俗语有言：风水轮流转。楼市里面“三十年河东，三十年河西”的事情也不少见，而且周期还要短得多。

    就在去年，被脱疆野马般的楼市宠坏了的卖家还得意洋洋地翘着二郎腿鼻孔朝天地出气，开发商卖一手楼是想提就提的海鲜价，业主卖二手楼也是越长越高的竹笋价，买家只能楚楚可怜、心急火燎地跟在后面追涨，生怕一不留神一觉醒来又要多掏几万块钱。卖方市场的结果，是让广州楼市的词典从此多了两个值得铭记的新名词，一个是“实收”，一个是“反价”。

    物极必反。既然大家都承认市场有一双看不见的手，买卖双方的平衡被打破之后，就必然会有力量出来纠正这个过于偏袒卖方的市场。这股力量，可能来自忧心忡忡的行政，可能来自拨乱反正的市场，也有可能是双管齐下。

    于是，连续出招的宏观调控终于在9.27房贷新政后开始奏效了；于是，一路高升的楼价终于在把市场的购买力透支得差不多的时候难以为续了。狂热到让人害怕的楼市，居然突然间又冷得让人害怕。

    还好，这个时候曾经一直被外界盛

国庆黄金周楼市总结：

局部地区价格探底  现在开始入市时机增多

万众期待的国庆黄金周已落下帷幕，广州楼市年底的最后一场战役才刚刚打响。从黄金周楼市的表现来看，市场并没有出现某些人期待的“毕其功于一役”的全面热销情形，但也有楼盘依靠让人惊喜的价格或者准确的市场定位突出重围，而因为一手降价陷入僵局的二手楼市在这个黄金周弥漫着凝重的观望气氛，中介普遍反映不及往年的黄金周，一如平时的周末。

满堂红研究部认为，以远郊为代表的局部地区的一手楼价已经探底，但是由于市场的不平衡性，买卖双方的拉锯战很可能持续到明年年中，楼市只有在大部分区域的价格探底之后才有可能回稳。在调整的过程中，不断会有开发商和业主亮出自己的底牌，逐渐激活楼市的购买力。无论一、二手楼，由于楼市的购买力不是无限的，在同质化的产品中越是最后出牌越有可能陷入被动。而对于置业者来说，卖方不断亮出底牌的时期也是出手的良机，在短期调整、长期看好的楼市里，一味的等待不一定能等来更低的楼价，却有可能错失挑选价格实在的好房子的机会。

一手：价格突围直接有效 ，产品突围最考定

从去年9月30日房贷新政出台到现在已经过去了整整一年时间。在国家统计局刚刚公布的8月份的统计数据之中，广州房价引领全国70个大中城市跌势，近年来首次出现同比、环比双双下跌的情形。如果说在房贷新政出台之初大家对楼市拐点之说还有争议的话，今天已经没有人会否认这个命题。出乎意料的是，根据满堂红研究部对新政前后置业者购房付款方式的对比，广州楼市出现拐点的原因与房贷新政本身的影响并不大，主要原因在于一系列宏观调控政策的累积效应在经济大环境背景下的集中释放，而要使市场回归稳定，关键在于用性价比培养置业者的入市信心。

意料之外：新政后置业者贷款成数不减反增

房贷新政将第二套房的首付款比例提高至四成，按照正常的逻辑，这会限制多次置业者从银行贷款的比例，从而降低贷款成数的平均值。然而，出乎意料的是，根据满堂红研究部的调研数据，房贷新政之前贷款买房的置业者的平均贷款成数一直稳定在5.9成左右，而这一数据在房贷新政实施后不低反高，增至6.2成以上。由此可见，由于之前贷款买房的置业者的平均首付比例已经超过四成，房贷新政关于首付款的新规定对大多数的置业者都影

自9月16日起，央行下调1年期人民币贷款基准利率0.27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整，存款基准利率保持不变。与此同时，央行下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。

满堂红研究部认为，央行四年来首次下调贷款利率对宏观经济发出了积极的刺激信号，与之前八部委对民营企业的调研以及中央针对中小企业出台的六项利好措施一脉相承，但是由于本次下调贷款基准利率的原则是“短期多调、长期少调”，对市民多数为中长期贷款的住房贷款的利好非常有限，其意义主要在于打破了购房者房贷利息只升不降的担忧，有利于购房者信心的恢复。此外，仅仅下调中小金融机构人民币存款准备金率1个百分点对普遍缺钱的房地产行业只是杯水车薪，不会改变目前开发商资金链偏紧的状况，“金九银十”开发商房价打折促销仍将继续。总的来看，央行降息对楼市有一定的积极意义，但难改调整大势。

打破购房贷款利息只升不降的担忧

根据计算，以目前楼市较为普遍的30万元20年期的商业贷款为例，降息前的月供为2264.36元，降息后的月供为2250.

    当墙壁上的挂历翻到了9月份，我们再来回顾去年9.27新政到现在差不多整整一年的时间，市场显然已经度过了最坏的时候。我们都知道，无论一、二手楼市，现在都已经走出了年初每个月只有二、三十万平方米成交的低估，在6月份和7月份，广州一手楼市的成交量已经回到了60万平方米以上，二手楼市也达到了40万平方米以上，这在市场调整期是一个可以让大家都相对满意的数据。但是，无论这些令人振奋的数据是昙花一现还是回暖的开始，有一些企业却很可能在这个关头支撑不下去了，特别是二手中介这个行业的一些中小企业，由于他们没有大中介那样强的过冬能力，更谈不上一手开发商的周转能力，为了避免更大的损失只能选择在市场看到曙光之前关门。而从现在开始到明年的上半年，如果楼市的观望持久战继续下去，我们很可能看到有更多的一、二手公司在支撑不住现金流的消耗而无奈地退出竞争的行列，市场的格局也将因为这场大洗牌而重新书写。现在，市场交易的寒冬也许已经过去，行业洗牌的严冬却有可能刚刚开始。

    这并不是危言耸听。一个正在逐渐康复的病人如果因为没钱继续治疗

    2008年9月10日广州某报在《黄金周未到降价声已起》一文中称本人预言：“跌破去年一手住宅8735元/平方米的成交均价就在这一两个月。”——满堂红(中国)置业有限公司研究部高级研究主任肖文晓。

    在此特地澄清，该文引用的这一观点有误，本人在参加某专业论坛时并无类似表述。原话应是：“一手住宅成交均价同比下跌的情况很可能在最近一两个月就实现。”作出这一判断的依据是去年7-10月份广州楼价迅速从7000多元/平方米飙升至10000多元/平方米，其中9月份和10月份的一手住宅成交均价分别为9686元/平方米和11574元/平方米，而在今年随着市场调整的到来成交均价下滑，到7月份成交均价下降至9122元/平方米，因此从趋势来讲之前未曾见到的个别月份的价格同比下跌指日可待，特别是在今年第四季度。

    在年初以及年中对楼市的展望中，本人曾表示2008年的楼市尽管迎来了调整，但是由于楼价的下行与楼市上行时期陡峭的趋势线不同，是平缓下滑的，而且在下滑到市民可以接受的心理价位的时候市场就会稳定下来，因此预

二手楼市在经过了大半年的低迷之后，终于在6、7月份情况出现好转，连续两个月成交量达到了40万平方米以上，这一趋势在奥运会召开的8月份有所转弱但基本得以延续。根据满堂红的成交数据，8月份广州各区的二手住宅成交宗数尽管受奥运会以及一二手联动的影响普遍减少，但老城区逆市飘红，因此总体只减少了不到5%；此外，全市二手住宅成交均价在7253元/平方米左右，环比7月略微上升1.7%，主要是因为整体楼价水平较高的老城区二手房成交增多导致的成交结构变化，与楼价上升是不同的概念。  

奥运期间高档住宅难卖

奥运会期间，市民普遍呆在家里观看精彩赛事，因此看楼的欲望并不是很强烈，这在那些购房需求不是很迫切的高端置业者身上表现特别明显。满堂红丽江花园分行负责人介绍，奥运期间的二手看楼量减少了两成左右，继续看楼的主要是租房以及急着买房用的工薪阶层，相反虽然星河湾等高档楼盘有业主主动调低了放盘价，置业者还是普遍回复“过了奥运再说”，出手意愿不高。这一情况直到赛事过半的下半月才得到改善。同样的情况还出现在老城区，以荔湾区的成交为例

    如果说奥运会是全世界的运动健儿竞技争雄的大舞台，那么后奥运时代的9、10月份就是开发商打响销售大战的另一个奥运赛场。面对大约5万套一手新货的海量冲击，不仅一手楼市战云密布，已经与一手楼市高度联动的二手楼市也是风雨欲来，有关各方都在忐忑地等待曾有“金九银十”之称的楼市能否摘金夺银。

海量新增供应考验楼市承接力

    根据有关统计，“十·一”黄金周前后广州楼市将有近5万套的商品住宅入市，在楼市观望气氛笼罩不去、成交量低迷的当下，如此大规模的供应会产生怎样的冲击效应令人关注。

    对于一手楼市来说，开发商们都希望奥运后的自己的楼盘产品也能像奥运会上的运动健儿一样摘金夺银，期待置业者在大规模的市场供应下产生“羊群效应”，打破当前的观望气氛，但是要实现这一点颇有难度。从最近几个月的一手成交来看，排在成交榜前列的始终是郊区或者外围区域的低价大盘，包括市中心楼盘在内的各个楼盘无论人气还是销售业绩都很一般。“十·一”前后的海量新增市场供应连同上半年存货一起，将会使一手楼盘的竞争白热化，如果在

（三）新时期的机遇和挑战

在后奥运楼市思考的末章，不能不提的的还有最近公布的与未来广州房地产市场发展息息相关的《广州市住房建设规划（2008～2012）》。《规划》明确指出，在保证广州商品房供应满足需要的同时，未来5年广州市将建设10万套保障型住房，以稳定楼价。政府还首次明确了对房地产市场结构体系的各个组成部分的态度以及构成比例，提出广州采取政府主导建设保障型住房、政府调控普通商品住房市场和市场调节其他商品住房市场的办法，结合广州实际落实国家稳定住房价格的宏观调控措施。在整个规划中，保障型住房建设规模占整个规划建设总规模的12%左右；政府调控的普通商品住房根据中等收入阶层的实际需求确定，建设规模占58％左右；市场调节的其他商品住房用地供应采取公开出让，建设规模占30％左右。这意味着，今后广州房地产市场完全放开的部分只占30%左右。

窥一斑而见全豹，结合“90/70”等调控政策分析，不难发现政府对房地产市场的态度已经有了新的变化：从最早期的福利分房（没有商品房市场），到之前的“商品至上，保障体系缺失”（春风得意的房地产商人甚至因此喊出房子就是为富人

（二）以宏观视野看行业前景，以微观视野做市场调节

    说完了真相与假象，我们再来说宏观与微观。我们很多时候把握不清行业的走向，往往就是因为在看问题的高度上出了问题，在应该宏观的时候视野不够开阔局限于微观，在应该微观的时候又把问题拔得太高导致不切实际。在当前这个错综复杂的市场环境下，我们比以往任何时候都更承受不起错误的市场判断，而要避免这一点，就必须“以宏观视野看行业前景，以微观视野做市场调节”。

以宏观视野看行业前景

    以宏观视野看行业前景，意思就是要能跳出房地产的思维，从经济大势来思考行业的兴衰变革。我们讲房地产市场离不开供求，但是供求并不是凭空而来的。如果没有住房制度的改革，我们就没有商品房市场。如果没有国民经济和城市化进程的发展，我们就不会盖这么多楼，就不会有那么多的人有钱买楼。换言之，如果没有外部良好的经济环境支撑，过去几年房地产市场的高歌猛进也不可能实现。然而，