蔡宇翔的BLOG

（截取第四届中国地产新趋势年会上蔡总受访发言部分）

主持人：蔡总身为商业地产资深人士，您觉得“双限”能走多远？

蔡宇翔：我们（商业地产）只是在压力上小一些，不是真正能得到什么好处。“双限”目前对商业地产来说是一个好的机遇，为什么这样说呢？“双限”跟国家通货膨胀有直接关系，现在我们实现国际化，无论是人民币升值还是美金贬值，通货是国家目前的最大的一个问题，房地产在打压通货方面可能是最有效的，因为它的码比较大，控制起来比控制猪肉、大豆更见效一些。现在针对房地产就是资金渠道的打压，热钱进来以后，中国没有很多的投资工具，所以这两年肯定会受到关注。

主持人：您的意思是现在是住宅产品，接下来“双限”就是

  自2010年起，全国各地楼市各项调控政策频出，国十条、新国八条、京十五条、各地的限购令，还有最近在街头巷尾热议的房产税，纷纷剑指住宅地产。在这样的宏观市场情况下，众多房地产开发商在住宅项目开发上颇为掣肘，销售价格及速度都难与往年相提并论，不少房地产企业或主动或被动的转型商业地产，加大商业地产开发在自身业务中的比重，以寻求拓展新市场，增强自身收益及抗风险能力。

  一时间，房地产转型之说蔚然成风，全国各地以商业立项的项目如雨后春笋般竞相冒出。根据我司的市场监测显示，北京市2011年新增商业项目就多达60余个，其中不乏多个大型综合商业项目，目前北京市的总商业体量已经将近2000万平方米，人均商业面积更是逐年上升。

  关于主力店方面的话题在此前已经谈过不少了，之所以这次再重提这个话题是因为主力店对于现代商业项目的意义非常“重大”：主力店类业态以其绝对的体量、鲜明的主题和对客流的有效等特性，往往决定了整个商业项目的后期经营生态。

  继此前本专栏已经讨论过主力店的重要性和体量问题后，本期将主要通过几个案例浅析主力店的招商问题。

案例一：大型超市喧宾夺主

  目前受邀为江苏某地级市项目提供产品定位和后期招商服务。经过沟通后了解到，目前开发商已自行与国外某大型知名超市签订了租赁合同，并完成了部分主力店的招商工作。看似一切顺利，但问及具体商务条件后，我不

  随着限购令效果的日益显现,众多目光都聚焦在了商业地产，局部地区也由此出现了商业地产“过热”的迹象。众所周知，相比与住宅盖楼销售的简单模式。商业地产在很多方面更加复杂，在运营管理上也更为专业，使得很多地产商感叹，对于商业地产“想说爱你不容易”。怎样突破商业地产众多的条件限制，成为开发商时下热议的话题。

  目前市场上一个较新的动态是出现了“产业+商业”地产这个颇为新颖的产品概念。今天就这种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式略作探讨。。

产业地产开发商的盈利途径------产业配套的住宅及商业

  产业地产一般需要根据城市或地区的规划发展需求、有目的性的培养某种特定产业，从而依

商业地产的市场调研

—是遵循客观数据还是听从“大师”经验之谈?

  在商业地产行业词典中,所谓的外部动线,是指车流和客流在项目建筑主体周边道路运行的轨迹;车辆和客群将沿着设计的平面或立体动线到达项目;外部动线又可进一步细分为客流动线、货流动线两类。

  现阶段最为常见的综合型商业项目，通常由大型超市、百货以及购物中心部分的店中店等构成，此类综合性项目的动线设计也是商业项目中最为复杂的一种，我们就以此类项目为例来对外部动线作分析。

要说货流动线，得从卸货区和货车数量说起

  首先来看超市，超市的货流动线与卸货区和货车数量密切相关。由于地上卸货区一般场地条件较为充裕,因此货车动线、转弯半径等问题均不需特殊考虑既能满足。而位于地下的卸货区则需要考虑较多影响因素，以下表

  随着商业市场的不断繁荣，购物中心类商业项目不断兴建，越来越多的开发商对于购物中心“主力店+次主力店+零散商户”的模式也愈加熟知。在商业项目的招商过程中对主力店的倚重程度也逐渐提高。但是由于过分依赖主力店而造成的谈判时主力店无条件退让和多个主力店的现象，也就是我们说的“主力店太过主力”而引发的问题也不在少数。

  一个项目在引进主力店的同时还要考虑其他经营业态及彼此关系的整合，在具体选择过程中，要对项目的整体定位、适宜的租金水平与缴纳方式、楼层安排以及主力店面积的比例进行合理安排，并应对目标商家的综合实力以及与本项目定位特征的匹配性进行细致评估，以最大程度地确保其在进入后能实现持续经营，对项目产生较长期的正面推动。不能单方

   众所周知，商业项目是存在一定培育期的，也就是我们业内通常所称的“养商期”。所谓培育期，即商业项目开业初期所经历的一段“艰难期”，在此期间，项目将呈现出人流少、租金收益低等现象。

   此种现象在不成熟商圈内的新兴商业项目上体现得尤为明显，其重要原因主要有二：首先，从消费者层面分析，大多数消费者具有前往成熟商圈内知名商业项目进行购物的消费习惯，而非成熟商圈内的新兴商业项目则需要相当长的一段时间来培育属于自己的忠实消费者。其次，从商户角度分析，无论大型连锁品牌类商户或自由品牌类商户，在新店选址时都愿意进驻成熟类商圈内的商业项目，以求得能够获得成熟商圈内成熟的商业氛围以及较大的人流量的支持。综合以上两点原因，新兴商业项目的过渡期呈现出人流及租金情况均不佳的状况。

   于是，如何能够顺利度过培育期，使得新生的商业项目逐渐步入“

  在我国西北部某省会城市有位开发商朋友，最近跟我联系，望我们的团队过去为其做项目策划并招商，并特别提出一定要打造“不夜城”的概念，意思是要把他个人十分喜爱的“上海式”的夜生活搬到这个西北城市来，并强调这样让所有的老百姓们出家门就可享受到“灯红酒绿，十里洋场”的繁华。为此，准备拿出集团新的土地储备，大干一场。

  我首先十分感谢朋友对我的信任以及对我们商业策划团队能力的认可，才把这样一个他认为是“功在当代；利在千秋”的大型商业项目交给我。但我必须告诉他的是：商业地产是不可能按照开发商的“定制”要求和回收期待值就可以一蹴而就，名利双收的，大多数开发商在操作商业地产的时候都忽视了商业操作最大的影响因素，就是“市场”！很多开发商

  2010年以来，多个地产大鳄纷纷进入商业地产掘金，或转型商业地产开发，或提高商业地产战略布局比例。中国房地产巨头战略性地进入商业地产业是行业发展的必然。然而，商业地产建设阶段需要占用大量现金，资金周转率慢、投资回报周期长。很长一段时间，利润都沉淀到资产上，从而给企业带来很大的资金压力，使企业陷入资金困局。

  在海外证券市场已运作成熟的房地产投资信托基金（ＲＥＩＴｓ），不失为突破开发商融资瓶颈的绝佳途径。

ＲＥＩＴｓ成融资首选工具

  ＲＥＩＴｓ实际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票集合公众投资者资金，由专门机构经营管理。通过多元化