楼市不景气仍在持续。虽然从今年5月开始，多个地产上市公司的富豪频频回购股份以提振市场信心，但是对于下滑的股价并没有帮助，不少地产富豪成为股市“大闸蟹”，被套得动弹不得，只有不断补仓拉低成本。

 　　继11月初富力地产(企业专区,旗下楼盘)(02777.HK)两名董事长李思廉、张力合计回购577万股富力股份后，世茂房地产(00813.HK)大股东许荣茂在11月19日和21日两天内，也大手笔回购了530万股世茂的股份，合计耗资约1977万港元，平均增持作价约3.73港元/股。仅在9月30日至10月末一个月内，世茂房地产就合计斥资约6000万港元，回购约1580.5万股世茂股份，平均增持作价约3.79港元/股。不过，在股价下跌超过80%的阶段增持，这更类似于富豪们补仓自救的策略。 　　

     在上市房企中，世茂房地产回购的比例是最大的，在多次增持后，大股东的持股比例增加了超过2%。 　　 根据香港联交所公开资料，早在去年11月23日开始，世茂股份大股东许荣茂就开始了连续的增持行动。至今年3月17日，许荣茂在四个多月的时间内先后19次共增持6434.3万股世茂房地产股票，涉及资金9.26亿港元。至于增持作价，由于世茂房地

商品房空置率或将大幅增加。

“按目前这种销售量下滑速度，今年全国商品房空置率有可能将升至1.5亿—2亿平方米左右。”11月25日，华远集团董事长任志强在“2008年第三季度房地产市场形势REICO报告会”上如此预测。

全国工商联房地产商会会长聂梅生教授则估算，“按全国平均房价3000元/平方米计算，这么多空置房所占压的资金将高达6000亿元。”

面对楼市低迷以及房企的资金困局，任志强疾呼，至少应该出台与1998年亚洲金融危机力度相当或者更大的楼市刺激政策，房地产业才可能渡过难关。

空置房逼近2亿平方米

任志强坦言，历史上还没有这么大的空置率。

据记者了解，此前来自国家统计局的最新数据显示，截至10月末，全国商品房空置面积1.33亿平方米，同比增长13.1%。

“通常情况下，第四季度的竣工量会加大。如果按照前三季度全国商品房销售量同比下降14.9%来计算的话，今年仅前三季度就同比少卖大概1亿平方米，空置率一定增加。”任志强十分肯定。

REICO工作室刘琳博士也透露，全国商品房空置率从6月份开始调头增加，“销售低迷直接导致空置率的攀升。”

中金公司在最近发布的2009

业内人士认为将从三方面利好房地产市场

多数业内人士认为，如此大幅度降息，对极度渴求资金的房地产业而言，无疑是重大利好。

中原地产华北区董事总经理李文杰认为，虽然降息是大家预料之中的，但是这么大的力度还是“很振奋”。房地产是银行信贷的重点行业，良好的信贷政策对于房地产的支持是明显的。

链家地产市场研究中心相关人士认为，此次大幅降息将从三方面利好房地产市场。首先，银行存款准备金率下调，将提供一个更为宽松的信贷环境，有助于房地产开发企业获得更多开发贷款渡过难关。而存款利率下调使得人们存款意愿降低消费意愿增强。最重要的是，贷款利率大幅下调导致房产持有成本下降，将增强消费者信心，缓解市场观望气氛。

此前

2008年11月17日 10:55 华夏时报

据北京房地产交易管理网最新统计数据显示，截至11月12日，本市未签约现房加上可售期房供应量超过34万套，住宅达14.6万余套。

2007年，北京市约售出了12万套住宅。中原地产华北区董事总经理李文杰认为，估计全年住宅消化量不会超过10万套。即使目前不再有新的增量，北京现有的住房存量也需要2年才能消化掉。

期房有望取消

“房屋供应量大幅增加，原本应该意味着开发商在增大投资，但实际上由于各家地产商均面临着或多或少的资金问题，加上销售形势持续低迷，开发商在今年一直属于谨慎投资。”中国海外一位负责人告诉记者，在开发商收缩投资力度的背景下，房屋供应量却创下新高，这有力地说明了房地产市场的萎靡程度。

而北京市统计局的统计数据证实了这一点，2008年1至8月，同期全市住宅销售面积同比下降55.5%，至449万平米：其中期房销售面积346.3万平米，同比下降56.2%；现房销售面积102.7万平米，同比下降52.7%。

而对开发商来说，另外一个数据的对比则更显得残酷。今年现房和期房供应量比例是0.9:1，20

[提要]楼市在自身调整需要和外部环境恶化的双重压力下，尽管面对一系列“利好”，房价也不可能在短期内出现“U”型反弹。比较理想的状态是经过一段时间的调整，使房价稳定呈现“L”型走势。

    2008年10月22日，经国务院同意，财政部、国家税务总局宣布，决定对个人住房交易环节的税收政策作出调整，降低住房交易税费。两部委明确表示，自2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。

由财政部、国税总局和央行联手出台的组合利好尚未来得及消化，中国楼市又迎来降息暖风。在1个半月内连续3次下调贷款利率，央行的出发点自然是促进经济稳定增长、尽量减少外围金融风暴冲击，但对房地产市场而言仍然是一个积极的信号。尽管楼市复苏仍需时间，但市场将有所分化，在买卖双方的博弈下，未来楼市将呈现“L型”走势.

降息为市场注入流动性

　　专家称，此举意味着，在当前通胀压力有所减缓、经济出现下滑的状况下，央行开始微调货币政策

    9月15日，央行发布消息，决定下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率。这是央行6年来首度降息。专家称，此举意味着，在当前通胀压力有所减缓、经济出现下滑的状况下，央行开始微调货币政策。甚至有专家称，中国未来货币政策仍有进一步放松空间，中国将进入降息周期。

　　央行称，此举是为了贯彻党中央、国务院对下半年经济工作的部署，解决当前经济运行中存在的突出问题，落实区别对待、有保有压、结构优化的原则，保持国民经济平稳较快持续发展。

　旨在防经济下滑

　　根据通知，从9月16日起，下调一年期人民币贷款基准利率0．27个百分点，其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。

　　从9月25日起，除工商银行、农业银行、中

    商业地产是物业资产管理物业类型中首选的领域，最主要的原因是商业房地产是以获取物业资产投资收益或增值为主要目的。它比起居住型物业更具有交易的普遍性与广泛性。因此，物业资产管理人更容易、更有机会让商业房地产通过市场化的手段来实现物业资产使用价值与交换价值，投资价值与市场价值的最大化。

1.商业地产概念和类别

    商业房地产可以简称为商业地产，是指各类购物中心、餐饮、娱乐、酒店、休闲设施，健身服务等经营用途的房地产形态，以及只用于出租的写字楼、公寓、别墅、货仓等类别的收益性房地产。

商业地产按功能分类，广义上可以分为四大类：商业经营类资产，如购物中心、商业街、商场、超市、独立品牌店、专卖店、便利店、展览中心等；写字楼类资产，如纯写字楼、商住两用楼（SOHO式办公）、部分供出租的机构办公楼等；餐饮酒店类资产，如各类（有产权式、公寓式、经济型）酒店、宾馆、饭店、各式餐馆、咖啡店等；仓储、工业厂房类资产，如工业园区厂房、标准厂房、仓储、物流港等。

2.商业地产投资与物业资产管理

    商业地