万志兵

近期一直忙商业运盘,闲暇之际突发奇感,商业不是修建起来的，不是一个房子、一个综合体就算商业了，它真正是靠运营出来的。我们把商铺理财分为成商铺投资和商业经营，完全是因为商铺投资和商业经营存在明显的联系，甚至密不可分。目前大约30%的商铺投资者也同时从事商业经营，伴随商业地产及商业的长期发展，这个比重会更大，如何为商铺

   今年要选一个年度汉字的话，“闹”这个字可以成为侯选汉字之一，之前有“医闹”在医院里闹，接下来有菲律宾在闹，非说黄岩岛是它的。中国人说了别闹了，黄岩岛是中国的。最近几天以“闹”进入到一个词里头，变成了“房闹”，要求退房的，要求赔偿的等等等等。我们该怎么样面对这个“闹”呢？房价下降，该不该“闹”？限购了，紧缩了，部分地区部分楼盘降价了，“房闹”出现了。

   “房闹”有三种情况，其实从2008年的时候，这个房价开始下跌的时候就有“房闹”，“房闹”一种是地方政府叫一帮人去闹开发商，因为怕开发商降价，当年万科的很多地方就遭遇这么一种情况。第二种就是开发商怂恿业主去闹，也就是说你出来闹事以后，把事情闹大以后，地方政府会出面来救市，这也是一种策略。第三种就是我们平常见到的业主真的自己来闹，我们不担心业主自己闹，因为业主自己闹的话，按照我们目前的这种规则本身是很好解决的，我们担心是前面两种闹，一个是地方政府去闹开发商，一个是开发商鼓动一些业主闹。

    横幅、静坐、花圈，对于一些房屋业主及开发商来说都不平静。为了展示调控的决心，政府应该动用舆论工具，对于要

   近期在运盘贵州某商业项目时，通过一线操盘一次性全盘清空。深度得析了随着中国住宅租金不断下降，投资者纷纷将目光转向日趋火爆的商铺投资上来，而越来越多的开发商也对商铺开发看好，是什么使得商铺市场如此火爆？众多投资者又如何尝到商铺投资这块奶酪的甜头呢？

   在中国商业地产发展的初期，鉴于中国经济成长的良好空间和趋势，升值收益是重要的收益内容，但升值空间比较大的商铺，商铺的投资价值在于租金收益和升值收益。商铺投资者如果能够充分理解城市扩张对商铺价值的带动，那么商铺的投资收益将会在比较低的风险度下良性进行。大家可以设想：中国70-80%的人口在农村，20-30%的人口在城市，中国经济发展带动的人口在农村和城市的比例关系即使达不到美国的20%：80%，城市人口扩张的空间显然会异常推动商业地产的发展，带动商铺价值的提升。 
   在利润和风险之间徘徊的普通商铺投资者需要有克制商铺投机诱惑的意识，以长期投资的理念进行商铺的选择和操作，关注商业地产项目专业化运做的水平，并以此作为投资选择的标准。 

  1. 现阶段商铺招租主要运用的媒体广告和网络登记，还是属于传统

     一、前言

    由于房地产市场竞争的加剧，营销理念逐步被房地产企业了解、认识和接受，并发挥着越来越重要的作用。本博将通过对SOHO商业的分析，了解房地产企业市场营销的整个过程和主要特点。

   二、营销环境分析

  （一）行业分析

   房地产市场总量庞大，房价畸高，竞争激烈，盈利不易。

  （二）宏观政策分析

   1．产业结构政策对房地产行业的影响。目前国家对房地产业有一定程度的限制，但发展趋势是逐步的开放和松绑。

   2．经济政策对房地产业的影响。目前经济处于扩大内需阶段，政府陆续颁布了一系列房地产的扶持政策，意图通过全国启动住宅消费，拉动经济增长。

   3．社会政策对产业的影响。政府加大对经济适用房建设的支持力度。

   4．土地资源的供应方式及成本。北京的土地供给逐步市场化。

   5、政府对市场价格的干预和管制。

   6、政府的城市发展规划。大规模的拆迁改造和城市发展重心的北移为房地产企业提供了新的机遇。

    随着房地产调控政策的落实，房价在全国出现下滑的范围在继续扩大。截至10月，未开工住宅用地16.5万公顷；未竣工的住宅用地35.5万公顷。全国住宅用地供应目标还有13万公顷住宅用地在推,算一笔账， 65万公顷住宅用地能建设多少房子？按每套100平方米，平均容积率1.5计算，就是9750万套(不含2600万套)；按一套房子容纳一家庭，平均人口数按2.8计算解决2.73亿人住房问题！这还仅仅是截至2011年土地供应量所新建的住房量。按照我国的住房保障计划，未来四年还有近2600万套的保障房要开工建设，还有比保障房只多不少的商品住房的建设。

    现今，有的房企在“拼爹”寻靠山，有的房企却只能“拼跌”跑量。相比而言，后者还真是个技术活。楼市困境下，“地王”昔日雄风已不复存在，面对紧锁咽喉的资金链，甚至变成了有毒资产。开发商年底加紧囤粮目标定位至少6个月资金。限购松绑遥遥无期，保证现金流安全是开发商在今冬的救命哲学，也是保证房企存活的根本。中介公司从关店潮到欠薪、裁员，地产中介生存现状屡被曝光，除了直面残酷的现实，他们别无选择。以上海为代表的全国各大城市纷纷传出降价的消息，上海诸多楼盘出现大幅降价，个

    近期，受楼市限购、限贷等一系列调控政策影响，全国商品住宅市场低迷，降价潮蔓延各地。对房价的未来趋势，众多业内人士持下行预期，并呼吁调控决不能松劲。两年多来，中国持续进行房地产调控，并出台了一系列重大措施，特别是保障性安居工程的房屋建设，对缓解房价的压力。多地高企的库存将进一步助推降价的蔓延，年底前楼市会逐渐走出僵局，更多二三线城市、更多项目将加入降价行列，房价拐点正在来临。调控的时间长度决定了调控的深度，此轮调控相比2008年持续时间要长，而且从紧的基调没有变，因此，接下来可能会有更多的二三线城市、更多的项目加入降价行列。在降价促销增多的背后，是楼市成交的持续乏力。

    生存，还是死亡？房价下滑势头渐渐显露，房地产企业你还能否扛多久？随着楼市低迷的逐渐加深，市场各方的博弈正暗自激烈，空前胶着。有关部门频频释放政策从紧信号，进一步强化了紧缩预期。这个冬天成为国内不少房企必须面对的问题。“金九银十”的惨淡，持续低迷的成交量，使市场对楼市四季度的预期并不乐观。中国房市的关键词早已呈现：分化加剧，拐点将至，行业洗牌。随着“铜九铁十”的结束，银根紧缩，负债

     自1月26日“新国八条”调控以来，2011年中国房地产市场从未平静过：限购、限贷、限价等调控政策接连出台；正源、绿城、北广深沪等新闻事件不断闪现；拐点、转型、洗牌等声音不绝于耳……房地产调控持续发酵。即将迎来立冬节气，政策调控下的楼市已成量价齐跌的态势。秋收冬藏，改善型购房者下手的好时机已然来临。初秋乍寒。“金九银十”一度是楼市暖秋，如今却和天气一样，冷清袭来。老百姓是持币观望？还是无币望梅止渴？半价售楼是销售策划，还是炒作闹剧？房产商和购房者谁能hold……

     宏观调控政策的持续加码将楼市一步步推入了隆冬般的沉寂，为求“保命”开发商只能选择“以价换市”。楼市降价风瞬间卷起，开发商花样百出地优惠促销，说不清是馅饼还是陷阱；随之而来的退房潮愈演愈烈，却有说售楼部被围攻只是“自导自演”。冷雨阵阵，丝丝寒意袭过，吹落的不光是枝头的黄叶，同样也在吹拂开发商们的心。不光楼盘销量不给力，调控的层层紧扣更让开发商喘不过气来。眼看年底将至，一年一度的项目资金结算即将展开。

    限购、限贷紧缩式调控持续hold进行时，房地产融资通道

    随着我国逐步进入老龄化社会，老年人的养老问题成为摆在政府面前一个重要的课题。然而由于我国目前的养老体系仍不完善，还远远不能满足老年人的养老需求。于是，一种在国外被证明较为成熟有效的养老方式“以房养老”模式在中国各地地悄然展开…….目前我国最严峻的养老及老龄化问题，并不在城市而在农村。目前我国老年人口中的绝大多数都在农村，农村老人总数超过1.2亿。较之城市住房，农村住房的财产价值要低得多，难以承担养老功能；另一方面更重要的是，依据现行制度，农村住房也根本不可能自由入市交易.

     “以房养老”的概念早在几年前就传入了中国，2008年初，仍在筹建中的幸福人寿当时就提出未来主营业务是“住房反向抵押贷款”（即“倒按揭”），然而其后受制于保险公司不能直接投资不动产等法律条款限制，相关的产品至今未见面市。“倒按揭”业务最早是在上世纪80年代中期由美国的金融机构率先创立的，有需要的老人将房产抵押给银行或保险公司等机构，然后每月从这些机构领取一笔养老金，老人过世后，房产便由这些机构来自由处置，或由其继承人处置后归还贷款本息。国外通常不会要求老人有多套房

   在如此严厉的调控政策重压下，开发商资金收紧，楼盘库存压力增大，购房者观望情绪加重，楼市理应走向下行通道，为何在大多数人眼中，房价依然坚挺难降？到底是谁在阻碍房价下跌的步伐？开发商再也“hold”不住了，形形色色的变相促销手段扑面而来。

    在史上最严调控政策的重压下，楼市迎来浓重的观望情绪。在讨论楼价的时候，老百姓声讨开发商定价过高，而开发商声讨地价太贵导致了楼价降不下来。果真如此吗?就比如现在，地价已经下降，楼价为何迟迟还不见动静?尽管楼市目前看似形成僵局，拐点迟迟不出现，房价总要降了吧？但让人不可思议的是，房子降价似乎总是遥遥无期，房企宁愿“勒紧裤腰带”也不降价。因为市场上刚性需求及改善性需求的客户依旧较多，开发商可用“以价换量”的策略。成交量急速下滑仅仅是调控奏效的第一部曲，政府肯定不会就此放松，否则都将前功尽弃。如果房价表现的是老百姓对房地产市场的温度，那么，地价体现的是开发商对房地产的热度。全国的楼面地价已经同比下降10%。“限地价，竞房价”是主动引导房价理性回归而采取的创新土地竞价方式。

    今年以来，央行五次上调存款准备金