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二手房按揭如何办理

    申请二手房贷款要求上市交易的房屋产权明晰，房龄一般不超过15年，有房产证（及土地证）。到银行申请二手房贷款时需要带哪些材料。
如何办理？
一、借款人申请贷款首先应该填写《银行个人住房借款申请表》，特别应注明用途。表填好之后借款人还应该提供以下材料：
1.身份证件（居民身份证、户口本或其他有效居留证件）原件及复印件；
2.贷款人认可部门出具的借款人经济收入或职业证明；
3.有配偶借款人需提供夫妻关系证明；
4.房地产主管部门和银行认可的房地产评估机构出具的交易房屋评估报告，用来证明房屋真实价格，这是你可以贷多少钱的依据。

二、针对二手房贷款借款人除了符合银行规定的条件外，还应做一些材料的准备：
1.有一个存折，存入不低于所购房屋评估价值或房屋交易价格40％款项的；因为二手房贷款时要求借款人自己准备所购房价的40％。
2.房地产管理部门的交易批准书和符合规定的住房交易合同或协议书；

3.房屋所有权证（土地使用权证）正本和复印件。
4.房屋有多个产权共有人的，需要出具所购住房共有产权人同意抵押的证明文件。

三、银行能够发放贷款的多少主要取决于抵押物的评估价值。贷款额度一般不超过抵押物评估值或实际购房价的60％，这二者以较低额为准。

四、评估费用一般可以直接把要买的二手房抵押给银行，这房子值多少钱是由银行认可的房地产评估机构评估，房价100万以内收5‰的评估手续费，由贷款申请人承担。

五、抵押物财产保险二手房要求办理抵押物财产保险，抵押财产的保险额可按二手房贷款本息合计金额计算，但最高不超过抵押物评估值或实际购房价，这两个价钱之中哪个低就以哪个为准。在发放二手房贷款前，必须和银行的信贷员一起到有关的房地产交易中心办妥抵押登记手续，办完后房地产交易中心会发一个《房地产他项权利证书》由银行来保管。在银行取得房地产权证复印件和房地产他项权利证书后将贷款直接划转存入银行认可的卖房人帐户中。二手房贷款期限最长20年。贷款利率按照个人住房商业性贷款利率执行。现在的标准是：五年以下（含五年）是4.77％，五年以上是5.04％。这个利率每年也都有一些变化。

【企业及个体户贷款】个人授信解围企业贷款

    三十六计里，将这一计总结为一句话：共敌不如分敌，敌阳不如敌阴。用今天的大白话来说，在对敌作战时，攻打集中的敌人，不如设法分散后再打；先打击气势旺盛的敌人，不如后打击气势旺盛的敌人。也就是说，敌人势头越强大，就需要躲冲击；而对于弱小的敌人，应该抓住时机消灭。
    说到底，这一计策的核心理念就是学会避实就虚，攻打敌人要害；用哲学的观点来解释，则是“抓住主要矛盾”。

    在企业贷款融资过程中，围魏救赵这样的计谋同样适用。对于一些条件不成熟的中小企业来说，经常碰到流动资金紧缺的状况，如何解决确实是一大难题。
    许多中小企业在没有固定资产的情况下，会想到申请信用贷款。但是，企业信用贷款也需要企业具备一定的条件，比如说成立的年限、企业盈利情况等。这些硬性的规定往往挡住了多处中小企业的贷款融资路，甚至因为缺乏资金支持，而面临破产倒闭。
    这时候，我们就该想想如何“避实就虚”了。俗语说，条条大道通罗马，既然以企业名义申请贷款如此困难，我们何不理智一点，绕道而行呢？虽然企业资质不符合申请条件，但是许多中小企业主的个人资质却非常的好，如果转换一下思维，以个人名义来申请贷款，用于企业经营，既可获得资金，又享受到个人贷款的便捷，起不是一个两全其美的好办法。

    在一些现实的贷款案例中，专业人士一般会建议中小企业主以自己的房产作为抵押，向银行申请办理三十六计里，将这一计总结为一句话：共敌不如分敌，敌阳不如敌阴。用今天的大白话来说，在对敌作战时，攻打集中的敌人，不如设法分散后再打；先打击气势旺盛的敌人，不如后打击气势旺盛的敌人。也就是说，敌人势头越强大，就需要躲冲击；而对于弱小的敌人，应该抓住时机消灭。
    说到底，这一计策的核心理念就是学会避实就虚，攻打敌人要害；用哲学的观点来解释，则是“抓住主要矛盾”。
    在企业贷款融资过程中，围魏救赵这样的计谋同样适用。对于一些条件不成熟的中小企业来说，经常碰到流动资金紧缺的状况，如何解决确实是一大难题。

    许多中小企业在没有固定资产的情况下，会想到申请信用贷款。但是，企业信用贷款也需要企业具备一定的条件，比如说成立的年限、企业盈利情况等。这些硬性的规定往往挡住了多处中小企业的贷款融资路，甚至因为缺乏资金支持，而面临破产倒闭。
    这时候，我们就该想想如何“避实就虚”了。俗语说，条条大道通罗马，既然以企业名义申请贷款如此困难，我们何不理智一点，绕道而行呢？虽然企业资质不符合申请条件，但是许多中小企业主的个人资质却非常的好，如果转换一下思维，以个人名义来申请贷款，用于企业经营，既可获得资金，又享受到个人贷款的便捷，起不是一个两全其美的好办法。
    在一些现实的贷款案例中，专业人士一般会建议中小企业主以自己的房产作为抵押，向银行申请办理

【汽车贷款】汽车贷款申请的途径流程

一、 向银行申请：
如果现在你想向银行申请车贷，首先银行会给你份表格，你按照上面的内容填写资料，银行会对你填写的资料进行初审和复审，如果你的条件符合银行的规定，那么就与银行签订合同，交付首付款（一般一手车首付款不低于30%，当然各家银行的规定不同）。
如果您个人申请贷款需要提供：

1、贷款申请书；2、有效身份证件；3、职业和收入证明以及家庭基本状况；

4、购车协议或合同；5、担保所需的证明或文件；6、贷款人规定的其他资料。
如果是具有法人资格的企业、事业单位，需要提供：

1、贷款申请书；2、企业法人营业执照或事业法人执照，法人代码证，法定代表人的证明文件；

3、人民银行颁发的《贷款证》；4、经会计(审计)师事务所审计的上一年度的财务报告及上一个月的资产负债表、损益表和现金流量表；5、与贷款人指定的经销商签订的购车合同或协议；

6、抵押物、质物清单和有处分权同意抵押、质押的证明。抵押物还须提交所有权或使用权证书、估价、保险文件，质物还须提供权利证明文件，保证人同意保证的文件；

7、贷款人规定的其他条件。
最后就提车，办理售后手续就可以了。您要按照合同签订的方式按期还款。

二、向汽车金融公司申请
到经销商，经销商会向您提供汽车消费贷款购车须知、购车常识、汽车消费贷款实际操作问答、车辆价格明细表、消费贷款购车费用明细表、汽车分期付款销售计算表、客户个人资料明细表和客户登记表等。当您决定通过汽车金融公司申请车贷时，需要填写消费贷款购车初、复审意见表，消费贷款购车申请表等。经销商对您的消费贷款购车进行初步的资格审查并签署意见。并由银行进行初审和复审，如果都通过了，经销商会与您签订购车合同书，通知您交付首期购车款，并为您办理银行户头和银行信用卡，你需要填写车辆验收交接单。
经销商会与您办理抵押登记手续及各类保险、公证，在对合同协议进行公证时，需要填写经济事务公证申请表、公证处接洽笔录等。办理保险时，需要填写汽车保险投保单、汽车分期付款售车信用保险或保证保险投保单及其问询表，需要为保险公司准备相关的客户文件。　
上述程序履行完以后，银行将贷款划拨经销商。经销商协助为车辆申领牌照，并将车辆交由您使用。经销商应留下购车发票、车辆购置附加费发票、车辆合格证以及车辆行驶证复印件等。

“瞒天过海”之贷款策略：

利用低成本优势票据融资取代短期贷款

    在企业贷款中，票据融资多指票据贴现，意思就是企业将手中持有的银行承兑汇票或者商业承兑汇票，转让给银行，银行根据贴现利率，扣除一定的利息，将剩余资金付给企业的一种融资方式。
    严格来说，票据融资不是一种贷款方式，但由于其相对较低的利率，具有低成本的优势，对有贷款融资需求的企业具有重大的吸引力。
    不过，在银行的信贷统计数据中，票据融资是算在其中的。今年1月和2月银行信贷增量达到1.62亿元、1.07亿元，增幅之令人震惊；但更令人吃惊的是，据披露票据融资占了银行信贷增量的一大部分。一些业内人士表示，企业之所以如此青睐票据融资，是因为利率相对短期贷款利率低得多。
    在这种背景下，利用票据融资的低成本优势融资，颇有“瞒天过海”的意味，可谓多数企业短期融资的策略之一。然而，由于银行承兑汇票和商业承兑汇票的期限不超过6个月，“瞒天过海”之术虽然实用，但它只能解决企业一时之需，并不具备持续性。
    马克思主义哲学教导我们具体问题具体分析；孙子兵法告诉我们面对问题，要个个击破，那么对于各式各样的企业贷款问题，我们也需要深入其中，逐一破解。这一期的计法解秘到这里暂告一段落，下次我们接着谈企业贷款融资第二计“围魏救赵”。

什么是贷款展期

    贷款展期是指贷款人在向贷款银行申请并获得批准的情况下，延期偿还贷款的行为。
    贷款到期不能归还，经批准办理延长归还时间的手续。贷款到期就要归还，是企业必须遵守的信用原则，也是银行加速信贷资金周转的前提条件。如企业遇有特殊情况，确实无法按期还款时，应提出申请，说明情况，经银行审查同意后，可延长还款时间，但需办理转期手续，否则按逾期贷款处理。
    一般情况下，提前30个工作日向贷款银行申请展期。贷款展期不得低于原贷款条件：短期贷款展期不得超过原贷款期限；中期贷款展期不得超过原贷款期限的一半；长期贷款展期最长不得超过3年。

【个人信用贷款】什么是信用贷款

    信用贷款是指以借款人的信誉发放的贷款， 借款人不需要提供担保。其特征就是债务人无需提供抵押品或第三方担保仅凭自己的信誉就能取得贷款，并以借款人信用程度作为还款保证的。
    信用贷款是中国银行长期以来的主要放款方式。由于这种贷款方式风险较大，一般要对借款方的经济效益、经营管理水平、发展前景等情况进行详细的考察，以降低风险。主要适用于经工商行政管理机关核准登记的企（事）业法人、其他经济组织、个体工商户，并符合《贷款通则》和银行规定的要求。

【企业及个体户贷款】什么是贷款卡

    贷款卡是中国人民银行发给注册地借款人的磁卡条，是借款人凭以向银行申请办理信贷业务的资格证明。取得贷款卡并不意味客户能马上获得银行贷款，关键看企业的资信状况是否满足贷款银行的要求。所以，银行批准给您放贷的时候，您必须持有企业的贷款卡，所以在贷款申请阶段，请您提前做好准备，去公司注册地当地的中国人民银行办理。
贷款卡被称为是“企业贷款的身份证”，也就是说，在企业申请贷款时，贷款卡是必须要提交的申请资料之一，没有贷款卡，企业无法申请贷款。

【房屋贷款】什么是置换式房贷

    置换式住房贷款是指对全额付款购买商品住房，取得房屋所有权证书不超过2年的自然人客户，因需清偿购房所负债务而发放的贷款。对购房人来说，一次性付款购买住房后，感觉经济压力太大，将有机会重新获得住房贷款。
    如果申请人购买的是一手房，则贷款总量以办房产证时的原始契税票据为准，如果是二手房的，则参考交易价和评估价，取两者的最低价为准。一般情况下，最高的贷款成数是七成，最长贷款年限为30年，贷款利率与普通个人住房贷款执行相同标准。与个人住房贷款利率相同，也是30年分期偿还、执行个人住房贷款利率。

【创业贷款】如何选择创业项目

初次涉足商海的人到处都找不到项目，好象自己下海晚了，什么发财机会都给别人占了；对已经做了几年生意的人他则处处看到赚钱机会，都恨自己精力不济、财力有限做不开。这两者的差异根本上在于对市场了解的深度，只要仔仔细细去熟悉市场、调查市场、研究市场，不愁没有做生意的机会，所谓“留心处处皆商机”。
　　对创业人士选择项目，我们提出如下建议：
　　一要拓宽选择项目的渠道，对一般的创业者来说，可以从互联网络、图书馆、电话号码黄页、财经图书、贸易出版物、朋友和熟人、竞争对手、投资贸易洽谈会？展览会、博览会、工商协会、研究机构、专利部门、经销商和批发商、政府有关部门、房地产经纪人获得项目信息。另外从竞争对手、与一些企业家接触受到启发、旅游考察、小企业管理课程和创业讲座得到独一无二的项目信息,通过从改进现有产品和服务、客户抱怨中更加获得原创性的思路。

　　二是要有正确和先进的项目理念，人们都知道“不熟不做”的道理，选择的项目与自己过去的从业经验、技能、特长和兴趣爱好越吻合，则越有内在和持久的动力，成功可能性越大。选择项目的眼界着眼宏观是大机会、中观是中机会、微观是小机会。在行业的景气上不要盲目跟风,进入热门生意的不见得人人赚钱，走点冷门可能反而好做，要记住“只有不景气的行业,没有不景气的企业”。

　　三是创业项目多多少少都要一点创新或者独特的新意。对投资在几万或者十几万的项目，我们不主张上革命性或者全新的项目，这样做的话市场推广的难度非常大，风险非常高。事实上华人企业家大都在项目上进行国际水平跟踪性、局部性的改良。小生意最好把现有各个领域先进性的东西组合到自己的项目中来，走“组合创新”的道路。四是当项目信息扑面而来的时候，不要任何一个项目都舍不得丢弃，要建立一套项目筛选机制，有项目评估的程序和评价指标体系。

　　一般主要根据项目是否符合个人兴趣、投资额、投资回报水平、行业前景与市场潜力大小、经营场所要求、市场准入、需要的员工技能、需要的人际关系资源、上下游业务渠道控制能力确定。选择项目不能毕其功于一役，心里太着急。应该用更理性态度用相当一定时间选择可以经营几年甚至毕生经营的项目。

【创业贷款】三招就让你获得创业贷款 

【第一招】银行贷款
　　具有经营能力或已经从事生产经营活动的个人，因创业或再创业提出资金需求申请，经银行认可有效担保后而发放的一种专项贷款。符合条件的借款人，根据个人的资源状况和偿还能力，最高可获得单笔50万元的贷款支持;对创业达一定规模或成为再就业明星的人员，还可提出更高额度的贷款申请。创业贷款的期限一般为1年，最长不超过3年。为了支持下岗职工创业，创业贷款的利率还可以按人民银行规定的同档次利率下浮20%，许多地区推出的下岗失业人员创业贷款还可享受60%的政府贴息。

【第二招】商业抵押贷款
　　目前，银行对外办理的许多个人贷款，只要抵押手续符合要求，银行就不会问贷款用途。需要创业的人，可以灵活地将个人消费贷款用于创业。抵押贷款金额一般不超过抵押物评估价的70%，贷款最高限额为30万元。如果创业需要购置沿街商业房，可以用拟购房子作抵押，向银行申请商用房贷款，贷款金额一般不超过拟购商业用房评估价值的60%，贷款期限最长不超过10年。因创业需要购置轿车、卡车、客车、微型车以及进行出租车营运的借款人，还可以办理汽车消费贷款，此贷款一般不超过购车款的80%，贷款期限最长不超过5年。

【第三招】保证贷款
　　如果你没有存单、国债，也没有保单，但你的妻子或父母有一份稳定的收入，那么这也能成为绝好的信贷资源。当前银行对高收入阶层情有独钟，律师、医生、公务员、事业单位员工以及金融行业人员均被列为信用贷款的优待对象，这些行业的从业人员只需找一到两个同事担保，就可以在工行、建行等金融机构获得10万元左右的保证贷款。而且，这种贷款不用办理任何抵押、评估手续。如果你有这样的亲属，可以以他的名义办理贷款，在准备好各种材料的情况下，当天即能获得创业资金。