为木当做松

   本文摘自“观点地产网”，作者（宋延庆）很好的解释了当前各大房企纷纷启动产品线策略背后的原因，转帖在此和大家分享。（摘录部分有删节，原文见http://blog.guandian.cn/user/syq012613/2012052363935）

2011年底中国房地产业协会和兰德咨询联合发布的《房地产开发企业产品线研究绿皮书》报告显示，目前房地产业界的几乎所有一线房地产开发企业都已经形成了多个产品系列和多条产品线，并在不同城市的不同项目上进行着标准化连锁、复制开发。例如：

■万科的城市花园系列，四季花城系列，金色系列、TOP系列；■恒大的华府系列、绿洲系列、金碧天下系列；■保利的花园系列、林语系列、山庄系列；■绿城的玫瑰系列、丹桂系列、百合系列、御园系列；

■万达的广场系列、华府系列；

■龙湖的滟澜山系列、天街系列、大城小院系列，等等。

   而且，不仅是一线房企，就连第二、第三梯队的大中型房地产企业，以及相对低调的央企地产企业，近年来也逐渐形成了自己的产品系列，也开始了标准化产品

   朋友问我对未来房地产市场走势有什么看法，我迟疑半天后回答说：年底之前调控应该不会放松，市场仍将低迷。

   事实上在给出这个结论时，我还在思考支撑这一结论的依据：1、房价虽有下降，但仍在高位；2、中央调控房地产市场的决心；3、政府换届因素。

   听起来似乎有点道理，但细究的话其实都是站不住脚的。因为在中国房价已成为一个说不清的事，降多了政府不答应，涨多了政府要控制，所以，其实真正决定房价的是政府，而政府的决定，我们只能依靠已发生的现实去揣测。

   所以，有关市场的预测听听就算了。

   2011年对于房地产行业来讲，实在是个差年景，对于憋屈中挣扎存活的地产人来说，必须乐观！即便大家对明年上半年的市场一致悲观，即便乌坎，美美，校车等事件一再上演，即便2012的语言变成现实......

   回首98年以来的房地产市场，政策始终是导致房产市场转向的终极武器。市场、供求、租售比之类的对房地产市场来说就像是一个笑话。2011年的房产政策基调是延续2010年已出台的各项措施，并以地方问责制的形式加以落实，各地出台的限购令，房价控制目标，保障房建设等莫不如是。此外，持续高涨的通胀形势下，信贷政策的再度加码让房产企业的资金链更是雪上加霜，下半年起，绿城“破产”自救不绝于耳的新闻是房企境况最好的注脚。 

   如果说10年政策的效应还不太明显的话，那么11年可谓完全显现威力，这反应在商品房成交量上，用业内的讲法就是“断崖式”的成交(与之前相比降幅明显)。

转自世联论坛，挺不错的，可以学习下！

【张梧峰】非常感谢世联，不仅跟我们绿景集团战略合作，在一个寒冬里面逆势创造了营销的奇迹，同时组织了这么好的活动让我们和同行一起来分享，非常感谢。

   最近有很多论坛、有很多的媒体都会打电话给我们，第一个当然是发奖，发很多奖给我们，第二是让我们去组织和大家交流。我以前也交流过很多次，应该说都不太尽兴，因为都是不认识的人，然后都不是圈内人，所以今天我一看，有很多的朋友都是认识的，而且都是我们行业里面的人士，所以我决心今天跟大家彻底地交流。（众鼓掌）如果确实很彻底呢，也是希望媒体就不要报道得太彻底，因为这个行业需要大家一起来呵护，我们只是希望把我们内心的历程和大家做一个沟通。

   昨天晚上南方都市报房地产楼市的主编打电话给我，临时让我昨天晚上写一篇文章，他们现在因为整个深圳的市场有六家企业跟进做了三年的回购，有的加了5%，有增值10%，有的是承担税费，所以他们计划在明天用南方都市报用一个整版专门谈回购，让我写一偏文章，你回顾一下这个过程

  这篇文章讲了很多关于案场销售我所不知道，不了解的，转在这，留存，学习。

宋家泰 销售服务的十六个细节

有次和金地·佘山天境的营销负责人谌夏（他有实名新浪微博）聊天，大家痛感近年来部分一线销售人员服务水平和意识的下降，他们好像连挣钱赚佣金的欲望都小了很多，我俩觉得只有彻底抛弃仙丹思路（特指期望能象武侠小说里吃一粒丹药，增长一甲子功力，以为世上还有啥猛招，迅速解决销售问题的思路），踏实做好案场销售服务工作，才能从这样的市场中存活下来。
正好最近和台湾新联阳做了一次沟通，他们的一部宣传片引起了我的注意，因为这里面，蕴含着销售服务的几个细节：
一、打电话邀约客户看房时，告知客户到访的准确路线，并且提醒他到什么地方时，可以看到我们的户外指示牌。（这需要销售员对交通路线非常熟悉，项目也要在周边几个标志性的地点有指示牌才行）。
二、 告知保全（大陆叫保安），什么时间，客户开什么车来，来几个人，什么关系，有没有小朋友；
三、保全指挥客户停车的手势比较特别，单手，手掌伸展弯曲，需要停的时候握一下拳；另外，好像台北豪宅的保全都不穿军装式的制

在调控高压下的房地产行业现在很悲催。

房企悲催大约是两种：一种是面对年底业绩的压力，发展战略考量之后的断尾自救，或降价出清，或项目转让，或暂停扩张；另一种是本想加入这个“暴利”行业分口蛋糕的新型房企，进来之后才发现，连年调控的房产并没有那么好，利润也并不如传闻中的那么高，于是或退出，或转战；

房产从业人员在悲催之外应该多了份煎熬吧。没业务的心焦、紧张，想入非非；有业务的绞尽脑汁，费劲九牛二虎之力也成效有限，大势如此，奈若何……

地方政府很悲催，很纠结。土地卖不出去，财政收入缩水，GDP考核大打折扣。有心放条口子松口气，谁知立马就成众矢之的，于是就有了佛山和成都的“松、禁限购”。

买房的很悲催，房子买了还没交房已经缩水几十万，怎么办？找开发商讨个说法。开发商冷处理之下，买房的群情激动展开了“占领售楼处”运动，打、砸、闹，搞串联，政府在一旁睁只眼，闭只眼，网民在网上围观，骂战，恍惚回到那红色年代。

专家这次倒似乎一致看空，只是看空的程度略有不同，有人预测明年下半年调控政策就会退出，市场将逐步回暖；有人预测这场调控将持续5-8年，房价将下跌50%。到底如何，天知

   现在离乔布斯过世已经一个月有余，在这一个月的时间里大家似乎有些过于热切的谈论他，谈论他的苹果带给这个世界的改变，他的语录不时出现在各种媒体之上，他的传记也登上了各个书店的畅销榜，而借着这股热潮做各种产品营销的国内企业更不在少数。总之，在这铺天盖地的渲染之下，乔布斯已经成神。

   我一点都不否认乔教主的伟大，我只是有点不明白国人为何如此热切，是因为我们没有培养乔的土壤，不能出现这样的天才；还是满大街苹果粉的一种移情，因为乔的离去，可能今后再也不会出现苹果这样经典的产品，于是油然而生的可惜和遗憾。还是我不知道的其他。

   乔教主生前从没来过中国，应该也不会关心苹果代工厂里生产线上的年轻打工者，他不知道中国能用的起苹果的只是少部分人，大部分还只是在底层苦苦挣扎，在苹果体验店流连，甚至付出巨大代价去得到一部苹果的产品。这或许是他的骄傲，但却是我们的悲哀。

   我敢肯定的一点是：虽然大家都在谈学习苹果，但我们绝不会从中学习到什么，因为我们已经习惯了抄袭，我们的根子里就缺乏创新，而这个根子似乎看不到变化的迹象。

   很失望

   联合最有名的是梯田，当地政府也正在把梯田作为其重要的旅游资源，对外宣传。

   国庆节当天，一个偶然的机会，我乘车去了山上两个正在开发中的景点，拍了几张梯田的照片。

 
谷底的联合村，俯瞰全景图

梯田全景，田里种的基本都是稻谷，这地方种地真不容易啊！

   对于习惯了早起的我来讲，早上不出去转转实在是浪费了，尤其是在这么美丽的乡村。于是，在没惊动友人的情况下，我做好充足准备（穿上长的衣裤，准备了一个顺手的棍子），一个人上山去了。

  
   我选择的上山路，还是比较好走的，由于人生地不熟，再加上听说当地山上有毒蛇，所以我还是比较谨慎的。只不过走了好长时间一个人都没有，我的心里不由也犯嘀咕啊！

   如何度过每年的十一长假是件比较纠结的事，一方面时间长，有许多早就想做的事可以去做了，另一方面是因为人多，许多想来有意思的事就变得没那么有吸引力了。所以，许多人宁可宅在家里过7天。

   这次的十一我毫不犹豫的选择了外出，目的地是闽北乡村—尤溪联合，因为朋友家是那里的，所以我就厚脸跟过去了。

   我们先到南平市，这里是闽江的源头，两山夹一江，江边狭长的两岸就是南平市了，这里的山并不是很高（海拔不超过2000米），但是很陡峭，山上郁郁葱葱的，只是部分地方被修建了现代化的高层住宅楼，使得看起来不太协调。不过好在有好大好宽的一条江在，江水还未被污染，远看波光粼粼的，山青水秀的感觉有了。

   从南平去联合村的路上我体会了一把长达1个多小时的