独立之精神 自由之思想

    越来越多的二三线城市加入到“限价”行列，那些实在躲不过去的城市，则出台了“温柔版”的限购令。
    不久前，浙江台州、衢州先后公布了限购政策。这两个城市的限购令，越看越像是“逗你玩”。台州规定，在限购类型上，仅新房限购，二手房完全没有限制；在限购范围上，仅市区内限购，郊区则不受限；在限购人群上，台州版限购令也极其宽松。
    相比之下，尽管衢州版限购令规定一二手房均限购，但在第几套房限购上，衢州开了一个很大的玩笑：在市区有3套或3套以上房子的本地人不能在市区买房，即从第4套开始限购。有多少比例的人群会购买第4套房？这一政策，到底是鼓励买房还是限制买房？
    殊不知，如此“温柔”的限购令，不仅难令本地房地产市场冷却，而且在一段时间后会助推当地房价上涨。也就是说，出台这样的政策可能比不出还危险，因为“温柔”限购令无异于告诉大家：“我这里政策很宽松，来我这里买吧。”
    这样说并非危言耸听，而是早有前车之鉴。事实已证明，“限市区不限郊区”会令郊区的成交量迅速放大，这对那些本来市区供应比例就较小的

    从出台伊始，限购令就饱受争议，然而，这一本应是短期、局部性的政策，却有长期、扩大化的趋势。

    作为一种行政手段，限购到底能坚持多久？由于政府无法厘清市场与行政的边界，将非常规的行政手段常规化，几乎注定了这最终将是一次“弱调控”。以行政手段强压楼市需求，是一种非常“急功近利”的做法，需求固然可以压抑一时，但终有爆发的时刻，届时市场局面将更加恶化和恶性循环。

    实际上，中国房地产的主要问题不是房价上涨，而是上涨速度过快及上涨幅度过大。在很多城市，房价常在短期内如脱缰的野马般一骑绝尘。城市化、人口红利、刚性需求、资源配置不均衡等原因，固然能在一定程度上推高房价，但却不足以令房价飙升至此。

    笔者认为，中国房价畸高的最根本原因只有两个：房地产的“半市场化”制度设计，以及近年，尤其是金融危机后货币大量超发。

    尽管1998年取消福利分房开启了中国房地产市场化征程，但直到现在，这个市场仍是“半市场化”，所谓市场化，只是二级和三级市场，而最重要的一级市场，即土地，几乎被政府完全垄断。

原文发表于2010年7月号《新地产》杂志

   “这几年，感觉像坐了趟过山车。”透过一根电话线，纽约大都会保险公司资深金融分析师何娅向本刊记者感叹。6年前，何娅在距曼哈顿市区不到20英里、有着全美首富之郡称号的Fairfax（费尔法克斯郡）买了一套价值41万美元的Townhouse。这套房产在2006年年中时曾飙升至67万美元左右，然而在金融风暴的席卷下，何娅的别墅最低时跌至约37万美元，相距高点时跌幅超过40%。尽管最近美国楼市有所回暖，但仍未回升至她购买时的价位。
    如果放在全美范围来看，这套Townhouse的跌幅并不算大。纽约绿谷房地产公司资深地产经纪Roy Li表示：“美国一些旅游度假城市跌得更惨，如拉斯维加斯、迈阿密、奥兰多等城市，房价深幅下探了60%—70%。”
    就在邻居“山姆大叔”陷入泥潭中难以自拔时，加拿大楼市却呈现出截然不同的景象。全球金融危机爆发后，该国楼市在经历了短短半年的调整后旋即掉头向上，去年夏天以来，多伦多、温哥华等城市的房价及成交量屡创新高。

    “简直就像一个是白天一个是黑夜。”加拿大房地产协会主席戴尔•瑞普

    昨日，一位知名开发商撰文表示，拆迁推高地价、地价推高开发成本、成本推高房价。目前，北京的拆迁成本越来越高，拆迁难度越来越大，高房价高拆迁成本恶性循环。他继而发问：如果不控制离谱的拆迁成本，房价如何控制得了？
    笔者认为，上述观点显然是本末倒置。恰恰相反，是越来越高的房价及房价上涨预期导致了拆迁成本随之水涨船高，没有哪级政府愿意在补偿上给予拆迁户过多“溢价”。当房价始终盘桓在高位时，如果想方设法降低拆迁成本，无疑是对被拆迁者利益的一场公然掠夺。
    这位开发商举了两个例子，其中一个是：在今年5月的通州，大多数房屋均价在2万元/平米左右，通州运河核心区及西海子棚户区居民拆迁的货币补偿标准为每平米1.5万余元。而去年上营棚户区拆迁每平米补偿8000余元。拆迁费加上土地出让金，和拆迁的资金成本和管理费，土地直接成本已经接近房价的80%，再加上建安费，房地产开发成本已经达到或超过了现在的房价。
    请问:在5月份周边房价已经突破每平米2万元的前提下，合理的拆迁补偿应该是多少？难道按照去年每平米8000元的标准？1.5万余元不过是参照

    不知是否受了好莱坞大片《2012》的影响，几位专家不约而同地宣告，2012年中国房地产行业将迎来其末日大审判。中国社科院研究员曹建海预测，最晚到2012年中国房地产必将崩盘，整个房价将下跌40%—50%。与此同时，牛刀先生也认为，中国房价泡沫将于2012年破灭。最后能够存活下来的只有占总量20%的上市公司和品牌房企。

    任何锐利的观点都需要足够的论据来佐证。遗憾的是，笔者仔细研读了两位剑客的文章，只留下一声叹息。

    实际上，这已不是曹建海第一次预测房价大幅下挫，去年4月他就抛出“房价两年后将大跌40%至50%”的言论，由此推算，“崩盘”的时间节点应在明年春天。在房价一路狂飙后，曹建海修正了自己的观点：房地产2012年必将崩盘，中国所有城镇的房价将从2010年最高点的价格回落50%以上。

    令人匪夷所思的是，中国房价如果能从今年高点下降50%，对部分城市而言不过意味着回到去年4月左右的水平。这与其去年预测的“房价两年后将大跌40%至50%”时的价格基数完全不同，等于承认自己之前的预测很不靠谱。

    为何这么多专家总想做“章

    日前，朱大鸣博士撰文表示，开发商热烈欢迎房价大跌。主要理由如下：开发商不关注房价的绝对价格，而更关注利润；当前开发成本急剧上升，中小开发商纷纷转而寻找住宅市场以外的市场，他们希望房价能够下跌，进而带动地价下跌；楼市调整对于存量房屋和土地的开发商来说，可能是一场梦魇，而对于大多数开发商而言，意味着更多的空间和机会可以供腾挪。
    但是，一个明显的悖论是，如果大多数开发商都热烈欢迎房价大跌，那为何“新国十条”出台迄今已近三月，房价非但没有大跌，甚至是否已经下跌还引来不少争论呢？
    显然，房屋销售的定价权掌握在开发商手中，如果开发商主观上有很强的降价意愿，完全可以付诸于行动。但实际情况是，大多数开发商习惯在市场上与购房者“隔房对峙”，并采用各种手段与之博弈，但对“降价”两字仍然很忌讳。当然，他们的博弈手段有很多，如暂缓购地、压缩管理成本、减少开竣工面积、延迟工程进度、收缩战线等。
    最新统计数据显示，新一轮调控后，开发商的现金流并未因销售的增幅下滑而出现短缺，到位资金仍保持着45.6%的增长，扣除已完成投资额

    最近一段时间，中国房地产市场再度呈现了极其混乱的一面：媒体刚报道完第三套房贷松动、宏观调控放松、国资委授意央企拿地等消息，官员就马上出来“辟谣”。楼市的种种乱象，令公众难以适从。
    其中，7月10日某证券报纸一篇题为《中央调研楼市调控影响，防止误伤经济》的报道尤为引人注目。文中称，6月底，中央高层委托有关机构赴北京、上海、广州、深圳进行楼市调研，征求民间研究机构意见，以此了解政策对房地产市场带来的影响。参与此次深圳地区调研的本土机构房地内参的总经理尹香武向该报记者透露，中央较为担心现有政策对经济造成“误伤”。
    好一个“误”字！但是，向该报记者透露“中央的担忧”的人士不仅不是哪位部长，甚至连发改委、住建部的专家都不是。尹香武（笔名“半求”）是位房产中介人士，这不能不令人怀疑消息的可信度。
    仔细分析不难发现，自温家宝总理近期承认国内外经济形势极为复杂，调控面临“两难”之后，宏观调控“转向”的消息就开始满天飞。显然，在成交量连续几月大幅萎缩、未来房价可能进一步下跌的关键时刻，各利益群体在楼市

    在去年政府投放天量信贷从而引发投机需求贪婪释放后，暴涨的房价成为房产税出台的最佳理由。从目前来看，中国房地产市场的种种问题，大有依靠房产税来进行最后清算的趋势，这不能不说是一种悲哀。
    欲采用一种长期的税收政策，达到短期调控房地产市场之目的，并让相当一部分人为少数炒房者和投机者“埋单”，这种出发点本身就令人质疑。何况，问题远非这么简单。房产税改革，地方政府利用了公众对高房价的愤怒情绪，表面为平抑高房价，实为扩大自己的税源。例如，新“国十条”出台已两月有余，上海市的实施细则却迟迟未公布，在细则难产的同时，该市已上报几个版本的房产税改革方案等待审批。
    地方政府热衷推行房产税的背后，玄机重重，疑问也重重。

    一、房产税改革是否与地方债务危机有关？
    国家审计署刚刚发布的报告显示，根据初步抽查，地方负债不但规模大，而且新增债务的速度也很快。多个地方的债务余额与当年可用财力的比率超过100%，最高的竟达364.8%。
    去年，在4万亿投资计

   “降价”，还是“死扛”？
    对开发商而言，上述问题尽管还未上升至哈姆雷特“生存还是毁灭”的高度，但也值得反复思量。
    新“国十条”出台后的两个多月，北京、上海等城市的成交量急剧萎缩，多个楼盘出现“零成交”，购房者的热情降至冰点。由于政策普遍存在滞后效应，新政对楼市的影响将会逐渐“发酵”。业内预期，如果新“国十条”效果不佳，楼市很可能会迎来更为严厉的调控政策，房产税就是悬在空中的一把“达摩克利斯之剑”。
    尽管目前热点城市的房价依然维持在高位，但脱离成交量来谈房价，几乎没有任何意义。成交量不仅是楼市存在之根本，亦是开发商生存之首要因素。

    新政颁布后，个别大开发商反应速度之快，令很多业内人士都倍感诧异。上轮宏观调控期间，虽然王石早早就抛出了“拐点伦”，但万科旗下项目公开降价是几个月之后的事情。而此次恒大地产在新“国十条”出台后的20天左右，即在多个城市祭出八五折降价大旗。2008年秋，正是同样力度的促销令恒大度过了“上市之劫”，这一次，恒大成为降价“急先锋”，显然是为先发制人，