一半。

张氏帅府的产权理应十分清晰明朗，整体归于国家重点文物保护单位范畴，那么，其中任何一个部分都应该依法收归到帅府的管理单位。但是，实际情况是“张氏帅府办事处”、“红楼”的使用权一直归属于其他单位。由于使用单位一直在文物楼内工作，因此无法收归博物馆，进行统一管护。而使用单位也没有遵循文物保护法律法规进行有效的修缮维护。

其实早在2008年，沈阳市政府工作报告就提出：对“一宫两陵帅府”实施内部修缮和外部环境综合整治，但直到今日，“张氏帅府办事处”周边依然如故。想要妥善解决张氏帅府建筑群的文物保护问题，首先要解决文物楼内单位的腾迁问题，收归建筑使用权。目前相关部门正在积极协调，相信在不久的将来，“流落在外”的老建筑能重回帅府建筑群的怀抱。

文物局院内受损的“最安全”老建筑——法国驻奉天领事馆

法国驻奉天领事馆建于1931年，位于沈阳市和平区八经街10号。20世纪70年代为沈阳市电信局幼儿园，90年代为中国移动通信公司所用。2003年被沈阳市文物局列为：沈阳市不可移动文物。

保护不力，“掉角楼”岌岌可危

2008年，法国驻奉天领事馆所处地块产权由沈阳普及房屋开发公司购得。开发商承建位于领事馆北侧的中环鑫座建设工程。因为这个旧址楼不属于开发用地，所以市文物局也曾向开发商下达过《关于做好原法国驻奉天领事馆保护工作的通知》，要求其做好文物建筑的保护工作。

在该项目的建设过程中，法国领事馆受到一定程度的损坏。2009年9月，由于2号楼建设时开挖基坑较深，导致领事馆地基大面积滑坡，墙体出现裂缝并发生倾斜。而且，楼体被人损毁，导致一角坍塌。而更人感到心寒的是，领事馆就位于沈阳市文物局院内。如此明目张胆的破坏文物，沈阳老建筑的命运堪忧。

至于究竟是谁砸掉了那个楼角，使用单位表示毫不知情，沈阳市文物局表示从未允许拆除建筑旧址。虽无从调查取证，但相关部门要求使用单位在半个月内恢复建筑原貌。最终，法国驻奉天领事馆没有被恢复原貌，开发商的理由是，“即使修复，楼依然是危楼”。

经沈阳市房屋鉴定事务所和平分所、辽宁省建设科学研究院和辽宁省工程质量检测中心检测，鉴定意见为“该建筑物整体危险性鉴定评定为D级，构成整栋危险房，处于危险状态，承受结构承载力已不能满足正常使用要求，建议立即拆除”。

法国领事馆为砖混结构建造，使用寿命为50年，该楼1931年建造，至今已有70余年，超过使用年限28年。作为砖混结构的领事馆旧址，如果只是进行加固，还是属于临时性抢救措施，安全性等都得不到保障。

原址重建，使用单位负责

2010年4月，沈阳普吉房产开发有限公司向市文化广电新闻出版局上报了《关于大修原法国驻奉天领事馆旧址的请示》。考虑到领事馆有倒塌危险，且对周边建筑和人员的安全存在极大隐患，沈阳市文广局邀请了省文物保护专家组的专家召开了专题论证会。

根据专家论证意见和“法国驻奉天领事馆”旧址现状，沈阳市文化广电新闻出版局同意对该建筑在原址按原貌推倒重建，并要求承担该文物建筑维修工程的施工单位必须具有文物保护工程施工资质，工程必须在2010年12月31日前完成。

    2010年底，沈阳普及房屋开发公司按时完工，原址重建的法国驻奉天领事馆见诸于世。崭新的小楼却没有了昔日沧桑怀旧的历史缩影，也难以勾起世人对法国驻奉天领事馆的独特情思。

【尾语】

呜呼哀哉！

我们只是列举了三例濒危老建筑，事实上，还有更多的老建筑被相关部门使用，或者被私人占用，或者面临被迁拆的命运。这些见证历史的老建筑，本应该安安静静的待在原地，继续经受历史风雨的洗礼、见证奉天古城的今朝变迁，但却成为了城市化进程的牺牲品。在文物保护与城市发展的博弈中，为了成全快速的城市化发展进程，这些沉淀着历史记忆的古老建筑却被遗忘于市井之中。

大观园中语：

（宝玉）又问黛玉：“可也有房证没有?”众人不解其语，黛玉便忖度着：“因他有房证，故问我有也无。”因答道：“我没有那个。想来那房证是一件罕物，岂能人人有的。”宝玉听了，登时发作起痴狂病来，取出那房证，就狠命摔去，骂道：“什么罕物，连人之高低不择，还说‘产权’不‘产权’呢！我也不要这劳什子了！”吓的众人一拥争去拾房证。

贾母急的搂了宝玉道：“孽障！你生气，去骂开发商容易，何苦摔那命根子!”宝玉满面泪痕泣道：“家里姐姐妹妹都是租房，单我有房证，我说没趣，如今来了这们一个神仙似的妹妹也没有，可知这不是个好东西。”贾母忙道：“你这妹妹原有这个来的，攒了些银子交了定金，谁想调控之后政府不让银行贷款给外地人了，才只得作罢。你是京城户口，如今怎比得他?”

改自第三回《贾雨村夤缘复旧职 林黛玉抛父进京都》

袭人的两姨妹子怀孕了——城市人生个孩子要多少成本？

悬梁刺股、孔融让梨、曹冲称象。这些 “80后”童年时耳熟能详的小小偶像，如果放在这个时代，马上会被贴上新标签：穷二代、富二代、官二代。人们对财富和地位的“世袭”现象如此敏感，以至于影响了对未来的想象。

一篇以“我不想给月薪2500的穷老公生孩子，我错了吗？”为题的帖子，对中国传统价值观和生育观近乎挑衅。然而，在谩骂、嘲讽和愤怒的情绪中，不乏支持之声——这不是一个人的悲哀，而是一代人的顾虑。

对父辈来说，再困难的时代也过来了，生个孩子的成本就是多双筷子。甚至在10年前，更保守的社会价值观念中，“丁克夫妻”也被视为个人选择，不会引发如此大规模爆发的瘟疫般的焦虑。而现在，越来越多的年轻一代在生儿育女之前，要考虑起成本来。似乎因为收入，要影响到一个家庭的生育，甚至一个群体的繁衍。

零点研究咨询集团在今年4月进行“中国城市和农村居民生育意愿调查”发现，尽管绝大多数年轻人有生育计划，但经济基础和住房也是他们非常看重的生育前提。小两口月均收入达到多少才敢生育子女？在北京、上海和广州等一线城市，受访者的心理底线是8078元；武汉、哈尔滨、太原、西安和昆明等省会城市受访者的心理底线是5169元；县城地区则是4454元。 

上海社科院家庭研究中心主任徐安琪曾发表调研称，城市家庭在0到16岁孩子身上花费的平均成本将达25万元左右，到30岁则需要49万元。其中最可观的一部分是对教育的支出。“虽然有些投入并不必要，但尽可能投入教育成本几乎是每个家长的选择。”徐安琪说，家长在孩子身上往往寄予希望，又因社会竞争激烈而感到焦虑，高额的教育投入是家长不敢忽视的。在沈阳，私立幼儿园的收费往往可以抵得上一个的家长的工资，而公交车上更是动辄听见某个家长为了孩子能进入某个小学花费十数万元。

为孩子抚养和教育所付出的高昂成本，使许多城市家庭苦不堪言，而对于许多来城市中打拼的异乡人来讲，既然无力承担，也许宁愿牺牲这天伦之乐。“生育意愿和生育行为不可避免地受到了现实因素的制约。未生育受访者的计划生育年龄，明显晚于预期中最佳生育年龄，为27.4岁，大概晚了2．1年。”零点研究咨询集团分析师姜健健表示，这种情况在城市尤其明显。

大观园中语：

（宝玉）乃笑问袭人道：今儿那个穿红孕妇服的是你什么人？袭人道：那是我两姨妹子。宝玉听了，赞叹了两声。袭人道：叹什么？我知道你心里的缘故，想是说他那里配穿红孕妇服、生孩子的。宝玉笑道：不是，不是。那样的不配生孩子的，谁还敢生。我因为见他实在好的很，怎么也得他也在园子里就好了。袭人冷笑道：我一个人是绝后命罢了，难道连我的亲戚都是绝后命不成？定要捡最好的年纪去了城市，高房价下落得个连孩子都生养不得？就算眼下去了城市，尽吃些毒奶粉地沟油岂是顽的？

改自第十九回《情切切良宵花解语  意绵绵静日玉生香》

黛玉失眠了——城市人的生存压力到底有多大？

在某网站评选的中国压力最大城市中，2010年上半年度，深圳以富士康的“十二连跳”成功PK掉房价飞涨的上海、物价“没有最好只有最贵”的北京，加冕“中国第一压力城市”。

城市中的工作强度过大和工作节奏过快严重的伤害着其中的人们。“猝死”这个令人惊心触目的字眼，如今开始越来越多地侵袭年轻人，城市生活的紧迫感和工作的压力与其密不可分。在日本，对年轻人因工作压力过大造成的猝死给了另外一个更为形象词汇:“过劳死”。

2006年对全国10个主要城市居民的营养与健康现状调查发现，有15%人口属于健康、15%属于非健康、70%属于亚健康。调查还同时发现，脑力劳动者高于体力劳动者，高级知识分子、企业管理者的亚健康发生率超过了70%。2009年12月，中国医师协会、中国医院协会等机构联合发布的《中国城市白领健康白皮书》显示，作为“白领、骨干、精英”集合的“白骨精”，亚健康成为常态，覆盖了“白骨精”的绝大多数，健康隐忧不容忽视。调查显示，近八成白领饮食、睡眠没有规律，每天感觉比较疲倦;54.4%的白领表示每天“没睡够”的感觉，另外32.4%的白领表示睡眠质量不好；而主流城市白领处于过度疲劳状态的接近六成，35—50岁的高收入中年白领群体机体老化速度较快，“生理年龄”超龄趋势明显加快，平均超过“自然年龄”10年左右。

现在，职场竞争激烈，上班族承受着巨大的精神压力，许多人在职场奋力“混战”，精神状况滑到了谷底，抑郁症、焦虑症、神经衰弱等疾病成为越来越普遍的病症，不少人形成习惯性的焦虑症。有人甚至称:“看见老婆的工作任务都焦虑，心里烦躁。”中国人民大学社会与人口学院副教授杜本峰的研究成果表明，压力是影响健康的一个重要因素。强大的压力不但给人们的身体健康带来了不同程度危害，也对人们的心理健康造成负面的影响，进一步影响着人们与家人、朋友、邻居间的社交活动，在“中年高级专业技术人才健康状况调查”中，43.5%的调查对象认为身体健康状况妨碍了与家人、朋友和邻居的交往，有41%的调查对象认为情绪问题妨碍了与家人、朋友和邻居的往来。从数据中还显示，13.0%的被调查对象感到工作过度，59.8%的人感到身体透支，57.4%的人对生活感到有压力。

诚然，中小城市的生活并不缺少柴米油盐的烦恼，比如闭塞、低效、各种资源缺乏等。但在大城市高压生活的映衬下，都市人们谈论中的中小城城市的生活，总不免多了一层田园美感。

大观园中语：

谁知此时黛玉不在自己房中，却在宝玉房中大家为明天销售任务叹气呢。周瑞家的进来笑道：“林姑娘，姨太太着我药与姑娘吃。”宝玉听说，早伸手接过来了。开匣看时，原来是治疗失眠的安定。黛玉只就宝玉手中看了一看，便问道：“是单我一人吃，还是别的姑娘们都吃呢？”周瑞家的道：“各位都有了，没有药都睡不着觉的，这两片是姑娘的了。”黛玉冷笑道：“我就知道，别人不挑剩下的也不给我。”周瑞家的听了，一声儿不言语，心里忖度着：姑娘们工作压力大，还不是因为按揭；这林姑娘连贷款都受限，想是更着急的。

改自第七回《送宫花贾琏戏熙凤  宴宁府宝玉会秦钟》

贾政父子看不懂的城市拥挤综合征——拥堵惹恼了谁？

曾经我们的课本上写道：外国人说，从月球上能看到地球上的工程只有两个，一个是荷兰的围海大堤，另一个就是中国的万里长城。长大以后，我们都知道那不过是一个美丽谎言罢了，谢谢外国人给了我们一个可以骄傲的童年。可是就在今年，外国人又说，在太空中不光看见了中国的长城，还看见了中国的堵车……

 2010年9月，京藏公路堵车震动海内外。而我们的沈阳近年来堵车的消息也是不绝于耳。2010年9月19日黄昏时分，沈阳市下班高峰时间，几万辆车几乎堵了半个城市的路。沈辽路、南八马路为堵车的交汇处，情况最严重，从铁西至南湖的道路甚至全线瘫痪。铁西新区的云峰街、兴工街，和平区的胜利大街、太原街、和平大街等，同样是大道不通小路堵。从胜利大街的沈阳站至沈苏快速干道，车辆占据了整条道路，长龙延伸出几公里。

组织行为学家计算过，人类每日在交通中能承受的时间只有1.5小时。面对堵车，不少人“忍无可忍”，在IBM在世界20个城市的调查中，65%的受访者指出，他们每天驾车上班都遇到塞车，令他们感到紧张和愤怒，睡眠时间减少，陪伴家人的时间亦相应减少。有29%的人认为，堵车影响工作或课堂表现。而在《中国城市畅行指数2006年度报告》中，51.06%的受访者称“情绪受到影响”；而产生情绪中，“焦灼感”最多，其他依次为恼怒、对城市的厌恶、紧张。其实，“堵车族”的这种心态，在新版的牛津大辞典中已经有了统一的专属名次——“路怒症”。“路怒”的人会在路况不好、他人违章时，一反常态地破口大骂、情绪暴躁、甚至出现打人的冲动。

而在地铁中，规避“堵车焦虑”后却会迎来另一个“拥挤焦虑”：对地铁来讲，“挤”已经不能形容交通的状态，更确切的是“贴”。有专家称，“在地铁的拥挤状态中，人们互相接触、干扰，肌肉会异常紧张，极易引起精神疲劳，导致内肝功能失调，使人头晕眼花、食欲减退、肌肉发僵、关节不适、心率加快等。往往出现明显的焦虑情绪，相当一部分人会感到愤怒和无助。”正因为如此，有了“城市拥挤综合征”的说法。

由此一来，城市化发展呈现的种种矛盾，也让身体承担了更多的风险，“城市的病”转化为“城市人的病”。耐人寻味的是，无论对车位的紧张、塞车的“路怒”还是拥挤下的焦虑，这些由城市矛盾投射到城市人身上的问题，也都同时加速着人们对公共设施的争夺、交通事故的发生、社会交往的摩擦，“城市的病”和“城市人的病”，就这样往复循环。

大观园中语：

贾政道：“名为城市容易，再做一首诗来”。

宝玉便念道：“《城市交通*印象》——天是灰色的 

路是灰色的 

楼是灰色的 

雨是灰色的

在一片死灰之中

亮着两排车灯

一排猩红，一排惨白。”

贾政笑道：“这是套的顾城的《感觉》，不足为奇”。

众客笑道：“李太白‘凤凰台’之作,全套‘黄鹤楼’‘只要套得妙。如今细评起来, 方才这一首,真难为他怎么想来！我们中秋上京来，下晚看了辽沈路的堵车，一射之地竟也堵了半个时辰，眼中所见只有车灯。现在听了宝兄弟这这两句，倒像我们又到了那个地方去了。视‘感觉’之句,竟似套此而来。”

改自第十七回　《大观园试才题对额 荣国府归省庆元宵》

黛玉要回苏州——新移民为什么“逃离”大城市？

从当年的“百万大军下广东”到如今的“回乡发展”，从经济观察者的眼光来看，这股潮流在某种程度上是对以背井离乡的移民生活的一次再审视，是对改革开放带来人才跨区域流动的一次大规模反思，是对“经济潮流挟裹人生变迁”的一次“反攻倒算”。

人口流动的顶峰，是整个社会对现实桎梏的不满和浪漫闯荡精神的雄起，而这也挟裹青年人背离现实、背叛稳定既成的生活去异乡冒险:北京的人不愿意生活在北京，广东的人去了上海，而上海的人去了深圳。其间，人口流动带动大都市地产业的长足发展颇为引人瞩目。

但是这一切在2005年以后出现了转机的新苗头，那些曾经背井离乡的人发现，自己曾经背叛的城市和乡村或许更适合人生活和居住，而自己以背井离乡为代价换来的都市生活却依旧平实而艰辛。

随着2006年2007年楼市价格一路高攀之后，对于许多异乡人来讲，在城市找到一个真正栖身之地已是可望不可及的梦想。而与理想一起渐行渐远的，是城市生活的幸福感。楼价的飙升使人们对未来失去想象，而生活成本的提高增加了人们的焦虑，就业和工作的压力更让人脑中的弦时时紧绷。这一切的一切逐渐改变着城市的氛围：由于压力，人们焦虑、抑郁、急躁不安，而这种不安又影响着人们的行为，城市生活开始变得无多少幸福可言。于是，“回家”蔚然成风。

而这，是不是人口迁徙途径由一线城市向二三线城市转移的信号?

用某种“丛林法则”来看，适者生存，在城市里“混不下去”的人想要逃离，似乎并无不当也并无大碍。但理性地看，都市生存压力的剧增给经济发展提出了一个全新的难题。

单纯从经济角度考虑，思乡潮和“回家发展”的兴起，让大都市面临“人口红利”终结的挑战：城市的吸引力持续降低，移民群体开始出现大规模返乡潮，城市的经济将会受到巨大冲击。如果解决不好这个问题，任城市逃离潮继续发展，那城市的未来就将在风雨里飘摇。

而在另一个方面，想要遏制思乡潮的发展就必须降低大城市生活成本和生活压力。如果说逃避高居住成本是放弃城市的最充分理由，那么作为新移民最大压力源的楼价问题就摆在了不得不调整的角度。

事实上，城市生活的巨大压力造成严重的民生压力，也促使了更多减压呼声的出现，在2010年的两会上楼市成为众矢之的，正是此间的现实写照。但调整楼价并没有想象的那么简单，在中国目前经济对一线楼市依赖度居高不下的现实中，打压楼市等于是打压经济，会严重损害经济现状。

对经济的调控就这样卡在了“楼市升与降”的两难问题上，政府的宏调手段到这里都开始“打结”，模棱两可的“阻止楼市过快上涨”的话语频频出现在官方口中。但问题是，现实的楼价已经造成新移民都市生活的严重压力，阻止过快上涨只能预防情况加速恶化的过程，却在减轻新移民白领的压力方面起不到任何作用。

大观园中语：

    宝玉听了，吃了一惊，忙问：“谁？往那个家去？”紫鹃道：“你妹妹回苏州家去。”宝玉笑道：“你又说白话。苏州虽是二线城市，房价却也不低，就业机会又少，才就来了的。可见是扯谎。”紫鹃冷笑道：“你太看小了人。林家虽贫到没饭吃，也是世居苏州，老屋虽卖，可也有个当地户口。哪像现在，想按揭都不成，落人耻笑。生存压力又大，居住成本又高，平白就因了这些劳什子急出一身病来。所以早则明年春天，迟则秋天。纵然姑娘想留这里，林家亦必有人来接的。”

改自第五十七回 《慧紫鹃情辞试忙玉 慈姨妈爱语慰痴颦》

                汤公馆：曾经的那些人、那些事（四）

资料来源、整理、提供/陈建伟  编辑/马艳梅

陈建伟简介：

资深策划人，社会活动家，刊物主编，资深文案。从事影视宣传、剧本创意、企业策划；曾任普臣、凯达等房地产公司副总及辽宁新大地集团副总、金昊集团企业首席策划。现为汤公馆食府企划总监，担任台州商会副秘书长，天台商会副秘书长。

追根溯源：汤公馆是公馆，不是别墅 

不知什么时候，汤公馆被莫名其妙的冠以别墅之称，被误传为是“汤玉麟别墅”。那么汤公馆到底是别墅还是公馆？首先，还是让我们了解一下什么是别墅吧。“别墅”这一名称是舶来品，也可以译成“庄园”、“城堡”，是一种带有诗意的田园住宅。别墅在国外的出现已经有很长的历史，按其所处的地理位置和功能的不同，又分为：山地别墅（包括森林别墅）、临水（江、湖、海）别墅、牧场（草原）别墅、庄园式别墅等。

    按照中国话来说，“墅”就是野外的房子，“别墅”就是另外的房子，也就是第二居所。真正说起来，中国最早的别墅是叫别业，所谓别的意思就是第二。在国外第一居所的房子叫做house，第二居所叫别墅(villa)，是居宅之外用来享受生活的居所，别墅是第二居所而非第一居所。追溯其起源，并没有一个明确的时间起始点。我国古代也很早就出现了别墅，大到帝王的行宫，将相的府邸，小的有富商巨贾地主乡绅的山庄、庄园。由此可见，别墅建在郊外，而不是城市中心。

    而“公馆者，公宫与公所为也”。一为诸侯的离宫别馆；二为诸侯的宫室；三为古时公家所建造的馆舍；四是大官或富家的住所。公馆也可引申为一些比较高级的住宅，勾画了一幅名仕生活的蓝图。

   从上述对别墅的解释来看，汤公馆为汤玉麟在沈阳的第一官邸，并无别墅之含义。而汤玉麟从来就未住过位于十纬路上的另一处汤公馆则是在九·一八之后才建好的，那时的汤玉麟早已离开沈阳。

在汤公馆的文物展示中有一张老地图，这张地图最终揭开了汤公馆定位上的这一谜团。这张有张学良亲笔题字的万分之一的沈阳地图，于汤公馆刚刚建成不久的1931年绘制出版。也许是由于当时热河省主席汤玉麟的势力所致，地图上还特别将汤公馆三个字用红色大字标出，并画上一个大大的圈。由此可见，汤公馆并非是别墅，而恰恰就是堂堂正正的公馆。

寻根后人：踏破铁鞋无觅处，不请自来汤家人

如今的汤公馆食府曾发起“寻找汤公馆身边的历史”活动找寻汤家后人，几经周折却毫无进展，山重水复疑无路之际，转机终于出现。

汤公馆主人汤玉麟曾孙汤宽义先生不请自来，姗姗来迟步入汤公馆——这正是踏破铁鞋无觅处，得来全不费工夫。

汤宽义出生在沈阳，家住皇姑区沙河子，著名冰雪派书画家。他说，从小父亲就经常把他叫到身边，“来来来，我和你说说你太爷汤二虎的事！”老人给他讲当年汤二虎如何在沙河子一带起事的故事，家中现在还有祖辈们留下的物件和照片。虽然，这些对真正汤家后代的他，却都不以为然。但是，官宦家族的基因倒让这位大师级的书画艺术家血液里流淌着与生俱来的霸气和豪迈。贵族的传承让他独僻蹊径，以他独有的笔墨技法，创造了他独到的关东山水画，尤其是对雪景的朴实画风。

众所熟知，汤玉麟在任十一师师长驻防丹东一带时，曾在丹东凤凰山进山路左侧巨石上题字“山高水长”，其字拙朴大方、丰满中颇具筋骨。时至今日，其后人汤宽义赠予汤公馆“山高水长 祖风宗情”八个大字，借以缅怀曾祖父。刚劲、古朴、大气的书法中不难看出汤宽义先生执着的人生历练。或许是汤家祖上的血脉相通，或许是上辈人的心灵感应。谁能想到，冥冥中汤氏后人继承下来汤氏书法真可谓磅礴大气，妙笔生花，且青出于蓝。正所谓，两个“高山流水”，相近百年，千秋各执。从一脉相承中，我们感受到行间字里那种与生俱来的祖风豪情和内在个性张扬的神来魂魄。

历史记忆：汤公馆曾经是高岗楼 

    在沈阳，路人皆知汤公馆，却很少有人知道汤公馆其中之奥秘——现在已经很少有人知道这里曾经是东北王高岗的家。正如沈阳有两个汤公馆一样，沈阳也有两个“高岗楼”，而这鲜为人知的第一个“高岗楼”原来就是现在的汤公馆。

说来话长，1948年，沈阳刚刚解放不久，作为中共中央东北局书记、东北军区司令员兼政治委员的高岗一家从哈尔滨迁至沈阳，多方选址，搬进了这座欧式豪华小洋楼，一直住到1953年才离开汤公馆，去了北京。

在东北局工作期间，高岗一身三任成为东北地区的绝对权威。当时全国六个中央局、六个大区，除了东北之外都是党政军分开，至少两人搭档。唯有东北局例外，东北局书记、东北军区司令员、东北军区政委三副担子均由高岗一人挑。高岗楼也由此成为东北王繁忙的办公、生活、休闲之所。

    当时，每到周六，政府各部都举办舞会，高岗楼更不用说了。“到这里来跳舞的人除了部里几个女同志外，还特别邀请鲁艺文工团的漂亮女舞蹈演员”，经常来跳舞的时任东北局宣传部部长秘书的李恕老人回忆起来历历在目“由东北局安排、发证，才能进汤公馆跳舞。”

    如果说，高岗楼是个谜的话，那么离现实更远的汤公馆就更是让人难以琢磨的一个谜了，两个住在这里又备受争议的历史人物——热河省主席汤二虎和东北人民政府主席高大麻子冥冥之中又有多少相同与不同啊……

历史揭秘：张学思建立功勋之处

　　1948年11月2日，解放军正式进驻沈阳，也宣告了这座东北重镇的解放和复苏。与沈阳解放有着特别渊源的人物也曾住在汤公馆。他就是辽东省第一任省政府主席、辽宁军区司令员、海军参谋长、张作霖的第四个儿子、张学良同父异母的弟弟——张学思。他为沈阳解放做了重要的前期准备工作。

　　在沈河区北三经街的汤公馆食府是沈阳最高档的餐厅之一，这个被大块玻璃笼罩起来的豪华餐厅，让人们很难把她和沈阳解放联系在一起。然而，张学思在东北局工作期间，曾经住在这里。

　　1945年9月18日，首次东北局扩大会议在大帅府召开。由彭真、陈云、伍修权、吕正操、张学思等我党高级干部组成的东北局班子正式宣告成立。东北局先在张氏帅府办公了28天，可出人意料的是，张学思却表示自己不想住进大帅府。张学思当时称：这是大哥（张学良）的家，大哥不在家，自己不要跟着在这里，更因为自己是一名共产党人，应该与旧军阀脱离关系。

    考虑到张学思的个人情感等因素以及当时的军事需要，彭真等领导同志从1945年10月起，将东北局办公地点从大帅府迁往汤玉麟公馆。此后，张学思担任了辽东省政府首任主席，他把自己的工作重心放在了为部队取得更多的武器装备上。

    当年，苏军进驻审议后，控制着工厂、车站、仓库等，我党随着苏军进入东北后，本来准备接缴日械时，却因为“名不正言不顺”面临困境。在1945年下半年，解放军部队已经有13万余人进入东北，很多都是乘船或者徒步轻装上阵，只有三四万人携带枪支，军械严重不足。面对这样焦灼局面，时任辽东省政府主席的张学思万分焦急。这是一个来自张学思等将领的大胆想法冒了出来：以“抢”的方式来接缴武器。

    在此后的几个月内，我党军队每次在接缴关东军军械库时，都会事先与苏军打好招呼“防空枪”，制造一个抢劫的假现场，然后将军械从仓库运出，转给部队使用。张学思经常会秘密命令以连为单位的部队对军械库进行接缴。苏家屯、皇姑、大东等军械库都是在这一时期被我军顺利接缴的，一次就有数万支步枪和数百挺机关枪给我军进行装备，而国民党对此也没有办法。

    1946年，解放军被迫从沈阳等大城市退出，但日本关东军留下的军械基本都被我军手脚，并装备部队，为我军日后发展100多万东北部队提供了强有力的保障。由于措施得力，张学思被任命为东北行政委员会副主席兼辽东办事处主任，这位于出身军阀家庭的军人登上了新的政治高峰。沈阳解放前夕，张学思又回到了沈阳城，为东北解放战争做物资和战略准备。事实上，张学思31号就进来了，那时沈阳还没解放，11月2号正式解放，30号左右，解放军不少都进来了。

    在1945年到1948年的东北解放战争中，张学思发展军力，使东北野战军不仅有了枪支弹药，更有了坦克、火炮等重型武器装备，而对于机械理论和现代海路空战争恩的理解，更为他日后成为海军参谋长奠定了基础。

传奇故事：“汤大虎”与“大虎山”的由来

    大虎山，在辽宁省黑山县，原名打虎山，后更名为大虎山。为什么一字之差，却留下那么多的传说呢？有人曾经进行过考证，传说有五。

    版本之一：虎山是个小县城，它座落在辽西走廊的咽喉之地。因为当地的一座山峰远远的看上去状似虎头而得名。(大虎山是一个有传说的小镇。它背倚一座海拔三百多米的小山，那个小山卧似一个猛虎。)

    版本之二：唐朝薛礼征东时路过此地，在这里曾打死过一只吊睛白额大虫，名震寰宇，为此才将此地取名打虎山。难怪小时候就听奶奶说过这“大虎山”原来就叫“打虎山”，因为古时候在那山上有一只老虎……

    版本之三：当地人都把大虎山叫打虎山，或许是由于辽西地方话的发音愣是把“大虎山”念成了“打虎山”。

   版本之四：相传以前东北霸主张作霖座专列经过这里的时候，看到此山，问他的属下，这是什么地方。当属下告诉他，此地是打虎山的时候，他不禁勃然大怒。“奶奶个熊(这应该是汤玉麟的口头语，张作霖应该是：妈了个巴子)，我就是一只老虎，岂有打我之理，这地方以后改叫作大虎山吧！”就这样大虎山流传开来。

    版本之五：那是大军阀张作霖统治东北时期，东北军有个将领名字中有个虎字。一次他率军驻扎在大虎山，偶然得知“打虎山”，很生气。地方各界震动，大家一商议，这山就改名虎山了。

    那么，大虎山与汤公馆的主人汤玉麟（汤大虎）又有什么关联？

    孰不知，汤玉麟属虎，外号汤大虎、汤二虎。他当上热河省督军兼省长，即已为“王”，则不能是“凡人”了，便自诩为“虎星”转世（天上黑虎星下界托生的）；“打虎山”地名与自己的星命相克，遂下令把“打虎山”改为“大虎山”。

    我们还是看看祝璋先生的一段回忆：我父亲祝华亭和汤玉麟（汤二虎）的三弟是盟兄弟，我父便当上了汤玉麟的参谋长。在热河与汤家的关系处得好。我父亲也精明强干，干过几次颇为露睑风光的事。一次是汤玉麟派我父亲为张作霖拜寿，使张大帅非常满意。另一次是将奉（奉天）山（山海关）线中间的打虎山改为大虎山。我父亲对汤玉麟说：“谁都知您督军叫‘汤二虎’（汤大虎），而黑山县附近的一个车站又叫‘打虎山’，这不是犯忌讳了吗？应当改成‘大虎山’”。汤玉麟一听额首称赞。

    随着历史的沿革，久而久之，人们把“打虎山”叫成了“大虎山”，传承至今。究竟这几种说法何对何错，各位看官，您说呢？

    我们对汤公馆的探索已是尾声，在这座充满历史传奇的古建筑中，我们看到的不仅仅是汤玉麟的传奇人生，更是沈阳这座古城的坎坷历史和社会变迁。常常说，古建筑是一杯浓郁芬芳的茶，在茶叶的激荡沉浮中而更富韵味、口齿留香。汤公馆既存留着汤二虎骁勇善战的霸气，又散发着天下唯我的气势，那是征战沙场时舍我其谁的骄傲；汤玉麟在历史的洪涛巨浪中渐行渐远之后，汤公馆又见证了伟大的东北解放战争和东北全境解放初那一段共产党和人民政权所经历的风风雨雨，这就是汤公馆的灵魂。（连载完）

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提要：随着10月第二轮调控政策落地后，政策一步步收紧，一向以健康平稳著称的沈阳房产市场也显现出“隐性退房潮”。如今楼市调控是否见效，沈阳也相继出台了一些调控新政，目前遵循“认贷不认房”的原则，而且对于二套房、三套房的认定却有了较严格的评判标准，在银行与公积金各种政策下，许多原来可行的购房方案，突然遇到众多阻力，无法成行，极其“意外”地成为调控政策的“受伤者”。对此，新浪房产频道和《地产观察》对沈阳楼市“隐性退房”和“公积金贷款”等进行了调查。

随着10月第二轮调控政策落地后，政策一步步收紧，一向以健康平稳著称的沈阳房产市场也显现出“隐性退房潮”。如今房产二轮调控已满月，沈阳遵循“认贷不认房”的原则，而且对于二套房、三套房的认定却有了较严格的评判标准，在银行与公积金各种政策下，许多原来可行的购房方案，突然遇到众多阻力，无法成行，极其“意外”地成为调控政策的“受伤者”。

新政引发“隐性”退房潮

最近国家又相继出台的新调控政策，例如：“家庭第三套房停贷”、“上调首付比例”、“外地人停办贷款”、“契税上调”、“利率上调”、地方的“限购令”、“加息”等等。首付比例的提高，以及贷款优惠利率幅度的减少，使得首次购房成本增加。这对诸多刚性需求来说，要留意购房自有资金的比例。国家五部委出台的五项措施中，就对首付比例重新做出了调整，规定：对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上。而在这之前，对于首次购买普通住房的，其首付比例为20%。新政导致最近新开盘楼盘的部分购房者开始出现集体弃购。据了解，和平区长白岛某知名楼盘和大东区中街附近某商业地产楼盘都出现了退房、退订、退认购的现象。退房比例大概在开盘户数的10%-15%之间。

据了解，大多数退房者是因为9月30日开始，沈阳各家银行开始统一执行的新政——在沈外地户口人员在沈买房做按揭，必须缴纳养老保险或所得税满一年以上，不能提供相关证明的不予办理商业贷款；就算可以提供相关证明，个别银行还让购房者增加首付款比例，上调贷款利率。2010上半年，外地购房者在沈阳楼市的成交量中所占比例超过40%，业界人士担心沈阳楼市四季度的成交量会因此而大打折扣。

一次性提公积金就算一套

　　家住沈阳市于洪新城的刘女士对于自己被判定为“第三套”十分不解。据了解，刘女士有一套一次性付款的商品房以及一套商业贷款的商品房，由于种种原因，刘女士用全款付款的房证一次性提取公积金后将该房子卖掉，刘女士原以为自己再买房的应该是“二套”，可是当她申请贷款买房时却被告知已无法贷款。刘女士说：“因为听说公积金可以凭房证一次性提取，我就提了，没想到现在房子已经卖了，却不能再贷款买房了。”

　　我们以购房者的身份咨询了沈阳住房公积金管理处，得到的答案是，“如果您已经一次性提取过公积金，证明您已有一套房，我们只能查出您是否提取过公积金以及是否有贷款记录，对于您的房子是否已卖掉，我们无法查到。”

与父母共有产权“被三套”

　　相比刘女士的经历来讲，陈先生的“第三套”理由更为让他不解。据了解，陈先生是家中独子，陈先生父母在2002年、2008年分别贷款购房，均在房产证中加上了陈先生的名字。如今陈先生打算和女友再共同贷款买房结婚，却被银行贷款以“三套房贷”为由拒之门外。陈先生告诉笔者：“当初据说共有产权可以在继承时少缴费用，并且可以帮父母分担取暖费，所以当初我只是象征性的贷了几万元，没想到现在自己购房被算作‘第三套’。”

商贷未还清不能用公积金贷款

　　2006年，赵先生和他妻子在和平区用商业贷款购买过一套房产，如今，赵先生为照顾年迈的父母方便些，想在家附近再买套房子。因为他和他的妻子一个月公积金加起来有3000多，他们打算买房用公积金贷款时却被以“贷款未还清”为由退回。

　　沈阳公积金管理中心工作人员介绍，沈阳目前已停止对二套房公积金贷款的发放，只要有贷款未还清，就不能再用公积金贷款。

　　业内人士坦言，现在各家银行的房贷口子都收得很紧，主要是因为国家对二套房、三套房的政策由原来的不明朗变得明朗，在操作空间上“已没有擦边球可打”。

结语：控制投机购房没错，但同时应充分考虑对真正刚性需求的有效保护

9月底，国家有关部门再次出台五项举措，分别从信贷、税收、土地等方面提出更严厉措施，同时对地方政府提出了更明确要求，新一轮房地产调控再度升级。而结合各地区的具体实施细则发现，对于购房者来说，特别是对于有“刚需”的购房者来说，其住房消费方式等多个方面都会随之产生不同的变化。由于实施“限购政策”，以及信贷政策的收紧，这就要求购房者珍惜不多的购房机会，并且要根据政策进行灵活的调整。虽然说“限购令”和贷款等政策只是一条临时性政策，但其执行时间到底有多长，目前还不得而知。

可以说“限购令”的出台主要是用来限制投机性需求，由此看来，即使未来房价稳定了下来，但为了防止投机性需求死灰复燃，这项政策也会一直执行下去。

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