接受新浪乐居采访记录2010/10/12

提要：9月29日，中国房地产市场第二轮调控新政正式拉开帷幕，“限贷令”、“限购令”、提高首付比例等举措一个接一个，步步紧逼。在国家相关部门发文对各地细则出台的“督促”之下，金秋10月的重庆是否也会迎来严厉的调控细则？即将到来的秋交会是否将受影响“未火先冷”？

9月29日，中国房地产市场第二轮调控新政正式拉开帷幕，“限贷令”、“限购令”、提高首付比例等举措一个接一个，步步紧逼。在国家相关部门发文对各地细则出台的“督促”之下，金秋10月的重庆是否也会迎来严厉的调控细则？即将到来的秋交会是否将受影响“未火先冷”？为此，新浪乐居独家连线重庆多家房企营销人。今日，Kevin接受新浪乐居专访发表看法。

调控政策只意会，并无杀伤力

Kevin在接

《一起看流星雨》续集5月11日在深圳东部华侨城杀青 

由湖南卫视拍摄的《一起去看流星雨》成为2009年那个夏天最清新的一道荧屏风景线。无论少女少男，少妇，大妈，都趋之若骛，创下《一起去看流星雨》开播全国收视率冠军的奇迹。作为流星雨的忠实粉丝，我欣喜获得最新消息，《一起看流星雨》续集5月11日在深圳东部华侨城举办隆重的关机仪式，这意味着这个夏天将继续圆我一个流星雨式浪漫爱情的梦，窝在沙发里，一边吃冰淇淋，一边看《一起看流星雨》续集的宅女日子，就要到来拉！！

十年前，台湾版的《流星花园》为我等平民百姓描绘了一个顶级富二代的青春爱情故事，这个美梦让很多当年还是学生妹的FANS，一做就是十年。如今《一起去看流星雨》刷新了我们对大陆顶级富二代爱情故事的想象，正生生不息地培养出新一代忠实FANS。

文/Kevin

已刊登2009年1、2月合刊《地产资讯回收站》一言堂VOICE

2008年对于中国房地产市场来是说无疑是颠覆性的一年，打破房价只涨不跌的神话。到年头，来年楼市无疑成为大家议论评说的热点，从不同的角度、不同的论据纷纷展望2009年楼市。潘11有些事不关己，放言中国商品房住宅市场将被保障性住房要挟；老任却从政府全力救市看到了春天的希望；易宪容却在购买力与房价之上死缠烂打……

但是值得提醒的，不同人评价市场的依据、角度甚至利益关系不同，产生了不同的结论。在我看过这么多篇有关2009年楼市预测文章发现一个通病，评价全国楼市的文章却反应是作者当地市场情况，而又有不少拿全国市场来定义各地方市场。出现以小论大或者以大论小的现象。这种观念是严重错误的市场言判方式。

文/Kevin

要谈2009年的楼市，得从2008年房地产市场的变化轨迹、根源以及发展趋势说起。2008年是房地产的拐点，房市由2007年的火热异常，转入2008年的观望与调整，金融危机的到来导致楼市的最后的急转直下。

回顾楼市的调整之路：随着2007年房贷新政出台，投资需求离场，首先从深圳、广州、重庆等城市开始，这些城市在07年4季度步入有价无市，成交量萎缩。从08年1季度之后，就开始各楼盘就竟相降价促销，价格体系开始崩溃。08年2季度，在传统旺季中的支持下，楼市略有回稳。但进入3季度，楼市反弹无力，形式很快再度恶化。进入四季度，传统的金9银10却成了加速下滑的起点，加速价格全面洗牌。

从城市调整特征看，广州、深圳是价格调整的先行者，北京

文/Kevin

08年岁末，关于回顾过去展望未来的话题突然多了起来，新浪抛出“盘点08展望09”的话题后，专家学者也是纷纷响应，一片风声水起，但是其观点与论据大相径庭，大同小异。因为在2008年一年逆境中的磨练与熏陶，“傻瓜地产人”也能对后市有个一知半解，09年楼市惨淡形势已经明朗，无论是“09年必跌论”还是“09年最佳买入时机”也好，其实都是一个观点——开发商的痛苦之日就是购房者的幸福之时。

作为地产人此时不应该是张牙舞爪，故意卖弄，更应该在摸索中反思，在教训中提升。

文/Kevin

2008年对于开发商来说过去的美好稍纵即逝。在惨淡的房地产市场环境下，开发商经过一年的折腾显得很虚弱，很多开发商已经皮包骨瘦。在这一路上许多经济学家、房地产专家、专业学者都三番五次的发起降价的倡导。并为开发商指明生死出路，降价才是开发商唯一的出路。铺天盖地的理由层出不穷，“房价虚高，超出普通百姓购买力”，“快速降价加速行业触底反弹，春天不远”。但是也许这些理论是具有一定的时效性的。

从现实的市场反应看，整体市场并未出现大规模的雪崩降价，更多的房地产企业是在寒

文/Kevin

一、重庆房地产需求市场判断：

随着“经济危机”影响力在需求市场扩散，后市客户观望心理更加严重，未来半年成交量将继续下滑，跌至低估，明年5月后可能出现小幅度反弹，但空间不大，整体平稳。

1、客户观望心理更加严重

2007年1-8月重庆需求市场受房地产行业自身调整以及全国一线市场价格波动的影响，导致市场进入观望状态，影响因素为行业调整，担心房价下跌。

但是，9月后，随着经济危机在购房者心里传播以及沿海企业的倒闭，尤其是到了10月，客户观望心里升级，从销售现场与郊县客户反应，目前更多客户是认定房价在经济危机的影响特定

文/Kevin

十一到底是否适合买房，是购房者一直在观望犹豫的问题。正是如此，我劝你十一不适合买房。从整体市场形势看，虽然时至传统旺季，然而“金九银十”只是开发商的单相思，购买者冷眼观望，无动于衷。十一是开发商促销的好时节，但是并不是购房的最好时期。由于国家政策没有松动的迹象，购房者观望心理仍然严重，房地产行业冬天的最严酷的阶段可能仍未到来。

开发商还未到生死攸关时

房地产行业的萧条，企业首先面临资金窘迫，而首先暴露资金问题的企业主要集中在那些大型快速扩张的房地产企业，由于06年至07年投资与开发规模增加，囤积的土地储备面积较多，目前市场销售受阻后，首先暴露出资金命脉问题。

图文/Kevin

“金九银十”楼市的繁荣景象在2008年里已不复存在，开发商翘首期盼的黄金季节，变成了水深火热的价格战场。在重庆，在这个“动荡不安”的岁月里，楼市吹响了价格触底的号角。翻开报纸，打开房地产网站，全是楼盘价格广告，楼市已经完全进入价格营销时代。

尤其是重庆，我们以重庆为实例看看，最近官方宣称“重庆楼市没有泡抹”的声音多了，地产企业价格喊到头的声音也多了。特别是最近地产龙头企业号称“价格一步降到底”、房屋“成本价格”销售、“逆市涨