《中国房地产市场》杂志

中国指数研究院 /文

    随着政府加大房地产调控和监管力度，房地产政策对于市场的影响越来越深入和广泛。为此，中国房地产指数系统（CREIS）全力推出《房地产政策及重大事件解读》，及时提供房地产政策及重大事件的深度分析，以帮助用户把握行业脉搏，及时制定和调整企业发展战略，以顺应瞬息万变的市场变化。

2008年主要政策及事件：

1、2008年1月7日，国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发[2008]3号），揭开了2008房地产调控的第一幕。

2、2008年1月8日，北京市建委和工商局发布关于对《北京市商品房预售合同》、《北京市商品房现房买卖合同》、《北京市存量房屋买卖合同》示范文本修订的通知。

3、2008年1月18日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员颁布《经济适用住房开发贷款管理办法》。

4、2月7日，中华人民共和国国务院颁布《土地调查条例》（第518号）。

5、2月18日，北京市建委在北京建设网上公示的《

                            中国指数研究院土地研究中心总监   蒋云峰/文

一、   全国土地市场综述：

    中国土地价格指数系统监测表明：初步统计，2008年2月，中国35个大中城市和25个热点城市招拍挂市场共成交土地193宗，比上月减少了33%；成交面积968公顷，比上月减少了51%，成交总价267亿元，平均地面地价2758元/平方米，比上月上涨7.48%。随着国内土地政策的深化、金融政策的持续从紧，以及美国次贷危机的进一步恶化，开发商资金链愈发吃紧，部分开发商打折抛售已求回收资金，而通过招拍挂市场拿地越发谨慎，成交量大幅度下降；另一方面土地二级市场交易开始活跃，经过开发能力和土地储备量的短期权衡，许多土地方做出了卖出的选择。

    从政策层面上看， 2月14日正式发布的《土地调查条例》（国务院令第518

                                                    子裕/文

    据权威机构相关人士透露，从今年4、５月份开始，北京市二手房交易将全面实现强制性网上签约，各区县房地局将建立网签窗口，中介公司及个人交易都要通过网上签约。此次网签强制执行无疑是政府机构力求改善二手房市场秩序的重要举措，不仅如此，“三手齐抓”很可能对中介行业的整顿肃清、约束中介行业规范化发展起到决定性的作用。

第一手：强制执行网上签约

    分析人士称，建委曾要求各经纪公司买卖业务必须进行网上签约，但由于监管执行力度尚未成熟，致使网上签约覆盖面始终不尽如人意，从网签数据可以看出，网签总量只能占到成交总量的35%到40%，与实际总成交

                                                     金雪／文

    3月20日下午，由北京大学中国经济研究中心发起举办的2008年中国经济研究中心两会解读会暨第五届“中国经济展望论坛”圆桌讨论会，在北京大学中国经济研究中心的万众楼隆重举行。

    本次论坛以讨论两会热点，展望2008中国经济与民生发展的挑战，机遇和对策为主题。北大中国经济研究中心主任、世界银行首席经济学家林毅夫主持会议，众多经济学家围绕十七大提出的科学发展观和民生建设等问题纷纷发表观点。

    在此次论坛上，中华全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生，就住房和房地产这一倍受各界关注的话题提出一些看法。聂梅生认为，这次两会解决了一个我们长期关

麦小米/文

    2008年3月25日，香港太古地产正式宣布在北京成立中国大陆地区总部，此举标志着太古地产在中国大陆地区迈出了大战略性的第一步。

    媒体见面会上，太古地产中国区总裁安格里先生表示：“在北京设立中国大陆地区总部，无疑是太古地产发展史上的一座里程碑。有鉴于我们对中国市场的坚定信心及长期投资的发展方向，北京总部的成立是顺理成章的事。”

    2001年，太古地产在广州设立了首个代表处，四年后，又分别在北京及上海开设代表处，而2007年太古地产位于成都的第四个国内代表处也正式成立了。目前太古地产除了首个在中国大陆地区落成启用的北京项目“三里屯 Village”外，还拥有广州太古汇项目97%的股权，以及上海大中里项目50%的股权。连同近日宣布的位于北京朝阳区将台——以零售为主导的合资综合项目，太古地产在中国大陆地区四个项目投资总额超过200亿元人民币，项目总楼面面积合共逾100万平方米 (1,100万平方呎)。四个项目落成后，将由太古地产负责管理。

    安格里说：“太古地产对旗下所开发及管理的项目，

    案例：

    刘女士在其丈夫去世后继承了丈夫的两间房屋，建筑面积为11．8平方米。但该房屋一直由刘女士弟弟的儿子居住，刘女士曾经因住房紧张要求其腾退并起诉至法院，但法院以其不具备腾退房屋的条件为由驳回了刘女士的诉讼请求，现该房屋将被拆迁，拆迁单位说该房屋的补偿款中所有权的补偿约2000元补偿给刘女士，但使用权的补偿款十多万元要补偿给刘女士弟弟的儿子，这样的裁定让刘女士很难接受。

    律师解答：

    如上述案例中所述，这类情况在北京市有一定的普遍性：即房屋产权

                                                   张更全/文

    近年来不断攀升的房屋价格，令普通百姓望房兴叹。过高的房价已经给人们的正常生活造成了极大的影响，尤其是工薪阶层面对如此高的房价更是批评不断，矛头集中指向房地产开发商。权威部门的调查报告和不少学者都指出高房价造就了开发商的巨额利润。伴随着对开发商的批评和对政府的期盼，要求公开房屋成本的呼声也与日俱增。福州、江苏等都先后进行了不同程度的尝试，但是依然困难重重，无所定论。

一、房屋成本公开的现实争论评析

    2005年8月福州市物价局在全国率先公布了该市商品房社会平均成本清单，被称为“第一个用准确数据揭开房产内幕的范本”，当即在房地产业内掀起轩然大波。随后，浙江、江苏

　　有专家、学者认为，中产阶级月收入应在5000元左右，职业多为事业单位管理人员、党政机关公务员、教育工作者、企业技术人员、经理人员、私营企业主。学历至少要接受过本科及以上教育。对于这部分“中产阶级”人群来说，在国家宏观调控政策频出、不断加息的市场大背景下，如何在“贷款买房”的漫漫征途路上“透支”“下半辈子”人生？

　　第一步，在着手贷款买房前，定位很关键

　　专家指出，月收入5000元的中产阶级看似“有钱”，但是在决定购房前还要从多方面因素着手，衡量家庭收入水平、现有存款、可获得的贷款额度及亲友可资助额等正确估算自己的实际购买能力，以便最终确定所要购买房屋的类型、面积和价位等。

　　现在人们在评论一套房子的优劣时爱用“性价比”这个词，“性能价格比”这个词是从电脑这种产品演变出来的，什么样的配置，什么样的价格。对于房地产来说，价格是十分活的，有许多无形的东西在里面影响着价格，如朝南和朝北的房子；朝景观和无景观的房子；多层楼房三层、四层就要比一层、五层售价高。但对于房子的成本来说，这个比值就相对好判断一点。

　　商品房的成本可分为三大块，一是土地成本，二是建安成本，三是资金和税费成本。对于设计师来讲，土地成本和税费成本是不由他来控制的，能够有所作为的就是建安成本，而且无论是对于发展商和购房者来说都是很重要的。当一个项目的地段定了以后，大家都在土地成本和税费等成本相近的情况下进行竞争，这时就要看谁能用好这1／3的钱，谁的性