21世纪不动产

  

   站在新十年的门口

       ——21世纪不动产集团高层纵横谈

     十周年庆典高亢激越的鼓声犹在耳边，转眼又将奔赴下一个十年。

     过去的十年，集团坚持以特许经营为核心，大力发展NRT直营、商业地产和新楼盘的代理销售及咨询，以及金融衍生服务，在董事会制定的企业战略指导下，以社区专家的服务思念，稳步扩张。更于2010年，相继成立IT事业部和房地产基金事业部，真正向房地产综合服务的发展目标

    此轮楼市调控启动3个月后向哪里走，这是一个微妙的时刻。

    随着住房和城乡建设部、银监会、国资委有关官员的相继表态，房地产市场调控的方向基本可以肯定：不会逆转。

    住建部官员7月12日表示，下一阶段，住房和城乡建设部将督促各地继续坚定不移地执行“新国十条”及相关配套政策措施，严格执行差别化的住房信贷政策，在支持居民合理住房消费的同时，坚决遏制投资投机性购房。这显然是针对最近楼市调控“会不会半途而废”的明确回答。

    中国银监会新闻发言人7月12日晚重申，要求各商业银行贯彻落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》以及住建部、人民银行和银监会《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》，其政策要求和标准无任何变化，严格执行，不能动摇。这显然是针对个别城市三套房贷有所放松的明确回答。

国资委官员则于7月12日对媒体表示，自国资委要求78户非房地产主业中央企业退出房地产业务以来，央企退出工作正在有序顺利地进行。此前，国资委明确否认了最近央企拿地是国资委暗示护盘的结果，称其从未授意央企继续拿地扩

未来市场量稳价跌 三季度或全面开跌

    昨天，国家统计局发布了《2010年上半年全国房地产市场运行情况》，数据显示，今年上半年全国70大中城市房价同比上涨11.4%。其中近半城市房价出现滞涨和下跌，有40个城市二手房价环比下滑。市场颓势愈见明显。业内人士预计，未来房地产市场将呈现量稳价跌的态势，预计在三季度房价将迎来全面下跌。

半数城市房价滞涨

    在经历了两个半月的调控之后，房地产市场颓势愈见明显。

    数据显示，上半年,全国商品房销售面积3.94亿平方米,比去年同期增长15.4%,增幅比1-5月回落7.1个百分点。同时，今年上半年全国70大中城市房价同比上涨11.4%，环比下降0.1%。其中，新房同比上涨14%，二手房同比上涨7.7%，降幅均有所回落。 但值得注意的是，有一半的城市房价环比出现了下跌和滞涨，而二手房价下跌和滞涨的城市达到了40个，超过了总数的一半。

下半年销售压力巨大

    虽然市场颓势已显，但更让开发生们头疼的是下半年的大规模供应量。

    21世纪不动产集团市场总监林蕾告诉记者，根据统计数据

5月底，业内曾预计北京将有37个楼盘开盘。但21世纪不动产监测，一个月过去，实际上仍在多个楼盘没有如期开盘。截至 6月28日

    市场的眼光正密切关注豪宅的动向。

    商品房成交量急剧下降，豪宅也不例外。根据21世纪不动产的监测，5月份北京、上海、深圳豪宅市场成交量环比4月下跌均超过60%。进入6月以后，豪宅交易量继续下滑。 不过，北京有些单价达5万元以上的豪宅项目，如长安8号、颐和原著、霄云路8号等，交易量并未出现明显下滑，个别项目环比反而有所增长。

    值得关注的是，与普通住宅相比，豪宅价格更显坚挺。据21世纪不动产监测，4月17日新一轮楼市调控以后至今的两个月时间，北京在售豪宅项目单价环比仍呈上涨之势，平均涨幅超过4%。虽然也有少数高端住宅实行了暗折或送礼活动，但整体来看，6月20日多数在售豪宅的价格要比两个月前高。

    21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，包括别墅和高端公寓在内的豪宅价格更抗跌，这是被历次楼市调控所证明了的。但是，抗跌并不等于不下跌。正如高价项目是拉动区域房价的重要组成部分，豪宅项目一旦降价，也将不可遏制地带动区域房价加速下跌。

    林蕾举例说，2007年8月中旬，深圳房价在豪宅项目带领下到达峰值，但随后成交逐步

住建部加强保障房监管

关键看执行 利好商品房市场

新政催热公积金贷款

日前，国务院出台了一系列针对房地产行业的宏观调控政策，“先抵押后过户”、“二套房五套首付”、“二套房1.1

调控严厉出乎意料 房价下跌无可避免

很多人没有想到，新一轮的楼市调控如此严厉。

业内人士对4月17日《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发10号文件）的出台，多有心理准备，但很少能预料到会有这样的规定：“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款”。

虽然21世纪不动产分析师齐凡早在去年底就提醒，如果房价继续大涨，决策层一定会出台更严厉的调控政策，但此次国发10号文件调控之空前严厉，仍出乎几乎所有人意外。

21世纪不动产分析师齐凡表示，以上规定基本是针对北京、上海、深圳等房价上涨迅猛的城市的，这些城市中的外来购房者，“不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民”，占有相当高的比例。以上规定，以及大幅提高二套房及以上首付和按揭利率的规定，对投资投机性购房行

地王并不必然推高房价 政府苦心增供应

    3月15日，北京诞生3个“地王”后，潘石屹当即评论说，：“北京新的地王诞生了！房价马上会推高”。

    正如潘石屹所说，过去每次地王出现，把房价推高一大节，又一个地王出现，又把房价推高一大节。这是过去几年的经验，同时也几乎是很多业内人士的共同看法：2010年全国“两会”后的地王，有可能将房价再次推入上升通道。但21世纪不动产分析师认为未必如此。

    这位分析师认为，开发商当然是希望房价继续上涨，并以此给消费者形成心理暗示，加紧入市追涨。但目前的楼市并非2009年的复制，每次地王均推高房价的情景未必重现。原因是今年是楼市调控之年。据21世纪不动产监测的数据，1-2月，北京楼市成交量急剧下滑，3月上半月新房成交量仍暴跌50%以上，消费者持币观