一、不以意志为转移

　　所谓副产品，即非生产者之本意制造的产品，而是在正产品的生产过程中，必然附带产生的相关系列产品。其所造成的影响和结果，有可能是生产者完全不想要的，或意料不到的，但没有任何办法，它总是与正产品如影随形。

　　比如，政府出台限制别墅用地出让的措施，其本意是为了增加普通商品房建设用地的供应。正产品应该是平抑普通住宅的房价，结果却造成别墅的快速升值，拉动了高端住宅整体房价的上涨，这就是典型的副产品。这个副产品一定不是政府想看到的，也非政策制定者有意为之，但结果就是不以政策意志为转移。

　　政府推出经济适用房，当然是为了解决中低收入者和公务员的居住问题，与香港的“居者有其屋”类似，这绝对不是用纳税人的钱补贴给一部分人，让他们转租、转让而谋取“财产性收入”。但很不幸，大多数经济适用房“有屋者不居其屋”，使得经济适用房成为出租屋热点，这亦是一个副产品。

　　我相信目前房地产开发领域的“国进民退”，是中央“宽松的货币政策和财政政策”的一个副产品。在“中小企业信贷难”的体制下，极度宽松的信贷制度必然偏爱体制内的国企，这是“政治正确”的

一、　二元经济假说之一：产权的二元经济

 

　　与中国“城市——农村”二元经济相对应，中国房地产全貌也应涵盖“产权房地产”和“小产权房地产”。

 

　　房地产的“二元经济”，与中国实体二元经济有着充分的对应和协调性，体现为：

 

　　1.　房地产的二元市场金额规模对应于实体经济GDP规模。即，产权房地产市场的市值，对应于城市GDP总量；小产权房地产市值对应于农村GDP总量。当然，由于城市化的超速发展，部分“小产权房”已位于城市之中，以城市廉租屋的实际载体“城中村”的形式为城市GDP做出贡献，这相当于进城“劳务工”性质。

 

　　2.　房地产二元市场的面积规模对应于城市和农村的人口规模。也就是说中国城市人口（法定）和农村人口（法定）的数量比值关系与中国产权房地产和小产权房地产总居住面积的比值关系相当。也就是说，就现有中国居住建筑总面积而言，小产权房（含农村宅基地自建房）的总面积是产权房（通常意义上的住宅房地产）总面积的2-3倍。也就是说，中国绝大部分的居住面积，目前处于产权限定不能合法交易的状态，其使用效率如下：

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　　六十年前，解放战争还未结束，硝烟战火还在长江南北弥漫；
　　六十年后，如果没有国庆大阅兵，孩子们只能从图画上看到军用枪、炮、火箭、坦克和战机。
　　六十年前，战火中抄底买土地的“勇士们”是彻底的傻瓜，他们成为“地主”；
　　六十年后，在去年金融危机中拿地的开发商成为真正的赢家，他们成为了“地王”。
　　六十年前，拥有大量房屋产权的人纷纷逃离海外，纷纷跳水换美金；
　　六十年后，海外的美金进入中国购房必须受限，中国的货币也在追逐资产。
　　六十年前，中国的问题是吃饱饭的问题，毛主席说农民问题是关键问题；
　　六十年后，中国的问题是增长的问题，温总理关心的是城市人口和农民工就业。
　　六十年前，房地产开发商只在极少数城市出现，他们主体是洋人、买办和当地黑社会；
　　六十年后，房地产开发商已遍及中国所有城市，他们的主体是上市公司、国企和大量的普通民企，因为这个领域是完全竞争和开放的。
　　六十年前，农村大部分土地是私有的，集中在地主手里；产权虽完善，却极为不公；
　　六十年后，农村所有土地是公家的，农民的小产权房虽然产权不完善，却极

       首先，我特别想表达的是，自从 8月6

（一）

在十八亿亩耕地大限不容改变的前提下，中国城市土地一定是稀缺的，但“土地稀缺必然导致高房价”吗？这不过是一个貌似合理的借口而已。

如果说，在一百年前说这句话，还有情可原，那时的工程技术水平还盖不了三层以上的民宅，但现在

      一             

了解一个地方，通常有两种办法。一是阅读有关当地的历史、文化和经济资料，所谓“秀才不出门，便知天下事”；二是，直接去当地体验，与当地人交流，所谓“读

中国开发商普遍有这样的壮志——“打造”百年不落后的住宅！记得潘石屹先生几年前曾给我举了一个例子，说某欧陆风情项目的开发商拿图纸给他看，问能否百年不落后，老潘说，你已经落后了一百年了。包豪斯运动百年以来，建筑早就不是你这个样了。话说得有点极端，但并不离谱。这次北欧之行。虽说是重点在于和佟捷一起陪孩子度假，但朋友们安排的参观北欧新住宅，还是让我颇为吃惊：在那样寒冷的地方，他们竟然把当代建筑发挥得如此淋漓尽致！

 

 

我想谈谈关于创意。
    我们深圳提出要做设计之都，这与创意、产业都有关系。实际上在全国各大城市，创意产业、文化产业目前都已经成为继招商引资之后的一个非常重要的发展方向了，具体表现就是近几年各地不断涌现出的各类创意产业园。
    “创意”这个概念全国人民已经不陌生了，但恐怕在他们的印象中，这个概念更多地是与产业、与经济、与赚钱联系在一起。人们之所以有

一

托马斯·索维尔在《被掩盖的经济真相》中谈的大多是发生在“平常经济现象中的真实和谬误”，而且开篇就以“谬误的力量”为题，这是有道理的。最新一期的《万科周刊》，茅于轼老先生再一次对自己的廉租房单位不设厕所辩解，称之为“无厕所”论是“以谬传谬，越传越广”就是一个眼前的例证。“理

最近一段时期，股市，楼市皆大旺，与半年前形成了鲜明对比，仅一个季度就恍如隔世。不用说让普通老百姓想不明白，就我接触过的经济学家和专业人士也大都未估计到。

不是说，经济下滑的趋势还没有完全扼制吗？不是还有金融海啸第二波吗？实体经济还没有触底反弹凭什么股市与房市可以火呢？如果说股市是先行指标，率先实体经济反弹一下也就算了，凭什么房价作为实体经济的滞后指标也开始蠢蠢欲动了呢？不只中国，环顾全球也出现了以下意想不到的事情。